臺灣桃園地方法院民事-TYDV,112,訴,1022,20240712,1

臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第1022號
原 告 林峻邑
訴訟代理人 李明哲律師
被 告 林榮耀 住○○市○鎮區○○路0段000巷000弄0 號上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國113年5月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣壹佰萬元及自民國一一二年六月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、本判決第一項於原告以新臺幣參拾參萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠桃園市○○區○○段000○000地號土地(權利範圍434分之80，下稱道路用地)，及桃園市○○區○○○段○○○段000000地號土地(權利範圍6分之1，買賣契約誤載為432分之80，下稱農地，與前開道路用地合稱系爭土地)為訴外人林阿益所有，林阿益已死亡，其繼承人迄未辦理遺產繼承登記。

而原告擬購買系爭土地，因繼承人之一即被告具地政士身分，兩造乃於民國111年6月28日簽訂土地買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定由被告配合原告整合系爭土地，買賣總價為新臺幣(下同)850萬元，並於系爭買賣契約第3條約定付款方式，第1期簽約款為總價款10%，於簽訂系爭買賣契約時，由原告以支票或現金支付，原告亦於同日開立發票日為111年6月29日、票號為UA0000000、付款人為聯邦銀行桃園分行、金額為100萬元之支票(下稱系爭支票)予被告，作為系爭買賣契約之簽約款。

另系爭買賣契約第9條第1項則約定：「乙方(即被告)委託甲方(即原告)依據土地法第34條之1各項規定整合買賣標的時，如發生......因故無法辦理產權移轉登記或繼承登記時，甲方有權決定解除本契約......。

如依約解除本契約，則乙方所收之土地價款應全額無息退還予甲方。」

㈡嗣後，經取得林阿益之多數繼承人同意，陸續於111年12月27、29日與原告就系爭土地簽立買賣契約，詎料賣方後來卻向原告表示，被告稱：買賣契約我都看過了云云，渠等出賣人方不疑有他，而與原告簽訂買賣契約，但農地並非渠等出售之範圍、當初根本未考量出售農地為由，不同意出售農地，而向原告撤銷基於錯誤所為意思表示並退還價金，故系爭買賣契約即因無法取得繼承人多數決而辦理產權移轉登記。

由於被告既負有配合整合買賣標的以取得繼承人多數同意，將系爭土地出售予原告之義務，卻無法完成整合工作，依系爭買賣契約第9條第1項規定，原告得解除系爭買賣契約，爰依民法第259條第2款、第179條之規定，請求被告返還買賣價金等語。

並聲明：⒈被告應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告依系爭買賣契約所支付之100萬元，係原告為購買系爭土地委託被告整合土地繼承人之勞務費及相關費用(含情資蒐集、告知眾宗親產權細項、配合原告遊說欲購買標的之土地繼承人、提供原告標的土地相關繼承人詳細資料及淵源)，並非買賣價金之一部，被告依約說服多數繼承人於111年9月6日就系爭土地簽約，按道路用地、農地分立買賣契約，人數已達可依土地法第34條之1第1項規定辦理產權移轉登記，可認已完成與原告支付勞務費之約定，自毋須返還，就111年12月27、29日之簽約部分，根本未提供被告參閱，被告完全不知情，原告跟部分出賣人私底下達成協議，約定之後調高買賣價金，假裝解除契約，目的是不讓我賺價差等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項(見本院卷一第376頁)：㈠兩造於111年6月28日簽立系爭買賣契約，原告並於同日給付系爭支票，經被告提示兌現。

㈡原告於111年5月4日通知被告解除系爭買賣契約。

四、法院的判斷：本件原告主張被告無法完成整合工作，依系爭買賣契約第9條第1項規定，原告得解除系爭買賣契約，被告應返還受領之買賣價金100萬元等節，則為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：㈠原告支付被告100萬元之性質為何？是簽約款亦或是勞務費用？㈡原告得否解除系爭買賣契約而請求被告返還已提示兌現之100萬元？茲分述如下：㈠原告支付被告100萬元之性質為何？是簽約款亦或是勞務費用？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照)。

⒉經查，系爭買賣契約第2條約定：「雙方議定買賣總價款共計850萬元......」；

第3條第1項：「簽約款(約總價款10%)，本約簽訂時，甲方(即原告)同時給付乙方(即被告)簽約款之支票或現金予乙收訖......」；

第14條特約條款，第4項約定：「甲方同意配合乙方林阿益法定之繼承人林榮耀，價金分配計算，低於總價850萬元整之價金私下給於林榮耀先生，一切保密。」

另於買賣價款及付款之簽約款欄中記載付款金額100萬元整，並由被告於111年6月28日簽名蓋章簽收，上開事實，有兩造間所約定之系爭買賣契約書(見本院卷一第17-24頁)，在卷可證。

綜觀系爭買賣契約全文，僅就買賣價款為約定，通篇未見有就勞務或相關費用為任何記載，被告所簽收取得之100萬元，名目上亦如契約所載，為簽約款，又依照系爭買賣契約第14條第4項約定，被告所為之土地整合工作，若最後能使實際買賣總價低於約定之850萬元，差額將全歸被告，被告是有機會憑自身能力，藉由完成約定工作，從系爭土地之買賣，賺取差價，此項約定，使被告得因實施勞務後，而取得金錢，多寡全由被告自行爭取，依一般社會客觀認知，此無非便是兩造間就被告能取得之勞務費用報酬所為之約定。

再者，系爭買賣契約第14條第4項約定，被告能從系爭土地之買賣，賺取差價之用意，既係被告之勞務費用，因此，若謂被告於簽約時取得之100萬元係被告之勞務費用，且被告之後又能從系爭土地之買賣，賺取差價之勞務費用，則無異係讓被告能重複取得勞務費用報酬，顯不合理。

況且，勞務費用之約定，通常會於完成工作時，始為給付，否則若最終工作根本未完成，卻仍取得勞務報酬，顯非合理，本件情形，被告所為之土地整合工作，姑不論被告是否確實完成工作，若皆依被告所述，最快也是在111年9月6日方與繼承人簽訂買賣契約，然原告卻於111年6月28日簽約時，便給付100萬元，在未完成任何勞務之情況下，契約中亦未就如何返還為任何約定，顯然與常情有違。

因此，原告所給付之100萬元，應確系爭買賣契約所約定買賣總價款850萬元中之簽約款。

故被告辯稱所取得之100萬元為勞務費用，並非買賣價款等語，洵不足採。

㈡原告得否解除系爭買賣契約而請求被告返還已提示兌現之100萬元？⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，土地法第34條之1定有明文。

又系爭買賣契約第9條第1項約定：「乙方(即被告)委託甲方(即原告)依據土地法第34條之1各項規定整合買賣標的時，如發生買賣標的土地之他共有人主張優先承買權、因故無法辦理產權移轉登記或繼承登記時，甲方有權決定解除本契約或繼續履行買賣契約。

如依約解除本契約，則乙方所收之土地價款應全額無息退還予甲方。」

此為雙方所約定之解除契約事由，而本件原告主張解除契約之原因，係因系爭買賣契約之買賣標的無法符合土地法34條之1第1項多數決之規定以辦理產權移轉登記，對此，原告須就此為舉證說明。

⒉經查，被繼承人林阿益之全體繼承人共有52人，原先已陸續有46人於111年12月27、29日與原告簽署買賣契約書，惟其中有22人於簽約後主張，欲撤銷錯誤之意思表示，認為當初係因具有代書身分之被告稱：買賣契約書我都看過了云云，致其他繼承人不疑有他，方與原告簽立土地買賣契約。

但後來始發現農地也被包含在出售標的物當中，實際上農地根本並非出售範圍，當初也沒將農地納入買賣總價之考量當中，因此主張意思表示有所錯誤，而撤銷錯誤之意思表示，並與原告簽立協議書，作為契約關係解銷後之依據。

至此系爭土地之買賣，最多僅存24人簽署買賣契約書，未超過52名共有人之半數即26人，應有部分合計亦未超過3分之2。

上開事實，業經原告提出協議書22份(見本院卷一第127-304頁)，附卷可證。

可見，就現況而言，系爭土地確實因無法滿足土地法第34條之1第1項多數決之規定，而因故無法辦理產權移轉登記，符合系爭買賣契約第9條第1項之規定，而得解除系爭買賣契約。

⒊被告對此抗辯稱，被告已經依約說服多數繼承人於111年9月6日就系爭土地簽約，按道路用地、農地分立買賣契約，人數已達可依土地法第34條之1第1項規定辦理產權移轉登記，此有111年9月6日與其他繼承人所簽立之買賣契約書(見本院卷二第121-150頁)，在卷可參，及111年12月27、29日之簽約，根本未提供被告參閱，被告完全不知情等語。

惟查，細觀於111年12月27原告與訴外人林玉煥、林玉幹、林玉星即系爭土地出賣人，所簽立之買賣契約後附之借名登記契約書(見本院卷一第43、60、80頁)，被告皆擔任見證人，並於其上簽名蓋章；

又被告於113年5月17日本院言詞辯論期日中，亦陳稱：「第1次111年9月6日簽約......。

簽完後因為有其他繼承人不同意，要行使土地法第34條之1的話，怕其他繼承人搶標，所以在111年12月27日第2次簽約，將道路用地及農業用地合併出售，並將價金340幾萬元調高為470萬元.....」等語(見本院卷二第112頁)。

顯見，被告對於有第2次簽約一事，應有認識，且亦有參與，被告所稱其完全不知情、未提供被告參閱等事，不足可採。

再者，被告另稱：原告跟部分出賣人私底下達成協議，約定之後調高買賣價金，假裝解除契約，目的是不讓我賺價差等語。

惟查，原告之所以要與被告成立系爭買賣契約，無疑是為了取得系爭土地，系爭買賣契約約定價款為850萬元，原告僅須給付850萬元，便可取得系爭土地，若真如被告所說，原告為使被告不能賺到價差，而答應其他出賣人調高買賣價金，佯裝解除契約之假象，將使原告以高於850萬元之價格取得系爭土地，僅僅為使被告無法取得報酬，而花費更多的金錢，衡諸常情及經驗法則，既然目的在於取得系爭土地，顯然不會有人選擇以更高的價金取得系爭土地。

故被告此部分之抗辯，顯與經驗法則及常情有違，並不可採。

⒋被告又稱：未有誤導、沒說清楚買賣標的物之情事等語。

然查，綜觀上開22份協議書第二點，解除之土地買賣契約標的包含111年9月6日及111年12月27、29日，即便真如被告所稱其未有誤導等情事，其餘繼承人仍已經以意思表示錯誤為由，與原告協議解除買賣土地契約，111年9月6日之契約業以解除，整體人數及應有部分比例仍不滿足土地法第34條之1第1項規定，被告至此仍尚未完成其土地整合之工作，且符合系爭買賣契約第9條第1項約定，因故無法辦理產權移轉登記的情形，原告得因此主張解除契約。

故被告此部分之抗辯，亦不足採。

⒌因此，本件已經有至少22位出賣人以意思表示錯誤為由，撤銷其錯誤意思表示，並與原告協議解除契約相關事宜，系爭土地買賣，人數及應有部分比例上，已與土地法第34條之1第1項規定有所不符，即屬於因故無法辦理產權移轉登記的情形，原告依系爭買賣契約第9條第1項規定，解除系爭買賣契約，應屬合法。

又原告所給付之100萬元，屬於買賣價款之一部份，前以述及，依同條項後段之規定，被告應將已提示兌現100萬元全額無息退還予原告。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

經查，原告業已合法解除系爭買賣契約，被告應給付原告100萬元，已如前述，屬於未定給付期限之金錢債權，揆諸前揭規定，本件民事起訴狀繕本於112年6月2日送達被告(見本院卷一第309頁)，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即112年6月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。

六、綜上所述，本件原告依民法第259條第2款規定，請求被告給付100萬元，及自112年6月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

原告之請求既有理由，其併依據民法第179條之規定為請求，此部分縱使審酌，亦無法為更有利之判決，自無庸再予審酌。

七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。

並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

九、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
民事第二庭 法 官 黃漢權
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
書記官 黃忠文