臺灣桃園地方法院民事-TYDV,111,重訴,538,20240809,2

臺灣桃園地方法院民事判決
111年度重訴字第538號
原      告  京都房屋租賃有限公司（兼吳林寶彩、游洪好、游



法定代理人  許建廷 

訴訟代理人  方正彬律師
            吳淇煜 
被      告  許勝胤 
訴訟代理人  曾淑雅 
            廖克明律師
複代理人    曾雍博律師
被      告  張進富 
訴訟代理人  呂詩婷 
被      告  沈福勝 
            蔡美足 
上二人共同
訴訟代理人  李林盛律師
被      告  張阿蕊 

訴訟代理人  呂詩憶 

被      告  薛欽賢 
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
兩造共有坐落桃園市○○區○○○段○○○地號土地，分割為如附圖三所示：編號Ｕ所示部分分歸被告沈福勝、蔡美足取得，並按附表二編號二所示分割後應有部分比例維持共有；
編號Ｖ所示部分分歸原告取得；
編號Ｗ所示部分分歸被告許勝胤、張進富、張阿蕊、薛欽賢取得，並按附表二編號一所示分割後應有部分比例維持共有。
訴訟費用由兩造依附表一「分割前應有部分比例」欄所示比例負擔。
事實及理由

壹、程序事項：當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；

前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明。

他造當事人，亦得聲明承受訴訟；

當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第170條、第175條、第178條分別定有明文。

本件原告之法定代理人原為黃國恩，嗣於民國112年7月19日變更為許建廷，並經其具狀聲明承受訴訟，有公司變更登記表、民事承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷一第289頁、第297頁），於法有據，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

（一）坐落桃園市○○區○○○段00地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，所有權應有部分如附表1所示。

兩造無不分割之約定，依系爭土地之使用目的，亦無不能分割之情事，而無法協議分割，爰訴請裁判分割。

（二）系爭土地形狀呈三角形，東側臨接環區中路，西側臨接環區西路，均為路寬20至30公尺之計畫道路，南側則為科五街，最有經濟價值之地段為三角形前段即環區中路與環區西路交界處，分割後原告係單獨所有，隨時可以開發利用，許勝胤、張進福、張阿蕊、薛欽賢（下稱許勝胤等人）及沈福勝、蔡美足則是分組維持共有關係，如要單獨開發，將來仍需提起分割之訴，應無開發利用系爭土地之意願，縱有開發之意願，因系爭土地屬第二種住宅區，依變更桃園航空客運園區（大園南港地區）特定細部計畫（第一次通盤檢討）（土地使用分區管制要點）（第一階段）書（下稱特定細部計畫書）內土地使用分區管制要點(下稱管制要點）第5點規定，面臨30公尺寬之計畫道路，建築基地最小開發規模必須達2,000平方公尺，則在許勝胤等人就系爭土地分割後分得之土地面積均不足2,000平方公尺之情形下，將來勢必無法分割而開發，將失去系爭土地之經濟效益；

且如由其等分得系爭土地前段即環區中路與環區西路之交界處，依管制要點第7點規定，如要建築房屋，必須各退縮4公尺建築，其等所剩能利用之土地有限，亦形成資源浪費，因此原告不同意許勝胤或沈福勝、蔡美足之分割方案，蓋上開2方案均係由提出方案者分得系爭土地最有利之位置，反而將隨時可以開發利用土地之原告置於中間最無利用價值之狹長地帶，就系爭土地應以原告所提出如附圖4、5所示分割分案較為適當且公平等語。

（三）並聲明：系爭土地應分割如附圖4所示：編號X部分歸原告所有；

編號Y部分歸許勝胤等人所有，並按附表2編號1所示分割後應有部分比例維持共有；

編號Z部分歸沈福勝、蔡美足所有，並按附表2編號2所示分割後應有部分比例維持共有；

或分割如附圖5所示：編號甲部分歸許勝胤等人所有，並按附表2編號1所示分割後應有部分比例維持共有；

編號乙部分歸原告所有；

編號丙部分歸沈福勝、蔡美足所有，並按附表2編號2所示分割後應有部分比例維持共有。

二、被告則以：

（一）許勝胤以：1.許勝胤願與張阿蕊、張進富、薛欽賢於系爭土地分割後維持共有關係，然許勝胤等人分割後取得之土地面積加總僅2705.98平方公尺，遜於原告及沈福勝、蔡美足，又受分配面積較大者，對比分配面積較小者，土地使用上自然較為多元靈活，倘將許勝胤等人分配至土地中間之位置，將不可能徹底地使用收益系爭土地，再者，系爭土地是否閒置浪費，並非完全以土地開發商或建商之角度觀察，而必須兼顧其他共有人對於系爭土地之情感及需求，因此不同意原告所提出如附圖4、5所示之分割，應以許勝胤提出如附圖編號1、2所示分割方案為適當等語，以資抗辯。

2.並聲明：系爭土地應分割如附圖1所示：編號丁部分歸原告所有；

編號戊部分歸許勝胤等人所有，並按附表2編號1所示分割後應有部分比例維持共有；

編號己部分歸沈福勝、蔡美足所有，並按附表2編號2所示分割後應有部分比例維持共有。

或分割如附圖2所示：編號R部分歸許勝胤等人所有，並按附表2編號1所示分割後應有部分比例維持共有；

編號S部分歸原告所有；

編號T部分歸沈福勝、蔡美足所有，並按附表2編號2所示分割後應有部分比例維持共有。

（二）張阿蕊、張進富、薛欽賢以：願與許勝胤於系爭土地分割後維持共有關係，並同意許勝胤所提出如附圖1、2所示分割方案、不同意沈福勝、蔡美足、原告所提出如附圖3、4、5所示分割方案等語。

（三）沈福勝、蔡美足以：1.沈福勝、蔡美足願於系爭土地分割後維持共有關係，且若採沈福勝、蔡美足如附圖3所示分割方案，因渠等分割後土地面積高達5463.37平方公尺，縱使因東西兩側均臨接計畫道路而須退縮4公尺建築，仍有足夠大之面積可以建築，至於原告及其餘被告所分得之土地仍均有面臨東側面寬最大之道路，且面臨南側部分僅需退縮3.5公尺建築即可，可供建築之面積較大，最有利於兩造之經濟效益，故沈福勝、蔡美足不同意原告及許勝胤之分割方案，而應採如附圖3所示分割方案為適當等語，以資抗辯。

2.並聲明：系爭土地應分割如附圖3所示：編號己部分歸沈福勝、蔡美足所有，並按附表2編號2所示分割後應有部分比例維持共有；

編號V部分歸原告所有；

編號W部分歸許勝胤等人所有，並按附表2編號1所示分割後應有部分比例維持共有。

三、得心證之理由

（一）關於請求分割之合法性：按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

經查，本件系爭土地之共有人及應有部分比例如附表1所示，無因物之使用目的或依法令不能分割情形；

共有人間就系爭土地並無不得分割之約定，且未能就分割方法達成協議等情，有土地登記謄本（見本院卷二第79至83頁）在卷可憑，且為被告所不爭執，堪可採認，原告依上開規定，請求裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許。

（二）關於分割方法之審酌：1.按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

民法第824條第1至4項定有明文。

又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院81年度台上字第31號判決意旨參照)。

2.本件系爭土地形狀呈三角形，東側臨接環區中路，西側臨接環區西路，均為路寬20至30公尺之計畫道路，南側則為科五街，為路寬15公尺以下之計畫道路，使用現況大部分為空地，僅有少數植被等情，業經本院至現場勘驗明確，並有勘驗筆錄及現場照片等件在卷可稽(見本院卷1第119至第121頁、第135至141頁)，堪可採認。

3.依卷附特定細部計畫書內之建築基地最小開發規模示意圖所示(見本院卷一第57至58頁)，系爭土地屬於第二種住宅區，依管制要點第5點之規定，該區之建築基地應符合最小開發規模2000平方公尺及臨計畫道路最小面寬30公尺之規定，惟依該點增修訂理由，部分第二種住宅區原區段徵收抵價土地分配土地因未達最小開發規模2,000平方公尺及臨計畫道路最小面寬30公尺之規定，以致無法個別建築使用，經檢視該區位非屬都市景觀軸線，為確保民眾權利，以利申請建築使用，不予指定建築基地最小開發規模；

另依管制要點第7點規定，臨接20及30公尺計畫道路者，應自道路境界線至少退縮4公尺建築，臨接15公尺以下計畫道路者，應自道路境界線至少退縮3.5公尺建築。

經本院函詢桃園市政府都市發展局，據該局函覆稱：系爭土地屬桃園航空貨運暨客運園區(大園南港地區)特定區計畫案內第二種住宅區，惟系爭土地之建築基地最小開發規模不予訂定，另系爭土地東側及西側臨接計畫道路應退縮4公尺建築，南側臨接計畫道路應退縮3.5公尺建築等語。

(見本院卷一第51頁)。

從而本院在審酌分割方案之公平性時，應毋庸考量分割後共有人所分得之土地是否符合建築基地最小開發規模，而必須考量臨計畫道路應退縮建築之規定對共有人所分得之土地之影響。

4.沈福勝、蔡美足所提出如附圖3所示分割方案，編號U部分歸沈福勝、蔡美足維持共有，編號V部分歸原告單獨所有，編號W部分歸許勝胤等人維持共有。

其中，編號U部分東側與西側分別臨接環區中路與環區西路，固然屬經濟價值相對較高之地區，然依前所述，臨接環區中路與環區西路處均須退縮至少4公尺建築，相較於此，編號V、W部分東側臨接環區中路、南側臨接科五街，其臨接科五街處僅須退縮3.5公尺建築，則編號U部分所受建築限制較編號V、W部分大，而沈福勝、蔡美足分割後所獲之土地面積達5463.37平方公尺，遠比原告、許勝胤等人所獲土地面積大，因此縱使臨接計畫道路處須退縮建築，仍有足夠面積可供建築；

而編號V、W部分雖因南側臨接之科五路屬於路寬較窄之計畫道路，地理位置略雖遜於編號U部分，然此部分所受建築限制亦較小，就土地之開發利用而言，此方案對於各共有人尚屬公平；

另原告所分得編號V部分，雖位於系爭土地之中間，地理位置略遜於編號U、W部分；

惟相較於編號U、W部分形狀均為直角三角形，該部分地形尚屬方正，為有兩個直角之梯形，就土地之開發利用係優於編號U、W部分；

原告分得之編號V部分雖在中間，然其面積較大，且無臨路寬度不足之問題，又原告分割後係單獨所有，不會有嗣後要再行分割，並衍生出袋地通行權之爭議等問題，因此此分割方案對於原告而言，亦非過於不利。

5.至原告所提出如附圖4所示分割方案，許勝胤等人分配之編號Y部分，形狀為極為狹長之梯形，不便於開發利用，且此部分土地面積本就最小，如再置於中間，將導致該部分臨路之寬度與其他共有人所分得部分相差甚遠，進而導致利用效能不佳，並貶損其經濟價值，且於分割後許勝胤等人仍維持共有狀態，如嗣後再行分割，勢必因臨路之寬度不足而衍生袋地通行權之問題，此方案對於許勝胤等人而言過於不利。

6.原告另提出如附圖5之分割方案，原告、沈福勝、蔡美足獲得部分土地形狀較為方正，更有利於土地之開發與利用，然許勝胤等人所分得部分為三角型而較難開發，亦未臨接路寬最寬之環區中路，反而係退縮在環區西路與科五路之轉角，對於許勝胤等人而言過於不利。

7.許勝胤所提出如附圖1所示分割方案，與如附圖5所示分割方案相較，僅係原告與許勝胤等人所分得之位置對調，然亦會遭於與前述相同之問題，對於原告而言過於不利。

8.許勝胤所提出如附圖2所示分割方案，許勝胤等人分得編號R部分面積最小，且東西兩側臨接計畫道路處尚須退縮4公尺建築，可供建築之面積將會過小，自追求土地利用之經濟效益之角度而言，並非較佳分割方案。

9.綜上，本院審酌共有物之使用現狀、臨路狀況、分割後之土地整體形狀及面積，併兼顧兩造之最佳利益及公平原則等情狀，認採如附圖3所示分割方案，較符合全體共有人之經濟利益，應屬公平適宜。

四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許。

本院審酌系爭土地之經濟效益、並維護當事人間之公平，認以主文第1項所示分割方法為適當。

五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第87條第1項、第80條之1定有明文。

本院參酌兩造就系爭土地各自享有之應有部分之比例及於分割後所得利益等一切情事，認本件訴訟費用應由兩造各按其應有部分比例分擔為公允，爰判決如主文第2項。

六、據上論結，依民事訴訟法第80條之1、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國    113   年     8    月     9    日
                  民事第二庭  法  官  孫健智
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 12 日
                              書記官  許文齊
附表1
附表2
編
號
共有人
分割前應有部分比例
京都房屋租賃有限公司600000分之189933
沈福勝
600000分之137119
蔡美足
600000分之137119
張阿蕊
600000分之87634
許勝胤
600000分之27184
薛欽賢
600000分之11256
張進富
600000分之9755
編
號
共有人
分割後應有部分比例
張阿蕊
135829分之87634
許勝胤
135829分之27184
薛欽賢
135829分之11256
張進富
135829分之9755
蔡美足
2分之1
沈福勝
2分之1