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臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第1789號
原 告 丁○○
被 告 丙○○
乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 紀亙彥律師
複 代理人 鈕則慧律師
上列當事人間拆屋還地事件，經本院於民國97年4 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實甲、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落桃園縣觀音鄉○○段616 之1 地號土地上如附圖所示A 部分加強磚造二層樓農舍面積181 平方公尺、C 部分鋼架造鐵皮屋面積137 平方公尺、D 部分鋼架鐵皮屋面積64平方公尺、E 部分磚造平房面積7 平方公尺，合計面積389 平方公尺建物全部拆除，將上開占用之土地返還原告，並自民國96年6 月12日起至返還之日止，按月給付原告損害金新台幣（下同）3,112 元。
二、陳述：㈠坐落桃園縣觀音鄉○○段616 之1 地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人范來生等10人共有，於96年6 月11日經判決移轉登記為原告所有。
詎被告所有門牌號碼桃園縣觀音鄉坑尾村6 鄰坑尾35之10號房屋（建號28、29）（下稱系爭建物）無合法權源且違反農業發展條例第18條第4項規定，擅自占用系爭土地，爰依民法第767條規定請求被告拆除上開建物並返還土地予原告。
㈡被告無合法權源，占用原告所有之系爭616-1 地號土地，消極減免其應使用該土地之代價，被告既受有利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利及侵權行為之法則請求被告自無權占有之日起即96年6 月12日起至返還土地時止，按月給付原告3,112元之損害金。
三、對被告抗辯所為之陳述：㈠系爭建物建造時原申請坐落桃園縣觀音鄉○○段623 地號土地上，原告因擔保訴外人謝文明積欠訴外人郭榮宗300 萬元債務，遭郭榮宗以其妻郭蔡美英名義查封原告所有系爭建物，方知系爭建物係坐落於616-1 地號土地上。
系爭616-1 地號土地當時為訴外人范姜建成所有，范姜建成於84年11月5日死亡後，其繼承人即訴外人范生來等10人則於86年2 月25日辦理繼承登記，其等因持分面積小，不知土地被占用，故無人出面主張。
嗣地政人員發現系爭建號28號之建物保存登記有誤，撤銷原28號建物保存登記，鈞院民事執行處明知查封物坐落地號有誤，亦不更正，仍於拍賣公告註明：「建號28 、29 號建物坐落鄰地616 之1 地號土地上，該土地未列入拍賣範圍內，應買人應注意，拍定人取得建號28號建物，須取得同段616 之1 地號土地所有權，一併移轉登記」。
㈡查被告未取得系爭616-1 地號土地所有權，卻於95年5 月1日將建號28號建物所有權移轉登記，且向鈞院民事執行處偽稱其已取得系爭土地所有權，併向鈞院民事執行處聲請點交。
經原告一再聲明被告未取得系爭土地所有權，鈞院民事執行處均置之不理。
而原告係於96年7 月2 日取得系爭616-1地號土地所有權，可徵被告所有之建號28號建物確屬無權占有。
四、證據：提出地籍圖2件、土地登記謄本1 件、建物登記謄本1件、臺灣桃園地方法院公告1 件、照片4 件、函1 件、建物測量成果圖2 件、鈞院95年度訴字第1120號民事判決暨確定證明書各1 件、自用農舍使用執照1 件（均為影本）、土地登記謄本1 件為證。
並聲請囑託桃園縣中壢地政事務所測量系爭616-1 地號土地上建物之位置、面積，製作複丈成果圖在卷。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠門牌號碼桃園縣觀音鄉坑尾村6 鄰坑尾35之10號建物（即系爭建物）原為原告所有，被告係依鈞院執行處拍賣程序拍定買受系爭建物，執行法院僅係基於代理人之地位，代理債務人即原告出賣查封之系爭建物，被告依拍賣程序買受之系爭建物仍應屬原告所出賣予被告，兩造為系爭建物買賣之前後手。
㈡系爭616-1 地號土地原為訴外人范姜建成所有，原告依鈞院95年度訴字第1120號確定判決取得系爭616-1 地號土地，原告於該事件之請求乃係基於范姜建成於81年5 月20日向原告借款250 萬元所簽立之借據而為所有權移轉之主張，依借據第㈠條之約定「繳息若有延誤六個月以上，本人范姜建成願以前述兩筆土地（即觀音鄉○○段第616-1 、604 地號土地）無條件過戶予丁○○先生及使用」，是於范姜建成繳息遲延6 個月以上時，該2 筆土地即由原告使用，並得請求移轉所有權。
而依原告於鈞院95年訴字第1120號事件中之利息請求起始日為81年5 月21日，顯見范姜建成借款後未繳納利息，且於81年5 月20日起原告業已取得系爭616-1 地號土地之使用權，亦經原告於該事件中自認無訛。
而系爭建物係原告於87年間向主管機關申請建築之農舍，於88年間取得使用執照，並於91年間為建物所有權第一次登記，顯見原告自87年間即占有系爭616-1 地號土地並於其上建築房屋使用，直至96年11月12日系爭建物經拍賣，方由執行法院以強制點交程序交付予被告占有。
是系爭建物原為原告所有，原告基於與范姜建成間之約定占有使用系爭616-1 地號土地，被告係繼受原告之權利而來，無所謂無權占有之情事。
且系爭建物於96年11月12日由執行法院以強制點交程序交付予被告占有前，原告於96年7 月2 日已依鈞院95年度訴字第1120號確定判決移轉登記取得系爭616-1 地號土地所有權，於系爭建物交付被告時，房屋及土地所有權人已為同一，故應準用或類推適用民法第425條之1 規定，認定系爭建物及系爭616- 1地號土地間成立租賃關係，原告請求拆屋還地為無理由。
㈢執行法院之拍賣固排除物之瑕疵擔保責任，惟不能免除權利瑕疵擔保責任。
原告既係系爭建物之出賣人，依法應負權利瑕疵擔保責任，其嗣後取得系爭616-1 地號土地，僅為瑕疵之補正，為原告固有義務之履行，斷無再請求拆屋還地之情。
㈣原告為系爭房屋執行程序中之出賣人即債務人，就系爭616-1 地號土地之狀況知之甚稔，卻於執行法院依法強制執行及拍定點交後，藉故取得系爭房屋之基地616-1 地號土地，再為主張拆屋還地，原告所為有違誠實信用原則，且係以損害全他人為主要目的之權利濫用。
原告係明知之具有惡意之債權人，更不得對善意依法定拍賣程序取得系爭建物之被告主張拆屋還地。
㈤原告主張被告受有不當得利，並自96年6 月12日起算云云，惟查原告實際點交系爭建物之日期為96年11月12日，被告縱受有利益，其起算日期亦應為96年11月13日。
況被告等係繼受原告占有基地之權利而來，原告既於鈞院95年度訴字第1120號事件中自認先前係因契約之關係而取得系爭土地之使用權，且似為無償，則被告之占有使用系爭616-1 地號土地亦基於相同關係而為占有，自應為無償使用。
㈥退步言之，縱認被告之占用應準用或類推適用民法第425條之1 規定成立租賃關係，應依法繳付租金，惟其租金總額依法應不超過申報總價年息10％為限，原告請求之金額顯然過高。
且系爭土地係位於大片稻田中央，未臨相當道路，無適宜通路通行至公路，又位於觀音鄉之外圍區域，使用價值相當低，自應以土地申報地價年息5 ％為租金之計算標準。
三、證據：請求調閱本院95年度訴字第1120號民事卷宗。丙、本院依職權調閱本院92年度執字第2108號強制執行卷宗。
理 由甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。
民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款分別定有明文。
本件原告起訴時初為聲明：被告應將坐落系爭616-1 地號土地上建號28號面積245.52平方公尺之二層樓房強磚造農舍1 棟，及建號29號面積約476.7 平方公尺鋼造鐵皮屋2 棟拆除，將土地恢復原狀返還原告（以實測為準）。
嗣於訴狀繕本送達被告後，先後就請求返還土地面積、不當得利金額範圍為如附表所示之變更、追加。
核原告追加不當得利請求部分，其請求與起訴之基礎事實同一；
而就請求拆除建物返還土地面積及不當得利金額之變更，係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明；
揆諸前揭法律規定，均應予准許。
乙、實體部分：
一、兩造不爭執事項：㈠系爭門牌號碼桃園縣觀音鄉坑尾村6 鄰坑尾35之10號建物，其中如附圖所示A 部分加強磚造二層樓建物（建號28）係原告於87年間向主管機關申請建造之農舍，於88年9 月17 日取得使用執照，原告於91年間為建物所有權第一次登記，如附圖所示C 、D 部分鐵皮屋及E 部分磚造建物（建號29）為增建物，均屬原告所有。
因訴外人郭蔡美英持原告所簽發本票聲請准許強制執行裁定，並聲請對原告所有之系爭建物及坐落桃園縣觀音鄉○○段第622 、623 、624 、625 地號土地強制執行，經本院92年度執字第2108號強制執行事件受理執行拍賣，於95年3 月23日第3 次拍賣由被告以10,128,000元拍定買受，並於95年4 月14日取得本院核發之不動產權利移轉證書，嗣經本院執行處於96年11月12日強制點交予被告占有等事實，已據本院調閱上開執行卷宗核閱屬實。
㈡系爭616-1 地號土地原為訴外人范姜建成所有，范姜建成於81年5 月20日向原告借款250 萬元，簽立借據約定每月利息以1 ％計算，若范姜建成繳息延誤6 個月以上者，願將系爭616-1 地號土地及坐落桃園縣觀音鄉○○段第604 地號土地過戶予原告為償。
范姜建成於84年11月5 日病故，系爭616-1 地號土地於86年2 月25日由繼承人范來生等10人辦竣所有權移轉登記為公同共有。
嗣原告以范姜建成未依約償還本金及利息，以借據為憑，起訴請求范姜建成之繼承人范來生等10人將系爭616-1 地號土地所有權移轉登記予原告所有，經本院95年度訴字第1120號判決原告勝訴確定，原告於96年7月2 日依該確定判決移轉登記取得系爭土地所有權，亦經本院調閱上開民事卷宗核閱屬實，並有系爭土地登記謄本在卷可稽。
㈢系爭建物占用原告所有系爭616-1 地號土地如附圖所示A 部分面積181 平方公尺、C 部分面積137 平方公尺、D 部分面積64平方公尺、E 部分面積7 平方公尺土地使用，業經本院會同桃園縣中壢地政事務所至現場履勘測量屬實，有建物登記第二類謄本、勘驗筆錄及桃園縣中壢地政事務所製作之複丈成果圖附卷可參（見本院卷第33、34、39、92頁）。
二、兩造之爭點：被告所有系爭建物占用原告所有之系爭616-1地號土地，有無合法權源？原告請求被告拆屋還地及給付不當得利有無理由？
三、本院之判斷：㈠被告依本院92年度執字第2108號強制執行事件拍賣程序拍定買受原告所有之系爭建物，而占用原告所有之系爭616-1 地號土地，應有正當權源：⒈系爭616-1 地號土地原為訴外人范姜建成所有，范姜建成於81年5 月20日向原告借款250 萬元而簽立借據約定若繳息遲延6 個月以上者，願將系爭616-1 地號土地無條件過戶予原告及使用等事實，已如前述。
而依原告於本院95年度訴字第1120號事件中請求之利息自81年5 月21日起算，並陳述借貸人范姜建成借到款後即將上項2 筆土地交付原告使用等語（見本院95年度訴字第1120號卷第21頁原告民事準備狀），及原告於87年間在系爭616-1 地號土地上建造系爭建物等情，可見范姜建成於借款後未繳息，原告早已由范姜建成交付占有使用系爭616-1 地號土地，且范姜建成遲延繳息6 個月之條件成就，原告依借據契約已取得系爭616-1 地號土地所有權移轉登記請求權。
⒉按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照）。
又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例要旨參照）。
本件原告所有之系爭建物經本院92年度執字第2108號強制執行拍賣程序，由被告於95年3 月23日拍定買受，原告為系爭建物買賣之出賣人，被告為買受人繼受取得系爭建物所有權而占有系爭土地。
原告當時雖尚未取得系爭616-1 地號土地所有權，惟原告就系爭616-1 地號土地有使用權，原告出賣系爭房屋，自應含有基地即系爭616-1 地號土地之同意使用，且原告於交付系爭建物與被告占有前已取得系爭616-1 地號土地所有權，與系爭建物同屬原告所有，亦應認符合「土地及房屋同屬一人，而僅將房屋出賣他人」之情事，類推前開判例要旨，自應推斷原告默許房屋承買人繼續使用土地，是被告買受系爭建物占有系爭616-1 地號土地應認有正當使用權源。
⒊另原告主張嗣地政人員發現系爭建號28號之建物保存登記有誤，撤銷原28號建物保存登記，本院民事執行處亦不更正，仍予拍賣，及被告未取得系爭616-1 地號土地所有權，卻將建號28號建物辦理所有權移轉登記並聲請點交一節，查系爭如附圖所示A 部分加強磚造2 樓建物（建號28）為合法申請之農舍，其建物保存登記所記載坐落之基地雖誤載為623 地號，惟本院執行處於拍賣公告已註明：「建號28、29號建物坐落鄰地616 之1 地號土地上，該土地未列入拍賣範圍內，應買人應注意，拍定人取得建號28號建物，須取得同段616 之1 地號土地所有權，一併移轉登記」，而被告經拍賣合法取得系爭建物，已經本院核發權利移轉證書，縱系爭28建號建物須取得系爭616-1 地號土地所有權，始得一併辦理移轉登記，或縱如系爭29建號為未辦保存登記建物，無法持本院核發之權利移轉證書辦理移轉登記，惟均不影響系爭建物之買賣效力及系爭建物占有系爭616-1 地號土地之正當權源，原告主張被告無權占有，委無可採。
再原告原為系爭建物之所有人，於系爭616-1 地號土地本有使用權，且嗣後原告已取得系爭616-1 地號土地之所有權，依當事人間買賣之真意、交易情形及系爭建物使用土地之狀態等情狀，原告於出賣系爭建物後已取得系爭616-1 地號土地所有權，反主張所有權之法律關係請求買受人拆屋還地，顯係以損害他人為主要目的，並與誠信原則有違。
㈡被告買受系爭建物，占有系爭616-1 地號土地，應類推適用民法第425條之1 規定成立租賃關係：⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
民法第425條之1第1項前段定有明文。
其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」
足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。
除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。
此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。
至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照）。
⒉查系爭建物原為原告所有，原告原有合法使用基地即系爭616-1 地號土地之權利，且原告於交付系爭建物予買受人前，已取得系爭616-1 地號土地所有權，應認符合「土地及房屋同屬一人，而僅將房屋出賣他人」之情事，已如前述，參照上揭民法第425條之1第1項立法理由要旨，本件被告向原告買受系爭建物占有原告所有之系爭616-1 地號土地，應可類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在房屋使用期間內有租賃關係。
被告有權繼續使用系爭616- 1地號土地，即無不當得利或侵權行為之可言，原告主張依不當得利及侵權行為之法律關係請求被告給付損害金，即屬無據。
至原告得依租賃之法律關係請求給付租金一節，要屬別一問題，非本院所得審酌，併予敘明。
㈢綜上所述，被告所有之系爭建物有權繼續占有使用系爭616-1 地號土地，原告本於所有權之法律關係請求被告拆除系爭建物返還土地，及依不當得利及侵權行為之法律關係請求被告按月給付3,112 元損害金，為無理由，應予駁回。
㈣另原告於本件言詞辯論終結後，雖具狀提出系爭616-1 地號及桃園縣觀音鄉○○段（下稱坑尾段）522 、622 、623 、624 、625 等地號土地登記簿謄本、系爭如附圖所示A 部分建物即28建號農舍之測量成果圖暨使用執照、范姜建成於81年5 月20日出具之借據、刑事告訴狀等證據，陳明原告取得系爭建物及坑尾段522 、622 、623 、624 、625 等地號土地之經過及原告係無權占有系爭616-1 地號土地，被告無繼受占有權係屬惡意占有系爭土地等情，而聲請再開辯論云云。
惟查，系爭建物原為原告所有及原告就系爭616-1 地號土地有占有使用權且已取得土地所有權等情，均已如前述，原告於此稱無占有系爭616-1 地號土地之占有權云云，並無可採，另原告所提土地登記簿謄本及系爭28建號農舍之使用執照等證據，經核均不影響本院判決之結果，本院自無重開辯論之必要，附此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與本件判決之結果均無影響，爰不另一一論述，併予敘明。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 23 日
民事第二庭 法 官 蔡寶樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 5 月 23 日
書記官 李宛儒
┌──────────────────────────────────────┐
│附表： 96年度訴字第1789號│
├──────┬─────────────────────┬─────────┤
│時間及訴狀 │訴之聲明之變更、追加 │備 註│
├──────┼─────────────────────┼─────────┤
│96年11月1 日│被告應將坐落桃園縣觀音鄉○○段616 之1 地號│ │
│之民事起訴狀│農地上建號28號面積245.52平方公尺之磚造農舍│ │
│ │一棟，及建號29號面積約476.7 平方公尺鋼造鐵│ │
│ │皮屋二棟（面積以實測為準）拆除，將土地恢復│ │
│ │原狀，返還原告。 │ │
├──────┼─────────────────────┼─────────┤
│96年11月19日│被告應將坐落桃園縣觀音鄉○○段616 之1 地號│⑴減縮請求返還土地│
│民事請求拆屋│土地上面積300 平方公尺（以實測為準）之地上│ 面積為300 平方公│
│還地之準備書│物拆除，並將土地返還原告；暨自民國96年7 月│ 尺。 │
│狀 │2 日起至返還土地之日止，按月給付原告損害金│⑵追加請求不當得利│
│ │新台幣7,260 元。 │ 。 │
├──────┼─────────────────────┼─────────┤
│97年1 月21日│被告應將坐落桃園縣觀音鄉○○段616 之1 地號│⑴確定拆除建物範圍│
│民事聲明狀 │土地上，如附圖所示即門牌號碼：桃園縣觀音鄉│，擴張返還土地之面│
│ │坑尾村6 鄰坑尾35-10 號A 部分：加強磚造二層│積。 │
│ │樓房農舍一棟面積181 平方公尺，C 部分：鋼架│⑵減縮請求不當得利│
│ │造鐵皮屋一棟樓房面積137 平方公尺，D 部分：│ 之金額。 │
│ │鋼架鐵皮屋一層面積64 平 方公尺，E 部分：磚│ │
│ │造平房面積7 平方公尺之建物面積合計389 平方│ │
│ │公尺全部拆除，並將土地返還原告，並自民國96│ │
│ │年6 月12日起至返還之日止，按月給付原告損害│ │
│ │金新台幣3,112 元。 │ │
└──────┴─────────────────────┴─────────┘
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