臺灣桃園地方法院民事-TYDV,91,訴,1257,20040219,1

臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第一二五七號
原 告 寅○○
卯○○
丙○○
乙○○
午○○○
子○○
癸○○
丑○○
辛○
丁○○
壬○○
庚○○
己○○
訴訟代理人 羅瑞洋律師
複 代理人 甲○○ 住台北市○○○路○段九五號二二樓之一
被 告 巳○○ 住桃
辰○○ 住桃
右 二人
訴訟代理人 紀亙彥律師
複 代理人 鈕則慧律師
被 告 戊○○ 住桃
右當事人間請求拆屋還地事件，於民國九十三年二月五日言詞辯論終結，本院判決如左：

主 文

被告戊○○應自坐落桃園縣大溪鎮○○○段下田心子小段第一二○六地號土地上，門牌號碼為桃園縣大溪鎮○○路一五五號，如桃園縣大溪地政事務所於九十二年四月二十二日繪製之土地複丈成果圖所示：Ａ部分一至三層面積分別為二○九平方公尺、二一四平方公尺、一四○平方公尺之建物遷出。

被告巳○○及辰○○應將坐落桃園縣大溪鎮○○○段下田心子小段一二○六地號土地上，門牌號碼為桃園縣大溪鎮○○路一五五號，如桃園縣大溪地政事務所於九十二年四月二十二日繪製之土地複丈成果圖所示：Ａ部分一至三層面積分別為二○九平方公尺、二一四平方公尺、一四○平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還與原告及其他共有人。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項及第二項於原告以新台幣貳佰叁拾玖萬柒仟元為被告巳○○、辰○○及戊○○供擔保後，得假執行。

但就本判決第二項部分被告巳○○及辰○○如以新臺幣柒佰壹拾捌萬捌仟肆佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：如主文第一、二項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）坐落桃園縣大溪鎮○○○段下田心子小段一二○六地號土地（下稱系爭土地）之共有人有四十六人，兩造均屬共有人之一，而被告巳○○及辰○○所共有門牌號碼為桃園縣大溪鎮○○路一五五號房屋（共計有三層，面積分別為二○九平方公尺、二一四平方公尺、一四○平方公尺，下稱系爭房屋）則興建於系爭土地上，然各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，本件原告並未同意被告巳○○及辰○○或其前手在系爭土地上建屋，而被告戊○○係向被告巳○○及辰○○承租系爭房屋，然被告巳○○及辰○○既無權占用系爭房屋所在之基地，則被告戊○○亦屬無權占有，故原告基於所有權人地位及民法第八百二十一條之規定訴請被告戊○○遷出系爭房屋，而被告巳○○及辰○○則應將系爭房屋拆除，並將該部分土地返還與原告及其他共有人。

（二）依土地法第四十三條之規定，僅使被告對於系爭房屋之所有權受到保護，然此與系爭房屋占有系爭土地之權源係屬二回事，又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，依民法第四百二十五條之一規定，推定房屋受讓人與土地受讓人間在房屋得使用期限內有租賃關係。

如房屋買受人得依土地法第四十三條之規定主張有權占有，則民法第四百二十五條之一即無增訂之必要。

（三）原告之應有部分合計面積達九十二平方公尺，取回後非不能建屋使用，被告巳○○及辰○○之應有部分合計僅約二十五平方公尺，系爭建物占有使用系爭土地之面積遠超過被告巳○○及辰○○應有部分之面積，被告既已侵害其他共有人之權益，原告提起本訴係為排除被告之侵害，並非以損害被告之利益為目的，乃權利之正當行使，原告目前已不考慮要出賣系爭土地，且因市價和公告地價本有差距，故原告並無權利濫用之情事。

（四）依被告巳○○及辰○○所提出之桃園縣大溪鎮○○段下田心子段四四○建號之建物平面圖所載：第一層面積是一三六點六三平方公尺，另有亭仔腳面積十點四七平方公尺，第二層是一百零七點八八平方公尺，並無第三層，而本件土地複丈成果圖所示系爭建物第一層面積為二○九平方公尺，原有之亭仔腳並不存在，第二層則為二一四平方公尺，並有第三層面積為一四○平方公尺，經比對結果兩者建物並不相同，被告應證明系爭房屋為合法建物，況系爭房屋縱屬訴外人黃茂炎所興建，則系爭建物有無占用系爭土地權源，仍應以訴外人黃茂炎興建時有無經過其他土地共有人之同意為斷，而系爭房屋第一次保存登記之所有權人係訴外人趙簡月，登記原因發生日期是民國六十一年六月二十三日，登記原因是標賣，均與訴外人黃茂炎無關，又原告否認訴外人黃茂炎是黃氏家族所有土地之管理人，且土地之管理人並非即有權在管理之土地上建屋，另因證人黃偉峰已將其繼承系爭土地之應有部分出售予被告巳○○及辰○○，本難期待其為公平之陳述，且原告亦否認證人黃偉峰所提出同意書之真正，況依該同意書上之記載亦不足以證明訴外人黃茂炎在系爭土地建屋已取得其他共有人之同意。

（五）系爭土地共有人之一黃繹昌已過世，其繼承人僅有原告庚○○及己○○，故原告庚○○及己○○已因繼承取得系爭土地之所有權，並有權提起本件訴訟。

三、證據：提出下列證據為證。原證一：土地登記謄本影本一份、地籍圖謄本影本一份。

原證二：建物登記謄本一份。

原證三：發票影本乙紙、相片六張。

原證四：臺灣省桃園縣戶籍登記簿一份、戶籍謄本二份。

原證五：不動產買賣契約書影本一份。

乙、被告巳○○及辰○○方面：

一、聲明：

（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）系爭房屋及土地係由被告之父蕭財進出資向訴外人趙簡月買受後再贈與被告巳○○及辰○○各應有部分二分之一，依土地法所為之登記，有絕對效力，而所謂土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記，又土地登記規則第七十九條之規定，申請建物所有權第一次登記應提出使用執照或依法得免發使用執照之證明及建物測量成果圖，故於實施建築管理前建造之建物無使用執照者應提出主管建築機關或鄉︵鎮市區︶公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之各項文件，而建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件，本件系爭房屋早於六十一年十一月十七日已由訴外人趙簡月為建物所有權第一次登記，自應推定該建物就基地之使用上有合法正當之權源，被告巳○○及辰○○信賴系爭房屋之所有權登記，自應受信賴登記之保護。

（二）按各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條定有明文。

原告庚○○及己○○並未見於系爭土地之登記謄本中，故原告庚○○及己○○依何種法律關係對被告為拆屋還地之請求仍屬不明。

（三）原告每人依其應有部分比例計算之土地面積僅有八至十二平方公尺，合計面積亦不過九十二平方公尺，而系爭土地之總面積為八百七十二平方公尺，縱扣除系爭土地上依實測圖所示已有建物之面積（即門牌為大溪鎮○○路一五五及一五五之一號），尚有五百五十二平方公尺之空地可供使用，又系爭房屋於五十八年一月三十日即已建築完成，六十一年十一月十七日為建物所有權第一次登記迄今已逾三十年以上，可推知系爭房屋興建時已獲得其他共有人同意，縱認系爭房屋興建時未得全體共有人之同意，惟原告為取回每人八至十二平方公尺之土地，棄五百餘平方公尺之土地於不用，而原告取回之八至十二平方公尺土地復無法建築使用，反觀被告為解決系爭土地之紛爭，業已向其他多位土地之共有人買受土地，被告亦同樣向原告表示願依相當之價格買受原告所有之土地，然原告竟開價每坪新台幣三十萬元，已逾被告向其他共有人買受土地價格近三倍，致使兩造無法達成和解，原告有權利濫用之情事，並以損害他人為主要目的。

（四）系爭房屋係由訴外人黃茂炎所建造，而依證人黃偉峰之證述可知訴外人黃茂炎確係黃氏家族之所有土地管理人，故訴外人黃茂炎既為系爭土地之管理人，自對系爭土地有使用收益之權利，並非無權占有。

（五）適用越界建築之前提係房屋須有一合法占有之權利存在，越界建築如未即時提出異議，法律亦賦予不得主張拆屋還地之失權效，民法第四百二十五條之一亦指房屋本屬合法占有，僅因拍賣或其他情事致生房屋及土地所有人不同，為保護房屋之占有及使土地所有權人之所有權免受不利之損害，法律擬制規定此種情形有租賃關係，使房屋所有權人取得占有權源，與土地法第四十三條之信賴保護並無齟齬之處。

（六）訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第一百八十二條第一項定有明文。

系爭土地之分割共有物訴訟目前繫屬於鈞院九十二年度訴字第九七四號民事事件，該案與本件間有關聯且有決定性之影響，故不論分割共有物採行何種分割方式均直接影響本件判決之結果，縱認本件被告係屬無權占有，然此亦屬分割共有物後之共有人間瑕疵擔保責任問題，足見上開共有物分割訴訟應為本件之先決條件而有停止本件訴訟程序之必要，且被告巳○○及辰○○於訴訟期間業已向共有人黃採妹、黃偉峰、黃俊能買受土地持分，被告巳○○及辰○○現有系爭土地面積已達一百五十六平方公尺，與系爭房屋之第一層之房屋所占面積相差無幾，故有裁定停止本件訴訟之必要。

三、證據：提出下列證據為證。被證一：台灣新竹地方法院不動產權利移轉證書影本一份。

被證二：台灣省桃園縣大溪鎮○○○段下田心子小段建築改良物登記簿影本三紙。

被證三：同意書影本二份。

被證四：桃園縣大溪鎮○○○段下田心子小段建號第四四○號建物平面圖影本一份。

被證五：買賣契約影本二份。

被證六：黃氏族譜影本一份。

被證七：房屋稅籍證明書影本一份。

丙、被告戊○○方面：被告戊○○未於言詞辯論期日到場，惟據其之前到庭所為之聲明及陳述略以：

一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。

二、陳述：伊係向被告巳○○及辰○○承租系爭房屋，而非承租系爭土地。丁、本院依職權至現場履勘，並囑託桃園縣大溪地政事務所勘測系爭房屋及土地後繪製土地複丈成果圖，另向該所查詢系爭房屋移轉登記情形及建物結構、材料。

理 由甲、程序方面：

一、本件被告戊○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務」，又「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權」，民法第一千一百四十八條前段及第七百五十九條分別定有明文。

次按「因繼承於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，固為民法第七百五十九條所明定，惟所謂不得處分其物權，係指法律上使其物權發生變動之處分行為而言，不包括事實上之處分在內」，最高法院八十七年度台上字第二九八號裁判意旨足資參照。

本件訴外人黃繹昌為坐落桃園縣大溪鎮○○○段下田心子小段一二○六地號土地共有人之一，有原告提出之土地登記謄本附卷可稽，然訴外人黃繹昌已於八十一年八月五日過世，其繼承人有原告庚○○及己○○二人，此有臺灣省桃園縣戶籍登記簿一份、戶籍謄本二份在卷可佐，是訴外人黃繹昌對於系爭土地應有部分之權利即由原告庚○○及己○○共同繼承，從而原告庚○○及己○○亦屬系爭土地共有人之一，原告庚○○及己○○提起本件訴訟即屬有據，合先敘明。

乙、得心證之理由：

一、本件原告起訴主張：兩造均屬坐落桃園縣大溪鎮○○○段下田心子小段一二○六地號土地共有人之一，而被告巳○○及辰○○所共有之門牌號碼為桃園縣大溪鎮○○路一五五號房屋（共計有三層）則興建於系爭土地上，然各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，故原告基於所有權人地位及民法第八百二十一條之規定訴請被告戊○○遷出系爭房屋，而被告巳○○及辰○○則應將系爭房屋拆除，並將該部分土地返還與原告及其他共有人等情。

二、被告巳○○及辰○○抗辯：系爭房屋係由被告之父蕭財進向訴外人趙簡月買受後再贈與被告巳○○及辰○○，而系爭房屋既可為建物所有權第一次登記，則應可推定系爭房屋占用系爭土地有合法權源，故被告巳○○及辰○○應受信賴保護，又原告每人依其應有部分比例可分得系爭土地面積僅有八至十二平方公尺，原告取回後之土地亦無法作為建屋使用，而系爭房屋興建迄今已有三十餘年，被告巳○○及辰○○已與原告以外系爭土地之共有人數人達成買賣契約，而原告卻表示要以逾三倍之價格始願出售與被告巳○○及辰○○，故原告顯有權利濫用之情事，並以損害被告巳○○及辰○○為主要目的等語。

另被告戊○○則以：伊係向被告巳○○及辰○○承租系爭房屋，而非承租系爭土地等語，資為抗辯。

三、原告主張兩造均屬系爭土地共有人之一，而被告巳○○及辰○○所有之系爭房屋坐落於系爭土地上等情，業據其提出土地登記謄本影本一份、地籍圖謄本影本一份、建物登記謄本一份為證，為被告所不爭執，另經本院於九十二年四月二十二日至現場履勘後囑託桃園縣大溪地政事務所繪製系爭房屋所在之土地複丈成果圖附卷可稽，是原告此部分主張堪信屬實。

原告復主張系爭房屋並無占用系爭土地之權源，故被告戊○○應自系爭房屋遷出，而被告巳○○及辰○○則應將其所有之系爭房屋拆除，並將該部分土地返還與原告及其他共有人等語，惟被告執前詞置辯。

茲本件所應審究者為（一）系爭房屋有無占有系爭土地之權源。

（二）原告提起本件訴訟有無權利濫用之情事。

四、按「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利」，最高法院六十二年台上字第一八○三號判例意旨足資參照，次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之」民法第七百六十七條前段及中段分別定有明文。

本件被告巳○○及辰○○抗辯系爭房屋係由伊父蕭財進向訴外人趙簡月購買後再贈與伊二人，而系爭房屋既可為建物所有權第一次登記，則可推定系爭房屋占用系爭土地應有合法權源等語，原告對於被告巳○○及辰○○取得系爭房屋之經過並不爭執，然否認系爭房屋有正當占用系爭土地之權源。

經查，本院依職權向桃園縣大溪地政事務所函查系爭房屋移轉登記之情形，經該所函覆結果為：系爭建物於六十一年六月二十三日由訴外人趙簡月拍賣取得並申請第一次所有權登記後，僅於六十二年四月十六日所有權移轉登記予被告巳○○及辰○○，有該所九十二年十月三十日溪地測字第○九二○○○八九一一號函附卷可稽，且依訴外人趙簡月向桃園縣大溪地政事務所辦理系爭房屋之建物所有權第一次登記聲請書上記載，訴外人趙簡月所附繳之證件有所有權證明文件（法院標賣移轉證書）、平面圖謄本、戶籍謄本等共三種資料，並不包含土地使用同意書及土地權利書狀在內，有上開建物所有權第一次登記聲請書影本一份在卷為憑，是被告巳○○及辰○○抗辯系爭房屋向桃園縣大溪地政事務所辦理建物所有權第一次登記時訴外人趙簡月有提出使用系爭土地之同意書云云，並非可採。

又被告巳○○及辰○○提出訴外人黃茂炎所書立之同意書上雖記載：一、訴外人黃茂炎以前在桃園縣大溪鎮○○里○○鄰○○○○段，原地號二三三番地地上建築樓房乙棟，坪數有超過本人（即訴外人黃茂炎）之持分額。

二、本人因債務關係，該樓房被人查封拍賣，已被巳○○及辰○○承買等語，然原告已否認該份同意書之真正，被告巳○○及辰○○即應舉證以實其說，且縱認該同意書係由訴外人黃茂炎所簽立，而依該同意書之內容觀之，訴外人黃茂炎所有之房屋並非位於系爭土地上，且拍賣取得人為被告巳○○及辰○○，故依該同意書並無從認定訴外人黃茂炎即為系爭房屋原始出資建築之所有權人，又證人黃偉峰僅到庭證稱其從小聽別人說訴外人黃茂炎是系爭土地的管理人，而訴外人黃茂炎何時管理系爭土地並不清楚，應請其他年紀較大之土地共有人來說明等語（參見本院九十二年十月十五日準備程序筆錄），綜上所述，被告巳○○及辰○○並無法證明系爭房屋係由訴外人黃茂炎所興建，及訴外人趙簡月辦理系爭房屋所有權第一次登記時有取得系爭土地全體共有人之同意，是被告巳○○及辰○○抗辯系爭房屋於訴外人趙簡月辦理建物所有權第一次登記已取得合法使用系爭土地之權源云云，亦不足採。

又被告巳○○及辰○○雖屬系爭土地共有人之一，且各共有人對於共有土地之全部均有使用、收益之權利，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，系爭房屋既屬使用系爭土地之特定部分，被告對已取得他共有人全體之同意一節復未能舉證證明，是原告主張被告巳○○及辰○○所有之系爭房屋並無占用系爭土地之合法權源等情，堪以採信。

五、「按各共有人對於第三人得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第八百二十一條定有明文。

又對於無權占有侵害共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，司法院二十八年院字第一九五○號，最高法院二十八年度上字第二三六一號判例參照。

是共有人中之一人，無論其應有部分及面積如何，依法均得為共有人全體就共有物全部提起返還之訴。

揆諸民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，本係所有權之正當行使，不生違背誠信原則之問題」，最高法院八十三年度台上字第二三七號裁判意旨足資參照。

本件被告巳○○及辰○○抗辯原告每人依其應有部分比例可分得之土地僅有八至十二平方公尺，而系爭房屋已興建三十餘年，原告係以損害被告巳○○及辰○○為主要目的，並有權利濫用之情事等語，為原告所否認。

經查，原告既屬系爭土地之共有人，而依民法第八百十八條規定，各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權，且被告巳○○及辰○○在未取得全體共有人同意前，依法不得使用系爭土地之特定部分一節，已如前述，原告為自身及其他共有人之權益提起本件訴訟，應屬正當權利之行使，況被告巳○○及辰○○對於系爭房屋已係原狀興建有三十餘年一事亦未提出其他證據以供本院參酌，而原告之中縱然有人會因為應有部分比例過低而有分割系爭土地後無法建屋之疑慮，惟該共有人可將其應有部分出賣與其他共有人再為合併使用，是原告每人對系爭土地應有部分之多寡與行使民法第八百二十一條規定回復共有物原狀之請求權間並無影響，故被告巳○○及辰○○以此抗辯原告有權利濫用之情事，並不足採。

至被告巳○○及辰○○抗辯其已向原告以外部分共有人購買系爭土地之應有部分，而原告願意出賣之價格過高，顯見原告係以損害被告巳○○及辰○○為主要目的云云，惟基於契約自由原則，對於共有土地之買賣，除不得違反法律之強制或禁止規定外，各共有人出賣其應有部分之價格並無拘束其他共有人之效力，且買賣雙方或因彼此之情誼而有不同議價之空間，系爭土地價格之高低亦會因經濟之繁榮程度而不同之差異，被告巳○○及辰○○並未提出相鄰土地之一般交易行情以供本院參酌，從而，縱然原告先前所願出賣之價格比被告巳○○及辰○○與原告以外之共有人間之買賣價格高出三倍，原告所為亦難認係以損害被告巳○○及辰○○為主要目的，是被告巳○○及辰○○抗辯原告每人之應有部分比例過低，本即無法建屋使用，及原告將出賣之價格提高導致兩造之買賣契約無法成立，故可認為原告有權利濫用及有違誠信原則云云，不足採信。

六、綜上所述，原告主張被告巳○○及辰○○所有之系爭房屋並無使用系爭土地特定部分之正當權源等情，應堪信實，而被告戊○○向被告巳○○及辰○○承租系爭房屋作為店面使用，被告戊○○對於被告巳○○及辰○○雖有租賃關係，然此屬被告間之債權契約，對於原告不生拘束力，是被告戊○○亦無使用系爭房屋所坐落基地之權源，從而，原告基於所有權人之地位及民法第八百二十一條之規定訴請被告戊○○應自系爭房屋遷出，及被告巳○○及辰○○應將系爭房屋拆除，並將該部分土地返還與原告及他共有人，為有理由，應予准許。

七、原告及被告巳○○及辰○○均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 九十三 年 二 月 十九 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B審判長法官 郭琇玲
~B 法官 陳清怡
~B 法官 林哲賢
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 二 月 十九 日
~B法院書記官 陳淑芬