臺灣桃園地方法院民事-TYDV,109,訴,1207,20220214,1

臺灣桃園地方法院民事判決
109年度訴字第1207號
原 告 吳張玖珠
訴訟代理人 吳冠儒
兼
訴訟代理人 魏知新
被 告 莊賴金花

訴訟代理人 吳淑雲
上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國111年1月19日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參萬柒仟捌佰肆拾元。

被告應自民國一○八年八月一日起至兩造就附圖所示編號1455-4（0）、1455-46（1）土地部分之租賃關係終止之日止，按月給付原告新臺幣陸佰壹拾伍元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第1款定有明文。

查原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）22萬7,368元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交還坐落桃園縣中壢市（現改制為桃園市中壢區，下以新制稱之）仁美段1455-4、1455-46地號土地予原告時為止，按年給付4萬5,675元（見本院109年度壢簡字第33號卷〈下稱壢簡卷〉第3頁）。

於嗣於民國111年1月19日具狀變更請求權基礎為民法第425條之1，而不再主張不當得利之法律關係，並更正聲明如下列聲明欄所示（見本院卷第172、176、177頁）。

此訴之變更為被告所同意（見本院卷173頁），合於上開規定，應予准許。

二、原告魏知新經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，准予一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：坐落桃園市○○區○○段000000○0000000 地號土地（下稱系爭土地）為原告所共有，原告吳張玖珠、魏知新之應有部分各為100分之99、100分之1。

被告所有之門牌號碼桃園市○○區○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）自民國67年起占有系爭土地迄今，爰類推適用依民法第425條之1之法律關係請求被告給付自108年7月起回溯5年之租金及起訴後使用土地之租金等語。

並聲明：㈠被告所有之系爭房屋占有系爭土地面積35平方公尺，應給付原告4萬4,520元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈡被告應自108年8月1日起按月給付原告748元。

二、被告則以：系爭房屋是向訴外人樊林寶所購買，因伊不識字，故購買房屋時不清楚房屋與土地是否一起購買。

占用土地部分要付多少租金由法院認定等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，原告為系爭土地所有權人，而被告自67年間起即以系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號1455-4（0）（面積27平方公尺）、1455-46⑴（面積2平方公尺）土地部分，經本院勘驗現場並囑託地政事務所繪製占用位置及面積之複丈成果圖在卷，而原告主張兩造間就如附圖所示編號1455-4（0）（面積27平方公尺）、1455-46⑴（面積2平方公尺）土地部分類推適用民法第425條之1規定之租賃關係存在，且無法就租金數額達成協議等事實，業據提出系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本及地價第二類謄本附卷可稽（見壢簡卷第7至12頁），核無不符，且為被告所不爭執（見本院卷第174頁），自堪信為真實。

四、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1 定有明文。

次按承租人應依約定日期，支付租金；

無約定者，依習慣；

無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。

如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條亦有明文。

本件被告系爭房屋占用兩造間就系爭土地如附圖所示編號1455-4（0）（面積27平方公尺）、1455-46⑴（面積2平方公尺）土地部分，業如上述，原告雖另主張占用部分為35平方公尺，惟與上開勘驗測量結果不符，即非可採。

又兩造無法就租金數額達成協議，既如前述，而目前社會上不動產租賃之情形，如無特別約定，通常有於每期開始時支付租金之習慣，復為本院職權上所已知，且原告請求被告按月給付之租金日期為每月之始乙節，復為被告所不爭執，則原告請求本院核定上開租金數額，並請求被告給付，揆諸上揭法律規定，洵屬有據。

五、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；

且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。

惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照）。

本院審酌系爭土地為住宅區，附近有公車站牌、菜市場（早市）、華勛國小及幸福黃昏市場等情，有勘驗筆錄、現場照片（見本院卷第121、129至133頁）可稽，可見系爭土地所在地區繁榮程度尚可、生活機能尚佳及申報地價等一切情狀後，認原告就系爭土地請求以申報地價年息6％計算，尚屬適當。

而就申報地價之金額，有本院依職權調閱之系爭土地地價查詢資料可參（見本院卷第184、185頁），依其記載內容，103年、104年、106年、108年申報地價為空白，105年申報地價為每平方公尺4,400元，107年申報地價為每平方公尺4,240元，109年申報地價為每平方公尺4,400元。

則原告得請求被告給付本件起訴回溯前5年之期間（即自108年7月31日回溯至103年8月1日止）之租金數額為3萬7,840元（計算式如附表）。

又系爭房屋占用上開土地，屬類推適用民法第425條之1之規定，推定於房屋得使用期間內，有租賃關係，原告自仍得依法律所擬制之租賃關係，請求被告支付租金，惟兩造可於房屋得使用期限屆至或提前合意終止租賃關係或系爭房屋再轉手他人而終止兩造間租賃關係，並不限於房屋得使用期限屆至以終止租賃關係，而於終止後被告便無支付租金之義務，故自108年8月1日起至租賃關係終止之日止，被告始應按月給付原告之租金金額則為615元（計算：申報地價4,240元/平方公尺×29平方公尺×6%÷12＝615元，小數點後無條件進位），原告逾此請求，則屬無據。

六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

原告雖聲明請求被告給付本件起訴回溯前5年之租金計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，惟依民法第425條之1第2項規定兩造於租金數額協議不成時，土地所有權人得請求法院核定租金數額，然仍須經法院核定後，始得據以請求被告如數給付，被告自法院核定租金並經催告後始負遲延責任，是原告請求本件起訴回溯前5年之租金自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息部分，尚乏依據，應予駁回。

本件原告請求被告給付本件起訴回溯前5年（即103年8月1日至108年7月31日）之租金計3萬7,840元。

自108年8月1日起至就附圖所示編號1455-4（0）、1455-46（1）土地部分之租賃關係終止之日止，被告應按月給付原告之租金金額615元，核屬有據，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、末查，原告為系爭土地之共有人，其中原告吳張玖珠所有權應有部分為100分之99；

原告魏知新之所有權應有部分則為100分之1，有系爭土地謄本之記載可稽（見壢簡卷第7、9頁），是原告本應各依上開比例而為本件租金之請求即原告吳張玖珠請求上述金額各99% ；

原告魏知新請求上述金額各1%。

然原告既於聲明中共同向被告為全部給付之請求，顯見原告有平均分受此給付之合意，此復為被告所不爭執，自得允許。

八、綜上所述，原告依民法第425條之1之規定，請求被告給付原告3萬7,840元，暨自108年8月1日起就附圖所示編號1455-4（0）、1455-46（1）土地部分之租賃關係終止之日止，按月給付原告615元，為有理由，應予准許；

至原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 2 月 14 日
民事第二庭 法 官 李麗珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 14 日
書記官 謝伊婕

附表：（新臺幣）
1.103年8月1日起至106年12月31日止共3又5/12年×申報地價4,400元/平方公尺×29平方公尺×年息6%＝26,158元（小數點後無條件進位，下同）。
2.107年1月1日起至108年7月31日止共1又7/12年×申報地價4,240元/平方公尺×29平方公尺×年息6%＝11,682元。
3.合計：26,158元＋11,682元＝37,840元。