臺灣桃園地方法院民事-TYDV,90,訴,1828,20040205,2

臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第一八二八號
原 告
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 吳玲華律師
複 代理人 林士祺律師
被 告 丙○○ 住桃
訴訟代理人 丁○○ 住同
被 告 乙○○ 住桃
右當事人間請求返還房屋事件，於民國九十三年一月十五日言詞辯論終結，本院判決如左：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應將坐落桃園縣大園鄉許厝港四十四之四十八號房屋返還原告。

（二）被告應給付原告新臺幣（下同）六十三萬元，及自民國九十三年一月十五日訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）被告應自民國九十年十月十七日起至返還房屋之日（原告訴狀誤載為至清償日）止，按月給付原告一萬五千元。

（四）就右開三項願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告於民國八十六年十一月二十九日將坐落桃園縣大園鄉許厝港四十四之四十八號房屋（下稱系爭建物）賣與被告，雙方約定於繳清買賣總價款時當場點交系爭建物，然因被告給付遲延，致使系爭建物所坐落之基地（下稱系爭基地）被劃入桃園航空貨運園區暨客運園區區徵收範圍內，而無法辦理系爭建物所有權移轉手續，被告尚未取得系爭建物之所有權。

（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文，次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；

負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第一百八十四條第一項前段及第二百十三條第一項亦分別定有明文，本件被告在上開買賣價款尚未付清及原告尚未將系爭建物點交之情形下，擅自侵入系爭建物，並私自更換門鎖而為使用、收益，致原告受有損失，原告曾於八十八年六月二十四日以存證信函要求被告前來辦理解除雙方買賣契約手續，並返還系爭建物，因被告均置之不理，原告復於九十年六月二十六日以律師函解除系爭買賣契約，並請求被告賠償原告所受之損失。

故兩造間之前雖曾簽立系爭買賣契約，然在系爭建物所有權移轉及點交前，被告並無權占有系爭建物，且原告亦已將系爭買賣契約解除，從而原告依民法第七百六十七條、一百八十四條及第二百十三條、第二百五十六條及第二百五十九條之規定訴請被告返還系爭建物。

（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害時，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文，又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，而得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，被告自八十六年十二月即無故侵入系爭建物，致原告受有相當租金之損失，爰依民法第一百七十九條、第一百八十四條及第二百十六條規定訴請被告返還其所受之利益，而系爭建物為四層之樓房，面積為一三九點八四平方公尺，依當地之行情每月租金約一萬五千元，被告自八十六年十二月間侵入，至九十年六月原告解除系爭買賣契約，原告自八十六年十二月一日起算至九十年三月三十一日止，共計四十二個月，租金損失約六十三萬元（15,000x42 =630,000），又被告迄今仍占有系爭建物，故自被告第一次提出答辯狀即九十年十月十七日起至被告返還系爭建物與原告之日止，仍應按月賠償原告一萬五千元之損失。

（四）系爭買賣契約於八十六年十一月二十九日簽訂，依約被告本應儘速提供辦理過戶之資料，以完成系爭建物之所有權移轉登記，惟被告對於房屋之登記名義人一直猶豫不決，迄至八十七年一月十二日才表示將系爭建物登記於訴外人即被告丙○○之女丁○○名下，並於當日申請訴外人丁○○之印鑑證明，以供原告辦理，其後被告又要求原告暫緩辦理移轉登記之業務，迄同年三月四日才又表示願將房屋登記於被告乙○○名下，故被告於系爭買賣契約簽訂之後拖延辦理房屋所有權移轉登記之時機，導致原告無法將系爭建物所有權移轉登記與被告所指定之人，故原告並未有任何遲延，而因被告未依約履行，被告所為已構成給付遲延。

（五）被告僅給付系爭買賣契約之頭期款，且關於銀行之房屋貸款亦尚未獲准申貸，原告自無可能將系爭建物之鑰匙交付與被告，並提供被告無償居住使用，又系爭建物所有權尚未移轉登記與被告前，被告即使用、收益系爭建物，被告自屬無權占有，被告應就其有權占有系爭建物一節負舉證之責。

而系爭買賣契約既由被告丙○○及乙○○與原告所簽訂，原告自得合理懷疑被告共同無權使用系爭房屋。

（六）原告既未將系爭建物之鑰匙移交予被告乙○○，被告乙○○根本無從得知系爭房屋是否有漏水之情形，且原告未曾接獲有關系爭建物漏水之通知，被告乙○○所稱房屋有漏水之情形，應係指系爭建物之隔壁房屋即桃園縣大園鄉南港村一十五鄰許厝港四十四之四十七號，然該屋漏水之情形係在八十七年八月間發生，距離系爭買賣契約書之簽訂已相隔九個多月，被告乙○○以此拒絕給付系爭買賣契約之房屋價款，並無理由，訴外人吳坤鍾之證言亦非屬實，被告乙○○應證明系爭建物確有漏水之情形。

（七）原告通知被告乙○○前來辦理解約及原告向被告乙○○為解約意思表示之信函均遭退件，然前揭二份文件收件人之地址均為桃園縣大園鄉許厝港四十四之四十七號，即被告乙○○答辯狀所示之地址，足見被告乙○○係惡意拒絕受領原告寄發之所有文件，縱認原告當時解約之意思表示並未到達被告乙○○，原告亦已於九十二年一月十日之準備書狀再次向被告乙○○為解除契約之意思表示，則被告自九十二年一月十日起，已無權繼續使用系爭建物，被告應將系爭建物及占用系爭建物所受之利益返還原告。

（八）刑事訴訟所調查之證據，及刑事訴訟判決所認定之事實，非當然有拘束民事訴訟判決之效力，刑事判決所為事實之認定，於為獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束，故刑事判決不得拘束鈞院就本件之認定，況該刑事判決所採信之黃月玲、吳坤鍾、劉再來之證詞均與事實不符。

三、證據：提出下列證據為證。原證一：房屋買賣契約影本一份。

原證二：台北文山成功郵局第一七○號存證信函影本乙份及其信封影本一紙、九十年華字第○二三號律師函影本二份及其回執、信封影本各一份。

原證三：桃園縣政府八八府地區字第○六九○四七號函影本一份、交通部民用航空局場營（八七）第○七四六九號函影本一份。

原證四：建物登記清冊影本一份。

原證五：訴外人丁○○印鑑證明影本一份。

原證六：桃園縣大園鄉許厝港四十四之四十七號房屋維修水電估價單影本一份。

原證七：桃園縣大園鄉許厝港四十四之四十九號建物登記謄本影本一份、建築改良物登記簿影本影本一份、證人吳坤鍾簽收單據影本一份。

原證八：戶籍謄本影本一份。

原證九：房屋租賃契約書影本二份。

原證十：建築改良物影本三紙。

乙、被告丙○○方面：

一、聲明：

（一）如主文第一項所示。

（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）八十六年十一月適逢鄉長選舉之際，被告丙○○至桃園縣大園鄉南港村航空城內幸福社區拜票時，住戶向其提出請求勿將該社區拆除，為了免除住戶之疑慮，被告丙○○才同意購買該社區之房子作為證明，嗣於八十六年十一月二十九日和另一被告乙○○共同向原告購買系爭建物，被告業已依約給付價款二十三萬元，事後被告丙○○業將其女即丁○○之戶籍謄本及印鑑證明交與被告乙○○再轉交原告辦理房屋所有權移轉登記，然原告迄今仍未將被告丙○○所承買之房屋交付或將該屋所有權移轉登記於丁○○名下。

（二）系爭建物所有權係登記於被告乙○○名下，原告亦將系爭建物交由被告乙○○使用，足證系爭建物應屬被告乙○○所購買，被告丙○○從未占有過系爭建物，亦無更換門鎖，原告應對此舉證證明。

（三）被告均有依約履行義務，從未有給付遲延之情事，不僅於訂約當時即給付原告定金，且於被告須補印或補辦證件時，被告皆隨時協助，故原告以此主張解除契約並無所據。

（四）依民法第三百四十八條第一項之規定，原告負有交付系爭房屋並移轉所有權於被告之義務，故系爭建物被劃入徵收範圍內致無法辦理所有權移轉登記，應屬可歸責於原告之事由致給付不能，原告依法應負賠償之責，原告不得向被告主張解約並要求被告賠償其損害。

三、證據：提出下列證據為證。被證一：房屋買賣契約書影本一份。

被證二：桃園縣政府八八府地區字第○六九○四七號函影本一份。

丙、被告乙○○方面：

一、聲明：

（一）如主文第一項所示。

（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）原告於八十六年十二月間同意被告二人所提出各自購買一戶之請求，於八十七年一月間原告同意被告乙○○先行進入系爭建物清掃及居住，嗣被告乙○○發現系爭建物牆壁漏水嚴重，隨即通知原告僱工修復，因系爭建物有瑕疵，原告負有物之瑕疵擔保責任，原告事後遲延修繕，另被告業已經將被告丙○○之女即丁○○之資料交與訴外人邱照進，故系爭建物無法辦理過戶係因原告延誤辦理所致，應屬可歸責於原告之事由，非可歸責於被告，原告既無法移轉系爭建物之所有權予被告，原告之給付已屬不能，原告向被告解除契約並不合法，且被告乙○○迄今並未接獲原告解除契約之信函，如原告仍欲解除系爭買賣契約，原告應加倍將被告給付原告之購屋自備款二十三萬元、被告乙○○至銀行對保後所給付之款項，及對系爭建物加裝設備所支出之有益費用二十萬元，合計一百六十萬元返還與被告，被告乙○○向原告主張同時履行抗辯權。

（二）鈞院九十年度易字第一二一八號刑事案件審理後已認定原告於被告乙○○繳清自備款及辦理銀行貸款手續後，曾同意被告乙○○先進去系爭建物居住，故被告並非無權占有系爭建物，亦無不法侵害原告之權利，而被告乙○○係自八十七年五月始進入居住，非原告所指之八十六年十二月，原告訴請被告返還系爭建物及給付相當於租金之損失或不當得利均無理由。

三、證據：提出下列證據為證，並請求訊問證人邱照進、劉再來、蘇雍志。被證一：本院九十年度易字第一二一八號刑事判決影本一份。

被證二：公證書影本一份、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書影本二份、八十七年度契稅繳款書及土地增值稅影本各二份、八十七至九十一年度房屋稅繳款書影本一份。

被證三：房屋及土地買賣契約書影本各一份。

被證四：訴外人丁○○印鑑證明影本一份。

被證五：估價單影本一份。

理 由

一、本件原告起訴主張：其於八十六年十一月二十九日將坐落桃園縣大園鄉許厝港四十四之四十八號房屋出賣與被告，依約被告應將辦理系爭建物之過戶資料交付與原告，被告迄至八十七年三月四日始確定系爭建物之登記名義人為被告乙○○，然於原告前往辦理系爭建物所有權移轉登記與被告時，始知系爭建物所坐落之基地被劃入桃園航空貨運園區暨客運園區區徵收範圍內，已無法辦理系爭建物所有權移轉登記，此乃因被告遲未依約履行所致，故被告對系爭建物無法過戶一事具有可歸責之事由，原告於九十年六月二十六日發函向被告表示解除系爭買賣契約，被告自八十六年十二月起占有使用系爭建物迄今均無正當權源，爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條、第二百十三條、第一百七十九條、第二百十六條規定訴請被告返還系爭建物，並給付自八十六年十二月起至返還系爭建物與原告之日止，按月以一萬五千元計算相當於租金之不當得利或損害等情。

二、被告丙○○抗辯：其已依約給付原告買賣價金二十三萬元及配合原告辦理過戶相關事宜，其並無給付遲延之情事，而系爭建物無法辦理過戶應屬可歸責於原告之事由，原告向被告丙○○主張解約並無所據，且被告迄今從未占用過系爭建物等語；

另一被告乙○○則以系爭建物無法辦理過戶係因原告遲延所致，故原告主張解約並不合法，伊亦從未收到原告所為解約之信函，且伊係經過原告同意後才先行進入系爭建物居住，故伊並非無權占用系爭建物，亦無不法侵害原告之權利，原告訴請被告返還系爭建物及給付相當於租金之損失或不當得利均無理由等語，資為抗辯。

三、原告主張其於八十六年十一月二十九日與被告二人就系爭建物簽訂房屋買賣契約，因系爭建物被劃入桃園航空貨運園區暨客運園區區徵收範圍內，故原告無法將系爭建物移轉登記至被告乙○○名下，目前系爭建物仍由被告乙○○所占用中等情，業據其提出房屋買賣契約影本一份、桃園縣政府八八府地區字第○六九○四七號函影本一份、交通部民用航空局場營（八七）第○七四六九號函影本一份為證，被告對此並無爭執，是原告此部分主張堪信屬實。

惟被告執前詞置辯，茲本件所應審究者為原告解除系爭買賣契約有無理由。

四、因系爭建物坐落之基地被劃入桃園航空貨運園區暨客運園區區徵收範圍內，導致系爭建物所有權無法辦理移轉登記，係屬不可歸責於雙方當事人之事由，原告主張以民法第二百二十六條及第二百五十六條之規定向被告解除系爭買賣契約並無理由：

（一）按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約」，民法第二百二十六條第一項及第二百五十六條固分別定有明文。

次按「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務；

因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；

如僅一部不能者，應按其比例，減少對待給付」民法第二百二十五條第一項及第二百六十六條第一項亦分別定有明文，另「按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償，固為民法第二百二十六條第一項所明定。

惟給付不能，乃債務人所負之債務不能實現之謂，至於給付物體量之不足，並非給付不能之問題」，最高法院八十六年度台上字第一三七九號裁判意旨可參。

由上可知，買賣契約如有給付不能之情事存在，僅於債務人具有可歸責之事由時債權人始取得解除契約之權利，而物之出賣人負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，故出賣人應負擔之義務如已給付不能，亦只有在出賣人具有可歸責之事由時，債權人即買受人始取得法定解除權，此時因出賣人係屬民法第二百二十六條第一項所指之債務人，依法並無從取得法定解除權，至該買賣契約如係因不可歸責於雙方當事人之事由導致給付不能，除非經由雙方合意解除該買賣契約外，因法律並無賦予任何一方有解除契約之權利，則該買賣契約不因任何一方片面主張解除契約而影響其效力，然考量衡平原則，於一方已屬給付不能時，他方得免為對待給付。

經查，依原告所提出其於九十年六月二十六日對被告所寄發之存證信函第一項第二款記載：因可歸責於渠等（即被告二人）之事由致給付不能，除已依法解除雙方買賣契約，並請求返還房屋及損害賠償外，亦可依民法侵權行為、所有物返還等相關規定請求返還房屋及損害賠償等語，有該律師函在卷可稽，而被告始終否認原告解除契約之合法性，是原告係依民法第二百二十六條及第二百五十六條之規定向被告主張解除系爭買賣契約，而兩造並無合意解除系爭買賣契約等情，應堪認定。

（二）按「土地買賣成立時，即應為所有權移轉登記，如因拖延未辦，致為政府徵收，買受人基於情事變更原則，改為請求出賣人給付所領取之土地補償費，或讓與其對第三人之補償費請求權，依民法第二百十九條之規定，尚非無據。

又出賣之土地在移轉登記前被徵收，係因不可歸責於債務人之事由致給付不能，債務人固免為給付義務，惟依民法第二百二十五條第二項規定，債務人對第三人有損害賠償請求權者，債權人得向債務人請求讓與其損害賠償請求權」；

「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。

又因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項定有明文。

上開六七之一、六七之二地號土地，因被徵收，致上訴人無從再將其提供與被上訴人使用，係不可歸責於兩造之事由」，此有最高法院七十七年度台上字第一三二六號及第二五八號裁判意旨足資參照。

本件原告雖主張被告未依約配合辦理系爭建物之過戶手續，導致系爭建物被劃入徵收範圍而未能移轉登記，被告對於原告之給付不能具有可歸責之事由等語，惟系爭建物所有權無法辦理移轉登記之原因為系爭基地被劃入桃園航空貨運園區暨客運園區區徵收範圍內，揆諸上開規定，因系爭基地被徵收導致原告無法將系爭建物過戶與被告，係屬不可歸責於兩造之事由，況系爭買賣契約第五條僅記載：本約不動產所有權移轉登記，甲方（即被告）得自由指定自己以外之名義人為權利人，乙方不得異議等語，有該房屋買賣契約書附卷可佐，故系爭買賣契約並約定被告應於何時前指定系爭建物所有權之登記名義人，且原告於八十八年六月二十四日向被告所寄發之存證信函亦未提及被告有何違約之情事，是原告主張因被告有可歸責之事由，導致原告無法將系爭建物所有權移轉登記與被告，並以此向被告表示解約云云，不足採信。

五、按「主張不當得利請求權之原告，係因自己之行為致造成原由其掌控之財產發生主體變動，則因該財產變動本於無法律上原因之消極事實舉證困難所生之危險自應歸諸原告，始得謂平。

是以原告對不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，亦即原告必須證明其與被告間有給付之關係存在，且被告因其給付而受有利益以及被告之受益為無法律上之原因，始能獲得勝訴之判決」；

「侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件，此觀民法第一百八十四條之規定自明。

若其行為並無故意或過失，或其行為與損害之間無相當因果關係者，均無令負侵權行為損害賠償責任之可言。

而所謂過失，係指行為人雖非故意，但按其情節，應注意、能注意而不注意，或對於侵權行為之事實，雖預見其發生，而確信其不發生者而言。

又所謂相當因果關係，係指無此行為，雖必不生此損害，有此行為，通常即足生此損害，是為有因果關係，而如無此行為，必不生此損害，有此行為，通常亦不生此損害，自無因果關係之情形」，此有最高法院九十一年度台上字第一六七三號及八十七年度台上字第七八號裁判意旨足資參照。

本件原告主張被告自八十六年十二月間即進入系爭建物居住迄今等情，惟被告乙○○及丙○○則抗辯被告丙○○從未進入系爭建物，而被告乙○○係自八十七年五月始進入居住等語，原告對此並未能舉證以實其說，是系爭建物自八十七年五月起迄今係由被告乙○○所占用一節，應堪認定，又原告復主張系爭買賣契約既已解除，則被告占用系爭建物已無正當權源，爰依不當得利及侵權行為之法律關係訴請被告賠償相當於租金之不當得利或損失等語，為被告所否認。

經查，原告於九十年六月二十六日向被告二人所為解除契約之意思表示並不合法，已如前述，兩造亦無合意解除系爭買賣契約，則系爭買賣契約仍屬有效存在，被告乙○○依約得請求原告將系爭建物交付使用，且被告乙○○所涉竊佔系爭建物一事業經本院刑事庭以九十年度易字第一二一八號判決被告乙○○無罪確定在案，經本院調取該刑事卷宗核閱屬實，是被告乙○○占用系爭建物之正當權源係基於系爭買賣契約而來，並經原告同意被告乙○○於系爭建物移轉登記前先行遷入使用，被告乙○○於系爭建物居住即非無法律上之原因，亦無故意或過失不法侵害原告之權利可言，原告復未能提出其他證據以供本院參酌，是原告主張依不當得利及侵權行為之法律關係訴請被告賠償相當於租金之不當得利或損失云云即屬無據。

六、綜上所述，原告主張系爭買賣契約業經原告向被告解除，被告占有系爭建物已無正當權源，被告受有相當於租金之不當得利，並造成原告受有損失等情，均非可採，從而，原告基於民法第七百六十七條、第一百八十四條、第二百十三條、第一百七十九條、第二百十六條規定訴請被告應將系爭建物返還與原告，及被告應賠償原告六十三萬元，及自九十三年一月十五日訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十年十月十七日起至返還房屋之日（原告訴狀誤載為至清償日）止，按月給付原告一萬五千元，為無理由，應予駁回，本件原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法，核與本判決不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 九十三 年 二 月 五 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B審判長法官 郭琇玲
~B 法官 張天民
~B 法官 林哲賢
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 二 月 五 日
~B法院書記官 陳淑芬