臺灣桃園地方法院民事-TYDV,112,訴,1162,20240726,2

臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第1162號
原 告 郭俊明

訴訟代理人 侯銘欽律師
林清漢律師
被 告 金美花

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年6月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣80萬及自民國112年11月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、本判決第一項於原告以新臺幣26萬7000元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣80萬為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。

原告起訴原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及按週年利率百分之5計算之利息。

最後變更聲明為：（一）被告應給付原告80萬元，及自民國112年10月26日民事起訴狀送達至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

（二）原告願供擔保請准假執行。

原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於111年12月2日以總價金350萬元向被告購買其所有門牌號碼為桃園市○○區○○路0000巷0弄00號6樓之3建物（下稱系爭不動產），兩造於買賣契約（下稱系爭買賣契約）特別約定除系爭不動產外，另包含停車位（下稱系爭車位），系爭車位雖無權狀，但被告保證永久使用權，並出具協議書（下稱系爭協議書）確認對系爭車位有永久使用權。

嗣原告業依約給付全部買賣價金，並辦理移轉登記點交系爭房屋後，系爭不動產所屬之大皇冠社區（下稱系爭社區）管理委員會（下稱管委會）竟於112年5月17日以被告所點交交付原告永久占有使用之系爭車位為無權占有使用為由，應返還社區云云。

為此原告於112年5月25日以存證信函告知被告應協調處理，仍未獲置理。

兩造既已於111年12月2日之買賣契約書及協議書約定原告得永久占有使用系爭車位之權利，被告自應負擔權利瑕疵擔保之責。

又系爭不動產附近停車位之實價登錄行情為90萬元，原告自得依民法第348條、第350條第1項、第353條、第226條第1項、第359條規定擇一請求被告給付原告80萬元。

退步言之，果認兩造間就系爭車位係屬贈與之法律關係，被告對於系爭車位之使用附有保證無瑕疵責任，則依民法第410條、第411條規定仍應負擔債務不履行之責任等語，並聲明：如前開變更後聲明所示。

二、被告則以：系爭不動產之社區原管理委員會倒閉，社區各棟僅得獨棟管理，因此社區地下室管理不章，常有宵小進入行竊。

為杜絕此情，系爭不動產所屬棟別共有4戶住戶共同出資修繕地下室鐵門隔絕外人進入社區從事不法行為，因此當時該棟管理委員會便以口頭向該4戶（即包含被告在內）支付修繕權利金8,000元之住戶保證其等享有永久使用停車位之權利，且被告已使用近20年，並有支付車位清潔費。

嗣被告將系爭不動產出售予原告時，該社區仍未成立管理委員會，後來社區成立新的管理委員會為配合政府進行消防檢查而向原告催討系爭車位，原告應與新管委會協商，因被告並未出售系爭車位予原告，系爭協議書上載系爭車位係「附贈」買方即原告繼續使用，並非買賣，且系爭車位並無權狀，亦無從買賣。

原告已於系爭不動產所在社區租屋3年之久，對社區之運作及系爭車位之使用狀況應已充分瞭解，被告並無欺瞞之情事等詞，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

（一）兩造於111年12月2日簽訂不動產買賣契約由原告以總價金350萬元向被告購買其所有系爭不動產（即系爭買賣契約），並於同日另簽署協議書（即系爭協議書）約定：「本人金美花房屋地址：桃園市○○區○○路 0000巷0弄00號6樓之3（即系爭不動產），本人地下室停車位（即系爭車位）是本棟住戶共四戶，付權利金擁有永久使用權，因本人房屋出售附贈買方（即原告）繼續使用地下室之汽車停車位」。

（二）被告已將系爭不動產及系爭車位點交予原告占有使用，原告嗣遭系爭不動產所在社區之管理委員會主張原告無權占有系爭車位。

四、得心證之理由：

（一）系爭車位為系爭買賣契約之買賣標的物之一 1、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

又，解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。

2、系爭買賣契約書第1條載明該契約買賣標的包含停車位，雖該條停車空間項下，在產權登記欄勾選「無建物產權」，產權狀況欄「獨立權狀」、「持分併入公共設施」之2選項均未勾選，另使用狀況欄勾選「固定位置使用」，車位編號欄勾選「無車位編號（有關停車位之使用狀態乙方<按：即被告>無分管契約或其他足資證明文件，但雙方已經現場向管委會或住戶等相關人員確認位置及使用約定無誤）」（本院卷第51頁），兩造並於買賣契約簽訂之同日（即111年12月2日）簽訂系爭協議書，其內被告表示「地下室停車位是本棟住戶共四戶，付權利金擁有永久使用權，因本人房屋出售附贈買方<即原告>繼續使用地下室之汽車停車位（並附上系爭車位的照片）」，雖使用「附贈」二字而與系爭買賣契約之記載衝突，然綜合系爭協議書及系爭買賣契約書上揭文字內容，兩造在契約買賣標的中將該車位記載其中並寫明樓層、產權情形、是否有車位號碼等細節，被告更在系爭協議書中強調自己有「永久使用權」，還明確表示是「付權利金」取得，顯有張揚系爭停車位價值之意，且在系爭買賣契約與系爭協議中均未有任何敘明被告不需就該停車位負瑕疵擔保之文字，若為單純免費贈送，則根本無特別強調此等細節，況且衡諸現今公寓大廈買賣實務，購買時有無含車位是影響交易價格及交易意願的重要因素，可見兩造買賣時之真意應是將系爭車位作為買賣標的之一，以此決定交易金額，被告辯稱該停車位為贈送，自非可採。

（二）原告主張其向被告買受之系爭車位遭管委會請求返還社區，存有權利瑕疵，被告應負權利瑕疵擔保責任，為有理由： 1、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；

出賣人不履行民法第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第349條、第353條、第226條第1項分別定有明文。

又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院70年度台上字第422號判決要旨參照）；

此外，權利瑕疵擔保之要件與債務不履行之要件並非相同，前者為法定無過失責任，後者為過失責任，是民法第353條規定所謂「依關於債務不履行之規定」應解釋為僅適用其「效力」規定已足，不以具備債務不履行之要件為必要，先予敘明。

2、被告確有向原告保證可永久使用系爭車位自系爭協議書中被告以「擁有永久使用權」等用語觀之，可見被告在兩造成立系爭買賣契約時確實有向原告保證系爭車位有永久使用權。

次查系爭契約第7條第1項約定：「乙方（即被告）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事。」

準此，被告除有交付系爭不動產予原告外，尚負有交付同為買賣標的之系爭車位之義務，並應擔保第三人就系爭車位，對於原告不得主張任何權利，否則即應負權利瑕疵擔保責任，至於原告有無可歸責事由，在所不問。

3、系爭車位存有權利瑕疵系爭社區自91年間至111年底止，並無管理委員會運作，直至112年2月份方重新成立管委會並向主管機關報備，開始徹查將公設私用之住戶，且系爭社區管委會並未收取被告所稱之權利金，而系爭車位屬於該全體區分所有權人共有之公設，被告將其作為私用並未經全體區分所有權人之同意等情，有大皇冠社區管理委員會113年3月1日大皇冠字第11300301號函及所附之報備證明、建物謄本在卷可佐（本院卷第215-223頁），可見被告並未擁有合法永久使用系爭車位之權利，致使原告未能取得系爭車位使用權，而遭系爭社區管委會要求返還，自屬權利瑕疵，依民法第349條規定，被告應對原告負權利瑕疵擔保責任。

4、被告雖辯稱其有支付修繕權利金向當時獨棟的管理委員去得永久使用權云云，然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所規定；

再按約定專用（即公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者）部分非經載明於規約者，不生效力，為公寓大廈管理條例第3條第5款、第23條第2項第1款所明文，即便是在系爭社區沒有管委會期間的當時條文即89年4月26日修正公布的公寓大廈管理條例，依照該法第31條第1項第5款，也應由區分所有權人會議決議為之，絕非管委會甚至以「樓管」、「管理員」自居之人所得單獨決定。

被告認為自己有系爭車位的「永久使用權」，顯在主張只有自己能使用該車位而排除其他住戶使用（即上揭法律所規定的「約定專用」），被告除無法舉出其出資修繕、購買鐵門之證據外，「是否出資」與「是否確經約定為被告專用」亦屬二事即便其所述為真，亦不足證明其具有永久使用該停車位的合法依據。

（三）原告請求被告賠償另行購買之車位價格80萬元，為有理由： 1、按民法第226條第1項規定債務人嗣後不能所負之損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因之所生之損害，其應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。

故給付標的物之價格，當以債務人應為給付之時為準。

即算定標的物價格時，應以起訴時之市價為準，於起訴前債權人曾為請求者，以請求時之市價為準，此觀同法第213條第1項及第216條規定自明（最高法院64年第6次民庭庭推總會決議、107年度台上字第1961號判決意旨參照）。

2、查原告向被告買受系爭車位，嗣遭系爭社區管委會以無權占有為由返還，被告應負權利瑕疵擔保責任，業經本院認定如前，是原告依民法第353條、第226條第1項請求被告負損害賠償責任，自屬有據。

又被告應負之損害賠償數額，以原告提出鄰近房地時價登錄資料「含車位」與「不含車位」的交易價差達90萬元，有實價登錄資料在卷可佐（本院卷第264-266頁）可認原告所主張的損害額即車位價值80萬元為合理，被告雖辯稱該車位沒有權狀不值錢云云（本院卷第258頁），然現今都市地區寸土寸金，即便是臨時停車之停車收費均有一小時數十元、甚至數百元者，若是如被告所稱「擁有永久使用權」的車位焉有可能不值錢，故被告所辯自無可採。

（四）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件原告請求被告賠償其所受損害之金額80萬元，係以支付金錢為標的，為無確定期限之給付，亦無約定遲延利息之利率，而本件起訴狀繕本係於112年11月17日送達於被告，有送達證書可憑（本院卷第95頁），是原告請求自112年11月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告主張依權利瑕疵擔保之法律關係訴請被告應給付80萬元，及自112年11月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 30 日
書記官 謝喬安