臺灣桃園地方法院民事-TYDV,111,重訴,7,20240112,2

臺灣桃園地方法院民事判決
111年度重訴字第7號
原 告 林美蘭
即反訴被告
訴訟代理人 辛
陳志峯律師
複 代理人 郭明翰律師
被 告
即反訴原告 林明得

訴訟代理人 陳韶瑋律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國112年12月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將桃園市○○區○○段0000地號土地上如附圖二編號A部分（面積192.76平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地全部騰空遷讓返還予原告。

二、被告應將桃園市○○區○○段0000地號土地上如附圖二編號B、C部分(面積依序為1099.05、20.29平方公尺）之車輛移除，並將上開土地全部騰空遷讓返還予原告。

三、被告應給付原告新臺幣2,080,411元，及其中新臺幣90萬元自民國111年2月19日起，其餘新臺幣1,180,411元自民國112年12月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。

四、被告應自112年6月27日起至返還第一項及第二項土地之日止，按月給付原告新臺幣13,235元。

五、本訴訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一項於原告以新臺幣268,000元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣805,930元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項於原告以新臺幣156萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣4,679,961元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項於原告以新臺幣69萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣2,080,411元為原告預供擔保，得免為假執行。

九、本判決第四項於各期到期後，如原告以新臺幣4,000元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣13,235元為原告預供擔保，得免為假執行。

十、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。十一、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由甲、本訴部分：

壹、程序部分： 原告起訴係聲明：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○0000○0000○000000地號土地上之違章建築及地上物拆除，並將上開土地全部騰空遷讓返還原告（實際面積及範圍，以地政機關測量結果為準）。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢被告應自民國110年12月27日起至返還第一項不動產之日止，按月給付原告15萬元。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於本院審理中經數次之變更，最後聲明如後開原告訴之聲明所示（本院卷一第274、324、491頁；

卷二第113、130頁），核屬擴張應受判決事項之聲明及更正事實上之陳述，合於民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條之規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：兩造於108年8月13日簽訂被證1租約（下稱系爭租約），由被告向原告承租土地，並約定由被告將土地聲請變更為交通用地作為合法停車場使用，被告認為所須費用過鉅需20年攤提，故租期延至128年8月12日。

嗣兩造變更租賃土地為○地號土地約一半面積、00、00-1地號土地，租金為每月15萬元。

惟兩造已於110年6月15日合意終止系爭租約，且原告於110年11月24日催告被告於文到3日內拆除○地號土地上之違章建築，然被告並未拆除，原告亦有於110年12月6日發函終止系爭租約。

詎被告仍無權占用000、00及00-1地號土地，爰依民法第767條、第455條、第179條規定及系爭租約之約定，請求被告拆除地上物、移除車輛及給付租金或相當租金之不當得利（計算式如附表一）等語。

並聲明：如主文第1至4項所示，並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠兩造並未於110年6月15日合意終止系爭租約，被告承租土地之目的在於搭建辦公處所及經營清除淤泥、砂石清運等業務使用，原告亦提供文件協助被告申請用電，故被告並未違反約定之使用方法，原告終止系爭租約不合法。

㈡兩造前於110年6月15日約定由被告先退出○地號土地如附圖一編號C部分，並可將該處機具移置00、00-1地號土地，至原告完成變更○地號土地為交通用地後交還被告，且免付租金7個月，故在原告交還如附圖一編號C部分前，被告有權使用00、00-1地號土地，且免付租金至110年1月止，故被告並無不當得利。

㈢又原告分別於000年0月間、110年10月25日起故意建築圍牆封路，阻礙被告使用○地號土地，被告只能使用如附圖一編號B部分（約1140坪），現況更僅剩如附圖二編號A、B、C部分總面積1312.1平方公尺，約396坪得使用，致被告所經營公司之營業用曳引車無法出入，不能達租賃之目的，故被告行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金等語置辯。

㈣並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：㈠兩造未於110年6月15日合意終止系爭租約。

1.原告主張兩造前於110年6月15日在桃園市○區○里辦公室，在證人即里長庚見證下合意終止系爭租約云云，固提出110年11月3日協調見證書、111年10月13日見證書補充說明等文件為證（本院卷一第39、513頁）。

惟庚於本院審理中具結證稱略以：協調見證書是原告的配偶辛打好內容後由我蓋章，惟被告沒有同意終止租賃（本院卷一第431頁）。

則協調見證書內容顯然與庚到庭證述內容不符，又無從確認見證書補充說明內容之真實性，故本院認應以庚到庭具結之證言為準。

2.庚於本院審理中具結證稱略以：辛及林明得於110年6月15日到我辦公室。

辛是我里民，辛告訴我他與林明得租約上有爭議，辛說當初租賃目的是要將土地共同變更為交通用地，過一年多，有一方沒有照著走，所以地主自行變更，監理單位要查驗停車格時要我請林明得一同協助先退出租的地方，讓辛劃停車格，當天就是討論退出租的地方劃停車格的事情。

結果，辛願意免收六個月租金，林明得自動要求多免收一個月，所以共免收七個月。

雙方有達成共識。

當初是說要將此地共同開發為交通用地，一人變更一部分，這是地主轉告的，後來一方因回饋金過高，所以沒有參與，辛打電話告訴我已經將程序走完，只差最後一步驗收，因承租人不願意配合暫時搬遷，才來我這裡協商。

我記得在要搬遷的地方有一棟建築物，建築物要拆遷較麻煩，其他都是一些機具可以移動。

等監理站驗過就可以搬回來，所以才補貼七個月免收租。

建物的拆遷已經有用七個月的免租補助。

卷一第437頁我畫這條線的意思是等驗收完畢後，林明得退回這條線範圍內就是只用線下面的部分，就是卷一第15頁粉紅色線框起來部分包含00、00-1。

這是作為以後簽新約的範圍，這是110年6月15日說的，這是辛與林明得的共識。

林明得說上開粉紅色範圍不夠用，還嫌路小條，辛說就只有粉紅色範圍。

辛有說租金，但林明得沒有回應。

當日協商林明得只有同意七個月的免租搬遷費。

簽訂新約要等代書將新約內容寫出來。

應該林明得沒有同意終止租約，因林明得沒有回應。

林明得有認同要簽新約，但要等看到新約。

一方覺得舊約有效，一方覺得舊約無效。

林明得沒有說話就離開等語（本院卷一第428至432頁）。

3.依庚上開證詞，明確可知兩造並未達成終止系爭租約之共識，而是合意由被告暫時搬遷及拆除建築物，並免收7個月租金作為補償，等監理站檢驗過後就可以搬回來使用本院卷一第15頁粉紅色線框起來部分，包含○地號土地約一半、00、00-1地號土地。

㈡原告已依民法第438條規定合法終止系爭租約。

1.按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；

無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條定有明文。

2.原告主張出租○地號土地供被告停放車輛使用，為了合法，被告需將該地變更為交通用地。

然被告擅自在該地建築房屋，原告於110年11月24日催告被告於文到3日內拆除，並於110年12月6日發函終止系爭租約，被告於110年12月7日收受終止信函，故系爭租約已終止等語，有律師函及回執在卷可稽（本院卷一第59至65、73至75頁）。

被告則辯稱要承租土地搭建辦公處所，經營清除淤泥砂石等工作，原告有提供印章及所有權狀讓被告聲請用電，且被告於109年2、3月間蓋好辦公室，原告並未反對云云。

3.經查，○地號土地原為農牧用地（本院卷二第133、134頁），並非建地，且兩造於108年8月13日簽署之系爭租約並未記載原告同意被告蓋用房屋（本院卷一第31、33頁）。

又依台灣電力股份有限公司桃園區營業處回函所附109年2月用電資料申請函，記載申請人為原告，用電地點為0000地號（即目前的○地號）、用途為物料堆積場、現場無建築物等語（本院卷一第389、390頁），顯然申請用電非供建築房屋之用。

另桃園市政府建築管理處於109年5月22日以函文通知原告應自行拆除○地號土地上違章建築（本院卷一第77、79頁），顯然原告並未出具土地使用權同意書讓被告建築房屋，則被告辯稱原告同意其在○地號土地上建築房屋云云，即不可採。

4.被告在○地號土地建築房屋，違反約定之使用方法，經原告催告後仍未拆除，且系爭租約並未就各筆土地分別約定租金，雖被告僅就其中一筆土地違反約定之使用方法，惟被告既已違反系爭租約約定之使用方法，則原告終止系爭租約，自屬合法，故系爭租約已於110年12月7日終止。

㈢原告請求被告將○地號土地上如附圖二編號A部分之地上物拆除，編號B、C部分之車輛移除，並將上開土地全部騰空遷讓返還予原告，為有理由。

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。

次按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦定有明文。

2.承上㈡所述，原告已依民法第438條規定合法終止系爭租約，然被告自112年6月7日經地政機關測量確認後仍占用○地號土地如附圖二編號A、B、C部分，從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第455條規定，請求被告拆除其上地上物及移除車輛並返還占用土地，自屬有據。

㈣109年變更後之系爭租約範圍為○地號土地約一半面積、00、00-1地號土地。

1.原告主張兩造於109年間將108年8月13日簽署之系爭租約約定之○地號土地剔除，故減少每月租金10萬元，變更為如本院卷一第15頁粉紅色線框起來部分，即○地號土地（合併自○○）約一半面積、00（合併自○○○）、00-1（分割自00）地號土地；

被告則主張變更後之系爭租約範圍為○地號土地全部。

2.經查，兩造不爭執108年8月13日簽署之系爭租約包含00、00-1地號土地及○地號部分土地，但不包含○地號如附圖一編號C部分（本院卷二第134、135頁）。

3.原告主張變更後之系爭租約範圍仍在108年8月13日簽署之租賃範圍內，且與證人庚證述「等驗收完畢後，林明得退回這條線（本院卷一第437頁）範圍內就是只用線下面的部分，粉紅色線（本院卷一第15頁）框起來部分包含00、00-1。」

（本院卷一第431頁）的租約範圍相同（仍不包含○地號如附圖一編號C部分），應可採信。

4.被告雖辯稱兩造於109年合意變更系爭租約範圍為○地號土地全部，包含○地號如附圖一編號C部分云云。

然被告僅提出辛於110年6月14日傳送予被告之通訊軟體LINE對話紀錄為證（本院卷一第135頁）。

查上開對話紀錄中辛說：「這3000坪先整平鋪泊油，做水溝，劃停車格」，依其傳送之圖面，看不出來有變更系爭租約範圍或原告要出租如附圖一編號C部分予被告之意思，且辛傳送之時間為110年，顯與兩造於109年間合意變更系爭租約範圍無關。

至於被證17即原告於110年6月7日與酉汽車股份有限公司（下稱酉公司）簽立之土地租賃意向書第2條第2點記載「標的一（○地號土地）尚有承租戶，乙方同意甲方依實際使用坪數支付租金」等語（本院卷一第355頁），然此意向書非兩造間之契約，該用語也不表示原告有出租如附圖一編號C部分予被告，故被告所辯，並不可採。

5.至於被告聲請傳喚協助被告整地的劉駿崧，欲證明被告自109年5月至000年0月00日間有使用如附圖一編號C部分土地（本院卷一第263頁）；

及被告聲請傳喚癸機械工程有限公司（下稱癸公司）負責人戊，欲證明被告曾將如附圖一編號C部分土地轉租予癸公司，轉租期間為109年6月1日至110年1月30日等情（本院卷一第264、269頁）。

然證人庚已證稱在110年6月15日協調當時被告有使用如附圖一編號C部分土地等語（本院卷一第431頁），且原告主張因為要將○地號土地變更為交通用地，所以如附圖一編號A、B部分要先整地，故於109年年初將如附圖一編號C部分借給被告停車，借到整地完成且申請停車場營運計畫通過後就要返還予原告等語（本院卷二第135頁），即可證明被告曾有使用如附圖一編號C部分，惟仍不足以證明原告有出租該部分予被告，故被告聲請傳喚之證人，無調查之必要。

㈤被告應給付原告租金及相當於租金之不當得利。

1.承上㈡所述，系爭租約已於110年12月7日終止。

兩造不爭執被告自110年7月1日起未給付租金予原告（本院卷二第132頁）。

則原告依系爭租約之約定請求被告給付自110年7月1日起至110年12月7日止之租金，及依民法第179條規定，請求被告給付自110年12月8日起至返還占用土地之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。

2.兩造同意每月租金為15萬元，暫不論租賃土地面積若干，被告同意原告以每平方公尺租金或相當於租金之不當得利以10.1元計算（本院卷二第133頁）。

又經本院於111年5月18日至現場勘驗00、00-1地號土地上停放多台被告所有之遊覽車及報廢貨車，○地號土地如附圖一編號B有一層樓房屋及貨櫃屋，且停放多台營業用曳引車（本院卷一第203、219頁，卷二第50頁）。

又兩造不爭執被告自112年6月7日經地政機關測量後僅占用○地號土地如附圖二編號A、B、C部分，面積共計1312.1平方公尺（本院卷二第133頁）。

故原告請求被告給付2,080,411元（計算式如附表一之㈠及㈡加總之金額），及自112年6月27日起至返還占用土地之日止每月13,235元（計算式如附表一之㈢），為有理由。

3.被告雖辯稱兩造約定110年7月1日至111年1月31日免付租金云云。

然依午證稱略以：因承租人不願意配合暫時搬遷，才來我這裡協商。

我記得在要搬遷的地方有一棟建築物，建築物要拆遷較麻煩，其他都是一些機具可以移動。

等監理站驗過就可以搬回來，所以才補貼七個月免收租。

建物的拆遷已經有用七個月的免租補助等語（本院卷一第429頁），可知免付租金7個月的條件是要拆遷建物，被告既未拆遷建物，即不能主張免付租金7個月。

4.被告再辯稱原告未將完整的○地號土地交付予被告使用，且故意阻礙、封路，使被告之營業用車輛無法出入，不能達租賃之目的，故被告行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金云云。

惟系爭租約既已於110年12月7日終止，被告即應返還占用土地，故被告所辯並不可採。

四、利息起算日：原告請求被告給付租金定有給付期限、請求被告給付相當租金之不當得利，利息應自被告收受起訴狀繕本時知悉其無法律上原因之時起算，故原告請求其中90萬元自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年2月19日起（於111年2月18日送達，本院卷一第87頁），其餘1,180,411元自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日即112年12月6日起（於112年12月5日送達，本院卷二第131頁），均至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告依民法第767條、第455條、第179條規定及系爭租約之約定，請求如主文第1至4項所示，為有理由，應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。乙、反訴部分：

壹、程序部分：

一、林美蘭以本訴主張系爭租約已終止，請求林明得返還○地號土地等，林明得則主張系爭租約尚未終止，並提起反訴請求林美蘭給付無法交付○地號部分土地之損害賠償，本、反訴之標的及防禦方法相牽連，故反訴合法，先予說明。

二、林明得提起反訴原聲明：㈠林美蘭應將○地號土地交付予林明得。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

嗣因林美蘭已將○地號部分土地轉租予他人，故林明得經數次之變更，最後聲明為：㈠林美蘭應給付林明得59,660,782元，及自110年12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院卷一第89、256、457頁；

卷二第105頁），核屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明及擴張應受判決事項之聲明者，合於民事訴訟法第255條第1項第3、4款規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、林明得主張：兩造於108年8月13日簽訂系爭租約，由林明得向林美蘭承租土地，租期至128年8月12日，於109年1月變更租約範圍為目前的○地號土地全部，租金每月15萬元。

詎林美蘭於110年8月1日將○地號土地出租予訴外人酉公司，並交付如附圖一編號A、C部分予酉公司，則林美蘭就如附圖一編號A、C部分已陷於給付不能，應賠償林明得自110年12月1日（即林美蘭建築圍牆之翌月）起至128年7月底（即原租期末日128年8月13日之前1月）止原可使用如附圖一編號A、C部分之預期利益扣除租金成本，即59,660,782元（計算式如附表二），爰依民法第227條第1項、第226條第1項、第216條規定，提起本件訴訟。

並聲明：如上開變更後聲明所示。

二、林美蘭則以：兩造已於110年6月15日合意終止系爭租約。縱未合意終止，因林明得違反約定之使用方法，在○地號土地建築房屋，經林美蘭催告林明得拆除，林明得仍未拆除，故林美蘭已於110年12月6日發函終止系爭租約。

再者，如附圖一編號C部分本非承租範圍，僅係借林明得使用，故林美蘭出租予他人並未違反系爭租約，林明得請求賠償為無理由等語置辯。

並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：㈠兩造不爭執林美蘭於110年8月1日至111年7月31日將○地號土地全部出租，但僅交付如附圖一編號C部分予酉公司，面積約3000坪，租金為每坪84元；

林美蘭於112年8月1日至113年7月31日將○地號土地全部出租，但僅交付如附圖一編號A、C部分予酉公司，租金為每坪90元（本院卷二第132、133頁）。

㈡依本訴部分三之㈣⒋所述，109年變更後之系爭租約範圍不包括如附圖一編號C部分，則林美蘭未交付如附圖一編號C部分予林明得使用，並非給付不能或不完全給付。

㈢如附圖一編號A部分為系爭租約範圍，惟林美蘭於110年12月7日合法終止系爭租約（如本訴三之㈡4.所述），終止後林明得即不能使用該部分。

於終止前之110年12月1日至110年12月7日期間，依兩造約定因要整地，故林明得要暫時遷移，不能使用該部分，則林美蘭未交付如附圖一編號A部分予林明得使用，並非給付不能或不完全給付。

四、綜上所述，林明得依民法第227條第1項、第226條第1項、第216條，請求林美蘭給付損害賠償，為無理由，應予駁回。

又反訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。

六、反訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲
附圖一、桃園市○地政事務所111年4月14日○測法字第18000號複丈成果圖（本院卷二第50頁）
附圖二、桃園市○地政事務所112年5月2日○測法字第17400號複丈成果圖（本院卷二第66頁）

附表一、林美蘭請求金額計算式
㈠林明得自110年7月1日起至110年7月31日止占用○地號土地約定出租範圍、00及00-1地號土地，應給付15萬元（計算式：15萬元×1個月）。
㈡林明得自110年8月1日起至112年6月26日止占用○地號土地如附圖一編號B部分（3771.59平方公尺）及00地號土地（2500平方公尺，本院卷一第306頁）、00-1地號土地（2469.13平方公尺，本院卷一第309頁），共計8740.72平方公尺，每月應給付88,281元（8740.72平方公尺×10.1元）。
占用時間為22個月又26日（林美蘭誤算為21個月又26日，本院卷二第115頁），林美蘭僅請求1,930,411元【計算式：（88,281元×22個月）＋（88,281元×26/30）＝2,018,692元，元以下四捨五入。
林美蘭誤算為1,930,411元，本院卷二第115頁】。
㈢林明得自112年6月27日起占用○地號土地如附圖二編號A（192.76平方公尺）、B（1099.05平方公尺）、C（20.29平方公尺），共計1312.1平方公尺，每月應給付13,252元（計算式：1312.1平方公尺×10.1元，元以下四捨五入），但林美蘭訴之聲明僅請求13,235元。

附表二、林明得請求金額計算式（參卷二第108至110頁）㈠林明得不能使用○地號土地如附圖一編號A、C部分（面積合計15928.95平方公尺，約4818.5坪）之預期利益為每坪84元（即林美蘭出租予酉公司之租金，本院卷一第361頁），每月為404,754元（計算式：4818.5坪×84元），則自110年12月1日至128年7月底止，預期利益為85,403,094元（計算式：404,754元×212月＝85,807,848元，林明得誤算為85,403,094元，本院卷二第109頁）。
㈡○地號土地面積為19700.54平方公尺（本院卷一第303頁），約5,959坪（小數點以下四捨五入），每坪租金25.2元（計算式：每月租金15萬元/5,959坪，四捨五入至小數點第1位），如附圖一編號A、C部分林明得原應給付的每月租金為121,426元（計算式：4818.5坪×25.2元），則自110年12月1日至128年7月底止，租金成本25,742,312元（計算式：121,426元×212月）。
㈢預期利益扣除租金成本後為59,660,782元（計算式：85,403,094元－25,742,312元）。

以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
書記官 龍明珠