臺灣桃園地方法院民事-TYDV,108,訴,786,20200529,1

臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第786號
原 告 莊瑞賓
訴訟代理人 鍾明達律師
被 告 林存敏
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國109年4月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○地號土地如附圖編號Ａ所示，面積三七點八九平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地交還予原告。

被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬壹仟壹佰叁拾玖元，及自民國一○八年六月十四日起至交還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟貳佰玖拾肆元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項至第二項，於原告以新臺幣壹佰肆拾陸萬伍仟零捌拾元供擔保後，得為假執行。

但被告以新臺幣肆佰叁拾玖萬伍仟貳佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭土地）所有權全部，為伊於民國69年4 月11日自法院拍賣取得，被告為該土地如附圖所示編號Ａ部分、面積37.89 平方公尺建物（下稱系爭建物）之事實上處分權人。

被告並無正當權源竟用系爭土地，不法侵害伊之所有權，且無法律上原因而受有利益，致伊受有損害，爰依民法第767條、第179條規定，訴請被告拆除系爭建物暨返還所在土地，並給付相當於租金之不當得利。

並聲明求為判決：㈠、被告應將如附圖所示編號Ａ部分、面積37.89 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。

㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）350,018 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付原告6,113 元。

㈢、並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋早自50年10月間即有用電使用證明，期能以此請求優先承租或承買系爭房屋所在土地範圍。

伊並非惡意占有系爭土地，也有誠意要與原告協商。

伊為系爭建物投資不少資金及心血，希能與原告調解，以免讓伊之資金、權益及精神均受創等語，資為抗辯。

並聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠、系爭土地為原告所有。

㈡、被告為系爭土地如附圖所示編號Ａ部分、面積37.89 平方公尺系爭建物之事實上處分權人。

四、本件爭點：

㈠、被告是否有權使用系爭土地？

㈡、原告主張依民法第767條之規定，訴請被告應將系爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告，有無理由？

㈢、原告得以請求之相當於租金之損害，如何計算？

五、得心證之理由：

㈠、被告是否有權使用系爭土地？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。

如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第1552、2516號判決意旨參照）。

⒉查，原告主張被告係以系爭建物無權占有系爭土地之事實，業據其提出地籍圖謄本、土地登記第一類謄本、現場照片等件為證（見本院卷第11至22頁），並經本院勘驗現場及囑託有勘驗筆錄及土地複丈成果圖各1 份附卷可稽（見本院卷第186 頁、第214 頁），惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

茲因兩造並不爭執原告為系爭土地之登記所有權人，揆諸前開說明，自應由被告就其抗辯如何有權占有系爭土地之事實，負舉證責任。

⒊被告雖辯稱：系爭建物早自50年10月間即有用電使用證明，伊自得以此優先承租或承買系爭房屋所在土地範圍云云。

惟查：⑴按用電場所以建築物或構築範圍為單位，作為設戶標準，同一場所同一種類用電應按一戶供電，並按下列原則辦理。

住宅㈠連棟式建築，如各棟屋內配線分開，得按棟設戶。

……。

申請人為證明非屬本條各款所稱之同一所有人或用電單位時，應主動提示產權證明文件或其他相關證明文件，臺灣電力公司營業規則第二章第16條定有明文。

依是以言，台電公司僅有於申請人為證明其非屬其營業規則第二章第16條各款所規定之同一所有人或用電單位時，始會要求申請人應主動提示產權證明文件，除此之外，即無要求申請人於申請用電時，必須同時提出產權證明文件資料之強制規定。

然系爭建物既為連棟式建築而無「非屬同一所有人或用電單位」之情形，依上開規定，申請用電人向台電公司申請用電時自無須提供相關產權證明文件，是本院自不能僅因系爭建物早於50年10月間即有用電使用證明，即當然遽認系爭建物當初確係有權占有系爭土地之人所興建。

⑵其次，經本院依職權向桃園市龜山區公所函調系爭建物是否領有建築許可執照等相關資料，已據該所函覆說明略以：「主旨：有關大院函囑調閱龜山區萬壽路一段45號建築許可執照等相關資料一案，查前揭住址建物本所無核發相關執照資料，復請查照。」

等語，有該所108 年10月21日桃市龜工字第1080037808號函在卷可稽（見本院卷第152 頁）。

參以被告當初因本院強制執行拍賣程序取得系爭建物時，拍賣公告之備註欄上已清楚載明：「……。

本件僅拍賣建物，基地不在拍賣之列，建物所坐落基地為第三人所有，使用土地之法律權源不明，請應買人注意。

本件標的建物係未辦保存登記之增建物，拍定人無法持本院核發之權利移轉證書辦理所有權登記，請應買人注意。

……」等語（見本院98年度司執字第48228 號卷第94頁）。

循此除可確定系爭建物係未經辦理保存登記之建物外，本院亦無從依該建物相關執照取得過程而去探究該建物當初興建時，是否曾獲得土地所有權人之同意，甚或是由土地所有權人自行所興建。

⑶再者，本件被告當初係因債務人胡福松積欠美商花旗銀行股份有限公司票款而遭該行聲請強制執行之程序中，拍賣取得胡福松名下所有系爭建物之事實上處分權，此經本院依職權調取本院98年度司執字第48228 號執行卷核閱確認無誤，並為兩造所不爭執。

惟胡福松從未曾取得本案龜山區迴龍段106 地號土地，而從未曾為前開土地共有人之一，此同經本院依職權向桃園市龜山地政事務所函詢確認無誤，有該所108年10月15日山地登字第1080008469號函在卷可稽（見本院卷第146 頁），客觀上自難遽認本件有何民法第425條之1第1項或同法第838條之1 所規定之情形。

此由觀諸上開執行案件中，債權人花旗銀行於99年2 月25日尚且曾一度具狀陳報：「相對人拒不告知渠所有之建物坐落70、71、72地號土地之占有權源及法律關係，應屬無權占有」等語（見上開執行卷第79頁），益徵明瞭。

⑷至被告雖主張就系爭土地有優先承租權或優先承買權，惟均未具體表明上開優先承租權或承買權的法律依據，本院已無從為之憑空審酌。

實則兩造自始至終既從未曾就系爭土地成立過任何租賃關係，被告自無從本於承租人之地位向原告主張優先承租權。

又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項固定有明文，然被告既無法舉證證明其究為系爭土地之地上權人、典權人或承租人，縱令原告確有意將系爭土地出售予建商以興築建案，被告亦無從本於出租人之地位而向原告主張土地法第104條第1項所規定之優先承買權。

是被告以此為辯，仍無可取。

⑸此外，被告復未能舉證證明其究係基於何種法律上之依據而得合法占有使用系爭土地，則其空言主張自己有權占有系爭土地云云，即非有據，本院不能採憑。

㈡、原告主張依民法第767條之規定，訴請被告應將系爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。

⒉查，系爭土地既為原告所有，被告以具事實上處分權之系爭建物占有如附圖編號Ａ所示之土地，並無法律上之原因，而為無權占有。

是原告本於民法第767條第1項歸地，訴請告應將附圖編號Ａ所示之地上物予以拆除，並將該部分土地騰空返還予原告，即屬正當，應予准許。

㈢、原告得以請求之相當於租金之損害，如何計算？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

故得請求之範圍，應以對方所受之利益為限。

而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。

查，被告以系爭建物無權占有原告所有如附圖編號Ａ所示之土地，既如本院前所認定，依前開判例意旨，被告自有獲得相當於租金之利益。

⒉被告雖辯稱：伊並非惡意占用系爭土地，且有誠意與原告協商云云。

惟按不當得利法律關係之成立，與利得者是否善意或惡意無關，即利得者縱為善意，如無法律上之原因受有利益，致他人受損害，仍成立不當得利，至於善意、惡意，僅於返還利益之範圍有異而已（民法第182條第2項參照) ，此有最高法院87年度台上字第1600號判決意旨可參。

被告辯稱其並非惡意占用系爭土地而未受有不當得利云云，並非有據，為本院所不採。

⒊其次，被告受有占有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，為不當得利。

而無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院65年度第5 次民庭庭推總會議決定參照）。

是以，本件原告所得求相當於租金之不當得利，自以其訴訟繫屬時起往前推算5 年之期間為限。

從而，本件原告依民法第179條規定，請求被告給付自起訴時即108 年4 月10日起回溯5 年期間即自103 年4 月11日起，至交還系爭土地之日止所受相當於租金之不當得利，自屬有據，可以准許。

⒋再按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物申報總價年息百分之10為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

而土地申報總價額之基準，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價百分之80為其申報地價（最高法院91年度台上字第2130號判決參照）。

次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。

⒌查，系爭土地於102 年1 月之申報地價為每平方公尺14,000元、105 年1 月之申報地價則為20,960元等情，此有原告所提出列印時間為108 年6 月26日之地價第一類謄本在卷可稽（見本院卷第90頁）。

又現場地上物為磚造三層樓建物，現供出租予檳榔攤業居住使用，介於新北市與桃園市的交界，車流頻繁，周邊多有商店等情，有本院前開勘驗筆錄、現場照片可參（見本院卷第186 頁、第19至21頁）。

本院審酌系爭土地之坐落位置、經濟用途及使用狀況等一切情狀，認原告就系爭土地請求以土地申報地價年息百分之10計算其相當於租金之不當得利，尚非適當，應以年息百分之8 計算，較為公允。

⒍依上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還無權占用系爭土地所受相當於租金之利益，依前開規定及說明，應以系爭土地遭占用之面積乘以申報地價後，再乘以年息百分之8 ，以及占用期間以計算不當得利。

是原告請求被告自103 年4 月11日起算至108 年4 月10日止相當於租金之不當得利，合計應為281,139 元【計算式均詳如附表所示】，並自起訴狀繕本送達翌日即108 年6 月14日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,294 元【計算式為：37.89 平方公尺（土地面積）×20,960元（公告地價）×8 ﹪÷12（月數）＝5,294 元】，即屬有據，可以准許。

逾此範圍所為請求，則非有據，本院不能准許。

六、綜上所述，原告本於民法第767條之規定，訴請被告應將系爭土地上如附圖編號Ａ部分面積37.89 平方公尺之系爭建物拆除，並將上開土地騰空返還予原告，及如主文第2項所示相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。

逾此範圍所為請求，則為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條

中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍

附表：
┌──┬──────┬────┬───┬────┬────────────────┬────────┐
│編號│  坐落位置  │  面積  │ 年期 │申報地價│             計算式             │相當於租金之利益│
│    │            │        │      │        │      （小數點以下四捨五入）    │  （新臺幣）    │
├──┼──────┼────┼───┼────┼────────────────┼────────┤
│ ⒈ │附圖編號Ａ部│37.89㎡ │102 年│14,000元│自103 年4 月11日起至104 年12月31│    73,131元    │
│    │分          │        │      │        │日止，經過期間為629天           │                │
│    │            │        │      │        ├────────────────┤                │
│    │            │        │      │        │37.89 ㎡（土地面積）×14,000元（│                │
│    │            │        │      │        │申報地價）×8 ﹪÷365 ×629 天＝│                │
│    │            │        │      │        │73,131元                        │                │
│    │            │        ├───┼────┼────────────────┼────────┤
│    │            │        │105 年│20,960元│自105 年1 月1 日至108 年4 月10日│   208,008元    │
│    │            │        │      │        │，經過期間為1195天              │                │
│    │            │        │      │        ├────────────────┤                │
│    │            │        │      │        │37.89 ㎡（土地面積）×20,960元（│                │
│    │            │        │      │        │申報地價）×8 ﹪÷365 ×1195天＝│                │
│    │            │        │      │        │208,008元                       │小計：281,139元 │
└──┴──────┴────┴───┴────┴────────────────┴────────┘

以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
書記官 謝菁菁