臺灣桃園地方法院民事-TYDV,95,訴,164,20060918,1

臺灣桃園地方法院民事判決 九十五年度訴字第一六四號
原 告 乙○○○○
訴訟代理人 林清漢 律師
吳美珠
被 告 林芝妘即甲○○
弄十號
上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國九十五年九月四日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將坐落於桃園縣觀音鄉○○段大潭小段第八二地號土地上如附圖所示編號八二之Ｂ（鐵皮造房屋、面積九十四平方公尺）

、八二之Ｃ（鐵皮造房屋、面積三百十五平方公尺）、八二之Ｄ（鐵皮製雨遮、面積五十平方公尺）之地上物拆除後，連同附圖編號八二之Ａ（面積二百九十九平方公尺）之空地返還予原告。

被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十五年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；

暨自民國九十五年一月二十八日起至返還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。

本判決第二項關於命被告為新臺幣伍拾萬元給付部分，於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張坐落於桃園縣觀音鄉○○段大潭小段第八二號土地，為原告以應有部分七百二十分之一二三與其他共有人等人維持共有，且原告與其他共有人間約定附圖編號八二之Ｂ、Ｃ、Ｄ地上物所坐落之基地，連同附圖編號八二之Ａ空地範圍之土地部分（下稱系爭土地）分歸原告管理使用。

而被告於民國九十一年二月一日與原告就系爭土地訂立租賃契約，雙方約定租期為自九十一年二月一日起至九十六年一月三十一日止，租金為每月新臺幣（下同）二萬五千元，而計至九十四年五月間止，被告尚積欠租金四十二萬元；

又自九十四年六月間起，兩造同意系爭土地每月租金以二萬元計，惟被告復自九十四年九月間起即未給付租金迄今。

嗣原告以被告積欠上開租金債務為由，前委託原告訴訟代理人於九十四年九月二十日對被告寄發記載：被告應於文到五日內履行租金繳納義務等語之函文，而該函文已於九十四年九月二十一日為被告所收受。

詎料屆期被告並未依約履行，茲以起訴狀繕本之送達為終止系爭租賃契約之意思表示，被告自原告終止系爭租賃契約後仍繼續占用系爭土地迄今，爰依系爭租賃契約及不當得利法則，請求被告將附圖所示編號八二之Ａ之空地以及附圖所示編號八二之Ｂ、Ｃ、Ｄ之地上物拆除後返還原告，並應給付原告九十四年五月前所欠租金四十二萬元及九十四年九月至十二月之租金八萬元，合計為五十萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起按法定利率計算之利息，另自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利二萬元等語。

並聲明：（一）被告應將附圖所示編號八二之Ａ之空地（面積為二百九十九平方公尺）以及附圖所示編號八二之Ｂ、Ｃ、Ｄ之地上物（面積依序為九十四平方公尺、三百十五平方公尺、五十平方公尺）拆除後返還原告。

（二）被告應給付原告五十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

另自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告二萬元。

（三）第二項關於五十萬元請求部分，原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告確實有積欠原告房租，但因景氣不好，被告沒有能力還錢，希望能與原告和解等語，資為抗辯。

並答辯聲明：請求駁回原告之訴。

三、兩造不爭執之事實：

（一）坐落於桃園縣觀音鄉○○段大潭小段第八二地號土地，為原告以應有部分七百二十分之一二三與其他共有人等人維持共有，且原告與其他共有人間約定系爭土地分歸原告管理使用。

（二）被告於九十一年二月一日與原告就系爭土地訂立租賃契約，雙方約定租期為自九十一年二月一日起至九十六年一月三十一日止，租金為每月二萬五千元，而計至九十四年五月間止，被告尚積欠租金四十二萬元；

又自九十四年六月間起，兩造同意系爭土地每月租金以二萬元計，惟被告復自九十四年九月間起即未給付租金迄今。

（三）原告以被告積欠上開租金債務為由，前委託原告訴訟代理人於九十四年九月二十日對被告寄發記載：被告應履行租金繳納義務等語之函文，而該函文已於九十四年九月二十一日為被告所收受。

（四）被告向原告租賃取得系爭土地後，於系爭土地上分別興建附圖所示編號八二之Ｂ、Ｃ、Ｄ之地上物，並占用附圖所示編號八二之Ａ空地；

而被告所興建之上開地上物分別坐落於系爭土地之位置、範圍及占用系爭土地空地範圍之事實，經本院會同原告於九十五年四月二十七日現場履勘，並囑請桃園縣中壢地政事務所人員於是日實施測量結果，附圖所示編號八二之Ｂ、Ｃ、Ｄ地上物分別占用系爭土地面積依序為九十四平方公尺、三百十五平方公尺、五十平方公尺，而附圖所示編號八二之Ａ空地部分，則占用系爭土地面積為二百九十九平方公尺。

四、原告主張兩造原就系爭土地定有定期租賃契約，惟被告計至九十四年十二月三十一日止，積欠租金五十萬元，期間原告曾於九十四年九月間催告被告應履行給付租金義務，詎被告仍拒絕履行迄今，茲以起訴狀繕本之送達作為終止系爭租賃契約之意思表示送達，而請求被告拆除坐落於系爭土地上之地上物後，返還系爭土地，並給付原所積欠之租金五十萬元等語，被告固不否認其計至九十四年十二月三十一日止積欠原告租金五十萬元，且其自九十四年九月間起迄今未繳納每月租金二萬元等語，惟仍以事實及理由欄二所載等語置辯。

經查：

（一）按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約（第一項）。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約（第二項）。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。

」，此固為民法第四百四十條所明定，惟查此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，最高法院八十六年度台上字第三三Ｏ三號判決可資參照。

本件兩造就系爭土地訂有定期租賃契約，而依兩造所定「土地租賃契約書」第三款規定：「三、支付方式：每年一付。

前半年現金支付，後半年開立即期支票。

應繳租金逾期或所開支票無法兌現時，甲方（即原告）得終止租賃契約．．．。」

等語觀之，兩造當事人顯已以前揭合意約款排除上開法文適用，換言之，只要承租人即被告有遲延給付租金，原告無待所欠繳之租金是否逾二年租額，即得逕行終止租賃契約，合先敘明。

（二）本件原告主張兩造原就系爭土地定有定期租賃契約，惟被告計至九十四年十二月三十一日止積欠租金五十萬元，而被告迄今仍未清償等情，業為被告所自承屬實，準此，原告以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租賃契約之意思表示送達，該起訴狀並已於九十五年一月二十七日為被告收受無訛，此有送達證書乙紙在卷可稽，是以系爭租賃契約自斯時起發生終止之效力。

（三）第按承租人應依約定日期支付租金，而於租賃契約終止前已發生之租金給付義務，不因契約終止致有所妨礙；

又「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」

此為民法第四百五十五條前所段定有明文；

另「雙方約定於．．．契約終止時，乙方（即被告）應即遷出」，亦為系爭租賃契約第五款所明定。

本件系爭租賃契約即經原告終止在案，則被告自應依上開規定及約款，給付契約終止前所積欠之五十萬元租金，並將其於系爭土地上所分別興建附圖所示編號八二之Ｂ、Ｃ、Ｄ之地上物予以拆除後，連同其占用附圖所示編號八二之Ａ空地部分，返還予原告，是以，原告依系爭租賃契約請求被告為前揭給付，且就租金義務之給付部分，請求自起訴狀繕本送達翌日即九十五年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許。

（四）再按「有無資力償還，乃係執行問題，不得據為不負履行義務之抗辯。」

，此有最高法院十九年上字第一七三三號判例可參，被告雖另以其無力清償系爭租金債務云云，惟揆諸上開判例，此要非得據為解免被告所負擔租金給付義務之事由，是以被告此部分抗辯，洵無足採。

五、按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條第一項前段定有明文。

又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」

及「租金之請求權，因五年不行使而消滅．．．，其他無租金關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，不因其契約．．．或未成立，而謂其時效之計算應有不同。」

，最高法院六十一年台上字第一六九五號及四十九年臺上字第一七三Ｏ號判例可資參照。

本件系爭租賃契約係於九十五年一月二十七日發生終止效果，已如前述，則被告自九十五年一月二十八日日就占有系爭土地，即屬無權占有，原告就此依不當得利法則請求被告返還相當於租金之不當得利即屬有據。

而被告就系爭土地之利用，原應依系爭租賃契約按月向原告支付二萬元之租金，已如前述，則原告主張被告每月所受相當租金之利益以二萬元計算，應屬適當。

則原告請求被告應自九十五年一月二十八日起至返還系爭土地之日為止，應按月給付相當於每月租金之不當利益為二萬元，亦為有理由，應予准許。

六、本件判命被告給付租金五十萬元部分，原告陳明願供擔保請准宣告為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金准許之。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 九十五 年 九 月 十八 日
民事第二庭 法 官 石有為
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
書記官 黃棟楠
中 華 民 國 九十五 年 九 月 十八 日