臺灣桃園地方法院民事-TYDV,108,訴更二,3,20240301,3

臺灣桃園地方法院民事判決
108年度訴更二字第3號
原 告 黃正園

黃宗元
上二人共同
訴訟代理人 李銘洲律師
複代理人 林貝珍律師
李政叡律師
被 告
及 被告之
訴訟代理人 如附表一所示
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年12月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、如附表二「登記共有人」一欄底色為淺灰色者該列之「共有人」欄所列之被告，應就其等所分別繼承自該等「登記共有人」一欄底色為淺灰色者坐落於桃園市○○區○○段00地號土地之應有部分（詳如附表二「登記共有人」一欄底色為淺灰色者該列之「應有部分」欄及「備註欄」所載）辦理繼承登記。

二、兩造共有坐落桃園市○○區○○段000地號土地（面積1842.76平方公尺），准予變價分割，並依附表所示應有部分比例以價金分配予兩造。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由兩造（即附表二「共有人」欄所示之人）依附表二「應有部分」欄所示比例負擔，其中附表二「應有部分」欄有載為「公同共有」者，應由該等「共有人」欄所示之人連帶負擔「應有部分」欄所示比例之訴訟費用。

事實及理由

壹、程序方面：

一、被告呂理潭、陳彩玉、徐稱揚、徐振古、曾林月娥、呂精悍、徐俊英、楊國京於訴訟繫屬中死亡，原告為其等繼承人聲明承受訴訟如附表二，依民事訴訟法第168條、第175條第1項、第2項規定，應予准許。

二、本件除被告李聰政、黃武昌、黃武煌、徐金定、林徐玉櫻外，其餘被告均經合法通知，而未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依同法第385條第1項，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分如附表二所示。

系爭土地依其使用目的並非不能分割，兩造間未有不分割之特約，就系爭土地之分割方法無法達成協議，原告自得依民法第823條第1項規定訴請裁判分割。

系爭土地面積1,842.76平方公尺，共有人數眾多，大多數共有人應有部分極少，倘以原物分割，各共有人分得土地過小之畸零地而無法使用，顯有悖於土地之經濟效益與兩造之利益。

倘依變價分割之方式予以變賣，兩造亦可單獨或聚資於變賣時參與買受，經良性公平競價之結果，可使系爭土地之市場價值極大化，各共有人能分配之金額增加，較有利於各共有人。

基於土地整體利用、價值最大化之原則，審酌系爭土地之現況、兼顧兩造間之公平性，系爭土地分割應以變價方式，將賣得價金按兩造之所有權應有部分比例分配為當。

爰依民法第823條第1項、第824條之規定請求分割。

又系爭土地之共有人黃呈甲、黃世揚、黃世民、楊純德、呂理潭、徐振古、呂精悍、徐俊英、陳彩玉、楊國京分別於民國99年12年14日、100年12月21日、106年7月6日、102年7月13日、108年4月9日、110年4月27日、111年10月22日、111年11月10日、109年11月27日、112年4月3日死亡，其等繼承人迄未依法辦理繼承登記，爰依民法第759條之規定請求其等之繼承人辦理繼承登記。

並聲明：（一）被告蘇秋香、黃正偉、黃正慧、黃世南、黃世文、黃世華、黃彥樺、黃世仁應就被繼承人黃呈甲所有系爭土地，應有部分1080分之1辦理繼承登記。

（二）被告蘇秋香、黃正偉、黃正慧應就被繼承人黃世揚所有系爭土地，應有部分1080分之1辦理繼承登記。

（三）被告黃世男、黃世文、黃世華、黃彥樺、黃世仁應就被繼承人黃世民所有系爭土地，應有部分1080分之1辦理繼承登記。

（四）被告楊曉嵐、楊昊堃應就被繼承人楊純德所有系爭土地，應有部分30240分之75辦理繼承登記。

（五）被告金鳳英、呂家興、呂家福應就被繼承人呂理潭所有系爭土地，應有部分10800分之60辦理繼承登記。

（六）被告徐文安、徐月琴、徐月珠應就被繼承人徐振古所有系爭土地，應有部分240分之5辦理繼承登記。

（七）被告呂黃鶯花、呂杰隆、呂曉琪、呂曉萍應就被繼承人呂精悍所有系爭土地，應有部分10800分之120辦理繼承登記。

（八）被告徐張素卿、徐誠志、徐雪芳應就被繼承人徐俊英所有系爭土地，應有部分180分之1辦理繼承登記。

（九）被告陳英明、南美都里、福山麗秀、陳悅秀應就被繼承人陳彩玉所有系爭土地，應有部分 21分之1辦理繼承登記。

（十）被告楊慧玲、楊淑峰、楊秀敏應就被繼承人楊國京所有系爭土地，應有部分86400分之750辦理繼承登記。

（十一）兩造共有系爭土地請准予變價分割，並就賣得價金，按兩造如附表所示應有部分比例分配之等語。

二、被告則以：

（一）被告李聰政辯稱：如將系爭土地變價分割，將導致與系爭土地相鄰被告李聰政所有桃園市○○區○○段000○0地號土地（下稱系爭鄰地）成為袋地，無法對外通行，衍生將來通行權之訴訟。

如被告李聰政分得如附圖李聰政所提分割方案（下稱李聰政所提分割方案）丙部分，可透過系爭土地上門牌號碼桃園市○○區○○路000號建物通行至系爭鄰地，將有利於系爭土地之經濟效益，且被告李聰政願依鑑定價格補成金錢與其他共有人，不生不公允之情形。

再者，將丙部分分割予被告李聰政取得，其餘部分變價分割或由其他共有人取得，並不影響原告就系爭土地之利用等詞，資為抗辯，並答辯聲明：兩造共有系爭土地（面積1842.76平方公尺）分割如李聰政所提分割方案所示，即編號丙部分面積122.12平方公尺分歸被告李聰政取得，其餘面積1720.64平方公尺分歸原告其他共有人取得或變價分割。

（二）被告黃武昌、黃武煌、徐金華、徐金定、林徐玉櫻辯稱：如109年2月17日庭呈之原物分割方案（即附圖黃武昌等4人所提分割方案，下稱黃武昌等所提分割方案）。

（108訴更二3卷二第358頁）

（三）被告呂明德辯稱：如複丈日期為105年7月28日被告楊國宇提出之分割方案（即附圖楊國宇所提分割方案，下稱楊國宇所提分割方案）。

（108訴更二3卷二第155頁）

（四）被告黃彥樺、楊廖銀辯稱：同意變價分割。（108訴更二3卷四第91頁）

（五）其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

（一）本件原告主張系爭土地為兩造所共有，兩造之應有部分如附表所示，而兩造並無以契約訂有分管或不分割之期限，亦無因物之使用目的不能分割，且分割之方法不能協議決定等情，有系爭土地公務用謄本（108訴更二3卷四第102至114頁），且為到庭之被告所不爭執。

另其餘被告徐稱揚等人（見上開二（五）所列）均已於相當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場或提出書狀就此部分為爭執，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告此部分之主張為真正。

（二）按因繼承於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第759條定有明文。

又「分割共有物既對於物之權利有所變動，即屬處分行為之一種，凡因繼承於登記前已取得不動產物權者，其取得雖受法律之保護，不以其未經繼承登記而否認其權利，但繼承人如欲分割其因繼承而取得公同共有之遺產，因屬於處分行為，依民法第759條規定，自非先經繼承登記，不得為之。

又共有物之分割性質上為處分行為，不因協議分割或裁判分割而有不同，依民法第758條規定，共有之不動產之共有人中有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記前，不得分割共有物」（最高法院68年度第13次民事庭會議決議參照）。

查系爭土地之共有人即如附表二「登記共有人」一欄底色為淺灰色者，分別於該等編號「備註欄」所示之死亡日期死亡，其繼承人各如該等編號「共有人」欄所示之被告，有各繼承系統表及戶籍謄本在卷可稽，惟其等迄今未辦理繼承登記，是依上所述，原告請求該等被告應就應就其被繼承人之應有部分（詳如附表二「登記共有人」一欄底色為淺灰色者該列之「應有部分」欄及「備註欄」所載）辦理繼承登記，即為有據，爰諭知如主文第1項所示。

至原告請求被繼承人黃呈甲、黃世揚、徐振古、陳彩玉之繼承人應就該等被繼承人於系爭土地所有之應有部分辦理繼承登記，查被繼承人黃呈甲、黃世揚、徐振古、陳彩玉業已辦理繼承登記，有系爭土地謄本在卷可查，原告仍請求此部分繼承人辦理繼承登記，自無必要，應予駁回如主文第3項所示。

（三）復按，分割共有物之訴，係就有共有關係之共有物，以消滅共有關係為目的，予以分割，使共有人就共有物之一部分單獨取得所有權之形成訴訟。

另按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（見最高法院91年度台上字第728號、89年度台上字第724號、93年度台上字第1797號判決要旨）。

（四）再按「直轄市、縣( 市) ( 局) 政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；

建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」

，建築法第44條訂有明文。

又「直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。」

，土地法第31條第1項亦定有明文。

又「土地法第31條第1項規定市縣地政機關於其管轄區域之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割，乃旨在防止土地細分，影響經濟效用。

市縣地政機關為此最小面積單位之規定，即為執行土地法此項意旨，共有土地之分割倘有違反此項規定，自應認屬無效，縱當事人無異議亦然。」

（最高法院65年台上字第563號判例意旨參照）。

再桃園市畸零地使用自治條例第3條第1項第1 、2 款及附表1 、2 所稱面積狹小基地，指基地最小深度、最小寬度或最小面積未達下列規定者：「一、一般建築用地，應依附表一（即基地情形為正面路寬超過15公尺至25公尺者：工業區需達最小寬度7 公尺，最小深度16公尺）檢討。

二、側面應留設騎樓或退縮地之基地，應依附表二（即基地情形為正面路寬超過15公尺至25公尺者：工業區最小寬度8 公尺，最小深度16公尺）檢討。」

。

查系爭土地為都市計劃乙種工業區（見104訴更3卷二第117 頁），為應留騎樓或退縮地之基地，其兩邊分別臨桃園市桃園區桃鶯路及樹仁二街，均為15公尺以上25公尺以下之道路，此業經本院勘驗在案，並有勘驗筆錄在卷可按，揆諸前揭規定，倘分割結果最小面積面寬不及8 公尺，最小深度不及16公尺者，即面積小於128 平方公尺者，皆屬前開規定畸零地。

（五）目前系爭土地上建有：⑴被告李聰政所有，未辦保存登記門牌號碼為桃園縣○○市○○路000 號之房屋，由其經營洗衣店及汽車修理廠。

⑵納稅義務人為訴外人涂麗玲，門牌號碼為桃園縣○○市○○路000 號之房屋。

⑶納稅義務人為訴外人張進吉，門牌號碼為桃園縣○○市○○路000 號之房屋。

⑷納稅義務人為訴外人徐文祥，門牌號碼為桃園縣○○市○○路000 ○0 號之房屋。

⑸由訴外人林尚熹經營髮屋，門牌號碼為桃園縣○○市○○路000 號之房屋。

⑹被告余德土所有，未辦保存登記門牌號碼為桃園縣○○市○○路000 ○0 號之房屋，由其經營汽車修理廠等情，業經本院會同兩造至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄，復有原告所提之陳報狀及現場照片在卷足稽（101 年度訴字第813號卷二第206、207 、260 至263 頁）。

而被告李聰政已自承：伊所有之上開房屋占有該部分之土地並未得到土地全體共有人之同意等語，另被告余德土未到庭對本件分割表示任何意見，亦未證明其建造上開房屋時得到系爭土地全體共有人之同意，是上開各建物占有系爭土地既均非有合法權源，自無須考量以原物分割之方式，將建物占有之土地分割予建物所有人所有。

況前開未經保存登記建物均係臨車水馬龍較熱鬧之桃園市桃園區桃鶯路上之營業店面，各該系爭土地共有人或非共有人均已占盡地利之便，如逕將建物占有之土地分割予建物人所有人所有，顯對其他共有人不公平，亦無「法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係」等情形。

再依李聰政所提分割方案與楊國宇所提分割方案，其中己、庚、辛部分均為袋地，除無對外聯絡道路外，若將來有建築需劃設建築線及道路，仍會生畸零地問題，徒增系爭土地嗣後利用之紛擾，是系爭土地以原物分割，是否妥適，實屬存疑。

再酌以本件歷次審理中，仍有約近60共有人未出庭就分割方法表示意見，其等是否願於分割後仍保持共有關係，仍屬未知，如逕將被告余德土（編號戊部分）及其餘被告（編號丁部分）劃入維持共有，是否適法，亦非無疑，且若令此等未表示意見之共有人取得系爭土地之部分，因無法探知其意願，若其等並無系爭土地部分單獨所有之意願，將會使之後處理系爭土地之稅賦、地上物等問題時，讓法律關係更加複雜不明。

另就李聰政所提分割方案與楊國宇所提分割方案，原告依桃園市政府建築管理處106 年1 月6 日桃建照字第1050064864函（見104訴更3卷二第117 頁）示內容委託依法登記開業之建築師就桃園市畸零地自治條例及基地現況分析檢討，並提出檢討圖說以觀（見104訴更3卷二第147 頁），李聰政所提分割方案中之編號丙、戊、己、庚及辛均屬畸地，編號己、庚及辛均屬裡地；

楊國宇所提分割方案中之編號丙、己、庚及辛均屬畸地，編號己、庚及辛均屬裡地等情，亦有2 分割方案畸零地分析在卷可稽（見本院卷㈡第147 頁、第148頁），足認該等原物分割之方案均非妥適可採，至於黃武昌等所提分割方案，僅有系爭土地之地籍線，並未載有各共有人應分得之部分，自無從採納。

（六）查系爭土地呈類似三角形的不規則形狀，僅有兩面臨路（其中一面尚有部分區域與馬路中間隔著桃園市○○區○○段000○000○000○地號土地），土地使用分區為都市計劃乙種工業區，有地籍圖及土地使用分區證明書各1 件在卷為憑（見本院101 年度訴字813號卷㈠第42、63頁）。

因系爭土地之共有人人數眾多，如依共有人之應有部分比例就系爭土地為原物分割，土地分割將過於零碎，且共有人分得之土地面積亦過於狹小，顯無法使系爭土地發揮最大之經濟效益，是原物分割顯非適當之分割方案，觀諸上揭兩造所提之原物分割方案，都難免畫出尖角、狹長、不方正之處等節，即足佐之，且分得土地內側之共有人，其出入尚須通行他共有人分得之土地，或需另行分割出共同持分劃為通行道路，此又將使各共有人分得之土地面積縮減，是本件屬以原物分割顯有困難之情形。

反觀原告主張採行變賣分割之方式，在自由市場競爭之情形下，將使系爭土地之市場價值極大化，對於共有人而言，顯較有利。

再者，民法第824條第7項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

之內容，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。

準此，倘被告認有繼續持有所有權之必要，仍得於變價分配之執行程序時，行使依相同條件優先承買之權利。

從而，本院參酌系爭土地之使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭土地不適宜原物分割，應以變價後價金按兩造應有部分比例分配，較能兼顧兩造共有人之利益，而屬適當。

（七）綜上，原告主張：請求將系爭土地以變賣方式分割，所得價金由兩造依附表所示之應有部分比例分配，洵屬有據，應予准許，爰諭知如主文第2項所示。

四、末按「因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部」，民事訴訟法第80條之1 定有明文。

本件分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，若由敗訴之被告負擔，顯失公平。

是以，本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益，所分得價金之多寡，及兩造就系爭土地各自享有應有部分之比例等一切情事，爰判決由兩造按其應有部分比例負擔訴訟費用，並諭知如主文第4項所示。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。

中 華 民 國 113 年 3 月 1 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 1 日
書記官 謝喬安