臺灣桃園地方法院民事-TYDV,88,訴,726,20010227,1

臺灣桃園地方法院民事判決 八十八年度訴字第七二六號
原 告 乙○○
訴訟代理人 葉秀美律師
送達代收人 甲○○ 住台北市○○○路○段一號六樓之二
被 告 丁○○ 住
訴訟代理人 方正彬律師
被 告 同信建設事業股份有限公司 設台北市○○○路○段一０七號三樓法定代理人 丙○○ 住台北市○○○路○段一０七號三樓
右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：

主 文

被告同信建設事業股份有限公司應於原告將坐落桃園縣平鎮市○○段東勢小段０四八五之０一六０地號土地權利範圍十六之一及其上門牌號碼平鎮市○○路○段二七一巷二十七號房屋移轉登記予被告丁○○之同時，給付原告新台幣三百零七萬二千元，及自民國八十八年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告同信建設事業股份有限公司負擔五分之四，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣一百零二萬四千元為被告同信建設事業股份有限公司供擔保，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告等應於原告將坐落桃園縣平鎮市○○段東勢小段０四八五之０一六０地號土地權利範圍十六之一及其上建號平鎮市○○路○段二七一巷二十七號房屋移轉登記予被告丁○○之同時，各給付原告新台幣（下同）二百五十六萬元及同額之違約金，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息。

但其中如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免其責任。

（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

（三）訴訟費用由被告連帶負擔。

二、陳述：

（一）原告於民國八十七年十二月五日向共同出賣人即被告同信建設事業股份有限公司（下稱同信公司）購買坐落平鎮市○○段東勢小段０四八五之０一六０地號土地權利範圍十六之一及其上建號平鎮市○○路○段二七一巷二十七號房屋（登記在被告丁○○名下之不動產），總價款五百一十二萬元，並由原告與被告丁○○之代理人簽訂買賣契約書，原告且已依約陸續繳付買賣價金二百五十六萬元。

（二）查被告等雖依約業將系爭房地移轉登記原告所有，惟原存在於系爭房地之抵押權（設定權利人：世華銀行，設定義務人：丁○○，權利範圍：本金最高限額五百六十四萬元）並未塗銷，依雙方所訂買賣契約第七條約定被告等應負責將前揭抵押權塗銷，且被告同信公司亦曾來函表示將於八十八年三月二十二日前清償本息後予以塗銷，惟屆期被告並未履行，原告遂發函限期補正及辦理交屋事宜，期限屆滿被告仍未辦理，顯已構成給付遲延，原告不得已乃再次函催被告補正，並以逾期不補正即以該函視為解除雙方間買賣契約之意思表示之通知，嗣期滿未見被告履行，是以，本件買賣契約業經合法解除，殆無疑義，依民法第二百五十九條第二款規定，被告等自應連帶返還原告所繳付之買賣價金二百五十六萬元及自受領時起之利息。

（三）又依民法第二百六十條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，本件依雙方所訂契約第十四條約定：「乙方（即被告）不賣或不履行移交不動產及中途發生糾葛致不能出賣等情時除將既收價款全部退與甲方（即原告）外並應賠償所付價款同額之損害金。」

按本件買賣因可歸責於被告之事由至未履行移交買賣不動產，及因被告未能塗銷抵銷權致依法解除，已如前述，則依前述約定，被告等自應連帶賠償原告所付價款即二百五十六萬元之違約金。

（四）次按被告丁○○雖稱兩造之買賣契約係被告同信公司所偽造云云，但查: 系爭買賣標的物業於八十八年一月二十日由所有權人即被告丁○○之名下移轉登記予原告所有，而辦理所有權移轉登記時，所有權人不僅須出具印鑑證明、身分證明等文件，尚須出具印鑑章蓋用於申請書上及完納稅捐等，方能完成過戶手續，以如此縝密之程序，如何能偽造？又衡諸常情，印鑑證明、印鑑章豈有不知用途即交予他人之理？足證系爭買賣契約為被告丁○○所簽訂，再參以被告丁○○於應訴後未曾以兩造簽訂之買賣契約係偽造之點抗辯，待本件和解不成續行訴訟時，始抗辯契約偽造，顯係臨訟編造之詞，不足採信。

（五）未按不真正連帶債務乃指多數債務人就同一內容之給付，各負全部履行之義務，而因一債務人之履行，則全體債務消滅之債務，本件被告同信公司系出賣他人之物之出賣人，則原告依兩造間之買賣關係主張解約返還買賣價金，被告同信公司依法自應負全部給付義務，至被告丁○○則係以系爭買賣標的物之所有權人，委由代理人與原告簽訂買賣契約，將系爭標的物售予原告，則原告依兩造間之買賣關係主張解約請求返還買賣價金，被告丁○○依法亦負有返還價金之義務，是被告等對原告所負之債務即屬不真正連帶債務，原告自得請求被告連帶清償。

三、證據：提出買賣契約書影本、土地、建物登記謄本三份、存證信函、律師函二件。

乙、被告方面：

壹、被告同信公司部分：被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到場所為之聲明及陳述如下：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：對原告之請求無意見，請求原告給些時間清償銀行貸款，土地上世華銀行之抵押貸款尚未塗銷，地號上有二筆各為一六十萬元、一百五十二萬元之貸款，原告已支付二百五十六萬元沒錯。

貳、被告丁○○部分：

一、聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：

（一）查系爭土地係被告丁○○於八十七年十月間以四百七十萬元向同信公司購得，並以上開房地向世華銀行抵押貸款，由於同信公司負責人丙○○係被告丁○○之表姊夫，基於親戚情誼，被告丁○○同意同信公司於一年內以同額價金買回，是系爭之房地屬原告所有並完成登記在案。

（二）其次被告丁○○自購得系爭房地後，迄未曾與原告謀面，亦未與原告訂立買賣契約或收取分文價金，且原告亦自承係向同信公司購買系爭房地，既原告與被告丁○○間未曾就系爭房地簽訂買賣契約，自不生解約問題，事實上，原告於八十九年一月十五日前，亦未曾向被告丁○○為解約之意思表示，證明原告與被告丁○○間並無買賣關係至明。

（三）同信公司負責人丙○○偽造被告丁○○之署押及盜用印鑑章與原告成立買賣契約，係其個人之違法行為，與被告丁○○無涉。

按系爭房地為被告丁○○所有，被告丁○○雖同意同信公司於一年內買回，但未曾授權同信公司以被告丁○○之名義與第三人訂立買賣契約，觀諸卷內系爭不動產買賣契約書上賣主丁○○以及民事委任書上委任人丁○○之簽名，均非丁○○之筆跡，可證係丙○○偽署。

且丙○○又偽造被告丁○○之送達地址及民事委任狀，致使被告丁○○矇在鼓裡，俟委請律師閱卷始知上情。

且被告丁○○銀行貸款及過戶事宜，均由同信公司之代書辦理，故丙○○持有被告丁○○之印鑑及權狀資料不足為奇，但丙○○卻利用此機會暗中售出系爭房地，自屬不當，若有損原告之權益，亦係其個人之行為，與被告丁○○無涉。

三、證據：提出世華銀行貸款及繳款資料、支付命令影本，並請求傳訊證人顧建業、朱素秋等人為證。

理 由

一、本件被告同信公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件原告起訴主張：原告於八十七年十二月五日向被告同信公司購買登記在被告丁○○名下之系爭房地，總價款五百一十二萬元，並由原告與被告同信公司之業務員簽定書面契約，原告依約陸續繳付買賣價金二百五十六萬元。

被告等雖依約將系爭房地所有權移轉登記予原告，惟存在於系爭房地之抵押權五百六十四萬元並未塗銷，依買賣契約第七條之約定，被告等應負責塗銷抵押權設定，惟至八十八年三月二十二日，被告等均未能履行，顯已構成給付遲延，業經原告以存證信函解除契約，則依民法第二百五十九條第二款規定，被告同信公司自應返還原告所付之價金二百五十六萬元與利息。

又被告丁○○為系爭房地之所有權登記名義人，於辦理移轉登記時，不僅出具印鑑證明、身分證明等文件，尚出具印鑑章蓋用於申請書上，是被告丁○○雖未授權被告同信公司之職員與原告訂定不動產買賣契約出賣系爭房地，惟其顯有表見代理之情形存在，被告丁○○自應負授權人之責任，則原告主張解除買賣契約並請求返還價金，被告丁○○亦負有返還價金之義務，是被告等對原告所負之債務即屬不真正連帶債務，原告自得請求被告二人負連帶返還價金責任。

被告丁○○則以：伊購得系爭房地後，並未與原告訂立買賣契約或收取分文價金，且原告亦自承係向被告同信公司購買系爭房地，是原告與被告丁○○間既無買賣契約，自不生解約問題，再於八十九年一月十五日前，原告亦未曾向被告丁○○為解約之意思表示，足證原告與被告丁○○間並無買賣關係至明。

又被告同信公司之負責人丙○○偽造被告丁○○之署押及盜用印鑑章與原告簽訂契約，係其個人之違法行為，與被告丁○○無涉。

且被告丁○○未曾授權同信公司以被告丁○○之名義與第三人訂立買賣契約，觀諸系爭不動產買賣契約書上賣主丁○○以及民事委任書上委任人丁○○之簽名，均非丁○○之筆跡，可證係丙○○偽署。

再被告丁○○辦理銀行貸款及過戶事宜，均由被告同信公司之代書辦理，故丙○○自能持有被告丁○○之印鑑及權狀等資料，是丙○○利用機會暗中售出系爭房地，均係其個人之行為，與被告丁○○無涉等語，資為抗辯。

而被告同信公司則辯稱：原告已支付二百五十六萬元沒錯，但請求原告給些時間清償銀行貸款等語，資為抗辯。

三、本件原告主張與被告同信公司訂有系爭房地不動產買賣契約之存在，兩造約定買賣之總價金為五百一十二萬元，被告同信公司保證系爭房地無債務抵押存在，原告依約已交付二百五十六萬元之價金，系爭房地並已移轉登記原告名下，惟原存於系爭房地上之抵押債務二筆共三百一十二萬元仍未清償塗銷等情，有原告提出之土地登記謄本、不動產買賣契約書等為證。

且被告同信公司法定代理人丙○○於本院八十八年八月三日言詞辯論時，對原告之主張亦不爭執，並稱「：：請求給些時間清償（銀行貸款），：：世華銀行之抵押權尚未塗銷，原告已繳二百五十六萬元沒錯。」

等情，有上開筆錄在卷可稽。

再被告同信公司亦曾以存證信函函覆原告，明確表示確有出賣系爭房地予原告，並因被告同信公司之過失致銀行貸款尚未清償等情，亦有台北古亭郵局第四０六號存證信函影本一件在卷可參，堪信原告主張與被告同信公司訂有系爭房地買賣契約，被告同信公司已收取上開價金二百五十六萬元及因被告同信公司未能塗銷抵押權而確有違約情形，已屬債務不履行等情，堪予採信。

原告又主張因被告同信公司有上開債務不履行之情事，原告分別於八十八四月三日、同年四月六日以存證信函催告被告同信公司應履行契約義務，並表示未依約履行時即為解除契約之意思表示，亦有上開存證信函及掛號信件回執等影本各在卷可參，被告同信公司對此亦不爭執，足見原告確已解除與被告同信公司間之本件不動產買賣契約至明。

四、原告又稱被告丁○○為系爭房地之所有權人，被告丁○○將印鑑證明、戶籍謄本及系爭房地所有權狀交由被告同信公司，由被告同信公司之職員以被告丁○○之名義與原告簽訂不動產買賣契約書，故被告丁○○應負表見代理授權人之責任，與被告同信公司為共同出賣人，被告丁○○自應與被告同信公司負共同出賣人之返還價金及賠償違約金之責任等情，並提出不動產買賣契約書及存證信函等為證。

惟被告丁○○則辯稱伊固為系爭房地之所有權人，但伊並不認識原告，更未與原告訂約，亦無委託丙○○出售系爭房地，是原告向伊解除契約及請求返還價金，顯無理由等語。

本院查：⑴本件系爭房地之買賣，為被告同信公司新建完工之新成屋，而原告與被告同信公司訂立系爭不動產買賣契約書之簽約地點，則在被告同信公司前開新建房屋之工地內，由被告同信公司之業務員與原告簽約等情，為兩造所不爭執。

於簽約時，被告同信公司之業務人員曾向原告表示出賣之房地為股東保留戶，而原告亦知悉系爭房地為股東保留戶，並表示契約是與被告同信公司簽訂，為原告所自承不諱，且證人顧建業亦到庭證稱：「本件買賣在公司之工地代訂的契約，錢有收了，交給公司，公司有無把錢交給丁○○不清楚，買賣契約中丁○○向名字是我簽的，印章是公司魏小姐交付的，契約中收款的字也是我寫的，其他是售屋小姐寫的，原告有依約繳款，抵押權有無塗銷是代書要做的，而後來抵押權未塗銷，黃先生（丙○○）有說他會處理。」

等語（詳見本院八十九年三月十四日之言詞辯論筆錄），則買賣契約既由建商即被告同信公司之售屋小姐在工地與原告簽訂，而收取價金後亦交由被告同信公司，顯見本件不動產買賣契約之當事人，應為原告與被告同信公司至明。

⑵雖本件不動產買賣契約之簽約名義人為原告與被告丁○○，但因本件系爭房地為被告同信公司將其公司之股東保留戶售予原告，則衡之一般新建房屋買賣常情，在新建工地向建商購買新建房地，對於購屋之人而言，不論所購之房屋，為建商所有或為股東保留戶或屬地主保留戶，均屬相同，購屋之人僅知欲購者為新建房地，並未詳加區別與之簽約之相對人，均認為係與出售之建商簽約，而建商出售股東保留戶時，亦以出賣人自居，向買受人收取價金，並負有出賣人之責任。

故本件縱屬股東保留戶之出售，契約上固以股東之名義為簽約名義人，但此種契約上之記載，僅屬一時變通之計，係為便於日後辦理不動產過戶時，無須再另行簽訂不動產買賣契約，並非表示契約於簽訂時，隨即改由股東保留戶之所有人與之簽訂，此從原告與之商談不動產買賣契約等相關事宜時之相對人，均由建商即被告同信公司之業務人員為之，而被告丁○○從未與原告有任何接觸即可得知之。

是本件不動產買賣之實際出售之人，仍為建商即被告同信公司至明，而原告所提出之不動產買賣契約上所載之出賣人雖記載為丁○○，因其僅為便於辦理過戶之用而已，當不能以此即認本件契約當事人為被告丁○○甚明。

⑶再按「由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（參看本院六十年台上字第二一三○號判例）。

我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛。

原審徒憑上訴人曾將印章交付與呂某之事實，即認被上訴人就保證契約之訂立應負表見代理之授權人責任，自屬率斷。」

最高法院七十年度台上字第六五七號著有判例可資參照。

本件不動產買賣契約書雖列名被告丁○○為出賣人，惟被告丁○○並未授權被告同信公司代理出售系爭房地，且除上開交付印鑑證明及戶籍謄本外，並無證據足以證明被告丁○○有其他表見代理之情事存在，依上開判例之意旨，尚不能以此即認被告丁○○應負契約授權人之責任。

則被告同信公司以被告丁○○之名義與他人簽訂不動產買賣契約，即屬無權代理被告丁○○之法律行為，而無權代理之法律行為，依民法第一百七十條第一項之規定，非經本人承認，對於本人不生效力，本件被告丁○○對於系爭不動產買賣契約，既未允許且未承認，則系爭買賣契約，縱係被告同信公司以被告丁○○之名義訂立，系爭契約對被告丁○○亦不發生效力，被告丁○○自不負出賣人之契約責任甚明。

是原告主張被告魏俊亦應負共同出賣人之契約責任云云，即屬無理由，為不足採。

⑷雖證人朱素秋證稱：「丁○○與同信公司（負責人）有親戚關係，：：丁○○有說要再出賣：：丁○○要再出賣也是要委託同信公司出賣給其他客戶，丁○○給了我二份過戶的印鑑證明、戶籍謄本等資料，但印鑑章由他自已保管，到了要賣的時候才由他拿印鑑來辦，當時不記得是通知同信公司或丁○○，：：。」

等語，是證人亦僅能證明被告丁○○曾交付二份印鑑證明及戶籍資料而已，但無從查知交付上開文件之意旨為何，則依上開判例解釋，自不能以此即認被告丁○○係授權他人出賣系爭房地至明。

再證人即原任職被告同信公司之會計顧建業固證稱：「賣給乙○○時，並不知道丁○○是否知情，但賣後他應該知道，因為由公司小姐賣給乙○○時我知道，收款是我收的，而且其他也有類似丁○○這種情形過戶後再賣出去的。」

等語，惟該項證詞乃證人臆測推知被告丁○○應知出賣系爭房地之情而已，亦不得以此即認被告丁○○已授權他人代理至明。

且證人顧建業亦另證稱：「類似以丁○○名義賣出去的亦僅有本件一戶之情形」（詳參本院九十年一月二日言詞辯論筆錄），且「公司房子都一定是登記在公司名下再過到真正買主名下，本件也是先登記在公司名下再轉登記在丁○○名下：：」等情，足見本件不動產買賣顯與被告同信公司過往之交易形態不同，顯難以契約上之出賣人記載被告丁○○之名義，即推測被告同信公司係代理被告丁○○出售系爭房地，或即以此認被告丁○○有表見代理之情，應負授權人之責任至明。

五、按物之出賣人，應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第三百四十九條定有明文。

本件原告買受之房屋，既尚有第三人之抵押權存在未能塗銷，自構成權利瑕疵，則原告依同法第三百五十三條之規定解除買賣契約，並主張依同法第二百五十九條之規定解除契約時，當事人雙方負有回復原狀之義務及依同法第二百六十條之規定，請求被告同信公司應依債務不履行之規定負損害賠償責任，洵屬有據。

是原告依此請求被告同信公司應返還已付價金二百五十六萬元，為有理由，自應允許。

惟其請求被告丁○○亦應依上開規定負不真正連帶債務人之責任，因被告丁○○並非契約當事人已如上述，其此部分所為之請求，因無理由，自不能准許。

六、次按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第二百五十條第一項定有明文，當事人雙方既於系爭契約為違約金之約定，原告自得向被告請求支付違約金。

惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條亦有明定，至於約定之違約金額是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準，最高法院五十年台上字第十九號、七十九年上字第一五五四號分別著有判例可資參照。

本件兩造所約定之違約金，依契約第十四條之約定，為已付價金同額之損害金額，原告已付買賣價金為二百五十六萬元，如以同額已付價金為違約金，依原告實際上並未受損之情形觀之，顯屬過高。

且原告並未能舉證證明或提供相關事證以供本院審酌其受有何種損害及其範圍，是本院盱衡兩造所受之利益及可能受有損害之程度，參以民法第二百零五條最高法定利率百分之二十之標準，認原告請求之違約金，以已付價金百分之二十即五十二萬一千元之範圍內，為適當合理，逾此範圍之請求，即屬無據，為無理由，應予駁回。

七、從而，原告本於民法第三百五十三條、第二百五十九條及第二百六十條之規定，請求被告同信公司返還買賣價金二百五十六萬元及違約金五十一萬二千元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。

又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B法 官 潘進柳
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 九十 年 三 月 五 日
~B法院書記官 王順天