臺灣桃園地方法院民事-TYDV,90,重訴,6,20010511,1

臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度重訴字第六號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
右當事人間返還價金等事件，本院判決如左：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應返還原告買賣價金新台幣（下同）一千一百四十萬元及自民國八十九年九月十四日起清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）被告應賠償原告九萬二千元及自民國八十九年九月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）請准供擔保宣告假執行。

（四）訴訟費用由被告負擔。

二、陳述：

（一）兩造於民國八十八年三月二十六日就座落桃園縣龜山鄉○○段三九四、三九八地號土地暨房屋壹幢）即龜山鄉○○路○段一○五七號，訂立買賣契約，原告為買受人，總價款為陸佰貳拾萬元，原告已依約及被告之要求下，給付伍佰柒拾萬元（有被告簽收字據可稽）。

（二）兩造履約期間，被告雖先行將建物所有權辦理移轉登記完竣，惟土地部分卻遲遲未能完成登記，一拖已逾一年半以上（此即給付價款未依契約順序時程之原因）已有違約情事至臻顯然。

民國八十九年八月中旬，原告獲悉被告應移轉所有權予原告之土地，經鈞院假扣押在案，且與第三人纏訟不決，本件買賣標的已出現出賣人應負擔保責任之瑕疵，且已陷於給付不能之狀態，原告乃委請律師依民法第三百五十六條第一項履行買受人檢查通知之義務，合法通知被告，奈未獲被告回應，爰於八十九年九月十三日認可確定已給付不能（雖一部給付，不符債務之本旨，應視為全部給付不能），再委請律師去函通知解除契約，請求加倍返還價金及不履行債務所生之損害賠償。

（三）依兩造所訂契約第八條規定，賣方違約或不賣應將所收之款項如數交還並另備壹倍金賠償買方。

依此約定，原告已履行交付價金五百七十萬元，則被告除應返還上述金額外，另應賠償上述金壹倍即五百七十萬元予原告，以符契約之本旨，被告對於買賣契約標的已陷給付不能之狀態，原告經合法通知并依法解除契約在案，依自得請求依契約加倍返還價金合計一千一百四十萬元，應為法之所許。

（四）因解除契約所生之損害賠償：就本件契約履行期間，原告應被告之要求代繳地價稅、房屋稅及過戶手續費、代書費，合計九二○○○元。

（五）綜上所述，原告依法請求被告依解除契約加倍返還價金及因不履行債務所生之損害賠償，應為法之所許，爰起訴請求判決如訴之聲明以保權益。

三、證據：提出土地房屋買賣契約書、律師函暨掛號函件收據、土地登記謄本、契稅繳款書、房屋稅繳款書、監證費繳納通知書、地政規費收費收據等為證。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決如主文所示。

二、陳述：

（一）依原告起訴狀所述，其已依民法第三百五十六條履行買受人檢查通知之義務，合法通知被告，奈未獲被告回應，遂委請律師去函通知解除契約云云，觀其所言，應以民法第三百六十條之規定解除契約，然查，依民法債編施行法第一條及第三十六條之規定，民法第三百六十五條之修正條件，係於民國八十九年五月五日才生效，況乎系爭房地之買賣契約書簽立於民國八十八年三月二十六日，而修正條文在民國八十八年四月二十一日經總統公布，因此本件買賣之解約依法應適用修正前條文，換言之，須在交付六個月內行使解約權，合先敘明。

（二）本件系爭房屋真正所有權人為呂委、呂清林、呂清雲信託於被告名下，被告已於日前發函通知上揭三人速為移轉登記，請鈞院依法告知訴訟。

（三）又原告係以系爭土地其上有假扣押而認為給付不能，惟所謂「給付不能」乃係客觀上給付不能，今系爭土地雖確遭假扣押查封在案，然並不表示即為客觀上給付不能，故原告所言，顯於法不符。

（四）原告所指假扣押之查封登記係民國八十九年八月五日所為，然依系爭合約第四條約定，被告早於民國八十八年三月二十六日備妥過戶資料予原告，因此原告未過戶而遲至八十九年八月五日遭查封登記，實不可歸責被告未履約。

（五）倘鈞院以為原告解約有據，請依職權酌減違約金，另因契約解除所生之損害賠償，應提供憑證以供釣院審酌。

三、證據：提出存證信函、臺灣桃園地方法院檢察署檢察官八十六年度偵字第一二二五三號不起訴處分書、房地出售切結書、房地出售持分分配切結書等為證。

丙、本院依職權傳訊證人蘇家豐。

理 由甲、程序方面：本件被告聲請告知呂清林、呂清雲、呂香等三人參加訴訟，經本院通知其三人，受告知人呂清林、呂清雲二人業已民國九十年四月四日具狀陳明不為參加，呂香則受合法通知，未到庭參加，合先敘明。

乙、實體方面：

一、本件原告起訴主張兩造簽訂系爭房地之買賣契約，原告已依約交付價金五百七十萬元，惟被告迄未將系爭土地移轉登記予原告，且系爭土地於民國八十九年八月中旬，業經鈞院假扣押在案，本件買賣標的已出現出賣人應負擔保責任之瑕疵，且已陷於給付不能之狀態，原告乃於八十九年九月十三日向被告表示解除契約，並請求被告回復原狀，返還價金之外，另依契約約定請求被告賠償價金壹倍之違約金，及因債務不履行所生之損害，計原告應被告之要求代繳之地價稅、房屋稅及過戶手續費、代書費，合計九萬二千元等情；

被告則以：系爭土地上存有地上權，及無權占有等情況，故移轉登記之手續複雜，此為原告在訂定系爭買賣契約之前即已知悉，此即係本件買賣價金低於市價甚多之原因，且兩造當初係約定原告須負責自行處理上開地權及無權占有之問題，並在系爭契約中特別約定：本件不動產房屋買賣成立後之權利由甲方（即原告）全權負責（包含一、建物無權占有（侵占）二、地上權原有二位登記三、房屋內外門窗水電及其他附定著造物四、本房屋（房地產一切稅單（土地增值稅、契稅、代書費、規費監證費等）。

與乙方無關係。

又系爭土地之所以無法移轉所有權登記予原告，即係因無法取得上開地上權人之同意書所致，此係應由原告負責之事由，與被告無關，且被告早於民國八十八年三月二十六日即備妥過戶資料予原告，因此原告未過戶而遲至八十九年八月五日遭假扣押查封登記，實不可歸責被告未履約；

被告並未違約，原告無權解約等語置辯。

二、經查，原告主張兩造於民國八十八年三月二十六日簽訂系爭土地及建物之買賣契約，約定買賣價金為六百十萬元，原告已給付五百七十萬元，被告則僅將建物部分移轉所有權登記予原告，土地部分迄未移轉所有權登記予原告等情，業據原告提出系爭不動產買賣契約為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。

關於本件系爭土地迄未移轉登記予原告之原因，兩造互指係因可歸責於對方之事由所致，故本件之爭點乃在於系爭土地迄未能移轉登記予原告之原因為何，及何人應對此負責。

三、查本院傳喚當時辦理本件土地登記之代書即證人蘇家豐到院證稱：兩造買賣土地關於地上權部分，是由我負責處理，本件地上權之所以無法辦理塗銷，是因為我向龜山鄉戶政事務所申請劉贊隆（按即地上權人）之戶籍資料，該所回函稱並無劉贊隆之設籍資料，我又去查龜山鄉所有名叫劉贊隆之資料，查出一個劉贊隆，但是住址與本件地上權人劉贊隆之住址不同，我不敢確定是否同一人，所以就辦不下去，本件買賣之建物已經移轉登記給原告，土地部分因為地上權的問題，所以無法移轉。

因為土地法之規定，地上權人有優先承買權，所土地登記規則上有規定須附地上權人之同意書，才能辦理過戶，本件地政事務所通知我補正地上權人同意書，我無法補正，所以無法辦理過戶。

另據證人蘇家豐提出之「桃園縣桃園地政事務所土地建物登記案件補正通知書（八十八年十二月十三日桃地一補字第七二八二八○號發文）」，通知補正事項為：請檢附地上權人同意書。

堪信證人所述本件系爭土地係因無法補正地上權人之同意書，始無法辦理移轉登記等情屬實。

至原告所指系爭土地於八十九年八月間經假扣押，並查封登記在案，故係可歸於被告事由致給付不能云云；

惟核上開假扣押及查封登記，並非系爭土地無法移轉登記之真正原因；

蓋本件系爭土地縱使未經假扣押及查封登記，仍將因無法取得地上權人之同意書而無法移轉所有權登記予原告；

故原告上開主張，尚屬無據。

四、再查，兩造訂定之系爭買賣契約書原第六條係規定「本件不動產產權如有來歷不明出租、瓜葛糾紛或抵押典權以及其他債務或保證責任情事時，概歸乙方（即被告）負責與甲方無涉」，惟兩造嗣將本條規定刪除註銷，堪認兩造於訂約之際，對於系爭不動產上如有遭無權占有或其他糾紛之情況，均同意出賣人即被告不須負責。

又該契約書第十三條其他約定事項，特以手寫方式載明「本件不動產房屋買賣成立後之權利由甲方（即原告）全權負責（包含一、建物無權占有（侵占）。

二、地上權原有二位登記。

三、房屋內外門窗水電及其他附定著造物。

四、本房屋（房地產一切稅單（土地增值稅、契稅、代書費、規費監證費等）。

與乙方無關係」，更徵本件買受人即原告在契約成立之時，即知系爭買賣土地之上，存有地上權及無權占有等情形；

且依上開約定，系爭土地之地上權，係由買受人全權負責，與出賣人即被告無關。

五、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，又出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。

民法第三百四十八條第一項、第三百四十九條固有明文。

惟買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

民法第三百五十一條亦定有明文。

本件契約成立之時，原告既明知系爭土地上存有地上權，且兩造又曾以特約約定該地上權須由原告負責，而與被告無關，則嗣後系爭土地因無法取得地上權人之同意書，致無法向地政機關辦理登記，依上開之約定，應由原告負責，被告無庸再負出賣人之權利瑕疵擔保之責任；

從而，原告自不得依民法第三百五十三條之規定，依關於債務不履行之規定，行使其權利，亦即不得主張解除契約，請求回復原狀、返還價金、違約金，及因債務不履行所生之損害賠償。

綜上，原告起訴之請求，均無理由，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回，

六、又本件系爭土地迄未移轉登記予原告，非屬物之瑕疵擔保責任範疇，自無民法第三百六十五條之適用，被告抗辯陳稱原告之解除契約解除權已逾該條規定之時效云云，核與本件無涉，無庸審究，併予敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 十一 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 劉志卿
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十八 日
~B書 記 官 陳秀鳳