臺灣桃園地方法院民事-TYDV,113,訴,1162,20240731,1

臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第1162號
原 告 台灣地產股份有限公司

法定代理人 吳錦融
訴訟代理人 王啟安律師
被 告 何孟勲

訴訟代理人 鄭晃奇律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，於民國113年7月8日辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣325,000元，及自民國113年5月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔40％，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣325,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：被告以其配偶即訴外人張雯淇為代理人，於民國112年11月21日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），由被告專任委託原告出售被告名下坐落於桃園市○○區○○路000號1樓之2之房地（下稱系爭房地），並約定系爭房地之委託銷售價格為新臺幣（下同）1,368萬元，委託期限為112年12月2日起至同年月16日止。

嗣原告取得被告同意並經張雯淇代理於112年12月2日將系爭房地專任委託銷售價格變更為1,248萬元。

後經原告於112年12月13日覓得訴外人吳家莉同意以1,300萬元買受系爭房地並立即通知被告，被告卻以「家中有狀況，我們無法賣屋」等語回覆原告，並拒絕繼續履行系爭契約，是被告之行為顯已違反系爭契約第9條第2項第1款之約定，原告自得依該條項之約定，請求被告給付按買賣價金1,300萬元之6％計算之違約金即78萬元予原告。

並聲明：㈠被告應給付原告78萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告對於原告所主張之違約事實並不爭執，因被告委任原告銷售系爭房地之時間為14日，原告於第12日已找到買家，被告告知因私人因素拒絕出售，原告因銷售系爭房地所花費之時間至多僅12日，且原告並未提出因被告委託而有付出鉅額成本之證明。

而系爭房地因被告自行出售，原告得因此省卻斡旋、簽約、處理稅賦、辦理貸款、交屋過戶等人事成本、管理費用之支出，易言之，倘被告未違約，原告付出較多之服務成本，依系爭契約第5條之約定得請求之服務報酬為實際成交總價之4％即52萬元，但因被告違約，原告就履行契約時本應提供且屬重要事項之服務內容幾乎均為免除，於減少實際服務成本之情況下，反而得請求高於原約定報酬之78萬元之違約金，顯不合理。

從而，原告主張請求按買賣價金之6％計算之違約金即78萬元，實屬過高，被告請求將違約金酌減至按買賣價金之2％計算即26萬元等語資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張兩造於112年11月21日簽訂系爭契約，由被告專任委託原告出售系爭房地，約定之委託銷售價格為1,368萬元，約定之委託銷售期間為自112年12月2日起至同年月16日止，於112年12月2日原告取得被告同意將系爭房地之專任委託銷售價格變更為1,248萬元，而原告於112年12月13日覓得訴外人吳家莉同意以1,300萬元買受系爭房地，但被告卻自行將系爭房地出售給他人，而拒絕履行系爭契約，違反系爭契約第9條第2項第1款約定之事實，業據原告提出與其所述相符之系爭契約、契約內容變更合意書、不動產買賣意願書、LINE對話紀錄、桃園市○○區○○段0000○號建物登記第二類謄本等件影本為憑（本院卷第15至33頁），且為被告所不爭執（本院卷第58、63頁），堪信屬實。

依系爭契約第9條第2項第1款之約定，於委託期間內，甲方（即被告）自行將系爭契約不動產標的物出售、出租或另行委託第三者居間仲介者，視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，甲方應支付違約金予乙方，被告對於上開違約之事實不爭執，則原告依系爭契約第9條第2項之約定請求被告給付違約金，應屬有據。

四、按當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，自應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據。

而約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減至相當之數額。

原告主張被告應支付按銷售總額1,300萬元之6％計算之違約金即78萬元等語，被告雖對違約之事實不爭執，但辯以違約金過高，應予酌減為按前開銷售總額之2％計算之違約金即26萬元等語，是本件應審究者為：約定之違約金是否過高而應酌減，應酌減之數額為何？經查：兩造對於系爭契約之第9條第2項有關違約金之約定均認屬損害賠償額預定性質之違約金（本院卷第59至60頁），從而於審酌約定之違約金是否相當時，即應考量按銷售總額1,300萬元之6％計算所得違約金數額與實際損害額間是否相差懸殊。

依據原告所主張其為履行系爭契約，努力宣傳帶看而尋覓符合出售條件之買家，於112年12月13日覓得訴外人吳家莉同意以1,300萬元買受系爭房地，旋即回報賣方即被告之事實，有原告提出與被告之代理人張雯淇間之LINE對話紀錄截圖、訴外人吳家莉簽署之不動產買賣意願書等件在卷可憑（本院卷21至28頁、第29至30頁），嗣因被告違約自行出售而使原告未能完成仲介買賣雙方締約事宜，可見原告為履行系爭契約，確實已經付出一定之勞力、時間、費用，受有支出行銷成本及預期報酬利益之損害。

參照系爭契約約定，倘若順利履約時，原告可向被告收取之服務報酬係按成交價額之4％計算，而現今既未繼續履約，原告因此尚減省協助辦理簽定買賣契約、過戶、貸款之時間及勞費等支出，且本件委託銷售期間112年12月2日至同年月16日，依原告與被告之代理人張雯淇之LINE對話紀錄（見本院訴字卷第27至28頁），原告於112年12月13日通知被告有客戶下斡旋金後，被告於同日立即通知原告不願意簽約，此後原告未再繼續進行其他行銷系爭不動產之行為，堪認原告於系爭契約委託期間之始日即112年12月2日起至同年月13日之期間進行履約事項，期間不長，衡以一般客觀事實、社會經濟狀況等情狀，認本件原告依系爭契約第9條第2項約定請求被告給付系爭不動產銷售總額之6％計算之違約金，尚嫌過高，應核減為按銷售總額1,300萬元之2.5％計算給付金額較為妥適，故認原告得請求之違約金酌減至325,000元為合理適當，逾此範圍之請求，則無可採。

五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。

又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率即週年利率百分之5計算之遲延利息，民法第233條第1項本文、第203條亦有明文。

本件原告對於被告之前述請求，核屬無確定期限之給付，經原告以起訴狀繕本代替催告通知被告，並於113年5月23日送達（本院卷第49頁），故原告聲明請求被告自113年5月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，洵屬有據。

六、綜上所述，原告依系爭契約第9條第2項之約定，請求被告給付325,000元及自113年5月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應予准許，逾此範圍，難認有據，應予駁回。

又兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，就上開命被告給付部分，原告雖聲請供擔保後為假執行之宣告，然僅係促使法院為職權之發動。

另被告陳明願供擔保聲請免為假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併予宣告之。

至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回，附此敘明之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及舉證，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 許曉微
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 2 日
書記官 郭力瑜