臺灣桃園地方法院民事-TYDV,92,重訴,76,20040227,3

臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度重訴字第七六號
原 告 甲○○
訴訟代理人 邱秀珠律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 徐揆智律師
陳怡如律師
右當事人間請求返還代償款事件，經本院於民國九十三年二月二十四日言詞辯論終結，判決如左：

主 文

被告應給付原告新台幣柒佰貳拾壹萬玖仟肆佰叁拾元，及自民國九十二年二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新台幣貳佰肆拾萬零柒仟元供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣柒佰貳拾壹萬玖仟肆佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實

壹、原告方面：

一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）七百二十一萬九千四百三十元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：㈠原告與被告於民國（下同）八十六年間，合意共同以三千三百萬元向他人購買坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段一九五之一四○地號土地應有部分萬分之三二○五之土地暨其上建號八二四四、八二四五號，門牌號碼桃園縣中壢市○○路五六號之一、二樓建物及地下室共同使用部分（以下簡稱系爭房地），約定該房地登記原告名下，兩造除各提出現金五百四十萬元外，餘款二千二百二十萬元由原告具名以系爭房地向世華銀行中壢分行抵押借款，由被告任連帶保證人，兩造並簽訂合約書約定每月應各負擔二分之一銀行利息及平均攤還本金，出租房屋收入亦各分取二分之一，原告應分擔之二分之一本金即一千一百一十萬元已於八十九年間清償完畢。

㈡而系爭房地於兩造購買之後至九十年四月止，均出租他人，每月收取租金十六萬元，故於九十年四月以前被告應分攤利息即以租金抵付，於九十年五月一日出租人與原告終止租約後，被告即未再繳付銀行本息，又因系爭房地貸款於九十年六月十二日即將到期，應辦理轉單，然被告遲不出面辦理轉單手續，致銀行員揚言除系爭房地外將另查封原告之財產，原告自忖如房地遭法院拍賣，價格必低於市價許多，乃要求被告同意出售系爭房地以償還銀行本息，被告遂出具同意書同意之，嗣原告於九十一年一月十七日以總價八百五十萬元將系爭房地出售訴外人蘇芳國，蘇芳國逕自扣除二萬元作為代書費，分二次給付買賣價金，實付八百四十八萬元，原告於收到價款後立即償還銀行貸款，但仍欠銀行本金二百六十二萬元及利息六萬四千零六十五元，因原告無現款，故原告於九十一年二月二十日僅清償其中二百萬元，餘六十八萬四千零六十五元則由訴外人蘇芳國以其配偶蘇郭麗卿之名代償，其後蘇芳國多次以存證信函向原告催討該六十八萬四千零六十五元，因見原告確已無法完全清償，雙方乃同意以三十四萬元和解。

故原告實際為被告償還之本金應為一千零八十二萬元，扣除系爭房地出售價款之半數即四百二十五萬元後，餘款六百五十七萬元均由原告代被告清償銀行，且被告自九十年五月後未再繳付利息，至九十一年一月止，原告代償利息計六十四萬九千四百三十元，合計原告代墊款為七百二十一萬九千四百三十元，爰依兩造各分攤銀行貸款本金及利息二分之一比例之約定，按不當得利及無因管理之法律關係，請求被告給付如訴之聲明。

三、對被告抗辯之陳述：㈠原告是因銀行於九十年八月九日發函催繳貸款本金後，才去找被告要求同意出賣系爭房地，故原告提出同意書應是在九十年八月二十日簽訂，且當時貸款本金僅一千餘萬元，並非如證人證述之二千二百二十萬元，又簽訂系爭同意書當時僅兩造單獨談話，被告當場打電話詢問沈朝標律師若干問題後即同意簽同意書，並偕原告進入其辦公室囑其女兒曾秋華在同意書上簽名、用印及填寫身分證字號與住址，無第三人在場。

而所謂「清償」者，係指償還債務言，並非還清全部債務之意，故同意書上記載清償銀行貸款意指出售房地價金需用於償還銀行貸款不得挪作他用而已，況被告既已同意由原告全權處理出售系爭房地事宜，如被告就出售價格有所限制，豈有不於同意書空白處加註之理？足見被告及證人所言不實，加之系爭房地於八十九年間曾分別以底價為三千五百八十萬元、二千九百八十萬元出售，均無人購買，而被告於九十年五月後既不繳交銀行利息，又拒不配合辦理轉單，原告於取得被告同意書後再委託他人以底價一千七百萬元出售，仍無法順利銷售，適有蘇芳國願以八百五十萬元價格購買，原告因慮損失再擴大，方將系爭房地出售蘇芳國，可見原告之出售乃不得不然。

㈡至被告稱系爭房地仍有二千三百餘萬元價值，原告否認被告提出鑑價報告之正確性，且該鑑定報告之鑑定人並未進入屋內勘查房屋現況，僅由大樓外觀遽然作出價格若干之結論，顯屬草率，尤其系爭房屋漏水嚴重，均未列入考量，又鑑定人引用之比較實例均屬待售價，而非實際成交價，而以系爭房地於九十年九月委託日勝仲介公司銷售時，該公司建議委售價為一千九百萬元，雙方約定之真正底價為一千七百萬元，但委售期滿仍無人聞問，可見代售價往往偏高，未必真有參考價值，況被告提出鑑定價又高於前開委售價格，且鑑價結果如何與是否有人願意承買系爭房地乃屬二事。

㈢又被告係至九十年九月二十四日始至銀行辦理轉單對保，而原告於系爭房地未再出租後即負擔巨額利息，在九十年八月中旬仍收到銀行催告函，銀行亦未通知原告被告已於九十年九月二十四日至銀行辦理對保一事，原告始終籠罩在本件房地將被銀行拍賣且可能波及原告其他不動產之陰影下，方會急於將系爭房地出售。

㈣末以被告同意原告出售兩造合購房地，乃屬無償委任關係，依民法第五百三十五條規定，原告僅需負與處理自己事務為同一之注意義務即可，而原告處理被告之應有部分二分之一，與處理原告自己應有部分二分之一，顯已盡相同注意義務，並無違背委任關係可言，被告抗辯其得請求損害賠償，並得主張抵銷云云，顯有誤會。

四、證據：提出合約書、終止租賃契約書、同意書、不動產買賣契約書、本金異動明細表、存摺、支票、銀行現金收入傳票、取款憑條、代用和解書、催告函、房地產銷售授權書、授權書、保證書各一件、存証信函、委託銷售契約書二份、特別約款三件、不動產買賣投標總表十一件（以上均影本）為證，並聲請訊問證人沈朝標。

貳、被告方面：

一、聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：對於原告主張系爭房地係由兩造共同出資購買，協議登記為原告名義，由雙方各出現款五百四十萬元，餘款二千二百二十萬元則由原告具名以系爭房地向世華銀行中壢分行抵押貸款，被告為連帶保證人，雙方並約定每月各支付二分之一之利息、平均攤還本金，租金亦係由兩造各得二分之一，迄九十年五月以前，系爭房地均出租他人，每月租金收入十六萬元，被告乃以該租金繳付銀行貸款利息，被告曾出具同意書委任原告出賣系爭房地等節不爭執，惟以：㈠原告於要求被告同意出賣系爭房地時，曾謂：「該房屋不如將他賣掉，所賣價金足夠償還世華銀行中壢分行抵押貸款二千二百二十萬元本金底價，在底價以上由我甲○○全權出售，用以清償銀行貸款」等語，並要求被告在同意書上簽名蓋章，被告不疑有他，遂在家人、辦公人員多人面前由女兒曾秋華簽名蓋章予原告，直至九十一年五月三十一日原告突向鈞院執行處聲請查封被告之財產後，被告始發現原告竟於九十一年一月十七日以八百五十萬元之賤價將系爭房地出售訴外人蘇芳國，致系爭房地出售所得不足清償銀行貸款。

㈡然查系爭房地位於中壢市最熱鬧之黃金地段，價值連城，於系爭房地遭出賣後被告復委請不動產鑑定公司鑑價結果，市價仍值二千三百萬八千三百四十六元，且系爭房地於兩造買受後即出租他人，房屋出租所得足供繳交銀行貸款利息，被告亦無負債，並無賤價求售之必要，故原告所為賤價出售行為已違背被告意思，且不符同意書意旨，如今原告行為造成被告損失，被告自得以原告應允出售底價之半數與原告本件請求為抵銷之抗辯。

故被告無須再給付任何款項予原告。

㈢又因系爭房地均是由原告以自己名義向銀行貸款，並由原告代向銀行繳息，原告均係以二千二百二十萬元之半數向被告收取每月應付利息，且原告自行提早還本被告並不知情，故被告提及系爭房地貸款本金始終以二千二百二十萬元稱之，至本金實際剩餘幾何與被告無關。

再者，被告從未住在桃園縣中壢市○○路二九八號，因而被告並未收到原告提出九十年八月九日世華銀行寄發之催告函，就被告言並無積極出賣系爭房地之動機，如果低於貸款本金被告何須委由原告出賣？且貸款利息向由原告代為繳納，不致因世華銀行於九十年八月九日寄發催告函才知未繳利息之事，故世華銀行催告函實與簽立同意書之日期毫無關係。

三、證據：提出房屋租賃契約書、估價報告書（均影本）一份為證，並聲請訊問證人曾秋華、曾廣隆。

參、本院依職權向世華聯合商業銀行中壢分行調閱原告在該銀行之消費借貸借據及清償明細等資料。

理 由

一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。

本件原告起訴之聲明原係請求被告應給付七百三十九萬九千四百三十元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於訴訟繫屬中，減縮請求內容如聲明，經核原告僅單純減縮應受判決事項聲明，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予允許，先予敘明。

二、查原告與被告於八十六年間，合意共同以三千三百萬元向他人購買坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段一九五之一四○地號土地應有部分萬分之三二○五之土地暨其上建號八二四四、八二四五號，門牌號碼桃園縣中壢市○○路五六號之一、二樓建物及地下室共同使用部分，並約定該房地登記原告名下，兩造除各提出現金五百四十萬元外，餘款二千二百二十萬元由原告具名以系爭房地向世華銀行中壢分行抵押借款，由被告任連帶保證人，兩造並簽訂合約書約定每月應各負擔二分之一銀行利息及平均攤還本金，出租房屋收入亦各分取二分之一，原告應分擔之二分之一本金即一千一百一十萬元已於八十九年間清償完畢；

又系爭房地於兩造購買之後至九十年四月止，均出租他人，每月收取租金十六萬元，故於九十年四月以前被告應分攤利息即以租金抵付，於九十年五月一日出租人與原告終止租約後，被告即未再繳付銀行本息，後原告曾要求被告同意出售系爭房地以償還銀行本息，被告出具同意書同意之，嗣原告於九十一年一月十七日以總價八百五十萬元將系爭房地出售訴外人蘇芳國，蘇芳國除扣除代書費用二萬元外，因原告未能清償積欠世華銀行借款，另為原告清償貸款六十八萬四千零六十五元，嗣原告與蘇芳國協議原告僅需再償還蘇芳國三十四萬元，是扣除系爭房地出售半數四百二十五萬元後，原告為被告代償餘款六百五十七萬元，及墊付自九十年五月起至九十一年一月止之利息六十四萬九千四百三十元等情，業據原告提出合約書、終止租賃契約書、同意書、不動產買賣契約書、本金異動明細表、存摺、支票、銀行現金收入傳票、取款憑條、代用和解書等為證，並經本院依職權向世華聯合商業銀行中壢分行調閱原告在該銀行之消費借貸借據及清償明細等資料核閱屬實，且為被告所不爭執，均堪信為真實。

本件原告主張依兩造簽訂合約書約定，兩造應各負擔二分之一銀行利息及平均攤還本金，因原告為被告代償借款，爰依兩造間契約約定分攤比例及不當得利、無因管理之法律關係請求被告返還代償款；

被告則以其於委任原告出售系爭房地時，曾特別約定系爭房地出售價款須逾二千二百二十萬元始願出售，原告竟以八百五十萬元低價出售，爰就原告違背兩造委任契約約定所應負之損害賠償數額與原告請求金額抵銷，是本件爭執要旨應在於：兩造間究是否曾經約定原告代為出售系爭房地之價額須逾二千二百二十萬元？原告處理出售系爭房地之事務是否有過失？

三、按委任為無償時，依民法第五百三十五條規定，受任人處理委任事務應與處理自己事務為同一之注意；

倘受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第五百四十四條定有明文。

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段亦有明文。

本件兩造既不爭執被告確有委任原告代為出售系爭房地之旨，則就兩造出售系爭房地曾經約定最低價額而原告竟低於該約定價額出售房地，及原告於處理委任事務有過失等有利於被告之事實，自應由被告負證明之責。

經查：㈠兩造不爭執真正由被告出具之同意書僅記載：「立同意書人乙○○同意甲○○全權處理出售中壢市○○○段舊社小段第一九五之一四○地號土地及其上門牌號碼：中壢市○○路五六號一樓、二樓及地下室，並以出售之價金清償銀行貸款，恐口說無憑，特立此同意書，以茲證明」等語，有該同意書附卷可稽，則依該同意書記載，兩造僅就系爭房地出售後價金特定用途，限定該出售價金係用於清償銀行貸款而已，並未約定原告出售系爭房地需有最低底價。

被告雖抗辯該同意書中「清償」即是指全部清償之意，亦即出售系爭房地之款項需足夠償還全部銀行貸款云云，並就此聲請訊問證人即被告之女曾秋華到庭證稱，被告欲簽寫同意書時曾要她到外面營業處所，簽之前她曾將同意書內容念給被告聽，被告有特別問說內容所指「清償」是否即是要清償銀行貸款二千二百二十萬元，原告稱是，被告再強調如果沒有清償二千二百二十萬元就不要賣，原告說好，被告曾提及是否要將「清償銀行貸款二千二百二十萬元」等字加入同意書中，原告說不用，說清償就是還清銀行貸款的意思，被告才要她幫忙簽名、蓋章等語，另證人曾廣隆亦到庭具結證稱：「乙○○叫他的女兒出來唸給他聽，講到那兩千兩百二十萬元時有停頓一下，再談了幾分鐘，甲○○說他不會賣便宜，至少也要還銀行的錢才會賣」等語，但原告否認證人證言真正，並抗辯證人曾廣隆於兩造簽立系爭同意書時並未在場等語，而以兩造不爭執系爭同意書係於九十年間簽立，迄本院於九十二年五月十六日言詞辯論期日訊問證人時，已近二年，衡情常人對與己非切膚相關之他人之事多只知梗概，證人曾廣隆僅被告鄰居，且據其自陳簽訂同意書當時只為至被告家中借用影印機而已，竟能清楚記得原告究係於何日、何時至被告處協談及當時所言確切價額等節，則其證言是否屬實，即容有疑，且查本件兩造向世華銀行中壢分行貸借款項初於八十六年間總額雖係二千二百二十萬元，然系爭借款係每年轉單，至兩造簽立系爭同意書前之八十九年該次轉單僅餘一千六百萬元未償（依照世華銀行提供借款轉單本票記載，原告至九十年六月十二日僅餘借款一千一百一十萬元未償，然兩造不爭執被告係至九十年九月二十四日始至銀行辦理對保，是就被告而言，無論其簽訂同意書係在九十年七月或八月，其簽訂同意書當時知悉借款總額應為一千六百萬元），加之兩造與銀行每次轉單均需兩造親至銀行對保，有本院向世華銀行中壢分行函調所得兩造歷次借款轉單本票在卷可按，且為兩造所不爭，則被告於簽立系爭同意書時，不可能不知兩造於銀行所餘未償款項僅一千六百萬元，惟證人曾秋華、曾廣隆卻均證稱當日被告曾強調要清償銀行貸款二千二百二十萬元，被告且曾詢問是否要將「清償銀行貸款二千二百二十萬元」等文字載於同意書等語，即與事實不合。

參以證人即代為撰擬系爭同意書之律師沈朝標亦到庭具結證稱：「甲○○曾經找過我一次，說銀行在催繳貸款，被告沒有轉單，我有為了這樣打電話給乙○○講這件事，乙○○講說經濟情況不太好，好像是要把房子轉給甲○○，但是甲○○說不要，說因為房子跌價，而且他的貸款還清了，剩下的是乙○○的部分，...... 在乙○○看過這份同意書之後，有打過電話，有問說價格是不是會把他賣低，我跟他說應該不至於會這樣做，因為這樣做會讓雙方損失，那時候他並沒有跟我提到怎樣才算是賣的比較低，他也沒有就我同意書記載提出疑問」等語，足見被告於簽立系爭同意書前雖曾考慮出售價格問題，但僅是因全權委由原告處理房地出售事宜，出售價格無需再詢問被告或經被告同意，擔憂原告是否足堪信賴而已，並未與原告協談訂定最低出售價格，否則以系爭同意書僅三行左右，內容記載被告同意由原告全權處理出售系爭房地，並以出售之價金清償銀行貸款等語，簡單明瞭、不致引生誤會，被告且擔憂原告可能將系爭房屋降價求售之客觀情形下，如被告於簽立同意書之時確有與原告合意訂立最低出售價格，衡情應會將其約定內容加註於同意書中。

佐之原告於被告出具同意書後未幾之九十年九月二十日曾將系爭房地委託訴外人日勝房屋仲介有限公司銷售，當時原告委託出售價格僅一千七百萬元，有原告提出被告不爭執真正之房地產專任委託銷售契約書、房地產銷售授權書各一紙在卷可按，若原告於被告出具同意書之時確曾同意系爭房地出售價格應逾二千二百二十萬元，其豈可能初次委託售價即低於約定最低價格達五百萬元之譜，致需自行吸收該五百萬元之損失？此外，被告又未能就其抗辯事實提出其他證據以實其說，則被告抗辯兩造曾約定原告出售系爭房地之價格需逾二千二百二十萬元云云，即無可信。

㈡被告雖另提出歐亞不動產鑑定公司鑑價報告，抗辯系爭房地市價仍值二千三百萬八千三百四十六元，原告賤價出售造成被告損失云云，但查鑑價結果與市場上是否果有人願意承買乃屬二事，況原告於九十年九月間委託訴外人日勝房屋仲介有限公司銷售時，建議委售價為一千九百萬元至一千七百萬元之間，委售期滿仍未能順利出售，已如前述，可見系爭房地鑑定價格尚不足據以認定系爭房地之實際價值，是雖鑑價結果與原告實際出售系爭房地價格間有差距，亦難據此即謂原告受任處理出售房地事宜即有過失。

又原告主張兩造係於九十年八月間簽訂委售房地之同意書，被告則抗辯係於九十年七月間簽訂，惟兩造俱不爭執系爭房地終係於九十一年一月十七日始出售訴外人蘇芳國，則無論被告是於九十年七月或八月同意原告處理出售系爭房地事宜，原告直至五至六個月後方順利出售系爭房地，顯見原告主張出脫系爭房地困難等節非虛，是被告既已同意由原告全權處理出售系爭房地事宜，其復未能證明原告於出售系爭房地同時有出價較高者，原告竟仍以賤價出售等具體違反處理委任事務之注意義務等情，又未能提出證據茲以證明原告於處理委任事務有何故意、過失致侵害被告權利之情形，則被告抗辯原告違背兩造約定系爭房地最低出售價額之限制，且違反應盡之注意義務，對其應負賠償責任，並進而以之與原告請求數額相抵銷，即無可採。

四、次按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。

民法第一百七十六條第一項定有明文。

又本條項所謂「利於本人」，係指客觀利益而言，至於本人是否認為有利，並非決定標準。

本件兩造於合購系爭房地之初即約定雙方各負擔系爭房屋貸款二分之一，為兩造所不爭執，原告代被告清償被告應負擔之款項，消滅被告對他人所負私法上債務，自係有利於被告，且未違反被告本人明示或可得推知之意思，則原告就其為被告代墊之款項，依民法無因管理之法律關係向被告請求償還，自屬有據。

又原告受委任者乃出售系爭房地，與原告代被告償還借款此一事實行為無涉，是被告抗辯兩造間為委任關係，無無因管理規定之適用云云，乃將二者混為一談，容有誤會而無足採。

另原告為被告代墊款項合計七百二十一萬九千四百三十元，亦為兩造所不爭，從而，原告依無因管理之法律關係，請求被告給付七百二十一萬九千四百三十元，及自起訴狀繕本送達翌日之九十二年二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。

五、本件原告除依無因管理之法律關係請求被告返還代償款外，雖另以重疊合併方式主張依不當得利之法律關係，請求被告返還墊款，惟本院既已擇前開主張判決原告勝訴，就原告另主張訴訟標的即毋庸再予論究，又本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌或與本件判決並無關連、或於判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。

六、本件兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 管靜怡
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二 日
~B書 記 官 趙芳媞