臺灣桃園地方法院民事-TYDV,99,訴,1229,20111111,1

臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第1229號
原 告 張玉惠
徐博彥
前二人共同
訴訟代理人 張立業 律師
複代理人 王世豪 律師
被 告 張金榜
訴訟代理人 陳錦芳 律師
複代理人 洪銘徽 律師
上列當事人間請求清償債務事件，於民國100 年10月14日辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、緣門牌號碼為桃園縣中壢市○○路160 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）為兩造所分別共有，權利範圍各3 分之1 ，且被告係原告張玉惠之胞弟、原告徐博彥之二舅，故原告乃於民國96年間委任被告，由被告以全體共有人名義將系爭房屋出租予訴外人即證人游博鈞所經營之鴻盛飲料店，所得租金再依比例分配予原告。

詎系爭房屋自96年起出租迄今已逾3 年，被告卻從未依民法第541條第1項規定將代為收取之租金交付予原告，惟原告卻需將租賃所得列入每年綜合所得稅中申報及繳納，顯不合理，而依96年至98年間綜合所得稅各類所得資料清單所載，原告各應分得租金新台幣（下同）1,266,825 元，為此，爰依民法第541條第1項規定，先位主張請求被告給付原告各1,266,825 元。

㈡、另由被告所提出之被證5 租賃契約書可知，原告確係系爭房屋出租人而享有租金權利，且所得稅扣繳憑單亦列載原告為扣稅人，足徵承租人係將原告視為出租人，否則於扣繳憑單上僅列被告即可。

至於被告辯稱被證5 租賃契約書係來自於被證3 租賃契約書，租賃所得應歸被告云云，並不足採，蓋被證3 租賃契約之標的為坐落中壢市○○段公坡小段620 之26、620 之27、621 之37地號土地（下稱系爭土地）暨同段744 、744 之27地號土地，係原告張玉惠與被告之父張增華於生前所購，且系爭土地於當時係登記予張增華及被告，嗣張增華過世後，原告應可獲得繼承權，並非為被告所獨有，另系爭房屋於登記起造人時已有協商，故雖係將系爭土地出租予他人建屋，然最後仍登記原告為起造人之一，此觀被證3 租賃契約書第5 點記載即明，準此，被證3 租賃契約書係出租土地，承租人於土地上可興建建物，而被證5 租賃契約書則係約定系爭房屋所有權歸屬，二者並不相同。

何況，系爭土地於95年2 月23日被證3 租賃契約書簽立當時係一片空地，被證5 租賃契約書訂立時已有系爭房屋存在，則若當初租賃標的之真意係指土地，則根本無須於96年再訂立被證5租賃契約書。

再者，該2 份契約書之當事人及租約抬頭均不相同，被證3 租賃契約書並不當然拘束被證5 租賃契約書，彼此間亦不能互相援用，蓋若該2 份契約書當事人相同，被告即無理由偕原告再簽立被證5 租賃契約書且為公證，扣繳憑單更不需要列載兩造共3 人。

此外，被告係系爭土地共有人之一，亦不否認同意由兩造申請建造執照興建房屋，原告就系爭房屋部分亦應有持分，則對系爭房屋之使用對價，即應將原告當作出租人而可收取租金，而房屋稅與地價稅稅率不同，若係出租土地者應會記載詳明。

㈢、退步言，如認兩造間並無委任關係存在，則原告亦主張依民法第179條不當得利規定請求被告返還前開租金，蓋被告既否認兩造間有委任關係，則被告所受領承租人之租金中屬於原告之部分即係無法律上原因，被告自應就超出其所應受領部分之租金返還予原告，至於被告雖主張承租人所給付者係土地之租金云云，並不足採，蓋租賃契約書已列載原告為出租人，而扣繳憑單亦列明兩造共3 人為繳款人，則此公文書應推定為真正。

㈣、聲明：被告應給付原告各1,266,825 元整，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息；

原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、系爭土地係被告及張增華所有，權利範圍各2 分之1 ，後被告及胞兄即證人張金輝於95年2 月23日就系爭土地暨同段744、744之27地號土地，與訴外人郭聰明簽立被證3 租賃契約書，由證人游淑惠擔任連帶保證人，將系爭土地出租予承租人建屋營業，每坪以360 元計租，每月租金115,800 元，並約定承租人可使用土地建築房屋，惟建物起造人應由出租人即被告、張金輝具名申請，建物所有權亦歸出租人所有，而於承租人建屋完成後，租賃雙方即應會同辦理租約公證。

嗣被告、張金輝以兩造名義為中壢市○○段公坡小段第5201、5202建號起造人，並於取得使用執照後，於96年9 月28日就系爭房屋辦理第一次登記，兩造權利範圍均各為3 分之1 。

其後，兩造及承租人鴻盛飲料店、承租人之連帶保證人游淑惠於96年12月12日重新訂立被證5 租賃契約書且經公證，約定系爭房屋因由承租人租地自建，故租金不另計價，租期亦一併與土地相同。

準此，足見被證5 租賃契約有關土地租賃部分係延續被證3 租賃契約之土地租約而來，亦即被證5 所約定之租金係承襲被證3 租賃契約，係屬系爭土地之租金甚明，而兩造雖均係系爭房屋所有權人，且均為被證5 租賃契約書出租人，然原告並非系爭土地所有權人，僅因作為系爭房屋所有權登記名義人之一始具名為出租人，而兩造亦已與承租人約定房屋租金不另計價，則承租人所支付之租金即為系爭土地之租金，自應由系爭土地所有權人及出租人之被告收取，故原告主張基於其各有系爭房屋所有權3 分之1 而可分得土地租金3 分之1 云云，即屬無據。

至於，原告主張渠等與被告間有委任出租房屋關係云云，被告均否認之，另原告所主張之96年至98年間鴻盛飲料店租金所得，亦與被證5租賃契約書所約定租金數額不符，是原告所提所得清單有關扣繳單位為鴻盛飲料店給付總額之記載，實質上並非真正。

㈡、至於證人張金輝現與被告間尚有訴訟糾葛，已難期為誠實公允證詞，且張金輝雖證稱當時初步共識要將系爭土地給原告、被證3 租賃契約之租金包含土地及房屋云云，亦屬不實，蓋張金輝不否認系爭土地仍在協調中，並未辦理繼承登記為原告所有，依此即無所謂全體繼承人就張增華名下之系爭土地歸原告所有之合意可言，而被證3 租賃契約簽訂時並無建物存在已如前述，則被證3 租賃契約之租金自不可能包含房屋。

另依證人游淑惠之證述及其所提出鴻盛飲料店租金明細分攤表可知，被證5 租賃契約訂立之目的係為了公證，僅係比照被證3 租賃契約，而承租人所支付之租金係土地租金並非房屋租金，扣繳憑單列載原告係因會計師作帳需要，由此益徵被證3 租賃契約及被證5 租賃契約所約定之租金確係系爭土地之地租，而被告既為系爭土地所有權人及出租人，自有權收取全部租金。

至於，原告另主張被告不當得利云云，被告均否認之，蓋被告收受租金係基於與承租人間租約關係，並非無法律上原因，自不屬不當得利。

㈢、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件原告主張兩造均登記為門牌號碼桃園縣中壢市○○路160 號房屋（建號為中壢市○○段公坡小段5201號）之所有權人，該房屋係游博鈞為經營鴻盛飲料店所興建，該飲料店坐落之土地為桃園縣中壢市○○段公坡小段620 之26、620 之27、621 之37地號及同段744 、744 之27地號土地，其中系爭620 之26、620 之27、621 之37地號土地登記為訴外人張增華（即原告張玉惠與被告張金榜之父親）及被告張金榜所有，應有部分各2 分之1 ，惟張增華過世後，其繼承人就系爭土地迄今未辦理繼承登記。

嗣因系爭土地出租予游博鈞興建系爭房屋故訂立被證3 及被證5 之租約，依據被證5 之96年12月12日不動產租賃契約書之記載，游博鈞為該租賃契約之承租人，兩造則為出租人，且原告2 人96年至98年間綜合所得稅中均申報有對於宏盛飲料店之租賃所得等事實，有原告所提建物第二類登記謄本、原告2 人之96至98年度各類所得資料清單（見本院卷第8 至17頁）；

被告所提被證3 不動產租賃契約書、被證5 桃園地方法院所屬民間公證人古瑞玉事務所公證書及所附不動產租賃契約書（見本院卷第40至44頁、第47至57頁）可憑，均堪信屬實。

四、惟原告主張渠等為系爭房屋之所有權人，被告受原告委任將系爭房屋出租，就系爭房屋之租賃所得原告可依委任之法律關係請求返還，又縱兩造間並無委任關係，被告取得原應分配予原告之租金亦係不當得利，故應給付原告各1,266,825元等情，則為被告否認，並以前揭情詞為辯解，是本件首應審究之爭點，乃被告是否確將系爭房屋出租並獲有原告所陳之租金利益？茲判斷如下：

㈠、查游博鈞為經營鴻盛飲料店而租用坐落於桃園縣中壢市○○段公坡小段620 之26、620 之27、621 之37地號及同段744、744 之27地號土地並於其上興建系爭房屋，先於95年2 月23 日 由訴外人郭聰明與訴外人張金輝及被告就前開土地訂立租地建屋之租賃契約（即被證3 契約），約定每月租金115,800 元（即每坪360 元，共計321.84坪），租賃期間原為96年1 月1 日起至107 年12月31日止，後改為自96年4 月1日起至108 年3 月31日止，嗣96年12月12日游博鈞又與兩造就系爭620 之26、620 之27、621 之37地號土地訂立租地建屋之租賃契約（即被證5 契約），約定之租金同為115,86 2元（亦為每坪360 元，共計321.84坪），租賃期間自96年12月12日起至107 年12月12日之事實，有卷附前開2 份租賃契約可憑。

至於為何就系爭620 之26、620 之27、621 之37地號土地西後訂另2 份租約，證人即游博鈞之姊姊為前開2 份契約之連帶保證人，於本院審理時證稱：「簽約時我都有在場，租約內容是郭聰明去談的。

郭聰明在中途即退出我與我弟弟游博鈞及我同學的合夥，所以後來的承租人是游博鈞，之所以公證是因為地主張金榜要求。

（是何人出面與承租人簽約及洽談出租的事宜？）第一份合約是承租人郭聰明與張金榜的哥哥張金輝出面談的，張金榜也在旁邊，第二份比照第一份再另外做的，沒有再談過，做第二分的目的是為了要公證，因為要以公證當天的日期為記載，所以簽約日期有改，實際上簽約日期是前一份95年2 月23日。

（為何後面的出租人只有張金榜，沒有張金輝，但確有徐博彥及張玉惠？）因為簽署第一份時，張金輝就說系爭土地是要給張金榜一個人的，所以叫我租金開給張金榜，所以95年簽約時租金的票都是開我的票，都是給張金榜。

後來一份是因為張金輝說房子是我們出資蓋的，租約期滿後，房子就歸出租人張金榜所有，張金輝擔心以後我們房子不還給他們，所以要求起造人要用他們的名字，除張金榜以外，會列張玉惠、徐博彥我不知道為什麼，但是就是以他們為起造人。

當初我們在蓋時，他們就有說要用這三個人的名字，代書說張金輝說怎麼作，他就怎麼作。

後來這份契約要公證是張金榜說的」等語，顯見被證5 之租賃契約係為辦理公證程序而簽具。

㈡、被證3 及被證5 兩分租賃契約之當事人並不相同，據證人游淑惠前開證詞可知，原承租人郭聰明本即代表鴻盛飲料店之合夥簽具被證3 之租賃契約，嗣後係因郭聰明退出鴻盛飲料店之合夥，故改由游博鈞具名簽定被證5 租賃契約。

至被證3 租賃契約之出租人係張金輝與被告，為何又改為兩造？據證人張金輝於本院審理時則證稱：「（提示被證5 不動產租賃契約書，有無見過此契約書？）沒有。

（提示被證3 土地租賃契約書，有無見過該契約書，上面的簽名是否你簽的？）後面簽名是我簽的。

（為何簽該份契約書？）當初郭先生和游淑惠要蓋房子要租土地，是郭先生和游淑惠找我談的，張金榜也在，張金榜也同意租給他蓋房子。

所以簽立該契約書。

（依照該契約第5條，立約日5 日內，建築物起造人由甲方具名申請，甲方為所有人，甲方是指誰？）土地是我們所有，蓋的房子也歸我們所有，才不會有爭執，當時土地是我爸爸和張金榜名下，但是我爸爸已經往生兩年沒有辦理繼承。

當時簽約時，因為沒有辦理繼承登記，所以的甲方應該指全部的繼承人。

（後來蓋的房子是否以全體繼承人為登記名義人？）當時大家同意以張金榜、張玉惠、徐博彥為登記名義人」等語，審諸被證3 之契約雙方雖然均因情事變更，分別將自己本於租賃契約之承租人、出租人地位讓與他人，然先後2 份契約除其中預定作為停車場使用之系爭744 、744-27於被證5 之契約簽定時決定未予承租，游淑惠並因此支付違約金，業經證人游淑惠於本院審理中證述甚詳外（見本院卷第77頁），就其餘租賃之標的、租金、租期，並無重大變更，核與證人游淑惠證稱係為公證之目的始訂立被證5 之租約等情相符，是以，被告辯稱被證5 之租約係承襲被證3租約而定，二者係同一租賃內容之延續，應堪採信。

㈢、再者，被證3 及被證5 之租約，除系爭744 、744-27地號土地嗣後並未承租外，依據被證3 租賃契約第1條，承租系爭620-26、620-27、621-37（744-27、744 停車場）等土地共321.84平方公尺每月租金為115,800 元，而此契約訂定於95年2 月23日，當時系爭房屋尚未興建，自無可能成為該租賃契約之租賃標的，再對照於被證5 租約第1條約定承租系爭620-26、620-27、621-37等3 筆土地，載明面積亦為321.84平方公尺，每月租金則為115,862 元，與被證3 租約之租金相近，而被證5 租約於96年12月12日簽定，系爭房屋於此契約簽定前之96年6 月27日業已興建完成，有卷附建物登記謄本可憑，且被證5 租約第2條特別約定：「中壢市○○里○○路160 、162 號由乙方（即游博鈞）租地自建，故租金不另計價，租期亦一併和土地同」，是游博鈞興建系爭房屋後雖將該房屋登記為兩造所有，然依照被證5 契約之約定，其就系爭房屋仍為有權使用，但此部分並未支付報酬，核與證人游淑惠證稱：「（租賃的標的究竟是土地還是房屋加上土地？）是土地。

房屋是我們自己建造的。

（為何約定租賃期滿房屋所有權歸出租人？）如果不給他們，我們就要拆掉，且房子是他們的名字，我們也不見得有權利拆，所以就合意如果不租賃，房子就給他們」等語並無不符，是被證5 之租約關於系爭房屋雖記載「租金不另計價」、「租期一併和土地同」等語，然因游博鈞就系爭房屋之使用並無支付租金之事實，故其就系爭房屋之使用應係使用借貸而非租賃，從而，原告主張被告自游博鈞受領之租金係包括系爭房屋出租之對價，難認可採。

㈣、證人張金輝於本院審理時雖證稱游博鈞所支付之租金應包括房屋及土地使用之對價，然其所陳，非但與證人游淑惠所述及前開契約所載「不另計價」之文義明顯不符，且系爭房屋由游博鈞出資興建後登記為兩造所有，兩造未支付分文而取得該房屋所有權，卻反而向游博鈞收取使用房屋之對價，實有違於常情，況且證人張金輝亦未能具體說明前開租金中，究多少係系爭房屋之租金，是其所陳，應係其個人片面臆測之詞，既難認與事實相符，即不可採。

此外，證人張金輝所稱張曾華之繼承人曾經就系爭房屋之所有權歸屬有所協議，約定歸兩造所有等情即便屬實，亦無礙於前述游博鈞就系爭房屋之使用並未支付對價，應係使用借貸而非租賃之事實，況且證人張金會嗣後亦陳稱，張增華之繼承人迄今就張增華遺產之分割並無共識，是更難以兩造登記為系爭房屋所有權人之事實，逕認游博鈞與原告就系爭房屋有訂另租賃契約之真意，附此敘明。

㈤、再者，游博鈞所經營之鴻盛飲料店自96至98年間雖以兩造為扣繳義務人申報租賃所得之事實，固為被告所不爭執，然前開稅捐係由承租人自行自租金中扣除並代為繳納之事實，業經前開租賃契約中載明，且證人游淑惠於本院審理時亦證稱：「（給付給張金榜的租金有無代扣百分之十得租賃所得稅？）有。

（你們出具給兩造三個人的扣繳憑單上的租賃所得是扣稅之前還是之後？）我給付租金時有按照契約上的數額扣除百分之十的稅，報稅時我會以按月扣取的百分之十幫3個人繳納租賃所得。

（租金既然支付給被告張金榜，為何扣繳憑單為何列兩造名字？）會計師說做帳是這樣作，但是我有跟張金榜說這樣對原告不公平，要他補貼原告，我擔心原告要因此多繳納稅款，張金榜說他會」等語（見本院卷第77頁背面），顯見原告歷來並未實際支付系爭房屋之租賃所得稅。

至於系爭房屋係游博鈞興建後登記為兩造所有，卻又逐年申報兩造為租賃所得之扣繳義務人，應係為符合稅捐稽徵實務上之規定，此觀諸財政部台財稅字第09604517910 號函之要旨：「承租人於承租之土地上自費建屋，約定以土地出租人為房屋起造人及所有權人，應由土地出租人依各該建造年度實際支付之工程造價，於租賃期間平均核算其各年度租賃所得」可知，本件游博鈞實係將系爭房屋按實際造價於租賃期間以租賃所得之名義逐年攤付予兩造，以處理兩造取得系爭房屋所有權之稅捐問題，從而，原告以渠等經申報為租賃所得之扣繳義務人主張被告自游博鈞處受有系爭房屋租金之給付，亦難認可採。

五、綜上，本件既未能證明被告就系爭房屋有出租並受領租金之事實，則原告依據委任或不當得利之法律關係請求被告返還租金及遲延利息，均難認有理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、結論：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 11 月 11 日
民事第二庭 法 官 卓立婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 14 日
書記官 王素玲