臺灣桃園地方法院民事-TYDV,112,訴,1345,20240126,1

臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第1345號
原 告 沈韋易
訴訟代理人 蔣美龍律師
被 告 陳則丰
訴訟代理人 雷皓明律師
李杰峰律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國112年12月7日辯論終結，本院判決如下：

主 文

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張略以：原告前透過仲介於民國111年12月7日與被告簽訂不動產買賣契約書（下爭系爭買賣契約），購買被告所有門牌為桃園市○○區○○街00號4樓之房地（下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）310萬元，於雙方議價磋商期間，被告於屋況說明書勾選系爭房地並無鋼筋裸露之情事，然在交屋後，原告於000年0月間進行裝潢而拆除天花板時，竟發現系爭房地有多處大面積水泥塊剝落、鋼筋裸露、及以鋼架支撑之情，被告對前述重大物之瑕疵並未告知，顯有故意不告知之情事。

原告發現上情後曾委請當初仲介之有巢氏房屋加盟店經紀人員多次通知被告出面協商處理，均未獲置理。

原告為修繕上開瑕疵，需花費65萬4675元，爰依系爭買賣契約第9條第5款及民法第359條、第179條等規定，訴請被告減少系爭房地之價金即原告所需支出之修繕費用，並聲明：1.被告應給付原告65萬4675元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

2.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：兩造於簽訂系爭買賣契約同日，已簽訂「增補特約」，約定「甲方（原告）已至房屋現場確認，本標的物現況有滲漏水、壁癌、龜裂…等各處屋況問題（依經紀業所提供相片）甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用。

本案甲乙雙方原議定之成交價新台幣358萬元，乙方（被告）同意減價48萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉」，明文免除被告之瑕疵擔保責任。

且前開「增補特約」及「房屋現況彩色圖片」係與系爭契約合併裝訂成冊，原告竟惡意不提出而企圖誤導鈞院。

兩造既已特約免除被告之瑕疵擔保責任，原告自不得依系爭契約第9條第5款及民法第359條、第179條等規定請求減少價金及返還不當得利。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、本院之判斷：㈠查兩造於111年12月7日簽訂系爭不動產買賣契約書，約定由原告向被告購買系爭房地（建物建築完成日期為70.11.3），同日兩造並簽訂「增補特約」，約定「甲方（原告）已至房屋現場確認，本標的物現況有滲漏水、壁癌、龜裂…等各處屋況問題（依經紀業所提供相片）甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用。

本案甲乙雙方原議定之成交價新台幣358萬元，乙方（被告）同意減價48萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉」等語，於系爭契約後並附有「房屋現況彩色圖片」等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約（本院卷第175-185頁）、增補契約（第187頁）、房屋現況彩色圖片（第191-197頁）、系爭建物登記謄本（第89頁）等分別在卷可參，足信屬實。

㈡原告另主張：簽約時雙方簽立系爭增補特約所免除被告之瑕疵擔保責任，僅針對「滲漏水、壁癌、龜裂」之瑕疵，如有其他瑕疵，即如系爭房地事後始發現之大面積水泥塊剝落、鋼筋裸露、及以鋼架支撑等情，則不在特約免除擔保責任之範圍內，故被告就前揭瑕疵仍應負責等語，則據被告否認，並以前詞置辯。

茲就兩造之前揭爭執，說明本院得心證之理由如下：1.經查，觀諸同附於系爭買賣契約內之標的物現況說明書，可知被告出售系爭房屋時，就「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」均勾選「是」（本院卷第25頁）。

此外，觀諸系爭契約所附之房屋現況彩色圖片（第191-197頁），就本院卷第191頁右上角之相片，兩造均不爭執其為系爭房屋公共樓梯間之天花板相片，而該相片中顯示有大片油漆、水泥剝落及露出部分鋼筋之情。

2.另依證人楊漢柘（買方即原告之仲介）證稱：簽約前我有帶買方即原告看屋，印象中看了二、三次，因為屋況不是很好，所以在簽約時，另外簽了增補特約，就是按照賣方原本的出價，減價48萬元，我所謂的屋況不好，是指有漏水，當時房屋天花板有封起來，不曉得天花板上面的狀況，我想說要看一下天花板的情況，但房屋天花板是輕鋼架，打開輕鋼架後，裡面有鋼板封住，我們那時候有詢問對方，對方說他取得房屋時就是這樣，之後賣方沒有繼續追問，後來雙方還是買賣成交等語（參本院卷第296-302頁筆錄），另證人陳永剛（賣方即被告之仲介）則證稱：賣方委託當下，我有先去勘查房屋的屋況，在現況說明書也有明確記載房屋本身有滲漏水、壁癌、龜裂的情形，包含賣方告知我的是在委託出售之前半年內已經花了20幾萬在頂樓的防漏部分補強，在銷售期間內，有下大雨，房子裡面有嚴重的漏水，我們也有錄影，在出售當下也有提供給買方原告看那段漏水的影片，依我的經驗來說，該漏水情形算嚴重。

系爭房屋在接近廚房的上方天花板，有發現用鐵皮包覆，我自己查看屋況時發現上情就有詢問被告，被告說他買的時候就是這樣，我們有做查證，但因非鐵工專業人員，無法卸載鐵皮，我有向買方仲介告知上開情形，且我所說的上開鐵皮包覆，並沒有遮蓋，去看屋就會看到，被告當初有告知我一切依屋內現況出售，買家能接受再買，被告未曾要我隱瞞屋況（參本院卷第302-307頁筆錄）。

3.綜合審酌系爭契約、增補特約、房屋現況彩色圖片及前揭證人之證詞，可知在簽約當時，兩造均知悉系爭房屋存有壁癌、龜裂、嚴重漏水等瑕疵，且原告於看屋時即可知系爭房屋天花板有以鐵皮包覆之情形，被告並未隱瞞任何屋況，而最終雙方同意減價48萬元成交，此外，原告並未舉證被告係明知不實而於屋況說明書「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位勾選「否」之惡意情事，從而，本院認為本件原告所主張之瑕疵，應屬系爭增補特約中對被告所免除之瑕疵擔保責任範圍。

則原告仍主張被告應負瑕疵擔保責任、或獲有不當得利等節，均難認有據。

四、綜上所述，原告主張依系爭契約及民法物之瑕疵擔保責任、不當得利等相關法規，請求被告給付65萬4675元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

其假執行之聲請，音訴遭駁回而失所依據，應併予駁回。

五、本件事證已明，兩造其餘陳述及所提證據，經本院斟酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另逐一論述。

六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
民事第二庭 法 官 周玉羣
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
書記官 蕭尹吟