臺灣桃園地方法院民事-TYDV,109,重訴,215,20220225,1

臺灣桃園地方法院民事判決
109年度重訴字第215號
原 告 張繡珠

訴訟代理人 張運弘律師
被 告 財團法人真耶穌教會臺灣總會

法定代理人 王明昌
訴訟代理人 金鑫律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國111年1月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將如附圖編號224（0）所示、占用面積為一○六平方公尺之增建四樓及五樓建物主體以及編號224（1）所示、占用面積為八平方公尺所示之鐵皮雨遮拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告及全體共有人。

被告應自民國一○九年七月十四日起至騰空返還上開占用部分之日止按年給付原告新臺幣貳萬伍仟零伍拾玖元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣參佰零參萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣玖佰零玖萬伍仟壹佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項所命各期已到期部分之給付，於原告每期各以新臺幣捌仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告每期如以新臺幣貳萬伍仟零伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。

查本件原告就其名下位於桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上建物，依民法第767條第1項前段、中段之規定主張所有物返還請求權、所有權妨害除去請求權，核係因不動產物權涉訟，應專屬系爭土地及其上建物所在地之法院即本院管轄，故本院就自有管轄權，合先敘明。

二、被告之法定代理人於訴訟進行中變更為王明昌，有法人登記證書為憑（見本院卷二第44頁），並經其聲明承受訴訟（見本院卷二第36頁、第108至110頁），核無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭土地為兩造及訴外人范姜良憲所共有，上建有同地段463、464、465建號建物（門牌號碼分別為桃園市○○區○○路00號、46之1號、46之2號，均為同1棟建築物，對應之樓層分別為1層及騎樓、2層、3層，以下分稱為1樓、2樓、3樓房屋，合稱為系爭建物），范姜良憲為1樓房屋之所有人，其為2樓房屋之所有人，被告則為3樓房屋之所有人，詎被告未經其同意，即在系爭建物上加蓋4樓、5樓之違章建築及鐵皮雨遮（以下合稱系爭增建物）使用，無權占有系爭建物頂樓平臺及系爭土地，並致其受有相當於租金之損害，爰依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭增建物拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告及全體共有人；

另依民法第179條規定，請求被告給付因無權占有而獲得相當於租金之不當得利等語。

並聲明：㈠被告應將如桃園市中壢地政事務所複丈成果圖（下稱附圖）所示編號224（0）所示、占用面積為106平方公尺之增建4樓及5樓建物主體以及編號224（1）所示、占用面積為8平方公尺之鐵皮雨遮拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告及全體共有人。

㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還上開占有部分之日止，按年給付原告新臺幣（下同）4萬3,963元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告之前手即訴外人張完妹前於民國70年間以契約書（下稱系爭契約書）表示同意將系爭建物之3樓樓坪部分提供予被告專用，被告方於78至79年間加蓋系爭增建物；

原告為張完妹之兒媳，且於84年8月間買受2樓房屋後，即居住在其內，則原告對於系爭建物上蓋有系爭增建物一事，自屬可得而知，是系爭契約書對於自張完妹處受讓應有部分之原告自亦有拘束力，被告並非無權占用；

再原告於84年間即知悉被告在系爭建物蓋有系爭增建物，從未表示異議或反對，卻突然於109年提起本件訴訟，此將導致被告之信徒無法再使用系爭增建物，可認原告之請求係以損害被告為主要目的，顯違反誠信原則，並該當權利濫用之情狀等語，資為答辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第37頁，並由本院依論述需要而為部分文字修正）：㈠系爭土地之現所有人為原告、被告、范姜良憲，應有部分各3分之1。

㈡1樓房屋之所有人原為張德才（登記日期68年11月6 日），嗣於90年8 月13日登記為范姜良憲所有。

㈢2樓房屋之所有人原為張完妹（登記日期68年11月6 日），嗣於84年8 月15日登記為原告所有。

㈣3樓房屋之所有人原為鄭黃緣（登記日期68年11月6 日），嗣於70年7月10日登記為被告所有。

㈤系爭增建物並未辦理登記，係由被告興建，並占有使用中。

四、得心證之理由：原告主張被告加蓋系爭增建物屬無權占有，被告則予以否認，並以前詞置辯，經查：㈠被告加蓋系爭增建物所為之占有是否具有正當權源？ 1.按大樓屋頂平臺，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依（註：修正前）民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。

另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文。

再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有規定。

是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號裁判意旨可資參照）。

2.經查，系爭增建物之4、5樓建物主體占用系爭建物頂樓平臺面積為106平方公尺（即量測系爭建物3樓登記面積之結果）；

4樓鐵皮雨遮部分，則已超過頂樓平臺範圍，其中有8平方公尺部分搭建在系爭土地上等節，有本院109年9月25日勘驗筆錄、桃園市中壢地政事務所土地複丈成果圖存卷足證（見本院卷一第142頁、第173頁）。

而1樓房屋所有人為范姜良憲、2樓房屋所有人為原告、3樓房屋所有人為被告等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡至㈣），則依照上開說明，原告既為系爭建物之住戶之一，自為系爭建物頂樓平臺之共有人；

又原告亦為系爭土地之共有人（見不爭執事項㈠），則其自得基於系爭建物頂樓平臺以及系爭土地共有人之地位請求排除系爭增建物之無權占有；

至被告抗辯系爭增建物並非無權占有，揆諸前揭舉證責任分配原則，應由被告就其取得占有具正當權源乙節負舉證責任。

3.關於被告抗辯其與張完妹間之系爭契約書即為系爭建物頂樓平臺之分管協議，且原告應受該分管協議之拘束，故其得有權占有：⑴被告抗辯其加蓋系爭增建物具正當占有權源，無非係以系爭契約書、證人即78年1月間1樓房屋之承租人楊飛進之證述為據；

而觀被告所提出之系爭契約書上記載張完妹於70年4月5日同意將系爭建物之3樓樓坪無條件供被告使用（見本院卷一第43頁）；

佐以證人楊飛進於本院審理時證稱：被告在78年間蓋系爭增建物之4樓部分，當時張完妹說違建部分被告自己負責，水塔幫她移好就好，後來被告再蓋系爭增建物之5樓部分，張完妹也沒有表示異議等語（見本院卷一第214至215頁），固得認張完妹確實簽立系爭契約書表示無條件同意被告使用系爭建物頂樓平臺。

⑵然按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依98年1月23日修正公布前之民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院99年度台上字第1553號裁判參照）。

而於張完妹簽立系爭契約書表示同意被告使用系爭建物頂樓平臺之70年4月5日，1樓房屋所有人為張德才、2樓房屋所有人為張完妹、3樓房屋所有人為鄭黃緣等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡至㈣），則依照上開修正前民法第820條第1項之規定，關於系爭建物頂樓平臺之使用，自應由全體共有人即張德才、張完妹、鄭黃緣共同協議，而非張完妹一人即得將系爭建物頂樓平臺之特定部分使用權轉讓予他人；

又證人張德才於本院審理時證述：被告於系爭建物加蓋系爭增建物時並未詢問其意見，亦未獲得其同意，張完妹也未將系爭契約書事宜知會其等語明確（見本院卷一第322頁、第326頁），可見張完妹簽立系爭契約書並未獲得其餘全體共有人之授權。

依此，被告主張其得藉張完妹所簽立之系爭契約書而取得系爭建物頂樓平臺之使用權云云，即與上開規定未合，難以參採。

⑶是以，被告所舉證據尚不足以證明其得基於分管協議取得系爭增建物之合法占有權源，則其辯稱系爭增建物具正當占有權源，原告應受分管協議之拘束云云，實屬無由。

㈡被告得否主張原告行使權利有違民法第148條之規定？ 1.按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號判決意旨參照）。

故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。

是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。

次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦有明定。

而所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院93年度台上字第1948號判決意旨參照）。

2.經查，系爭增建物為未辦保存登記之違建，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈤、本院卷二第38至39頁），且系爭增建物之使用期間以被告加蓋系爭增建物4樓部分之78年間起算，已逾30年之久。

而原告提起本件訴訟，乃正當行使其所有權之權能，自系爭建物頂樓平臺、系爭土地遭占用之面積、位置及功能以觀，亦難認原告所得利益極少；

況被告係在未支付任何對價之情況下，以加蓋違建之方式無權占用系爭建物頂平臺及系爭土地，其破壞原先法律預設之利益歸屬狀態、損害原告等共有人之利益，更有害政府對於房屋建築之管理等公共利益在先，有何理由認定原告提起本件訴訟係以「損害被告為主要目的」，而有權利濫用之情？再者，綜觀兩造的利益考量，並就系爭建物頂樓平臺及系爭土地之利用情形權衡，亦難認被告使用建築年限許久之違建物之利益，必然大於系爭建物頂樓平臺及系爭土地之全體共有人使用之利益，是亦未見原告提起本件訴訟有何違背誠信原則之情。

準此，被告自不得主張原告行使權利有違民法第148條之規定。

㈢被上訴人所得請求之不當得利數額為何？ 1.按無法律上原因，而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

且無權占有他人土地，因未支付土地之對價，而可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

另按依民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。

惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88年度台上字第1341號判決意旨參照）。

本件被告無合法權源，以系爭增建物無權占有系爭建物頂樓平臺以及系爭土地，業如前述，則原告自得按其應有部分比例請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即109年7月14日起至返還占用部分為止相當租金之不當得利。

2.又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。

所謂土地價額係指法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定即明。

且土地所有人依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。

查系爭建物及所坐落之系爭土地位於桃園市中壢區榮民路與興仁路1段之交叉路口旁，榮民路為雙向4線道道路，附近多為住家、商店，交通便利，生活機能佳，距離50公尺處有自強國中、距離1公里處則有元智大學等情，有本院109年9月25日勘驗筆錄在卷足稽（見本院卷第141頁），足認系爭土地所在之處交通尚稱便利，並斟酌當地工商繁榮程度、被告利用該頂樓平臺、土地之經濟價值、所受利益，及原告等共有人就頂樓平臺、土地為正常使用所得受之利益等情事，認以系爭土地申報地價年息5%計算為適當，原告主張以申報地價年息10%計算，尚屬過高。

3.另查，系爭土地於109年間之申報地價為每平方公尺1萬3,189元，此有土地謄本足證（見本院卷一第11頁）；

而被告以系爭增建物在系爭建物頂樓平臺所占用之面積為106平方公尺（即附圖編號224（0）所示部分）；

在系爭土地上所占用之面積為8 平方公尺（即附圖編號224（1）所示部分），此經說明如前。

是原告依其應有部分比例3分之1，請求被告自109年7月14日起至返還上開占用部分之日止按年給付相當租金之不當得利為2萬5,059元（計算式：1萬3,189元×114平方公尺×5%×1/3=2萬5,059元，元以下四捨五入），核屬有據，逾此範圍之請求，則無從准許。

五、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭增建物拆除，並將系爭增建物所占用部分騰空返還予原告及全體共有人；

另依民法第179條規定，訴請被告自109年7月14日起至返還上開占有部分之日止按年給付原告2萬5,059元，為有理由，應予准許；

逾此所為之請求，則無理由，不應准許。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，不予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又本件訴訟原告雖未全部勝訴，惟本院僅駁回其所請求相當租金損害賠償金之部分金額，因該部分之請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，並不併算訴訟標的價額，本院認仍應由被告負擔全部訴訟費用，附此敘明。

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第四庭 法 官 傅思綺
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
書記官 康馨予
附圖：
桃園市中壢地政事務所土地複丈成果圖