臺灣桃園地方法院民事-TYDV,95,訴,1991,20080530,1

臺灣桃園地方法院民事判決 95年度訴字第1991號
原 告 戊○○
號
被 告 乙○○
訴訟代理人 林清漢律師
複 代理人 己○○
丁○○
被 告 上嬴不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求解除契約等事件，於民國97年5 月14日辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但被告同意者，不在此限。

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。

民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項定有明文。

本件原告起訴時，原僅依買賣關係而生之物之瑕疵擔保請求權而主張減少價金，並聲明如備位聲明所示，嗣於本院民國96年6 月27日行言詞辯論程序時，以言詞追加依上開法律關係解除契約及主張契約無效，並聲明如先位聲明所示，核屬訴之追加，惟被告於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意追加，依上規定，尚無不合，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：伊於89年11月25日遭欺瞞的情況下經由被告上嬴不動產仲介經紀股份有限公司（下稱被告上贏公司）居間介紹，以新台幣（下同）327 萬元向訴外人唐吳雲椒購買乙間中古鬼屋，即坐落桃園縣中壢市○○段275 地號（權利範圍：一千分之二五七）土地，及其上門牌號碼桃園縣中壢市月眉里5 鄰月眉76-62 號五層樓房屋（下稱系爭房屋，並與上開土地合併簡稱系爭不動產），稱之鬼屋係因唐吳雲椒（即被告乙○○之配偶）前於系爭房屋內自殺身亡，伊入住後總感到不適、窒息感、呼吸困難，並罹患憂鬱症。

此外，系爭房屋瑕疵處處，疑似為海砂屋，被告乙○○刻意粉刷油漆掩蓋事實，於伊入住後瑕疵一一浮現，牆壁隔間均有龜裂、剝離、脫落現象，於頂樓及樓梯間最嚴重，有石塊掉落及鋼筋外露現象，還需戴安全帽以保安全，如遇雨天即漏水導致室內潮濕、牆壁滲水，室內充滿危險。

又被告乙○○稱因加裝鐵窗防盜，故以較高之金額出售，但事實上鐵窗材料空心脆弱易於破壞，伊曾因而遭竊，可見並無實益。

同一社區之住戶買賣中古屋之價位均在200 萬元左右，被告乙○○卻以350 萬元賣給伊，價格過高。

兩造曾於95年3 月15日於桃園縣政府進行消費糾紛協商並簽立協議書，被告卻遲遲未履行協商內容。

基上，爰先主張依物之瑕疵擔保請求權，請求解除契約，再主張系爭不動產之所有權人唐吳雲椒於系爭買賣契約時業已死亡，與伊簽約之人係被告被告乙○○，而非唐吳雲椒，因此系爭買賣契約應屬無效。

不論基於解除契約或契約無效，被告乙○○均因返還系爭買賣契約之買賣價金327 萬元，而被告上贏公司以不實之屋況告知伊，而收取10萬元之仲介費用，有違誠信原則，故請求被告上贏公司賠償伊10萬元之損害，爰聲明如後述先位聲明所示。

如本件不能主張解除契約或契約無效，則請求減少系爭買賣契約之買賣價金170 萬元，以作為修復費用。

被告上贏公司則基於同上理由，應賠償伊10萬元，而聲明如後述備位聲明所示。

又上開消費者申訴案件協商紀錄書，係在對造以唐吳雲椒並非於系爭房屋自殺之不實言詞為詐欺行為下所簽，伊請求撤銷該消費者申訴案件協商紀錄，再為本件請求等語。

並為如下之聲明：㈠先位聲明：⒈被告乙○○應給付原告327 萬元。

⒉被告上贏公司應給付原告10萬元。

㈡備位聲明：⒈被告乙○○應給付原告170萬元。

⒉被告上贏公司應給付原告10萬元。

二、被告乙○○則以：㈠本件係成屋買賣，否認系爭不動產有瑕疵存在。

且解除契約及減少價金請求權俱已罹於時效而消滅，因系爭買賣契約於89年11月25日簽訂，依民法第365條規定早已時效消滅。

又契約當事人雖為原告與唐吳雲椒，但實際履行契約者為其代理人及繼承人之一即被告乙○○，只是聽信代書建議，因簽約時尚未辦理繼承，嗣於89年12月5 日辦理繼承，故實際出賣人仍為被告乙○○，即履約人及所有權人皆為被告乙○○無誤。

㈡本件兩造業於95年3 月15日於桃園縣政府簽訂消費糾紛協商成立紀錄書，被告乙○○以其參與協調非其本意，故迄今未依調解內容履行。

然協商成立即有和解契約之效力，原告未依該協商聲請強制執行，卻提起本件訴訟，顯無理由，又唐吳雲椒非死於系爭房屋，而係桃園縣中壢市○○路○ 段75巷2 弄25號，原告主張被詐欺並非事實等語置辯，並聲明：如主文所示。

三、被告上贏公司則以：系爭房屋屋況係由被告乙○○提供，被告上贏公司否認明知原告所述之事實，且承辦業務員業已離職，依承辦業務員所稱，簽約前原告亦有實際看屋，不可事後主張不知瑕疵之存在，於桃園縣政府調解時亦有消保官居中協調等語置辯，並聲明：如主文所示。

四、原告主張：伊於89年11月25日在被告上贏公司之居間下，與被告乙○○簽立系爭買賣契約，以327 萬元之代價購買系爭不動產，惟系爭不動產之所有權人為被告乙○○之配偶唐吳雲椒，早系爭買賣契約簽立前即死亡，系爭買賣契約係由被告乙○○以唐吳雲椒之名義與伊簽立，伊於依約交付買賣價金而取得系爭不動產所有權後，曾向桃園縣政府消費者保護官申訴系爭房屋有瑕疵，兩造於95年3 月15日成立消費者申訴案件協商紀錄，其內容為：被告上贏公司、被告乙○○及訴外人唐儀珊、唐俊裕同意補貼原告25萬元，分12期給付，於每月6 日給付1 期，第1 期為95年4 月6 日給付3 萬元，自第2 期至第12期每月給付2 萬元，若1 期不履行視為全部到期，兩造其餘請求均拋棄，就本件消費不得再有任何爭執等語，而被告迄今仍未依上開協商內容履行等之事實，業據提出上述消費者申訴案件協商紀錄書、系爭買賣契約書（見本院卷第8 、9 、33-46 頁）為證，並經本院依職權向桃園縣政府調閱上開消費者申訴案件處理卷宗、並查詢唐吳雲椒之個人基本資料（見本院卷第74頁）無訛，且為被告所不爭執，復提出不動產專任委託銷售契約書為證（見本院卷第83頁），堪信為真正。

五、原告復主張：系爭不動產有如上所述之瑕疵，且被告未履行協商內容，伊自得依物之瑕疵擔保請求權，請求解除契約或減少價金，又唐吳雲椒於系爭買賣契約簽立前已死亡，系爭買賣契約之出賣人仍載為唐吳雲椒，系爭買賣契約應屬無效等語，則為被告所否認，經查：㈠按於鄉鎮調解委員會調解經當事人合意成立之調解書，如經法院核定者，與民事確定判決有同一之效力。

調解書之作成及效力，準用上開鄉鎮市調解條例第22條至第26條之規定，修正前鄉鎮市調解條例第24條第2項（現行法為第27條第2項）、消費者保護法第46條分別定有明文。

又調解書如未經法院核定者，亦具有私法上契約之效力，有最高法院著有84年度台上字第1862號判決要旨可資參照。

本件原告與被告所成立之消費者申訴案件協商紀錄書，係於95年3 月15日在桃園縣政府所作成，已如前述，本件協商紀錄書依上述處理卷宗所示，雖未經法院核定在案，而不具與民事確定判決同一之效力，惟仍具有私法上和解契約之效力，先予敘明。

㈡次按，稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；

又和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條、第737條分別定有明文。

且和解契約之成立，民法並未特設規定，故為不要式契約及諾成契約，於當事人於締約時有合致之意思表示，即為成立要件。

再按，和解原由兩造互相讓步而成立，和解之後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果，不能據為撤銷之理由。

和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。

又和解之本質，究為創設，抑為認定，應依和解契約之內容定之。

當事人以他種之法律關係或單純無因性之債務約束等，替代原有之法律關係時，屬於創設；

否則，以原來明確之法律關係為基礎而成立和解時，則屬認定。

如係後者，非不得依原來之法律關係訴請給付，法院僅不得為與和解結果相反之認定。

最高法院亦有82年度台上字第2015號判決要旨可參。

查本件消費者申訴案件協商紀錄書之成立，係經原告以：⒈鬼屋，前屋主女主人吊死在裡面。

⒉屋況坍塌崩裂，鋼筋外露生銹。

⒊一遇下雨屋內變成水災，室內物器發黴。

⒋款項多收50萬元，沒有誠實告知買方等事由，向桃園縣政府消費者保護官提出申訴，而經消保官會同原告、被告上贏公司、被告乙○○及唐儀珊、唐俊裕協商成立所作成，有上開處理卷宗可按，經核上開事由均與本件原告所主張之系爭不動產所存有之瑕疵相同，且原告就系爭不動產所有權人於系爭買賣契約成立前即死亡乙節，於上述消費者申訴案件協商紀錄書成立時，已有所主張，足認兩造就本件系爭不動產之瑕疵及原所有權人早於契約簽立前死亡之爭議均已經過協調，而達成和解。

次查，基於系爭不動產前開瑕疵及原所有權人唐吳雲椒於契約成立前即死亡等事由，原告所得主張者包含解除契約、契約無效後之回復原狀請求權，或減少價金請求權（至於有無理由係屬另一問題），惟上開成立之和解契約，則係僅以金錢之給付替代原有之法律關係，揆諸上開說明，自應屬創設性質之和解契約，原告已不得再執本件和解契約即上述消費者申訴案件協商紀錄書成立前之事由再向被告有所主張，亦即原告僅得本於上述消費者申訴案件協商紀錄書內容向被告請求履行，不得再本於原先買賣契約所生之法律關係向被告有所請求。

是故，本件原告就先位聲明、備位聲明所為之主張均屬無據，並無可採。

㈢至於原告另主張伊係受被告以唐吳雲椒非死於系爭房屋之不實情事詐欺，而陷於錯誤與被告成立消費者申訴案件協商紀錄，請求撤銷該被詐欺所為之意思表示等語，亦為被告所否認。

經查，唐吳雲椒係於89年10月5 日縊死，死亡地點則為桃園縣中壢市○○路○ 段75巷2 弄25號，並非系爭房屋之事實，有被告乙○○所提出臺灣桃園地方法院檢察署相驗屍體證明書乙紙在卷可稽（見本院卷第145 頁），並經本院依職權向該署調閱89年度相字第1594號相驗卷宗無訛，原告上開主張與事實不合，足以認定。

是原告主張：伊係被詐欺而與被告成立上述消費者申訴案件協商紀錄書，伊得請求撤銷，再依系爭買賣契約原有之法律關係向被告為本件請求云云，洵無可採。

六、綜上，本件原告基於系爭買賣契約所生物之瑕疵擔保請求權、契約無效之法律關係所為之請求，因兩造已成立具創設性質之和解契約，而屬無據。

從而，原告依上開法律關係，先位請求於契約解除後或契約無效後：⒈被告乙○○應給付原告327 萬元。

⒉被告上贏公司應給付原告10萬元。

及備位請求減少價金後：⒈被告乙○○應給付原告170 萬元。

⒉被告上贏公司應給付原告10萬元，均無理由，均應予以駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 97 年 5 月 30 日
民事第一庭 法 官 范明達
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 6 月 2 日
書記官 張豐松