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臺灣桃園地方法院民事判決 97年度重訴字第342號
原 告 乙○○
戊○○
丁○○
上3 人共同
訴訟代理人 黃政雄律師
被 告 丙○○○
訴訟代理人 甲○
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國98年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣龜山鄉南崁頂南崁頂小段第五十九地號土地上，如附圖所示編號A 、B 、C 、F 部分，面積合計二四二平方公尺之地上物拆除騰空，並自前開地上物遷出後將土地返還於原告。
被告應給付原告新台幣肆萬元，及自民國九十七年十一月八日起至至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告並應自民國九十七年十一月八日起至返還前開土地之日止，按月給付原告新台幣陸萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰肆拾貳萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣肆佰貳拾陸萬陸仟貳佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新台幣壹萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項後段於原告按月以新台幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如按月以新台幣陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。
民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。
次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，此有最高法院95年度台上字第1573號判決可資參照。
本件原告起訴聲明第2項原為被告應給付原告新台幣（下同）40,000元及至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告60,000元。
及至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
嗣於本院審理中，將上開聲明變更為被告應給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
被告並應自起訴狀繕本送達翌日（起至返還前開土地之日止，按月給付原告60,000元（參見本院卷第39頁）。
經核原訴與變更之訴間有相當之關連性，且原訴之證據資料得於變更之訴審理時予以利用，揆諸前開規定，可認原訴與變更之訴之請求基礎事實係屬同一，原告所為訴之變更，於法有據，應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；
反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。
反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。
所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。
舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。
經查，本件被告於本訴及反訴中均提及原告未履行民法第423條之租賃物保持義務，並依該事實主張原告須依民法第148條及第184條對被告負損害賠償責任，經核反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係，且訴訟資料共通，並可互為利用，又本訴與反訴均行同種程序，合併審理並無窒礙難行之處，反有助於解決紛爭，故本件被告提起反訴自應准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、本件原告主張：㈠被告於民國93年10月1 日向原告承租其所有坐落桃園縣龜山鄉南崁頂南崁頂小段第59地號（以下稱系爭土地），兩造並至鈞院公證處公證，雙方約定：系爭土地非供耕作或建築，租賃期限自93年10月1 日起至98年10月1 日止，共計5 年，租金每個月30,000元，按月繳納，每月1 日給付，押金為50,000元。
詎被告未遵守兩造簽立之土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約）第5 至7 條約定，非法建築鐵皮屋，且屢次積欠租金，原告曾訴請被告給付租金，兩造即就94年6 月、7 月、8 月及97年6 月、7 月，合計5 個月之租金成立調解，然被告事後仍繼續欠繳租金，原告多次寄發存證信函催告被告給付租金，被告均置之不理，又被告搭建之鐵皮屋為違章建築，亦屬違約，爰依系爭租賃契約第6 、7 條約定，原告向被告終止系爭租賃契約。
又被告積欠97年8 、9 、10月租金合計90,000元，扣除押租金50 ,000 元後，被告尚欠原告租金40,000元，爰依系爭租賃契約第6 、7 條約定，請求被告返還系爭土地及給付積欠租金40,000元，暨按月賠償租金2 倍之違約金（即60,000元）。
㈡聲明：⒈被告應將坐落桃園縣龜山鄉南崁頂南崁頂小段第59地號土地上，如附圖所示編號A 、B 、C 、F 部分，面積合計242 平方公尺之地上物拆除騰空，並自前開地上物遷出後將土地返還於原告。
⒉被告應給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即97年11月8 日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
被告並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告60,000元⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠系爭租賃契約之租賃期限尚未屆滿，原告無正當理由要求提早終止租約。
㈡系爭土地與左側鄰地約有1 公尺之高低落差，中有田埂為界，當時原告乙○○告知被告本件出租之地係從界釘到後面工廠水塔右側為界，即以原來田埂為界，右邊原來較高的土地都是原告的，被告都可以使用，租約簽訂後，被告即依原告所指界釘之範圍，規劃辦公室、倉庫、員工宿舍及車道出入口，搭建簡便鐵皮屋，3 年多來，原告對於被告之設施均毫無異議。
又原告於出租系爭土地時，對於被告租地之目的在於設立資源回收場，並需設置簡便鐵皮屋做為辦公室、員工宿舍、貯藏倉庫等用途知之甚明，系爭租賃契約雖註明「非供耕作或建築」字樣，然兩造口頭上約定可拆除搬遷之鐵皮屋並不在此限，故被告在系爭土地上撘建鐵皮屋並不構成違約。
㈢原告於出租系爭土地時，故意以界釘為標準指示錯誤之土地範圍，致被告越界設置車道及出入口之鐵捲拉門，並依次配置鐵皮屋，迨至97年4 月間，租期已逾3 年半，原告見被告業務頗佳，忽要求尚餘之租期每月租金提高5,000 元，否則租期屆滿不再續租，為被告所拒，原告表面不動聲色，串通原告大伯之鄰地地主，於97年6 月初突然前來主張被告之車道出入口及部分車道係越界侵占土地，隨即以鐵絲網將被告之車道入口封堵起來，使被告之資源回收業務因而停頓，損失慘重，依民法第423條規定，原告應將系爭土地恢復其出租時之原狀，又被告所為有違民法第148條之誠信原則，且以詐欺方法侵害被告之權利，原告應依民法第184條規定對被告負賠償責任。
依民法第264條規定，在原告未賠償被告損害或將系爭土地恢復其出租時之原狀前，被告得拒絕給付租金。
㈣答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠簽約時反訴被告乙○○告知反訴原告被告本件出租之地係從界釘到後面工廠水塔右側為界，即以原來田埂為界，右邊原來較高的土地都是反訴被告的，反訴原告都可以使用，租約簽訂後，反訴原告依反訴被告所指界釘之範圍，規劃辦公室、倉庫、員工宿舍及車道出入口，搭建簡便鐵皮屋，3 年多來，反訴原告按月繳納租金，從未拖欠，反訴被告對於反訴原告之設施均毫無異議。
迨至97年4 月間，租期已逾3 年半，反訴被告見反訴原告業務頗佳，忽要求尚餘之租期每月租金提高5,000 元，否則租期屆滿不再續租，為反訴原告所拒，反訴被告表面不動聲色，串通被告大伯之鄰地地主，於97年6 月初突然前來主張原告之車道出入口及部分車道係越界侵占土地，隨即以鐵絲網將原告之車道入口封堵起來，使原告之資源回收業務因而停頓，損失慘重，依民法第423條規定，原告應將系爭土地恢復其出租時之原狀，又被告所為有違民法第148條之誠信原則，且以詐欺方法侵害被告之權利，原告應依民法第184條規定對被告負賠償責任。
㈡反訴原告在97年6 月車道被封，業務停頓以前，所經營之家坤企業社資源回收生意頗為賺錢，企業每月營業額達新台幣（下同）130 萬餘元，97年1 至6 月稅前淨利390 餘萬元，每月純利在200,000 元以上，自97年7 月被封網停工至98年9 月租約期滿，尚有14個月，預計淨利損失2,800,000 元以上，加上鐵皮屋、打水井、鋪水泥等花費160 萬元之未利用之邊際效用，至少尚可價值200,000 元，另有環保罰金300,00 0元，總計損失在330 萬元以上，反訴原告僅請求400,000元，爰依民法184 條及148 條規定提起反訴。
㈢反訴聲明：反訴被告應賠償反訴原告400,000 元，及自97年7月1日起至清償日止，按年息百分之5 計算利息。
二、反訴被告則抗辯：㈠反訴被告將系爭土地出租予反訴原告係非供建築之用，反訴原告於94年8 月15日始寄發存證信函予反訴被告，請求聲請門牌號碼，搭建一間簡陋鐵皮屋，其後，訴外人陳松州於95年10月17日申請鑑界，並於同年10月25日鑑界完畢，至此始知反訴原告有越界建築之情事，足認反訴被告並無錯誤指界之情事。
㈡反訴原告未遵守系爭租賃契約，非法建築鐵皮屋，且反訴原告屢次積欠租金，經反訴被告多次寄發存證信函予被告催告給付租金，反訴原告迄今仍置之不理，反訴被告自得依系爭租賃契約第6條、第7條約定，向反訴原告終止租約及請求反訴原告返還系爭土地及賠償租金2 倍之違約金。
㈢答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠原告主張被告於93年10月1 日向原告承租其所有之系爭土地，租賃期限自93年10月1 日起至98年10月1 日止，共計5 年，租金每個月30,000元，按月繳納，每月1 日給付，押金為50,000元，兩造並至鈞院公證處公證。
嗣兩造就被告積欠94年6 月、7 月、8 月及97年6 月、7 月，合計5 個月之租金成立調解，嗣被告再度欠繳97年8 、9 、10月租金合計90,000元，扣除押租金50,000元後，被告尚欠原告租金40,000元，原告多次寄發存證信函向被告催討，被告均未給付，原告遂依系爭租賃契約第6 、7 條約定，發函向被告終止系爭租賃契約等語，業據其提出公證書、系爭租賃契約、系爭土地之土地登記第2 類謄本、板橋38支郵局117 號存證信函、桃園縣府前21支郵局1844號存證信函各1 件為證（參見本院卷第7 至13頁、第17至22頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張堪信為真實。
㈡原告復主張被告於97年8 月至同年10月欠繳租金，且被告搭建之鐵皮屋為違章建築，亦屬違約，為此依系爭租賃契約第6 、7 條約定向被告終止系爭租賃契約，並請求被告返還系爭土地及給付積欠租金40,000元，暨按月賠償租金2 倍之違約金（即60,000元）等語，為被告所否認，並以前詞置辯。
⒈經查，系爭租賃契約第3 、6 條分別約定：租金：每月30,000元，每1 個月繳乙次租金，每個月1 日付清，押金：50,000元。
乙方（即被告）倘違反約定，不當使用土地或積欠租金達1 個月以上，經由甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，視為違約，甲方得終止租約，不得異議。
本件被告自97年8 月起開始欠繳租金之事實，為被告所不否認，而原告分別於97年9 月26日及97年10月16日發函向被告催討租金，亦有上開存證信函2 件在卷可稽（參見本院卷第17至22頁），因此，系爭租賃契約雖未期限屆滿，原告仍得以被告違反系爭租賃契約第6條事由主張提前解約，是被告以租約尚未屆滿，原告無正當理由要求提早終止租約云云，並不足採。
⒉被告抗辯兩造曾口頭上約定被告可在系爭土地上拆除搬遷之鐵皮屋，被告乃依原告所指界釘之範圍，規劃辦公室、倉庫、員工宿舍及車道出入口，搭建簡便鐵皮屋，3 年多來，原告對於被告之設施均毫無異議，故被告在系爭土地上撘建鐵皮屋並不構成違約云云，為原告所否認。
經查，系爭租賃契約上面記載：非供耕作或建築等語（參見本院卷第11頁），且公證書上亦載明：租約土地需約定非供耕作或建築為目的等語（參見本院卷第8 頁），由此可知，原告主張被告當時承租系爭土地之用途為存放資源回收物使用等語，即非無據。
然原告於本院審理中自陳被告在94年8 月15日有寄存證信函通知原告，需要搭建簡陋之鐵皮屋，原告當時有同意等語（參見本院卷第39頁），參以本院於98年1 月20日會同桃園縣桃園地政事務所人員前往現場勘驗，並囑託該地政事務所人員就現場狀況繪製土地複丈成果圖（即本件附圖），依附圖所示被告在系爭土地上所搭建者為鐵皮建物及雨遮，此有勘驗測量筆錄及附圖各1 件在卷可稽（參見本院卷第49至53頁），是被告抗辯系爭土地上所興建之鐵皮屋係經原告同意始搭建等語，應屬可採。
再者，上開鐵皮建物及雨遮雖未依建築法領得建築執照，然僅屬私有建築違反許可之規定，並非以系爭土地或該土地上之地上物供違反法令之使用，是原告以被告在系爭土地有違章建築為由終止租約，應無足取。
⒊按所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯（最高法院95年度台上字第1489號判決意旨參照）。
本件被告抗辯原告於出租系爭土地時，故意以界釘為標準指示錯誤之土地範圍，致被告越界設置車道及出入口之鐵捲拉門，並依次配置鐵皮屋，迨至97年4 月間，租期已逾3 年半，原告見被告業務頗佳，忽要求尚餘之租期每月租金提高5,000 元，否則租期屆滿不再續租，為被告所拒，原告表面不動聲色，串通原告大伯之鄰地地主，於97年6 月初突然前來主張被告之車道出入口及部分車道係越界侵占土地，隨即以鐵絲網將被告之車道入口封堵起來，使被告資源回收業務因而停頓，損失慘重，依民法第423條規定，原告應將系爭土地恢復其出租時之原狀，又被告所為有違民法第148條之誠信原則，且以詐欺方法侵害被告之權利，原告應依民法第184條規定對被告負賠償責任。
再依民法第264條規定，在原告未賠償被告損害或將系爭土地恢復其出租時之原狀前，被告得拒絕給付租金云云，為原告所否認。
經查，系爭租賃契約第1條約定：租賃土地標示：龜山鄉○○○段南崁頂小段，地號：0059，地目：田，共計163 坪等語（參見本院卷第11頁），則本件租賃土地之範圍已限定在系爭土地，縱認被告抗辯原告當初有指界不實乙節可採，然被告實際向原告承租之土地範圍仍應以系爭租賃契約所載內容為準。
因此，被告因逾系爭租賃契約所載承租範圍，在鄰地上建築房屋遭鄰地所有權人要求將該越界部分拆除，自難認係可歸責於原告之事由。
又兩造並不爭執原告確有提供系爭土地讓被告使用，系爭土地亦未有無法使用之情形，足認原告已盡民法第423條之租賃物保持義務，是被告以原告未將系爭土地恢復其出租時之原狀為由，拒絕給付租金云云，並不足採。
⒋再者，本件原告係基於租賃關係請求被告返還系爭土地及給付積欠租金，暨按月賠償租金2 倍之違約金，而被告依民法第148條及第184條規定向原告請求損害賠償，即非基於有牽連關係之雙務契約而生，揆諸上開規定，被告以原告未賠償被告損害為由，行使同時履行抗辯權，於法不合，亦非可採。
㈢綜上所述，被告所持拒絕給付租金之事由均非可採，因被告自97年8 月起至同年10月止積欠租金合計90,000元未繳，扣除押租金50,000元後，尚欠租金40,000元，經原告分別於97年9 月26日及同年10月16日定期催討，被告仍未給付，原告依系爭租賃契約第6條向被告主張解約，自屬有據。
又系爭租賃契約第7條約定，乙方（即被告）於終止租約或租約期滿不交還土地時，自終止租約或租賃期滿翌日起乙方應支付按月租金貳倍之違約金（參見本院卷第11頁），因原告已合法將系爭租賃契約終止，被告仍拒不將系爭土地返還。
從而，原告依系爭租賃契約第6 、7 條規定，請求⒈被告將系爭土地上，如附圖所示編號A 、B 、C 、F 部分，面積合計242 平方公尺之地上物拆除騰空，並自前開地上物遷出後將土地返還於原告。
⒉被告應給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即97年11月8 日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
被告並應自起訴狀繕本送達翌日（即97年11月8 日）起至返還前開土地之日止，按月給付原告60,000元，為有理由，應予准許。
㈣兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張簽約時反訴被告乙○○告知反訴原告本件出租之地係從界釘到後面工廠水塔右側為界，即以原來田埂為界，右邊原來較高的土地都是反訴被告的，反訴原告都可以使用，租約簽訂後，反訴原告即依反訴被告所指界釘之範圍，規劃辦公室、倉庫、員工宿舍及車道出入口，搭建簡便鐵皮屋，3 年多來，反訴原告按月繳納租金，從未拖欠，反訴被告對於反訴原告之設施均毫無異議。
迨至97年4 月間，租期已逾3 年半，反訴被告見反訴原告業務頗佳，忽要求尚餘之租期每月租金提高5,000 元，否則租期屆滿不再續租，為反訴原告所拒，反訴被告表面不動聲色，串通被告大伯之鄰地地主，於97年6 月初突然前來主張反訴原告之車道出入口及部分車道係越界侵占土地，隨即以鐵絲網將原告之車道入口封堵起來，使反訴原告之資源回收業務因而停頓，損失慘重，依民法第423條規定，反訴被告應將系爭土地恢復其出租時之原狀，又反訴被告所為有違民法第148條之誠信原則，且以詐欺方法侵害反訴原告之權利，反訴被告應依民法第184條規定對反訴原告負賠償責任等語，為反訴被告所否認，並執前詞置辯。
⒈經查，本件租賃土地之範圍已限定在系爭土地，縱認反訴原告抗辯反訴被告當初有指界不實乙節可採，然反訴原告實際向反訴被告承租之土地範圍仍應以系爭租賃契約所載內容為準。
因此，反訴原告因逾系爭租賃契約所載承租範圍，在鄰地上建築房屋遭鄰地所有權人要求將該越界部分拆除，自難認係可歸責於反訴被告之事由。
又兩造並不爭執反訴被告確有提供系爭土地讓被告使用，系爭土地亦未有無法使用之情形，足認反訴被告已盡民法第423條之租賃物保持義務，是反訴原告請求反訴被告應將系爭土地恢復其出租時之原狀云云，並不足採。
⒉次查，反訴原告所稱反訴被告有指界不實乙節，業經反訴被告所否認，反訴原告對此並未提出其他證據以供本院參酌。
又反訴原告對於反訴被告有何故意或過失以詐欺行為侵害其權利之事實，復未能舉證以實其說。
此外，反訴被告既已依系爭租賃契約提供系爭土地予反訴原告使用，其後，反訴原告如何在系爭土地興建鐵皮屋使用，即屬於反訴原告個人之作為，且反訴原告在興建鐵皮屋前本須再次確認界址所在，與出租人即反訴被告當初之指界無關，故該鐵皮屋有無越界建築自應由反訴原告自行承擔責任，反訴原告既未舉證證明反訴被告有其他違反誠信原則之情事，則反訴原告依民法第148條及第184條規定請求反訴被告負損害賠償責任，即乏所據，亦非可採。
㈡從而，反訴原告依損害賠償之法律關係請求反訴被告給付400,000 元，及自97年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算利息，為無理由，應予駁回。
㈢本件反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本裁判之結果，爰不一一予以論駁，附此敘明。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 林哲賢
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決訴達後20日內向本院提起上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 1 日
書記官 羅美英
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