臺灣桃園地方法院民事-TYDV,112,訴,1225,20240315,1

臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第1225號
原 告 田旻婕
訴訟代理人 白宗益
被 告 胡瑄偉
訴訟代理人 林奕坊律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾捌萬陸仟柒佰伍拾元，及自民國一一二年七月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣捌拾陸萬貳仟元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣貳佰伍拾捌萬陸仟柒佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。

又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。

民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。

本件原告起訴時聲明：⑴被告應給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

⑵願供擔保請准宣告假執行。

嗣變更為如後開之聲明，被告於訴之變更無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，其變更合法，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

（一）原告於民國110年11月16日與被告簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），約定原告以750萬元向被告買受其所有坐落桃園市○鎮區○○段00地號土地及其上同段70建號建物（門牌號碼：桃園市○鎮區○○路○○巷0號，以下分別稱為系爭土地、系爭房屋）。

原告已清償價金，系爭房屋並於111年3月1日完成移轉登記，又於111年3月18日交屋。

（二）依系爭契約書第15條約定，被告保證系爭房屋不是凶宅，且不曾發生任何事故，然原告於交屋後發現，系爭房屋因前屋主之配偶於86年間在屋內自縊身亡，屬凶宅而有物之瑕疵。

原告即依民法第356條規定，以存證信函對被告為發現瑕疵之通知及減少價金之主張，其減價金額為258萬6,750元，則在減價之範圍內，被告受領價金無法律上原因，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還等語

（三）並聲明：⑴被告應給付原告258萬6,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

⑵願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）原告所稱非自然死亡事件發生於00年間，被告係於000年00月間取得系爭房屋所有權，而與凶宅之定義不符。

在原告所稱非自然死亡事件至被告買受系爭房屋之間，歷時30年及5位不同所有權人，被告自無從知悉並事先告知原告等語，以資抗辯。

（二）並答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

三、關於本件應適用之規範：

（一）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文。

（二）買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第373條、第354條、第359條定有明文。

（三）系爭契約書第15條約定：「乙方保證本案非輻射屋，不是凶宅、不是海砂屋，且乙方保證不曾發生任何事故。」

（見本院卷第23頁）

四、得心證之理由：

（一）本件原告於110年11月16日與被告簽定系爭契約書，約定原告以750萬元向被告買受系爭土地及系爭房屋，原告已清償價金，系爭房屋並於111年3月1日完成移轉登記，又於111年3月18日交屋；

系爭房屋前屋主之配偶於86年1月2日經發現於系爭房屋縊死，原告於交屋後知悉此情，而以存證信函告知被告，並為減價300萬元之意思表示等情，有系爭契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、異動索引、台北東門郵局112年6月12日存證號碼000161號存證信函及其回執、戶籍資料及臺灣桃園地方法院檢察署相驗屍體證明書等件附卷為證，且為兩造所不爭執，堪可採認（見本院卷第17至25、39至43、59至89、93、127、129、137至139頁）。

（二）依系爭契約書第15條約定，乙方保證系爭房屋不是凶宅，然因前屋主之配偶於系爭房屋縊死，系爭房屋實屬凶宅而有物之瑕疵，原告已依民法第359條規定請求減價，自得依不當得利之法律關係，就減價金額請求被告返還。

經本院委託邦德不動產估價師聯合事務所估價結果，系爭房屋因此瑕疵汙名化價值減損金額為263萬1,587元（見該估價報告書第2頁），原告按此鑑定結果而為請求，為有理由，應予准許。

（三）被告雖否認原告之主張，並以前詞抗辯，然查：1.就特定物買賣而言，物之瑕疵責任的成立要件是，瑕疵在契約成立時存在，且為買受人所不知，瑕疵並於標的物交付於買受人時未被排除。

所謂「契約成立時」，包括瑕疵在出賣人取得標的物所有權之前就已經存在的情形。

又瑕疵擔保責任的成立，單就減價請求權之發生而言，本不以出賣人之故意過失為要件，本件原告也不是在被告知悉物之瑕疵而不為告知的事實上主張權利。

2.所以被告的抗辯，都是無效抗辯。

無論非自然死亡事件發生在被告取得系爭房屋所有權之前、還是被告為系爭房屋所有權人期間，無論被告知悉或不知悉，都不會影響物之瑕疵責任的成立，也不會影響原告行使減價請求權。

3.被告以內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函為其抗辯之依據，然該函僅屬行政規則，為行政命令之一種，本院應依法裁判，而不是依命令裁判，至於法律規定什麼，已述如前。

被告抗辯於法無據，並無可採。

五、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付258萬6,750元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有無理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核屬有據，爰酌定相當擔保金額分別准許之。

八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。

民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。

本件訴訟費用應由被告負擔，爰判決如主文第2項。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 15 日
民事第二庭 法 官 孫健智
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 19 日
書記官 許文齊