臺灣桃園地方法院民事-TYDV,111,重訴,529,20240119,1

臺灣桃園地方法院民事判決
111年度重訴字第529號
原 告 鄭玉燁
訴訟代理人 陳鄭權律師
複 代 理人 周盈孜律師
被 告 鄭石郎
鄭柾治
訴訟代理人 張秀琴




被 告 鄭新剛
劉鄭桂芬

鄭淑琴
鄭桂燁

鄭憲鴻
鄭薇萍

鄭麗萍

鄭君萍
兼上列八人
共 同
訴訟代理人 鄭金玲

被 告 鄭寶林

鄭莉陵
鄭永宏
鄭紹彥 （應受送達處所不明）



賴茂峯
鄭秋蓮
訴訟代理人 鄭良羽
被 告 陳宛鈺
鄭張甘妹

受 告知人 溫思德
溫福河
溫福興
温仕源
温詩婷
溫福榜
溫福光
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年11月20日辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有如附表一所示土地及建物，各應予變價分割，所得價金各按如附表一「土地持分」、「建物持分」所示應有部分比例分配。

二、訴訟費用由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。

本件原告起訴時原列鄭石郎、鄭柾治、鄭新剛、鄭金玲、劉鄭桂芬、鄭淑琴、鄭桂燁、鄭憲鴻、鄭寶林、鄭莉陵、鄭薇萍、鄭麗萍、鄭君萍、鄭永宏、鄭紹彥、賴茂峯、鄭秋蓮為被告，嗣因查得附表所示建物共有人尚漏列陳宛鈺、鄭張甘妹，遂具狀追加陳宛鈺、鄭張甘妹為被告（見本院卷卷二第14頁），並聲明：兩造共有如附表所示之不動產應准予變價分割，變將價金依附表所示比例分配與原告及被告。

經核上開被告追加部分，乃因本件為共有物分割之訴，核屬固有必要共同訴訟，對於共有人必須合一確定，揆諸前揭規定，應予准許。

二、被告鄭憲鴻、鄭紹彥、賴茂峯、陳宛鈺、鄭張甘妹均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：附表一所示7筆（下稱系爭土地，分開稱呼時分別簡稱為吉祥段212地號、553地號、568地號、572地號、574地號、577地號、579地號）土地及1筆建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）為兩造所共有，各共有人就系爭不動產之持分如附表一所示，並訂有三七五租約。

若採原物分割，因部分土地面積甚為狹小，不利於機械耕作，且建物老舊。

為促進系爭土地有效利用，原告爰依民法第824條第2項第2款規定，請求將系爭不動產予以變價分割，並聲明：如前開變更後聲明所示。

二、被告鄭石郎、鄭柾治、鄭寶林、鄭莉陵、鄭永宏、鄭紹彥、鄭秋蓮（下稱被告鄭石郎等7人）則以：桃園市○○區○○段000○000○000○000○000地號土地及桃園市○○區○○段000地號土地已與訂有三七五租約之佃農於110年12月8日達成調解，調解內容約定「地主將耕地面積58841.7平方公尺×13％由572地號土地內，移轉7649.4平方公尺與佃農為補償，終止租約…」（下稱系爭調解內容），因佃農對於上開6筆土地也有權利，應考量其等意願，將上開6筆土地依附圖所示之分割方法予以合併分割，各共有人取得如附表二所示之持分明細。

若非為合併分割，則佃農會分別取得上開6筆土地之13％（吉祥段212號雖非相同地段，仍可協議分配）。

又附圖所示編號8為通往青田段574號建地之既成道路，因地下埋有自來水大管，不宜移動，且為桃園市政府所養護之柏油道路，故同意就編號8通過青田段553、572、579地號土地部分維持共有，如原告不同意維持共有，則應負擔變更道路路線之費用。

不同意原告主張之變價分割方案，變價方式應為最後手段等語。

三、被告鄭新剛、鄭金玲、劉鄭桂芬、鄭淑琴、鄭桂燁、鄭憲鴻、鄭薇萍、鄭麗萍、鄭君萍則以：同意原告提出之變價分割方案，如採原物分割方式將造成分割後取得之房屋、土地面積狹小，不利於利用等語。

四、被告賴茂峯、陳宛鈺、鄭張甘妹未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

五、本院之判斷：

（一）原告就系爭土地請求法院裁判分割，為有理由：按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；

分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，為適當分配。

民法第823條第1項、第824條第1項、第2項前段分別定有明文。

經查：原告主張系爭土地之共有人及應有部分如附表一「持分」欄所示，且就系爭土地並無不得分割之約定，又無因物之使用目的有不能分割之情事，共有人間復無法達成分割協議等情，業據其提出系爭土地登記第一類謄本為證，復為到場被告所不爭，應堪信為真實。

則原告依前開規定，請求裁判分割系爭土地為適當分配，應屬有據。

（二）被告鄭石郎等7人主張之合併分割方案不可採：按「共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。

但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之」，民法第824條第6項定有明文。

經查，吉祥段212地號、553地號、568地號、579地號與572地號、574地號及578地號的共有人不同，被告鄭石郎等7人主張之分割方法將系爭土地合併分割，然依地籍測量實施規則第244條第1項規定，吉祥段212號與系爭土地中之其他宗土地不在同一地段、574地號之使用性質與其他宗土地不同，故該2筆土地無法與其他土地辦理合併分割，此有桃園市楊梅地政事務所112年2月13日楊地測字第1120001372號函（本院卷一第245至247頁）在卷可參，且被告鄭石郎等7人就吉祥段212地號、553地號、568地號、572地號、574地號、579地號之應有部分總和都是13/32（按：「一半以上」應為16/32以上），就578地號之應有部分總和為1/8，應有部分之總和均未過半，被告鄭石郎等7人主張同意系爭土地原物合併分割的「人數已過半」，除與法律規定是「應有部分過半」而非「共有人人數過半」不符外，被告鄭石郎等7人計算人數時將並非系爭土地共有人的三七五租約承租人（佃農）即受告知人溫思德、溫福河、溫福興、温仕源、温詩婷、溫福榜、溫福光等7人（下簡稱溫思德等7人）一起計算在人數內，自與上揭規定合併分割之要件不符，與法不合，並非可採。

而被告鄭石郎等7人雖據系爭調解內容將系爭土地面積13％之土地、並於572地號內劃出7649.4平方公尺之所有權劃分予溫思德等7人，系爭調解內容（即原證5，本院卷一第100至105頁）雖如被告鄭石郎等7人所述，然該調解之當事人中，並無同屬地主（出租人）的被告鄭石郎、被告鄭紹彥（此2人均在「被告鄭石郎等7人」中，且均為572地號之共有人）在內，承租人（佃農）一方亦未包含溫思德、温仕源在內，系爭調解內容對於該等未參與調解之人自然不生效力，無法產生將系爭土地上三七五租約完全消滅之效果，被告鄭石郎等7人主張之分割方案將溫思德等7人全部都分配到572地號之部分土地亦系爭調解內容不符，即便事後溫思德等7人均出具同意書同意被告鄭石郎等7人的分割方案，亦不能認溫思德等7人均與系爭土地的所有共有人達成「取得部分土地所有權、終止系爭土地上全部三七五租約」的協議，被告鄭石郎等7人將之作為分割方案之依據，自無可採。

（三）系爭土地應以分別變價分割之方式為適當：再按分割方法得以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

民法第824條第2項第1款及第2款定有明文。

又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。

經查： 1、系爭土地使用分區為特定農業區、除574地號使用地類別為甲種建築用地外、其餘使用地類別均為農牧用地，共有人大部分重疊但並不完全相同，各筆共有人多達11至18人，系爭土地均登記有耕地三七五租約，就現狀而言，系爭土地之地勢平坦，現狀大部分作為耕地使用，坐落有十數個未保存登記的建物，大約分成兩群，除少部分為鐵網、鐵皮或木造搭建的簡易建築或涼亭外，大部分為類似傳統三合院、三角屋頂的磚造建築，有的建物存放垃圾、有的屋頂、磚牆破敗、內外長有雜草而系爭建物即為其中一組三合院，屋頂屋頂、門窗殘破，只有一部分經人加裝鐵門後有在使用（即本院卷二第26頁編號6照片，溫思德在本院履勘時表示為其所使用）等情，經本院履勘現況，並有現場照片及複丈成果圖，此有系爭土地登記第一類謄本、私有耕地三七五租約附表等資料附卷可稽（本院卷一第141至207頁、本院卷二第24至38、447至453頁）。

可見系爭建物應非任一共有人所實際使用，兩造亦未有人表示過欲以原物分割方式分割系爭建物、亦無表示欲單獨取得系爭建物所有權，故系爭建物應以變價分割為妥。

2、就系爭土地部分，主張變價分割的共有人即原告、被告鄭新剛、鄭金玲、劉鄭桂芬、鄭淑琴、鄭桂燁、鄭憲鴻、鄭薇萍、鄭麗萍、鄭君萍在吉祥段212地號、553地號、568地號、572地號、574地號、579地號之應有部分合計均為9/16、於578地號之應有部分合計為7/8，均已過半，且系爭土地共有人眾多、各宗土地共有人、應有部分均不同，若合併分割，則涉及上揭法令限制，若單獨分割，又會使土地過於細分不利使用，且其上均存有耕地三七五租約，則若將系爭土地予以細分，則該租約關係將散存於各細分土地上，耕地三七五租約之法律關係將趨於繁雜，亦不利於土地之利用，造成日後使用困難，且價值將有相當之減損，無法充分發揮其經濟上之效用及價值，堪認系爭土地若依原物分配，顯有困難。

惟若予以變價分割，第三人及各共有人（包含欲取得土地的被告鄭石郎等7人）皆可應買整筆土地，經良性公平競價之結果，各共有人能分配之金額增加，反較有利各共有人。

因此，系爭土地雖有耕地三七五租約存在，惟承租人（佃農）仍得依原耕地三七五租約約定及相關法律規定行使權利，不影響本件分割之方法。

準此，本院斟酌各共有人之意願、系爭土地之客觀情狀、經濟價值等一切情狀，認系爭土地如變價分割，方能兼顧各共有人之利益，且拍賣所得價金依共有人原應有部分比例分配，對各共有人亦無任何不利益，自宜以變價分割為宜。

3、關於系爭不動產應採合併變價或分別變價部分，系爭不動產中吉祥段212地號與其他地號土地均不相連；

系爭土地中面積最大的為572號土地，達37214.75平方公尺），若將之與其他土地合併變價，勢必因面積過大、標的過多，使得價金過高而不利變價，亦不利共有人選擇特定土地或建物主張優先承買權；

除上揭部分，系爭不動產中共有人全部相同的「553地號、568地號、579地號土地」均不相連，亦無合併拍賣之必要，而其他共有人不同的土地若予合併變價，則價金如何分配必生無謂之爭議，故認本件各宗不動產均以分別變價為宜。

4、另民法第824條第7項已明訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權，故若兩造共有人認有繼續持有系爭土地地所有權之必要，仍得於變價分配之執行程序時，依相同條件行使優先承買之權利，附此敘明。

六、從而，原告依民法分割共有物之規定，請求就兩造共有之系爭不動產裁判分割，於法並無不合，本院審酌系爭不動產之使用現狀、兩造所提方案、各共有人之意願並兼顧兩造利益，認以主文第一項所示之分割方法為可採。

七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用應參考系爭不動產之面積、公告現值（土地）、課稅現值（建物），應由兩造按如附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例分擔，始為公平，附此敘明。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核於判決結果不生影響，爰不一一予以論駁，併此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 19 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 19 日
書記官 謝喬安