臺灣桃園地方法院民事-TYDV,112,訴,1841,20240115,1

臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第1841號
原 告 徐敏惠
訴訟代理人 關漢君 住○○市○○區○○○路000號0樓 被 告 內政部國土管理署

法定代理人 吳欣修
被 告 臺灣土地銀行股份有限公司

法定代理人 何英明
共 同
訴訟代理人 姜程庭
上列當事人間請求塗銷抵押權登記事件，於民國113年1月9日辯論終結，本院判決如下：

主 文

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告部分：㈠緣坐落於桃園市○○區○○段0000地號土地(權利範圍為39/10000）及其上同段3945建號房屋(門牌號碼為桃園市○○區○○路000巷00號3樓，權利範圍為全部，與1449地號土地合稱系爭房地，詳如附表所示)，原為訴外人林慶雲所有，林慶雲並以之向被告二人借款，而分別設定擔保債權總金額為新臺幣(下同)210萬元之抵押權予中華民國，並由被告內政部國土管理署（民國112年9月20日自內政部營建署改制，下稱國土管理署）任管理者、設定最高限額抵押權45萬元予被告臺灣土地銀行股份有限公司(下稱土地銀行，並就上開抵押權分稱抵押權一、抵押權二，合稱系爭抵押權，詳如附表所示)。

㈡嗣林慶雲死亡，但其繼承人未就系爭房地辦理繼承登記，而經列冊管理(列管日期自95年7月20日起至110年7月19日止共計15年)，並於列管期滿後，經桃園市政府地政局以110年12月8日桃地籍字第1100067620號函，將系爭房地移送財產部國財產署公開標售，並由台灣金融資產服務股份有限公司(下稱台金公司)進行房地標售事宜。

後原告即以房地總價款338萬1,009元之價格標得系爭房地，而取得房地所有權，並於112年5月14日辦理所有權移轉登記完畢，但系爭抵押權登記並未經塗銷。

㈢原告與被告間並未有任何金錢及票據往來，故系爭抵押權對原告而言即無存在任何擔保之債權，應認該抵押權原擔保之存續期間內所發生之債權，已確定不存在，依抵押權之從屬性，應許抵押人請求抵押權人塗銷抵押權設定登記(最高法院83年台上字第1055號判決意旨參照)，而系爭抵押權登記確有妨礙原告之系爭房地所有權並侵害原告之管理權益，故依民法第767條第1項中段及上開裁判意旨，請求被告二人應分別將系爭抵押權設定登記予以塗銷。

再依「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」(下稱標售要點)第18點之規定「關於標售所得價款按土地增值稅、地價稅、房屋稅、相關作業費用、規費及涉及該不動產之其他債權等優先次序扣除後，儲存於國庫設立之專戶內」，故縱認系爭抵押權仍有所擔保之債權存在，惟系爭房地經標售之價金已存於國庫設立之專戶內，被告自應本於債權人之地位逕自訴請執行名義後向國庫請領該專戶內之款項。

是以，原告亦得依民法第767條第1項中段之規定，請求被告塗銷系爭抵押權之設定登記。

㈣並聲明：被告國土管理署應將系爭抵押權一之設立登記塗銷。

被告土地銀行應將系爭抵押權二之設立登記塗銷。

二、被告部分：㈠訴外人林慶雲前於88年10月13日與被告訂立國民住宅貸款契約，向被告二人借款，並約定借款期間為30年(自88年10月27日至118年10月27日止），且分別設定如附表所示之抵押權一、抵押權二，現林慶雲對被告國土管理署尚有本金188萬1,279元及其利息、違約金尚未清償、對被告土地銀行則仍有34萬101元及其利息、違約金尚未清償，合計共本金188萬1,279元及利息、本金尚未清償(下稱系爭債權)，故系爭抵押權所擔保之系爭債權尚未受清償完畢。

再系爭債權並非標售要點第18點所規定之「涉及該不動產之其他債權」，而無從優先自儲存於國庫設立專戶之標售款受償。

㈡又系爭標售程序之公告中已加註「本案不動產登記有他項權利(抵押權)，由得標人繼受該他項權利負擔」，故原告於投標時，應知曉就系爭房地得標後，其所取得之系爭房地所有權本應繼受該抵押權，自不得主張系爭抵押權對原告之房地所有權有何妨害。

是原告訴請被告塗銷系爭抵押權並無理由。

㈢並聲明：原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

三、本院判斷：㈠如附表所示之系爭房地原為訴外人林慶雲所有，林慶雲並於88年10月13日以之向被告國土管理署之前身內政部營建署(代理人為被告土地銀行)借款210萬元、向被告土地銀行借款37萬元，並簽立國民住宅貸款契約書、國民住宅貸款借據各1份，且約定分期清償，分別設定擔保債權總金額為210萬元之抵押權一予中華民國，由被告國土管理署任管理者、設定最高限額抵押權45萬元之抵押權二予被告土地銀行。

但訴外人林慶雲後即未按期清償上開借款，復於92年10月3日死亡，總計林慶雲對被告國土管理署尚有本金188萬1,279元及其利息、違約金尚未清償、對被告土地銀行則仍有34萬101元及其利息、違約金尚未清償，合計共本金188萬1,279元及利息、本金尚未清償部分，被告土地銀行並已對林慶雲之繼承人林仁娜訴請「清償借款」，而經本院中壢簡易庭於112年12月27日以112年度壢簡字第1046號民事簡易判決「林仁娜應於繼承被繼承人林慶雲之遺產範圍內給付被告土地銀行34萬101元及自94年5月27日起算之利息、自94年7月27日起算之違約金」在案等情，有上開契約、借據、他項權利證明書、土地登記謄本、被告提供之主檔資料及上開簡易判決書等資料附本院卷可參，而原告亦未提出林慶雲或其繼承人林仁娜有自行清償系爭債權之證明，可信為真實，是可認系爭抵押權所擔保之系爭債權並未經清償完畢。

㈡再系爭房地之原所有權人林慶雲已於92年10月3日死亡，但其繼承人因未就系爭房地辦理繼承登記，系爭房地即經改制前桃園縣政府95年7月19日府地籍字第0950209757號辦理列管，列管日期則自95年7月20日起至110年7月19日止共計15年，並於列管期滿後，經桃園市政府地政局以110年12月8日桃地籍字第1100067620號函，將系爭房地移送財產部國財產署公開標售，並由台金公司進行房地標售事宜部分，亦有系爭土地之登記謄本及上開標售案卷可參。

㈢按「不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。

但其抵押權不因此而受影響」，民法第857條定有明文。

次按「直轄市、縣（市）地政機關列冊移交標售之土地或建物，設有他項權利者，他項權利人之權利義務不受標售之影響」、「標售底價之計算方式如下：⑴標售底價，土地按當期公告土地現值計算；

建物以課稅現值計算，無課稅現值者，以重建價格減除折舊後之餘額計算」、「執行機關辦理標售時，應於標售公告一併明示下列事項：⑵設有他項權利者，於標售清冊備註欄加註「由得標人繼受該他項權利之所有負擔」，此為為執行土地法第73條之1第2項至第5項規定之標售等作業所訂定之系爭標售要點第2條第2項、第4條第1項第1款、第5條第1項第2款所明定。

是以上開標售要點第4條第1項第1款所規定「他項權利人之權利義務不受標售之影響」，與民法第857條所規定意旨相符，意即屬他項權利之抵押權之抵押物縱經出售而移轉所有權登記予他人，抵押權人於抵押物上所設定之抵押權並不受影響，仍得於抵押權擔保債權未受清償前，繼續主張抵押權之權利。

是查：⒈系爭房地於進行標售時，台金公司已依上開標售要點之規定，於標售清冊上記載系爭房地有抵押權，且為銀行申請，並於投標公告所附投標須知備註第9點記載「本案不動產登記有他項權利(抵押權)，由得標人繼受該他項權利負擔」(參國有房地標售案卷)，是可知任何參與該標售案之投標者，均可知悉「系爭房地上有抵押權人為銀行之抵押權存在，且投標者於競標得標後，雖非該抵押權所擔保債權之債務人，惟在其因得標而取得系爭房地之所有權上，仍有該抵押權繼續存在，得標者須繼受該抵押權之負擔，而成為抵押人，意即抵押權人之抵押權仍不受影響，該抵押權在抵押權所擔保之債權受全部清償前，仍會繼續存在於系爭房地上」。

而原告既參與系爭標售程序並為得標者，對於上開清冊及備註所載內容，自應知之甚詳，無法諉為不知，原告就此部分亦於本院審理中表示瞭解此部分(院卷第189頁)，足堪認。

而自原告所提出其得標後登記為系爭房地所有權人之登記謄本資料觀之，亦確可見系爭抵押權仍存於系爭房地上。

是以，原告於標得系爭房地所有權後，即成為系爭抵押權之抵押人，而形成系爭抵押權所擔保之系爭債權之債務人(林慶雲或其繼承人)與抵押物抵押人(原告)不同之情形，然抵押權人仍為被告二人。

原告自不得據以主張被告二人對原告並無系爭抵押權擔保之債權存在，系爭抵押權有妨害其對系爭房地之所有權，而請求塗銷系爭抵押權，原告該部分之主張並無理由。

⒉再查，系爭標售要點係於94年5月17日所制定生效，當時要點第2條第2項及第9條第1項乃分別規定「直轄市或縣(市)政府列冊移交國有財產局辦理標售之土地或建物設有他項權利者，他項權利人之權利義務不受標售之影響」、「標售所得之價款由執行機關按土地增值稅、抵押權、相關作業費用、規費及涉及該不動產之其他債權等優先次序扣除後，儲存於國庫設立之專戶」，然該第9條第1項之規定已於102年10月16日修正並改列至第18條第1項「標售所得之價款由執行機關按土地增值稅、地價稅、房屋稅、相關作業費用、規費及涉及該不動產之其他債權等優先次序扣除後，儲存於國庫設立之專戶」，刪除抵押權得自標售款中優先受償之規定，且該規定修正時之立法理由中亦已指出「依稅捐稽徵法第6條第2項規定，除土地增值稅外，地價稅、房屋稅之徵收，亦優先於一切債權及抵押權。

又依本作業要點第2點規定，辦理標售之土地或建物設有他項權利者，他項權利人之權利義務不受標售之影響，故他項權利不受標售之影響，故他項權利既同土地或建物移轉予得標人，標售所得之價款應不再扣除抵押」(參本院卷第125頁)，意即標售程序之標售款並不會先行扣除抵押權所擔保之債權，由此更可確認系爭抵押權並無從於該標售程序中受優先受償，亦非現行標售要點第18條所稱之「其他債權」。

再查，系爭房地於標售案進行時之土地公告現值為每平方公尺4萬9,846元，而該土地面積為3,692平方公尺，林慶雲原有之權利範圍為39/10000(折算後面積為14.3988平方公尺)，故依公告現值計算，林慶雲所有之系爭土地價值為71萬7,722元(元以下四捨五入)，另系爭房屋之課稅現值則為28萬9,000元，合計共100萬6,722元，是依上開標售要點計算標售標的之方式所計算系爭房地之總值即為100萬6,722元。

而台金公司於處理系爭房地標售案時，則係將系爭房地之合計底價定為98萬2,777元，與上開計算總額相近，後原告即與其他訴外人共同競標，原告並以338萬1,009元之最高價標得系爭房地。

是以該標售底價而言，明顯低於系爭抵押權所擔保之系爭債權，且該底價並未經鑑定，而係直接以土地公告現值及房屋課稅現值加以計算，顯亦低於市價；

被告亦承該標售案並未請其等陳報系爭債權額，而可認標售程序實質上確實未將系爭債權列為可優先受償之債權；

另再佐以系爭抵押權復於標售後，繼續存於系爭房地上，而由得標者繼受該抵押權之負擔部分，可知於該標售程序中，得標者所提出之標售金，並未用於清償抵押權所擔保之系爭債權，是系爭抵押權所擔保之系爭債權，顯非屬系爭標售要點第18條所規定之其他債權，並不會經此標售程序後，優先受該標售金之清償。

而被告對此部分亦於本院審理中表示其曾致電國有財產署，對方表示該存於專戶內之標售金之權利人乃林慶雲之繼承人等語(參本院卷第177頁），顯見系爭抵押權所擔保之債權，確實未自該標售金取得優先清償，故原告就此主張被告之抵押權應追及至該標售金上，而不得再存於系爭房地上，故應塗銷部分，仍屬無據。

㈢綜上所述，系爭房地標售所得之標售款並無從先行優先清償系爭抵押權所擔保之系爭債權，而系爭債權亦非系爭標售要點第18條所規定之其他債權，且該債權實質上亦未經原債務人林慶雲或其繼承人加以清償。

又依上開民法及現行標售要點之規定，可知該標售程序並不影響系爭抵押權人之權利義務，標得系爭房地之原告於參與標售而投標時，亦知悉標售公告上已記載「本案不動產登記有他項權利(抵押權)，由得標人繼受該他項權利負擔」，故原告確因於標售程序中標得系爭房地而取得所有權，而成為系爭房地之抵押人，縱其非系爭債權之債務人，亦不得主張系爭抵押權對於系爭房地之所有權有所防礙，而依民法第767條第1項中段之規定，請求被告二人分別塗銷抵押權一、抵押權二。

四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 15 日
民事第三庭 法 官 林靜梅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 15 日
書記官 劉寶霞


附表：系爭房地及系爭抵押權標示、登記情形
編號 系爭房地標示 所有權人更迭情形 抵押權設定登記情形 一 【系爭土地】： 桃園市○○區○○段0000地號土地(權利範圍為39/10000，面積為3,692平方公尺） 一、原為訴外人林慶雲所有。
二、原告於112年5月24日以買賣為原因而登記為系爭房地之所有權人。
一、抵押權一： 登記日期：民國88年10月21日 權利種類：抵押權 字號：壢登字第378380 權利人：中華民國 管理者：國土管理署(被告) 債權額比例：1分之1 擔保債權總金額：新台幣210萬元正 存續期間：空白。
清償日期：依照契約約定。
權利標的：所有權 設定權利範圍：39/10000 證明字號證書：88壢他電字第10887號。
共同擔保地號：復興段1449 共同擔保建號：復興段3945 二、抵押權二： 登記日期：民國88年11月1日 權利種類：抵押權 字號：壢登字第396060 權利人：土地銀行(被告) 債權額比例：1分之1 擔保債權總金額：最高限額新臺幣45萬元正 存續期間：88年10月30日起至138年10月29日止 清償日期：依照各個契約約定。
權利標的：所有權 設定權利範圍：39/10000 證明字號證書：88壢他電字第11303號。
共同擔保地號：復興段1449 共同擔保建號：復興段3945 二 【系爭房地】 桃園市○○區○○段0000○號房屋(權利範圍為全部，門牌號碼為桃園市○○區○○路000巷00號3樓)