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臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第125號
原 告 丁○○
訴訟代理人 黃德財律師
戊○○
被 告 甲○○
被 告 乙○○
被 告 己○○即丙○○○○
前列三人共同
訴訟代理人 吳尚昆律師
洪榮彬律師
複代理人 李怡卿律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國97年4 月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣玖萬元，及被告乙○○自民國九十五年十二月十五日起，被告甲○○自民國九十五年十二月十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
如被告以新台幣玖萬元為原告供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
查本件原告起訴時聲明第1項為「被告丙○○○○○應將坐落桃園縣楊梅鎮○○段120-9、120-29、136-3地號土地，及其上建號3320號即門牌號碼桃園縣楊梅鎮○○街69號一樓、二樓之房屋遷讓返還原告，並應自民國95年11月起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）6 萬元；
被告甲○○、乙○○應將前開不動產三樓、四樓之房屋遷讓返還原告，並應自95年11月1 日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月連帶給付原告3 萬元」；
嗣於本件訴訟進行中，依據囑託測量結果，擴張如其聲明第2項所示，核其所為訴之聲明變更僅係單純擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，於法並無不合，自應准許。
二、本件原告起訴主張：㈠原告與被告甲○○、乙○○彼此間為親家及翁婿關係。
被告甲○○、乙○○前因積欠龐大債務無法負擔，又渠等二人因債信不良借款受阻之故，即於94年11月10日簽定合約書（下稱系爭合約書），被告甲○○同意將伊配偶即張蘇月英所有坐落桃園縣楊梅鎮○○段120-9 、120-29、136-3 地號土地，及其上建號3320號即門牌號碼桃園縣楊梅鎮○○街之房屋（下合稱系爭不動產）移轉登記予原告，並約定以原告名義提供系爭不動產向銀行辦理抵押借款，並將所貸得之借款再轉借予被告甲○○、乙○○用以清償渠等二人所欠債務，被告甲○○、乙○○對系爭不動產仍繼續享有使用權，但每月應給付原告3 萬元使用權利金；
另約定前開借款本息及系爭不動產各項應繳稅金全由被告甲○○、乙○○負責繳納，若未按期償還債權銀行借款本息，致系爭不動產遭債權銀行聲請法院強制執行拍賣時，系爭不動產則由原告自行處分。
嗣原告取得系爭不動產所有權後，已依約以其名義及系爭不動產設定最高限額2,036 萬元之抵押權，向彰化商業銀行貸得借款1,696 萬元，並將該借款轉借予被告甲○○、乙○○，而渠等二人初時均有依前揭約定履行，不料，自95年8 月起，被告甲○○、乙○○即未支付房屋使用權利金及分期繳納彰化銀行貸款本息，屢經原告發函催討，均未獲置理。
復經彰化銀行於95年10月31日通知原告限期繳款，否則所有借款即視為全部到期，並將依法查封拍賣擔保品，原告乃於95年10月16日以楊梅郵局第381 號存證信函通知終止系爭不動產供渠等二人使用之約定，並委請律師發函告知渠等二人前述行為，依系爭合約書第5條約定條件業已成就，原告取得自由處分系爭不動產之權利，自得訴請被告甲○○、乙○○應自系爭不動產遷出，並於終止使用約定前，被告甲○○、乙○○尚積欠原告8 月至10月份之使用權利金共9 萬元未支付。
㈡依系爭合約書第7條約定載明：「甲方（指被告甲○○）向乙方（指原告）借貸之金額歸還達總額之4分之3時，乙方就應該自動將房屋、土地（指系爭不動產）登記歸還於甲方名下。」
，其中「借貸之金額歸還達總額之4分之3」係指原告前以系爭不動產向彰化銀行抵押借款1,696 萬元，加計被告甲○○、乙○○於立約前即積欠原告之借款550 萬元，共計2,246萬元之總借貸金額之4分之3即為16,845,000 元，如此解釋亦與同合約書第4條約定所指：「甲方還清乙方借貸之款項（即指前揭抵押借款）時云云」情形相符，亦若被告甲○○欲請求原告返還系爭不動產前提，依前開約定，須其已為清償彰化銀行前揭抵押借款或同時清償該借款與積欠原告之前開借款之「總額」達4分之3，兩項條件若有一條件成就時，原告始得依約返還系爭不動產予被告甲○○，故被告甲○○、乙○○辯稱其已清償原告441 萬元，已符合同合約書第7條約定云云，並不實在。
且原告自前揭借款1,696萬元中，扣留396 萬元部分，係為清償被告甲○○、乙○○於立約前積欠原告債務總金額9,459,800 元，此有原告提出收支明細表、存（取）款憑條及支票可按，扣除前開扣留款後餘5,499,800元化整為零，以整數550萬元載入系爭合約書表明債權，此情亦經被告甲○○、乙○○確認無訛，始簽立系爭合約書，豈容渠等二人事後否認之理。
㈢另被告甲○○、乙○○除違反前述約定外，尚有其他違約情事分述如下：⒈未依系爭合約書第1條約定，按月給付原告3萬元之使用權利金，迄今已遲延17期，共計51萬元未為支付。
⒉未依系爭合約書第2條約定，按期向彰化銀行繳納前揭借款1,696 萬元之本息，自95年8月間起，除原告已代繳1,433,156元外，迄今尚有遲延3期，共計135,263元未為繳納。
⒊未依系爭合約書第3條約定，負擔系爭不動產之房屋稅、地價稅及其他稅捐，已由原告代繳95年度之地價稅9,956元、96年度之地價稅16,377元及96年度之房屋稅之10,070元。
⒋基上，被告甲○○、乙○○前述違約行為，無論依何條約定，依系爭合約書第8條約定違約方，即視同放棄一切權利，得任由原告依法主張之。
是則本件原告依民法第470條第2項約定，自得就未定期限之借貸契約隨時請求返還借用物。
㈣原告固曾與被告丙○○○○○簽訂有房屋租賃契約書，租賃期間自94年10月15日起至99年10月14日止，每月租金6 萬元。
然因被告丙○○○○○實際經營者為被告甲○○、乙○○，在依系爭合約書第1條以原使用方式之約定，原告只收取使用權利金3 萬元，被告丙○○○○○租金則由被告乙○○代收。
嗣因被告甲○○、乙○○違約後已如前述，被告乙○○即喪失代收被告丙○○○○○租金之權利，原告乃通知被告丙○○○○○要求自95年11月份之租金應繳交由其受取，惟被告丙○○○○○依然不願按期繳交租金，迄至96年12月止，已積欠14個月共計84萬元之租金未繳付，原告自得主張被告丙○○○○○遷讓房屋，並請求不當得利之權益。
至被告辯稱前開房屋租賃契約書非為真正云云，姑不論訴外人康啟煥於94年8月1日與原告之前手張蘇月英所簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）是否為真，惟以該契約第8條約定已載明：「乙方（指康啟煥）未經甲方（指張蘇月英）同意，不得私自將租賃房屋（指系爭不動產）權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」
，現康啟煥既未經原告同意即擅自將系爭不動產轉租或租予他人，康啟煥已有違約之事實，則原告亦得以本件起訴主張終止系爭租約，因此所為之轉租即為無效，被告丙○○○○○即為無權占用系爭不動產，仍應將該不動產返還予原告。
㈤復原告前為辦理系爭不動產移轉登記而於94年10月1 日與前手張蘇月英簽定買賣契約書而觀，該契約書第6條約定已載明：「買賣不動產標的之土地與房屋（指系爭不動產），均以簽約時現狀點交。
如有增築建物、地上物、工作物應依現狀移交於甲方（指原告）所有，其若與登記簿謄本所載事項有出入，雙方均不得請求增減或補償款項。」
、第13條約定：「本買賣標的物，甲乙（指張蘇月英）雙方同意依現況點交。」
，準此，依前開約定，縱使同段120-29地號土地上，早於72年間即蓋有未辦理保存登記即門牌號碼桃園縣楊梅鎮○○街69 號之房屋（稅籍編號00000000000）存在，亦屬前開買賣標的之一部分。
且前開未辦理保存登記之房屋，對外並無獨立通行出入口，而與建號3320號之房屋結為一體，實不具構造上及使用上的獨立性可言。
至於被告所提出房屋稅籍證明書（見被證4 ）中「納稅義務人姓名欄」固載記第三人葉斯成為納稅義務人，然此究與所有權人有別，不得混為一談，被告據此辯稱前開未辦理保存登記之房屋為第三人葉斯成所有，明顯有所誤會。
另建號3320號五樓之房屋現由第三人康啟煥占用部分，依系爭合約書約定，被告本得依原有使用方式繼續使用系爭不動產，縱因被告甲○○無償借予其女婿即康啟煥使用，原告亦無從過問。
惟倘被告甲○○、乙○○因違約而喪失系爭不動產之使用權時，康啟煥即無何權利可繼續占用，原告請求被告遷出房屋之權利不受影響。
為此，爰依系爭合約書第一條、租賃契約、所有物返還及使用借貸之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告丙○○○○○應將系爭一樓、二樓之房屋（如附圖樓層一樓、二樓所示）遷讓返還原告，並應自95年11月起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告6 萬元。
⒉被告甲○○、乙○○應將系爭三樓、四樓、五樓之房屋（如附圖樓層三至五樓所示）遷讓返還原告，並應自95年11月1 日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月連帶給付原告3 萬元。
⒊被告甲○○、乙○○應連帶給付原告9 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒋願以現金或等值之銀行可轉讓定期存單供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告則以：㈠被告甲○○前因需錢孔急而簽訂系爭合約書，向原告借款550 萬元，並約定將其配偶即張蘇月英原所有系爭不動產移轉登記予原告，以原告名義提供系爭不動產向銀行抵押借款；
另依系爭合約書第7條約定載明：「甲方向乙方借貸之金額歸還達總額之4分之3時，乙方就應該自動將房屋、土地登記歸還於甲方名下。」
，亦即倘被告甲○○向原告清償借款已達550 萬元之4分之3時，原告應將系爭不動產歸還於被告甲○○。
惟查原告前以系爭不動產設定抵押向彰化銀行借款1,696萬元，除其中1,300萬元係用於償還被告甲○○對外所欠債務外，餘396 萬元竟遭原告扣留迄未交予被告甲○○，此情亦經原告自認屬實，且加計被告乙○○曾分別於94年8 月15日、95年3月30日、同年6月5 日各清償原告15萬元、20萬元、10萬元，共計45萬元，此有經原告提示兌現之支票3 紙在卷為證（見被證3），則被告自得以共441萬元債權與原告前揭債務抵銷，抵銷後被告甲○○已清償逾4分之3之借款總額，依約原告即應將系爭不動產登記歸還於張蘇月英名下，其不得再自命為所有權人請求被告遷讓房屋，甚依系爭合約書第1條約定之使用權利金，被告甲○○、乙○○亦無庸再為給付。
㈡依系爭合約書首段載明：「甲方向乙方借貸新台幣550 萬元整云云」，比較對照同契約書第4條約定：「甲方還清乙方借貸之款項時，乙方應無條件將房屋、土地過戶還給甲方名下。」
、第7條約定：「甲方向乙方借貸之金額歸還達總額之4分之3時，乙方就應自動將房屋、土地登記歸還於甲方名下。」
後，明顯得知同合約書第7條所約定「甲方向乙方借貸金額」，應指被告向原告借貸之550 萬元，不含原告以其名義向彰化銀行借款1,696 萬元為是。
至於原告主張兩造於簽訂系爭合約時，被告甲○○向原告借款之金額已達9,459,800 元云云，並不實在，被告否認之，並否認原告所提出原證9之收支明細表並非真正。
另據原告提出債權491萬元之銀行存（取）款憑條及支票以觀，該等憑證不論取款或存款均係由原告之女戊○○經手，該等款項亦未曾交付或匯給被告甲○○、乙○○，純屬原告與其女戊○○間之借貸關係，渠等二人在系爭合約訂定之時，並不知有該等借貸債務存在，原告不得於事後主張該等款項乃被告甲○○、乙○○所借。
㈢被告甲○○、乙○○於簽訂系爭合約書時，係約定因借貸關係而以系爭不動產作為借貸之保證，考其性質不論屬使債權人取得擔保物所有權之讓與擔保或屬類似委任之借名登記（無名契約），兩造間之真意均非使原告成為系爭不動產之所有人，此觀系爭合約書第6條約定載明：「大華街69號之房屋、土地係甲、乙雙方借貸保證之用。
乙方後代子孫不得有霸佔的行為，只有協商追回借貸金額之權利。」
自明。
復據系爭合約書以觀，並無約定原告得命被告遷讓房屋之約定，蓋依同合約書第5條前段約定載明：「甲方若是無法清還銀行貸款，導致房屋、土地會被銀行查封時，乙方有全權處理該房屋、土地的權利。」
，另第8條約明若有一方違約時，視同放棄一切權利，然此等約定至多僅指原告在一定條件下得處分系爭不動產，究非原告得以所有權人自居對被告行使所有物返還請求權而命被告遷讓房屋，此觀諸最高法院85年度台上字第2794號裁判意旨即明，是則被告自始即有使用系爭不動產之合法權源，並非無法律上原因受有利益，原告更無任何損害可言，核與民法上不當得利之要件不符，即原告請求返還不當得利，亦屬無據。
㈣被告否認原告提出原證8 之房屋租賃契約書為真正，被告丙○○○○○從未與原告簽訂任何租約，據依前開租約內容觀之，其上非但無訂約日期，又無被告丙○○○○○之法定代理人己○○之簽章，且契約全文筆跡均非己○○所書寫，縱使契約上蓋有被告丙○○○○○之印文，應係原告之女戊○○所盜印，該租約應係偽造不實之文書，對被告丙○○○○○自不生法律效力。
況原告亦自認從未曾向被告丙○○○○○收取任何租金，原告對被告丙○○○○○主張租賃上權利，殊屬無稽。
實則，被告丙○○○○○實係被告乙○○連襟即康啟煥出資成立，並由康啟煥於94年8月1日與原告之前手張蘇月英簽定系爭租約，向其承租系爭不動產，租賃期間自94年8月1日起至98年6月1日止，每月租金為2 萬元。
縱使原告取得系爭不動產所有權利，依民法第425條買賣不破租賃之規定，不論原告係基於出租人或所有人地位，在系爭租約有效期限內，均不得請求被告丙○○○○○遷讓房屋，更無依不當得利請求相當於租金損害之理。
㈤退步而言，縱認原告前述主張有理由，惟查同段120-9 地號土地上，早於72年間即蓋有未辦理保存登記即門牌號碼桃園縣楊梅鎮○○街69號之房屋（稅籍編號00000000000 ），前開未辦理保存登記之房屋係屬第三人葉斯成所有，而被告甲○○前移轉登記予原告者，僅限於同段120-29、136-3 地號土地上建號3320號之房屋（稅籍號碼00000000000 ），斯時並未包含前開未辦理保存登記之房屋，是原告既未取得該房屋之所有權，自不得請求被告遷出房屋。
至於原告另謂前開未辦理保存登記之房屋仍屬建號3320號之房屋之一部分云云，並非屬實，前開未辦理保存登記之房屋起建建號3320號之房屋之前，且有獨立之出入口，顯非該房屋之增見部分。
又建號3320號五樓之房屋，現係由康啟煥所占用，被告無從遷出等語，資為置辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本件原告起訴主張：其與被告甲○○、乙○○彼此間為親家及翁婿關係。
被告甲○○、乙○○前因積欠龐大債務無法負擔，又渠等二人因債信不良借款受阻之故，即於94年11月10日簽定系爭合約書，被告甲○○同意將伊配偶即張蘇月英所有系爭不動產移轉登記予原告，並約定以原告名義提供系爭不動產向銀行辦理抵押借款，並將其所貸得之借款再轉借予被告甲○○、乙○○用以清償渠等二人所欠債務，被告甲○○、乙○○對系爭不動產仍繼續享有使用權，但每月應給付原告3 萬元使用權利金；
另約定前開借款本息及系爭不動產各項應繳稅金全由被告甲○○、乙○○負責繳納，若未按期償還債權銀行借款本息，致系爭不動產遭債權銀行聲請法院強制執行拍賣時，系爭不動產則由原告自行處分之情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭合約書影本為證，堪信為真實。
五、本件兩造簽定之系爭合約書應為擔保信託契約：觀諸系爭合約書載明「由甲方（即被告甲○○）將楊梅鎮○○街69號土地、房屋過戶乙方名下，做為借貸保證。
．．．一、大華街69號土地及房屋以原來使用方式，甲方有繼續使用權．．．二、．．．向銀行貸款總金額全由甲方負責清還本金及利息。
．．．四、甲方還清乙方借貸之款項時，乙方應無條件將房屋、土地過戶還甲方名下。
．．．五、甲方若無法清還銀行貸款，導致房屋、土地會被銀行查封時，乙方有全權處理該房屋、土地之權利。
乙方處理所得金額還清銀行貸款及清還乙方借貸後，剩餘金額歸甲方所有。
六、大華街69號之房屋、土地係甲、乙雙方借貸保證之用。
乙方後代子孫不得有霸佔的行為，只有協商追回借貸金額之權利」等情，可知被告移轉系爭不動產所有權予原告，以為向原告借款之擔保及由原告向銀行借款供被告使用之擔保，被告仍占有使用系爭不動產，是系爭合約書之法律關係應為擔保信託。
六、被告向原告借款之金額應包括向彰化商業銀行借款之1696萬元，是被告抗辯已清償借款達四分之三金額，不足採信：被告抗辯：伊向原告借款550 萬元，原告以系爭不動產設定抵押向彰化商業銀行貸款1696萬元，其中1300萬元係用於清償被告甲○○對外所欠債務，餘396 萬元遭原告扣留，該396 萬元自應視為清償550 萬元之借款債務，另被告另清償45萬元，則被告已清償441 萬元，已達550 萬元借款之四分之三，則已清償向原告借貸之金額達總額四分之三之情。
然為原告所否認，並主張兩造所約定550 萬元借款，是已預先扣除396 萬元後之餘額，另系爭合約書第七條借貸金額總額應包括向銀行借款之1696萬元等情。
是本件宜先認定被告向原告借貸之金額是否包括上開1696萬元？本院認兩造借款債權應包括上開1696萬元，理由如下：㈠上開1696萬元係以原告之名義向彰化商業銀行借款，其中1300萬元用以清償被告對外之債務，396 萬元清償被告對原告之債務（至於清償後債權剩550 萬元，或清償前債權為550 萬元，本院不予認定，理由如後）為兩造所不爭執，且有系爭不動產登記謄本（載債務人為原告）、彰化商業銀行催告函在卷可稽，原告既向彰化商業銀行借款1696萬元，其即對彰化商業銀行負有債務，而所借得之款，用以清償被告對外之債務，兩造又無約定贈與或債務承擔等情形，被告向原告借貸上開1696萬元即可認定。
至於系爭合約書雖載甲方（即被告甲○○）向銀行借貸1700萬元，顯與事實不符，已如上述，自難做為認定之憑據。
㈡依兩造之約定，被告還清借款時，或清償借款總金額之四分之三時，原告應將系爭不動產過戶還被告名下，此觀諸系爭合約書第四條、第七條自明。
而兩造又約定被告若無法清還銀行貸款，導致房屋、土地會被銀行查封時，原告有全權處理該房屋、土地之權利。
原告處理所得金額還清銀行貸款及清還原告借貸後，剩餘金額歸被告所有。
系爭合約書第七條亦有約定。
本件假設原告對被告之債權僅有550 萬元，不包括向銀行借貸之1696萬元，則被告對原告清償550 萬元債務後，依上揭約定，原告即應將系爭不動產移轉登記予被告，屆時被告若不再清償銀行貸款，致系爭不動產有遭查封之虞時，原告又非系爭不動產之所有權人，則如何依系爭合約書第五條「全權處理該房屋、土地」，屆時該上揭第五條約定即形同具文，當非兩造當事人之簽定系爭合約書之真意，是系爭合約書所約定之借款金額應包括向彰化商業銀行借貸之1696萬元。
㈢被告抗辯伊已陸續清償396 萬元、45萬元之情，縱令屬實，被告所清償之金額共為441 萬元，並未達總借款金額之四分之三，蓋如前所述，被告最少向原告借款1696萬元，441 萬元顯未達1696萬元之四分之三，是被告抗辯已清償借款達四分之三之情，不足採信。
㈣被告所清償之借款並未達總借款之四分之三，則兩造爭執簽定系爭合約書時被告欠原告之借款究為550 萬元或945萬元，無論何種結果，均不影響本院前揭認定，是本院就此不予論斷，併予敘明。
七、如前所述，被告抗辯已清償借款四分之三之情不足採信，則被告不得依系爭合約書第七條請求原告將系爭不動產移轉登記予被告，亦即被告抗辯伊已清償借款達四分之三，原告應將系爭不動產移轉登記予伊，伊無庸再給付權利金之情，不足採信。
而被告既對原告主張95年8 月至10月之權利金未給付之情並不爭執，是原告依系爭合約書第一條約定請求被告應連帶給付原告9 萬元及法定利息，即屬有據。
八、按當事人一方將所有權讓與他人，以作為向他人借款擔保，在對外關係，受讓人就供擔保之物雖已取得完全之所有權，但在內部關係，對於讓與人，仍僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利，因此依擔保權之內容而言，讓與人之占有供擔保之物，在受讓人方面，尚不得主張其為無權占有（參照最高法院77年度台上字第1298號民事判決）。
本件系爭合約書之法律關係為信託擔保，已如前述，則依上揭說明，原告對外雖為系爭不動產之所有權人，但在內部關係，對於被告僅能依擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利，不能本於所有權請求。
是本件原告對被告僅能依據系爭合約書約定之權利行使，故原告依租賃契約及民法第767條所有物返還請求權主張被告應遷讓房屋及給付相當租金之不當得利，即屬無據。
九、進而，原告依系爭合約書之法律關係請求判決被告應連帶給付原告9 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（被告乙○○為95年12月15日，被告甲○○為95年12月19日）起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
至於逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
本件命給付之金額未逾新台幣50萬元，依民事訴訟法第389條第1項規定，應依職權宣告假執行。
被告陳明願擔保免予假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
至於原告敗訴部分，假執行亦失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
十一、結論：原告之訴為一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 6 日
民事第一庭法 官 吳爭奇
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 5 月 7 日
書記官 梁麗雲
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