臺灣桃園地方法院民事-TYDV,89,訴,1903,20010523,1

臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年訴字第一九○三號
原 告 模之家鋼模股份有限公司
法定代理人 丙○○
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
送達代收人
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 黃鳳蘭
戊○○
右當事人間返還價金事件，本院判決如左：

主 文

被告中華商業銀行股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰萬陸仟柒佰玖拾參元及自民國九十年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告福隆興業股份有限公司應給付原告新臺幣貳佰壹拾伍萬參仟貳佰零柒元及自民國九十年一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告中華商業銀行股份有限公司負擔三分之一，餘由被告福隆興業股份有限公司負擔。

本判決第一項、第二項於原告依序各以新臺幣參拾參萬元、柒拾貳萬元分別為被告中華商業銀行股份有限公司、福隆興業股份有限公司供擔保後，得假執行。

但被告福隆興業股份有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰壹拾伍萬參仟貳佰零柒元為原告供擔保後，得免為假執行。

事 實甲、原告方面：一、聲明：除假執行擔保金額部分外，如主文所示。

二、陳述：（一）、原告與被告福隆興業股份有限公司（下稱福隆公司）於民國八十九年五月十二日簽訂不動產買賣契約，購買被告福隆公司所有坐落桃園縣楊梅鎮○○○○段田寮子小段第三—二三七、三—三０地號二筆土地，雙方並就上開買賣共同委任代書吳家清與被告中華商業銀行股份有限公司（下稱中華商銀）訂立交易價金履約保證契約，原告並已依約將部分價金即新台幣（下同）三百十六萬元存入被告中華商銀之履約保證專戶內，且其中之二百一十五萬三千二百零七元已為被告福隆公司所支領使用，現餘一百萬六千七百九十三元於該專戶內。

（二）、依上開不動產買賣契約第七條第二項之規定「本買賣標的物未點交前，如有被人侵占使用或……乙方應負責排除…」，同契約第十三條規定「土地依現況點交，惟若有第三人佔用情事應由乙方於尾款付清前負責排除」，另同契約第二條亦規定「尾款……貸款核撥當日給付（完稅二十日內）」。

然本件買賣標的經楊梅鎮地政事務所鑑界後，發現有被侵占而為既成道路使用之情形，原告即於八十九年六月二十八日以存證信函告知被告福隆公司予以排除，渠料於同年七月五日完稅後，迄約定之尾款付清日即七月二十五日前，被告福隆公司均未置理，原告於多次催促被告福隆公司排除侵害而不得要領後，乃於同年九月間向大園鄉調解委員會聲請調解，嗣因被告福隆公司不到場，致調解不成立，顯見被告福隆公司已無履約之誠意，原告遂於同年十月三十日再次以桃園府前二十一支郵局第四八００號存證信函定期催告被告福隆公司排除侵害依約履行，惟上開問題依然未獲排除，原告方於同年十一月十七日以桃園府前二十一支郵局第四九四０號存證信函通知被告福隆公司解除本件買賣契約，並以副本通知被告中華商銀。

（三）、依原告與被告中華商銀所簽訂之交易價金履約保證契約第四條規定「本保證書有限期限自簽發日起至前述不動產買契約書履行完畢或解除日止」，而依代辦交易價金履約保證委任契約第四條規定專戶支出（四）「前項所述孳息應與買賣款於扣除第四條支出外，於乙方交屋後或契約解除後一併轉交或返還之。」

今本件買賣契約既已解除，且催告函、解除函之副本皆有送達被告中華商銀，原告乃依約向被告中華商銀請求返還現存於履約保證專戶內之一百萬六千七百九十三元，然被告中華商銀卻以無法判斷是否解約為由，拒絕返還，爰依兩造間之交易價金履約保證契約要求被告中華商銀返還上開款項並支付遲延利息。

（四）、本件買賣契約既已合法解除，依民法第二百五十九條第一項第二款之規定，被告福隆公司自應將原告所給付之價金三百一十六萬元中，其已支領使用之二百一十五萬三千二百零七元償還原告，原告乃依法向被告福隆公司要求償還上開款項，亦遭拒絕，爰依上開法條規定，請求被告福隆公司返還上開金額並支付遲延利息。

（五）、否認與被告福隆公司就兩造間之買賣契約成立新協議。

三、證據：提出不動產買賣契約書、代辦交易價金履約保證委任契約書、交易價金履約保證書、調解不成立證明書、桃園府前二十一支郵局第四八００號存證信函及回執、桃園府前二十一支郵局第四九四０號存證信函及回執（以上均影本）各乙件為證。

乙、被告方面：

壹、被告中華商銀方面：一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。

二、陳述：（一）、依代辦交易價金履約保證委任契約第一條第二項之規定：「對保證書所示買賣雙方是否合法完成解約程序，由中華商業銀行依約認定之。」

，然被告中華商銀因原告與被告福隆公司間就買賣契約是否解除一事，共收受雙方寄發之存證信函多達七份，被告中華商銀並非司法機關，自無法認定，且就買賣價金之保管須盡善良管理人之注意義務，在無法認定契約是否依法確定解除之狀況下，僅能拒絕原告之請求，故被告中華商銀遲至今日仍未給付原告，實系無可歸責，自不應負遲延給付之責。

（二）、即便被告中華商銀須負遲延責任，然依代辦交易價金履約保證委任契約第三條第三項之規定，亦應以年息百分之一點七八計算遲延利息。

三、證據：提出代辦交易價金履約保證委任契約書一件、交易價金履約保證書一件、存證信函七件、委任保證契約書二件、中華商業銀行授信審核表一件（以上均影本）為證。

貳、被告福隆公司方面：被告福隆公司未於最後言詞辯論期日未到場，惟據其以前辯論及所具書狀稱：一、聲明：（一）駁回原告之訴。

（二）如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：（一）、原告與被告福隆公司於八十九年五月十二日所簽訂之土地買賣契約，部分內容已於同年七月經由雙方同意變更為：福隆公司所有之三—二三七地號土地中被巷道占用之部分由被告福隆公司向地政機關申請分割成獨立地號，暫不移轉予原告，其餘土地仍依八十九年五月十二日所簽訂之買賣契約移轉予原告，原告應依上開五月十二日之合約規定付款，惟尾款中應保留一百三十萬元（即上開被巷道占用之土地之估計價額）於中華商銀履約保證專戶內，對於上開被巷道占用之土地，若被告福隆公司於六個月內能排除占用，並移轉所有權及點交給原告，則被告福隆公司得向中華商銀取回前列保留之尾款，否則就上開遭占用未能點交予原告之土地，以每坪三萬六千元之價格，計價退還原告；

為辦理前開事宜，雙方應會同向稅捐機關申請撤回原已辦理之買賣土地增值稅申報案，同時按分割上開遭巷道占用土地後之所剩土地面積向稅捐機關申報土地增值稅，以上事實有居中協調之代書吳家清可佐證。

原告與被告福隆公司間買賣契約之部分內容既有上述之更動，則原告依據雙方於八十九年五月十二日所簽訂之原契約內容，要求被告福隆公司排除極小部分土地遭巷道占用之瑕疵，其催告及解除契約均非合法，自不待言。

（二）、又縱使原告與被告福隆公司於八十九年五月十二日所簽訂之買賣契約內容並未變更，惟依原契約第十三條之約定：「土地系依現狀點交，惟若有第三人佔用情事應由乙方（即福隆公司）於尾款交清前負責排除。」

，其中所謂「尾款交清時」，系指原告實際交清尾款之時，而非同契約第二條所規定原告應交付尾款之履行期日甚明，顯見被告福隆公司排除土地遭占用瑕疵之期限系原告付清尾款時。

而同契約第二條復規定：尾款應交付之日期為貸款撥款當日，然原告迄未辦理本件買賣所需之融資貸款，亦未給付尾款或通知準備提出尾款，故原告「付清尾款之時」仍遙遙無期，由是被告福隆公司排除瑕疵之期限既未屆至，則原告所為之催告排除侵害及解除契約即均與合約有違，自不生效力。

（三）、退步言之，本件買賣標的土地總面積為一千四百四十五平方公尺，而疑遭巷道占用之部分為一百二十二平方公尺，約僅佔百分之八；

且均位於系爭買賣標的土地之邊緣，並不妨害原告土地之使用；

且亦已獨立分割出來，原告因此而解除全部之契約，亦非合法。

三、證據：提出桃園郵局第一七九五號存證信函影本一件為證，並聲請訊問證人吳家清。

理 由甲、程序方面：被告福隆公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

乙、實體方面：一、本件原告主張：伊與被告福隆公司於八十九年五月十二日簽訂不動產買賣契約，向被告福隆公司購買坐落桃園縣楊梅鎮○○○○段田寮子小段第三—二三七、三—三○地號二筆土地，雙方並就上開買賣與被告中華商銀訂立交易價金履約保證契約，伊並已依約將部分價金即三百一十六萬元，存入被告中華商銀履約保證專戶，且其中之二百一十五萬三千二百零七元已為被告福隆公司支領使用，現餘一百萬六千七百九十三元於該專戶內。

惟本件買賣標的經地政事務所鑑界後，發現有被侵占為既成道路使用之情形，伊於多次催告被告福隆公司排除侵害，並向桃園縣大園鄉調解委員會聲請調解不成立後，遂於同年十月三十日再次寄發存證信函定期催告被告福隆公司排除侵害依約履行，惟被告福隆公司仍未排除佔用之情形，再於同年十一月十七日以存證信函通知被告福隆公司解除本件買賣契約，被告福隆公司並於同日收受該存證信函，並以副本通知被告中華商銀。

今本件買賣契約既已解除，被告中華商銀即應依交易價金履約保證契約之約定返還一百萬六千七百九十三元，並支付遲延利息；

被告福隆公司則應依民法第二百五十九條第一項第二款之規定，將所受領之價金二百一十五萬三千二百零七元償還原告，並支付遲延利息，惟被告二公司迄今仍未給付，爰提起本訴等情。

被告福隆公司以：原告已同意將買賣契約部分內容變更，對於遭巷道占用之土地，若被告福隆公司於六個月內能排除巷道之占用，並移轉所有權及點交給原告，則被告福隆公司得向中華商銀取回保留之尾款，否則就上開遭占用未能點交予原告之土地，以每坪三萬六千元之價格，計價退還原告，原告自不得再依據雙方簽訂之原契約內容，主張解除契約。

又縱使兩造所簽訂之買賣契約內容並未變更，惟依原契約之約定，被告福隆公司排除土地遭占用瑕疵之期限係在原告付清尾款時即貸款撥款當日，然原告迄未辦理本件買賣所需之融資貸款，亦未給付尾款或通知準備交付尾款，故被告福隆公司排除瑕疵之期限並未屆至，從而原告解除契約即與合約有違。

退步言之，疑遭巷道占用之部分約僅佔系爭買賣標的總面積的百分之八，且均係在土地之邊緣，並不妨害原告土地之使用，又已獨立分割出來，原告據此解除全部契約，亦非合法，資為抗辯。

被告中華商銀則以：伊因原告與被告福隆公司間就買賣契約是否解除一事，共收受雙方寄發之存證信函多達七份，伊並非司法機關，自無法認定，且伊就買賣價金之保管須盡善良管理人之注意義務，在無法認定契約是否依法確定解除之狀況下，伊自僅能拒絕原告之請求，伊遲未給付原告，實係無可歸責之事由，自不應令其負遲延給付之責。

縱須負遲延責任，依兩造間代辦交易價金履約保證委任契約第三條第三項之規定，亦應以年息百分之一點七八計算遲延利息等語置辯。

二、原告主張：其與被告福隆公司於八十九年五月十二日簽訂不動產買賣契約書，由伊向被告福隆公司購買座落楊梅鎮○○○○段田寮子小段第三—二三七、三—三○地號二筆土地，雙方並共同委任代書吳家清與被告中華商銀訂立交易價金履約保證契約，其並已依約給付價金三百一十六萬元，其中除仍存放於被告中華商銀履約保證專戶內之一百萬六千七百九十三元外，其餘二百一十五萬三千二百零七元均已為被告福隆公司領取使用。

又本件買賣標的經桃園縣楊梅鎮地政事務所鑑界後，發現有被占用為既成道路使用之情形，其多次催促被告福隆公司排除侵害及聲請調解不成立後，又於同年十月三十日再次以存證信函定期催告被告福隆公司排除侵害依約履行，惟被告福隆公司並未排除，遂於同年十一月十七日以存證信函通知被告福隆公司解除本件買賣契約，並以副本通知被告中華商銀，同時請求被告中華商銀返還仍存放於該公司履約保證專戶內之一百萬六千七百九十三元、請求被告福隆公司償還其已受領之二百一十五萬三千二百零七元，然為被告二公司拒絕之事實，業據原告提出不動產買賣契約書、代辦交易價金履約保證委任契約書、交易價金履約保證書、調解不成立證明書、桃園府前二十一支郵局第四八○○號存證信函及掛號郵件回執、桃園府前二十一支郵局第四九四○號存證信函及掛號郵件回執等影本各乙件為證，且為被告二公司所不爭執，自堪信為真實。

惟被告二公司仍執前詞置辯，是本件所應審究者即為：（一）原告解除其與被告福隆公司間之買賣契約是否合法？（二）被告中華商銀應否負遲延責任及其遲延利息之計算標準為何？茲分敘如下：（一）、原告解除其與被告福隆公司間之買賣契約是否合法？１、被告福隆公司雖抗辯稱：原告已同意系爭買賣標的中被巷道占用之部分由被告福隆公司向地政機關申請分割成獨立地號，暫不移轉予原告，其餘土地仍依兩造八十九年五月十二日所簽訂之買賣契約移轉予原告，原告並應依上開合約之規定付款，僅於尾款中保留一百三十萬元於中華商銀履約保證專戶內，若被告福隆公司於六個月內能排除巷道之占用，並移轉所有權及點交給原告，則被告福隆公司得向中華商銀取回前列保留之尾款，否則就上開遭占用未能點交予原告之土地，以每坪三萬六千元之價格，計價退還原告云云。

惟此事實為原告所否認，且證人即承辦本件買賣契約之代書吳家清亦到庭結證稱：「（問：八十九年五月十二日所簽之契約後，契約是否有再變更？）依契約內容，因有土地被徵收為道路使用要退還價金給地主由政府向地主徵收，後因價金沒有談成，有一次在模之家鋼模股份有限公司內協商，原告叫我去向地主談，我就去向地主談，地主方面說好時，我去向模之家鋼模股份有限公司談時，模之家鋼模股份有限公司又不肯，所以本件返還價金沒有談成。」

等語，足徵原告與被告福隆公司就更改系爭買賣契約內容一事，最終並未達成協議，此外被告福隆公司又無法提出其他證據佐證其與原告確有達成上開合意，應認被告福隆公司上述抗辯，顯係其片面之詞，自非可信。

２、被告福隆公司另抗辯稱：依系爭買賣契約之約定，被告福隆公司排除土地遭占用瑕疵之期限系原告付清尾款時即貸款撥款當日，然原告迄未辦理本件買賣所需之融資貸款，亦未給付尾款或通知準備提出尾款，由是被告福隆公司排除瑕疵之期限並未屆至，從而原告主張解除契約即與合約約定有違，自不生效力云云。

惟查，上開不動產買賣契約書第十三條規定「土地依現況點，交唯若有第三人佔用情事，應由乙方於尾款付清『前』排除」，同契約第二條亦規定「尾款……貸款核撥當日給付『（完稅二十日內）』」，足徵被告福隆公司依約必須於原告交付尾款前，先行排除土地遭佔用瑕疵，且預定原告交付尾款之日係貸款撥款日即完稅後二十日內，今被告福隆公司既未依約先行於預定尾款交付日前排除前開瑕疵，原告自無先行給付尾款或通知給付尾款之義務，是被告福隆公司所持前揭辯詞，顯係曲解兩造間買賣契約之文義而為利己之不當解釋，自無理由。

３、被告福隆公司雖又抗辯稱：本件疑遭巷道占用之部分面積為一百二十二平方公尺，約僅佔本件買賣標的土地總面積之百分之八，其坐落位置為系爭土地之邊緣，並不妨害原告土地之使用；

且亦已獨立分割出來，原告因此而解除全部之買賣契約，亦非合法云云。

惟衡諸常情，買受人購地之目的即在充分利用所購得土地之全部使用價值，除買受人於訂約時即已明知所購得土地將有部分面積無法使用之瑕疵，卻仍願意買受之情形外，鮮有人願意接受所購買之土地有部分不能使用之瑕疵。

而本件疑遭佔用為既成道路之土地面積約佔原告買受土地面積之一成，縱使其座落位置果如被告福隆公司所稱，皆位於系爭土地之邊緣，並不影響原告使用其他部分土地，然儘管如此，對於原告而言，如此情形之產生，首先即造成原告所購土地有約一成之面積無法使用，其次亦與原告當初購地時欲使用全部土地之本意有違，再則亦使原告損失相當於十分之一以上之價金，由是苟非出賣人即被告福隆公司能提供原告所接受之合理補償，或者原告自願吸收該損失，否則吾人自不能強要原告無條件接受該瑕疵而不得解除全部契約，易言之，原告主張解除系爭買賣契約，並無權利濫用、顯失公平或與合約精神有違之情事，是被告持上述抗辯主張原告不得解除系爭買賣契約云云，尚不足採。

４、綜上所述，本件原告已分別八十九年六月二十八日、同年十月三十日分別催告被告福隆公司於期限內排除土地被佔用之情形，因被告福隆公司給付遲延，遂於同年十一月十七日解除前開不動產買賣契約，被告福隆公司並於同日收受該解除契約之存證信函，核與其雙方間契約之約定相符，亦與法令規定無違，故原告主張系爭買賣契約書已合法解除，堪予採信。

（二）、被告中華商銀應否負遲延責任及其遲延利息之計算標準為何？１、被告中華商銀雖辯稱：伊就系爭買賣價金之保管須盡善良管理人之注意義務，且伊並非司法機關，無法認定系爭買賣契約是否合法解除，因此在無法確認之狀況下，自僅能拒絕原告之請求，故伊遲至今日仍未給付原告，顯係無可歸責，實不應負遲延給付之責任云云。

惟查，被告中華商銀業已自認其與原告及被告福隆公司間之代辦交易價金履約保證委任契約第一條第二項有作：「對保證書所示買賣雙方是否合法完成解約程序，由中華商業銀行依約認定之。」

之約定，同時對於原告主張兩造間所簽訂之交易價金履約保證契約第四條有規定「本保證書有限期限自簽發日起至前述不動產買契約書履行完畢或解除日止」之事實亦不否認等情觀之，被告中華商銀依其與原告間之上開約定，當其受原告或被告福隆公司主張解除渠等間買賣契約並請求交付履約保證金時，即有認定系爭買賣契約解除與否之權利與義務，不得藉詞拒絕認定，否則即屬契約義務之違反，同時於認定該買賣契約已解除時，更有依約交付履約保證專戶內所餘金額之義務，否則即應對請求權人負給付遲延之責任。

經查，本件原告既已將有關系爭買賣契約之履約催告函、解除契約函均以副本通知被告中華商銀，並已依上開交易價金履約保證契約之約定，請求被告中華商銀返還現存之履約保證金一百萬六千七百九十三元，被告中華商銀即有依約認定原告解約程序是否合法之義務，詎其竟違反契約義務而以前揭辯詞拒絕原告之請求，足徵其遲延給付原告，顯係可歸責於被告中華商銀之事由所致，自應負給付遲延之責任。

２、被告中華商銀雖另辯稱：縱其須負遲延責任，依代辦交易價金履約保證委任契約第三條第三項之規定，亦應以年息百分之一點七八計算遲延利息。

惟查，上開契約第三條第三項規定：「存於中華商業銀行之履約保證專戶內之金額，依該行當時活期存款利率計息（扣除利息所得稅）。」

，此約定僅適用於該履約保證契約存續期間內，存於該履約保證專戶內金額之計息標準，與被告中華商銀受交易價金履約保證契約相對人請求給付而遲延給付時所應負之遲延利息無涉。

從而，原告請求被告中華商銀給付依據法定利率計算之遲延利息，自屬有據，被告中華商銀前開抗辯，顯不足採。

３、綜上所述，被告中華商銀既系違反其與原告間之契約約定，並拒絕原告之給付請求，其對原告自應負遲延給付之責，並應以法定利率為其遲延利息之計算標準。

三、按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物應返還之，如受領之給付物為金錢者，應附加自受領時起之利息，民法第二百五十九條第一款、第二款定有明文。

從而，原告依據上開法律規定請求被告福隆公司給付二百一十五萬三千二百零七元及自起訴狀繕本送達被告福隆公司之翌日即九十年一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

又依據其與被告中華商銀間之交易價金履約保證契約，請求被告中華商銀給付一百萬六千七百九十三元及自起訴狀繕本送達被告中華商銀之翌日即九十年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，均屬有據，應予准許。

四、本判決原告及被告福隆公司均陳明願供擔保，請准宣告假執行，或免為假執行，核均無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五第一項但書、第三百九十條第二項，第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 二十三 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 游紅桃
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十四 日
~B法院書記官 徐永本