臺灣桃園地方法院民事-TYDV,99,訴,900,20111111,1

臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第900號
原 告 六和紡織廠股份有限公司
法定代理人 宗成志
原 告 金豐群實業有限公司
法定代理人 潘榮基
原 告 威尼斯影城股份有限公司
法定代理人 卓美菊
共 同
訴訟代理人 呂理胡律師
唐永洪律師
被 告 百老匯宮庭管理委員會
兼法定代理
人 高鴻俊
共 同
訴訟代理人 許啟龍律師
上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，於民國100年10月25日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定分別定有明文。

本件原告起訴時，僅列百老匯宮庭管理委員會為被告，並請求如附表編號一所示，嗣於本院審理期間，追加高鴻俊為被告，並變更聲明如附表編號二所示，末於民國100年10月21日變更聲明如附表編號三所示。

原告上開聲明之變更，其請求之基礎事實同一且為減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠原告為坐落桃園縣中壢市○○段興南小段270 地號土地上之建物即百老匯宮庭大廈之部分區分所有權人及住戶，被告百老匯宮庭管理委員會為本棟大廈原來成立之管理委員會，惟被告高鴻俊突於99年4 月17日以被告管委會之主任委員暨臨時區分所有權人大會召集人之名義，召開99年度臨時區分所有權人大會，並就提案四、五、七之提案內容，作成決議（內容詳如後述）。

㈡被告高鴻俊並無召開區分所有權人臨時大會之召集權，是其於99年4 月17日召開之被告百老匯宮庭管理委員會99年臨時區分所有權人會議及所作成之決議，以及被告高鴻俊因上開會議決議所生與被告百老匯宮庭管理委員會間第九屆委員及主任委員委任關係不存在，並據此為先位聲明之請求：⒈被告高鴻俊非召集權人：⑴被告百老匯宮庭管理委員會甫於98年12月12日召開第9 次區分所有權人會議並為10個提案之決議及管理委員之改選，當時被告高鴻俊僅被選舉為「候補委員」，亦即在當選委員程正新未到職或解任後，被告高鴻俊始得為停車場委員。

被告高鴻俊既非被告之管理負責人、管理委員會主任委員、管理委員，亦非該百老匯宮廷大廈之起造人，就區分所有權人會議之召開，即非公寓大廈管理條例第25條第3項之召集權人。

⑵依百老匯宮廷住戶規約（以下簡稱系爭規約）第5條第2項有關管理委員名額之規定：「本大廈劃分5 區：A 棟3 名、B 棟3 名、C 棟4 名、商場4 名、4.5樓停車場1 名，各區候補委員2 名」，再依系爭規約第7條第5項規定，委員應以下列方式之一選任：⒈委員名額按分區分配名額，採無記名單記法選舉，並以獲該分區區分所有權人較多票數者為當選。

⒉採分區分配名額選舉或補選，各區無法推選出委員時，則不分區以得票數高者遞補當選之。」

等規定，並參以公寓大廈管理條例第29條之規定，可知本社區管理委員之選舉、補選以及遞補，係採分區分配名額，且分區候補。

依98年12月12日第9 屆區分所有權人會議結論，被告高鴻俊僅為「停車場候補委員」，依上開規定，應於停車場之委員程正新辭職時，始遞補為停車場委員之資格，並無逕行遞補為C 棟委員之資格。

⑶依系爭規約第7條第5項第2款之規定，各區委員採分區分配名額，若各區委員出缺時，應由各區住戶自行推選委員以遞補之，惟被告高鴻俊未經其所居住之C 棟住戶推選為委員或候補委員，自不具任何法定或規約規定之管理委員資格。

⑷綜上，復依最高法院92年度台上字第2517號裁判要旨，被告高鴻俊既不具管理委員之資格，其於99年4 月17日所召開之臨時區分所有權人會議及所作成之決議，應不存在。

⒉退步言之，被告高鴻俊於99年4 月17日召開系爭大會，除其無召集權而召開外，亦未符合公寓大廈管理條例第25條第1項第2款後段規定：「以書面載明召集之目的及理由請求召集者」之臨時會議召開方式。

是依此其召開之系爭大會亦屬無效。

㈢縱認被告高鴻俊有權召開系爭大會，惟系爭臨時會議就提案四、五、七之決議內容，相較於分管契約以及分區管理約定書，提案四違反分區管理約定書之約定、提案五違反規約之約定專用約定、提案七新增系爭規約第11條第5項，形同成立不合法之新規約，且未經原告及全體區分所有權人之同意，應屬無效決議，依民法第799條之1第3項規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」

，原告自得依上開規定請求法院撤銷，並請求如備位聲明所示。

㈣綜上，爰依法提起本件訴訟，並聲明如附表編號三所示。

二、被告辯稱：㈠被告管委會法定代理人即被告高鴻俊有權召開99年4 月17日之系爭大會：⒈依98年12月12日「百老匯宮庭管理委員會第9 次區分所有權人會議大會會議紀錄」，第13案委員選舉，訴外人鍾秀蓮被選任為該屆管理委員，嗣後擔任主任委員，被告高鴻俊被選任為停車場之「候補委員」。

⒉嗣鍾秀蓮擔任主任委員後，因故於99年1 月14日辭去主任委員職務，鍾秀蓮辭去職務後，百老匯社區C 棟住戶乃推由訴外人謝德正擔任管理委員及主任委員，然因謝德正於98年12月12日之區分所有權人會議無被選任為管理委員或後補委員，當無法以遞補之方式之擔任管理委員，嗣於99年3 月4 日之臨時管理管理管理委員會即推選被告高鴻俊為主任委員。

是被告高鴻俊經由被告管委會99年3 月4 日臨時管理委員會會議，各委員間推選擔任第9 屆之主任委員，合乎公寓大廈管理條例及被告社區規約之規定。

⒊而依公寓大廈管理條例第25條第3項「區分所有權人會議除第二十八條之規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員會為召集人；

…」之規定，被告高鴻俊當有權召開系爭大會。

百老匯宮庭社區因於98年12月12日召開第九屆區分所有權人會議後，多數委員請辭，且社區財務帳冊混亂，故被告高鴻俊於99年3 月4 日之臨時管理委員會被推選為主任委員，該時如原告認被告高鴻俊無被推選主任委員之資格，理應當場表示異議或於會後提起訴訟，然均不見原告有針對99年3 月4 日之臨時管理委員會主張之。

遲至99年4 月17日被告高鴻俊以召集人之身分召開系爭大會，於該次會議上，原告等對被告高鴻俊擔任召集人之身分並無疑義，且就該次會議召開之「召集程序」或「決議方法」無表示異議，當時原告之代理人林清漢律師僅對決議內容表示不同意見而已，無對「召集程序」或「決議方法」表示異議。

㈡原告提出之「百老匯宮庭第一次區分所有權人會議紀錄」（即原證14）之附件「百老匯宮庭住戶規約（分區管理）約定書」於該第1 次會議根本未討論，乃百老匯社區起造人海華建設股份有限公司（以下簡稱海華公司）逕自提出主管機關，百老匯宮庭社區亦從未依據該所謂分區管理約書為管理。

原告主張依該住戶規約第19條第6款「為利住宅、商場及地下停車場之管理運作，訂定住宅、商場及地下停車場分區管理約定書」並提出「百老匯宮庭住戶規約（分區管理）約定書」云云。

然該所謂之「百老匯宮庭住戶規約（分區管理）約定書」於第一次區分所有權人會議根本未討論並決議，住戶間亦不知有所謂「百老匯宮庭住戶規約（分區管理）約定書」存在，該分管約定書自屬無效。

且自91年至今，亦從未依據該「百老匯宮庭住戶規約（分區管理）約定書」為社區管理運作之依據。

㈢原告依民法第799條之1 之規定，請求撤銷系爭大會提案四、五、七之決議，惟民法第799條之1 之撤銷客體為規約，且該部分規約約定事項因係建築物的費用分攤始有適用，惟原告請求撤銷之客體，乃係會議決議內容，非上開條文規定所得撤銷之客體，是原告據此請求撤銷，為無理由。

㈣綜上，原告之請求為無理由，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠經查：⒈原告為坐落桃園縣中壢市○○段興南小段270 地號土地上之建物即百老匯宮庭大廈（以下簡稱百老匯宮廷社區）之部分區分所有權人及住戶。

百老匯宮廷社區成立被告百老匯宮庭管理委員會，並於91年2 月7 日向桃園縣政府報備成立（成立核准文號第0000000000號）。

⒉百老匯宮廷社區於98年12月12日召開第9 次區分所有權人大會，並推舉各區委員如下：⑴A 棟委員：當選委員：翁玉（14票）、鍾台華（9 票）、李芳緹（8 票）；

候補委員：許時修（6 票）、林榮生（3 票）、曾雅佩（3 票）。

⑵B 棟委員：當選委員：黃懷榕（19票）、楊文宗（18票）、簡柏倉（17票）；

候補委員：黃景豐（14票）、賴明鋒（3票）。

⑶C 棟委員：當選委員：徐春盛（13票）、古小妮（11票）、鍾秀蓮（10票）、宋麗珠（8 票）；

候補委員：張曲美花（8 票）。

⑷停車場委員：當選委員：程正新（53票）；

候補委員：高鴻俊（8票）⑸商場委員：金豐群實業有限公司、威尼斯影城股份有限公司、新珠江宴會館、徐慶儀。

⒊嗣上開當選委員之鍾秀蓮、古小妮、宋麗珠請辭，並經被告百老匯宮庭管理委員會第9 屆管理委員99年1 月14日臨時委員會議同意。

⒋被告高鴻俊於99年3 月4 日以C 棟委員之身份，參與被告百老匯宮庭管理委員會第9 屆管理委員臨時會會議，並於當次會議中，經推選為主任委員。

⒌被告高鴻俊於99年4 月17日以被告百老匯宮庭管理委員會之主任委員暨臨時區分所有權大會召集人之身分，召開99年度區分所有權人大會，並於當次會議中，就提案四、五、七作成如後所示之決議。

⒍上開事實，為兩造均不爭執，並有百老匯宮庭社區99年臨時區分所有權人大會會議紀錄（99年4 月17日召開）、被告百老匯宮庭管理委員會第9 次區分所有權人大會會議紀錄（98年12月12日召開）、被告百老匯宮庭管理委員會第9 屆管理委員99年3 月4 日臨時會會議紀錄、被告百老匯宮庭管理委員會第9 屆管理委員（99年1 月）臨時委員會議紀錄、召開99年4 月17日臨時區分所有權人會議之公告、會議資料、提案討論議題、同意書、議案連署書、委託書、被告百老匯宮庭管理委員會資料明細表各1 份在卷可稽（見本院卷第13頁至第24頁、第59頁、第78頁、原告99年10月8 日提出桃園縣政府99年8 月4 日府工使字第0990299921號函及所附之91年報備成立資料及99年變更報備申請資料卷），是此部分之事實堪以認定，合先敘明。

㈡原告主張：被告高鴻俊非被告百老匯宮庭管理委員會之委員，其以被告百老匯宮庭管理委員會之主任委員暨臨時區分所有權人大會召集人之身分，召開99年4 月17日之臨時區分所有權人大會，自屬無召集權人所召集之會議，當次會議決議應不存在等語；

此據被告否認在卷，辯稱：被告高鴻俊於98年12月12日第9 次區分所有權人大會推選為停車場委員之候補委員，嗣當選委員中之鍾秀蓮、古小妮、宋麗珠辭職，除由C 棟之張曲美花遞補為C 棟委員外，依百老匯宮廷社區住戶規約第7條第5項第2款末段之規定，被告高鴻俊為候補委員第2 高票，自得遞補為委員，並於99年3 月4 日推選為主任委員，是其於99年4 月17 日召開臨時區分所有權人大會，自有召集權等語；

原告則否認上情，主張：依百老匯宮廷社區之住戶規約第7條第5項第2款前段之規定，委員採分區分配名額補選，被告高鴻俊既未經其居住之C 棟住戶補選為委員，則其自非委員而得成為主任委員並有召集權等語。

再查：⒈依百老匯宮廷社區住戶規約約定，為處理區分所有關係所生事務，本大廈由區分所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會，名額共計15名，本大廈劃分五區：A棟3 名、B 棟3 名、C 棟4 名、商場4 名、4.5 樓停車場1 名，各區候補委員2 名（第5條第1項前段、第2項）；

主任委員由當選委員於區分所有權人會議結束後，當日隨即召開第一次臨時會互選之，採無記名投票方式產生（第7條第1項）；

委員應以下列方式之一選任：㈠委員名案按分區分配名額，採無記名單記法選舉，並以獲該分區區分所有權人較多票數者為當選；

㈡採分區分配名額選舉或補選，各區無法推選出委員時，則不分區以得數高者遞補當選之（第7條第5項）；

此觀上開規約第5條第1項前段、第2項、第7條第1項、第5項規定自明。

依上開規約第7條第1項所定之「主任委員由當選委員於區分所有權人會議結束後，當日隨即召開第一次臨時會互選之」規定，並參以上開同條第5項之規定，應認百老匯宮廷社區之管理委員，應於區分所有權人大會中，各區按分配名額以無記名投票之方式推選，是倘未經區分所有權人大會推選之人，自非屬合法推選之管理委員。

⒉百老匯宮廷社區於98年12月12日召開之第9 次區分所有權人會議，經各區分配名額推選後，各區之管理委員如上所示；

而C 棟之當選管理委員中之古小妮、鍾秀蓮、宋麗珠，因當選後請辭而出缺，該3 名缺額，除由C 棟之候補委員張曲美花遞補外，所餘之2 名缺額應由何人遞補，即生爭議。

依住戶規約第7條第5項第2款之約定，各區委員固約定應分區分配名額補選，惟其前提應係指各區委員應於區分所有權人會議中分區分配名額補選，再參以各區委員除推選當選委員外，並列有候補委員名額觀之，應認各區委員嗣有辭職或其他因素而有出缺情形時，除以召集區分所有權人會議以茲補選外，並得依該款後段之約定，由不分區（即候補委員）中之得票數高者遞補當選之，始符住戶規約之約定意旨。

⒊依住戶規約第3條之約定，區分所有權人會議由本大廈各區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條第25條規定；

按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人，公寓大廈管理條例第25條第2項前段亦有規定。

而依百老匯宮廷社區98年12月12日第9 次區分所有權人大會會議結果，當次推選各區之候補委員中，最高票者為B 棟候補委員黃景豐（14票），次高票者即為被告高鴻俊（8 票），此有當次會議紀錄在卷為憑，依C 棟委員出缺2 名之名額觀之，被告高鴻俊依規約第7條第5項第2款之後段約定，遞補為被告百老匯宮庭管理委員會之管理委員，並於99年3 月4 日之管理委員會會議中經推選為主任委員，尚無違反法令或規約之處。

⒋原告復主張，被告高鴻俊於99年4 月17日召開臨時區分所有權人會議，除其無召集權而召開外，亦未符合公寓大廈管理條例第25條第1項第2款後段規定：「以書面載明召集之目的及理由請求召集者」之臨時會議召開方式，是依此其召開之臨時區分所有權人會議亦屬無效云云。

惟依據原告提出、桃園縣政府上開99年8 月4 日函所附之99年變更報備申請資料所示，被告百老匯宮庭管理委員會及高鴻俊，已於99年4 月5 日公告，將於99年4 月17日召開臨時區分所有權人會議，並印製99年臨時區分所有權人大會會議資料，其中記載會議程序包括提案討論、臨時動議、選舉管理委員，並有討論議題之提案、提案人、案由、說明、辦法等項，是被告百老匯宮庭管理委員會於召開99年4 月17日之臨時區分所有權人會議之前，已以書面載明召集目的及理由，況依上開會議之會議紀錄內容，所為之決議（除臨時動議外）亦無逾上開會議資料列載召集之目的（即提案內容），是上開會議之召集程序，亦無違反法令或規約之處。

此外，原告就被告百老匯宮庭管理委員會、被告高鴻俊所召集之99年4 月17日臨時區分所有權人會議之召集程序，有何違反法令、規約乙節，未再舉證以實其說，是原告據此主張上開會議決議不存在，即屬無據。

⒌從而，揆諸上開規定及說明，被告高鴻俊於99年4 月17日，以被告百老匯宮庭管理委員會主任委員及臨時區分所有權大會召集人之身分召開臨時區分所有權人會議，乃係具有召集權人之身分所召開之會議，原告以被告高鴻俊為無召集權為由，請求確認被告高鴻俊於99年4 月17日召開之百老匯宮廷社區99年臨時區分所有權人會議決議不存在（即先位聲明前段），委無可採。

又被告高鴻俊既為有權召集臨時區分所有權人會議之人，則當日召集之臨時區分所有權人大會，並依住戶規約之約定，推選各區之管理委員其推選結果，自屬合法有效，被告高鴻俊於當次會議中，經推選為管理委員，並於當日結束後召開之管理委員會經推選為主任委員，亦為合法有效。

從而，原告請求確認被告高鴻俊因上開會議決議所生與被告百老匯宮庭管理委員會間第9 屆委員及主任委員之委任關係不存在（即先位聲明後段），亦屬無理。

㈢原告主張99年4 月17日召開之臨時區分所有權人會議，就議案四、五、七之決議內容，相較於分管契約以及分區管理約定書，提案四之決議違反分區管理約定書之約定、提案五之決議違反規約之約定專用約定、提案七之決議新增住戶規約第11條第5項，形同成立不合法之新規約，且未經原告及全體區分所有權人之同意，應屬無效決議，依民法第799條之1第3項規定，原告自得請求撤銷等語。

被告則否認上情，辯稱：民法第799條之1第3項規定得撤銷之客體，僅限於規約，而不及於區分所有權人會議決議等語。

復查：⒈按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之，但規約另有約定者，不在此限；

前項規定，於專有部分經依前條第3項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之；

規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3 個月內，請求法院撤銷之；

民法第799條之1第1項至第3項定有明文。

觀諸上開法文意旨，請求法院撤銷之客體僅限於區分所有建築物之所有人所成立之「規約」。

次依公寓大廈管理條例第37條規定：管理委員會會議決議之內容不得違反「本條例」、「規約」或「區分所有權人會議決議」，可知「規約」與「區分所有權人會議決議」兩者並不相同。

又所謂「規約」，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（參同條例第3條第12款）。

矧以區分所有建築物之各區分所有人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體，而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。

區分所有權人住戶違反規約規定事項或情節重大者，依同條例第6條第3項、第22條第2項之規定，管理負責人或管理委員會得訴請法院為必要處置或命其出讓其區分所有權，足徵規約之公平適當與否涉及區分所有權人之權益關係重大，是規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，宜有救濟之途徑，爰有上揭民法第799條之1 「按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之」之規定。

至區分所有權人會議則係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

該會議每年至少召開1 次，所決議事項得由區分所有權人再為召開會議以多數決之決議而為變更、撤銷，基於私法自治原則，對於該會議之決議自無由法院介入之必要。

⒉原告以前揭情詞，請求撤銷百老匯宮廷社區99年4 月17日召開臨時區分所有人會議就提案四、五、七之決議，觀諸撤銷之客體，乃係決議而非規約，揆諸前開說明，原告是否得依民法第799條之1第3項之規定請求撤銷，已有可議。

再者，住戶規約之訂立目的，乃係規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，是為促進區分所有物之管理、使用，規約內容自得由區分所有權人召開區分所有權人會議進行決議而為變更，是規約內容並非不得變更。

依百老匯宮廷社區住戶規約第3條第10項、第11項約定，區分所有權人會議對於：（一）大廈之重大修繕或改良；

（二）大廈之嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者；

（三）因地震、火災、風災、水災或其他重大事變，肇致有危害公共安全之虞者；

等事項之決議，應有區分所有權人三分之二（含）以上及區分所有權比例三分之二（含）以上出席、出席者（權）四分之三（含）以上同意，方為有效；

除上開以外事項之決議，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

是百老匯宮廷社區之住戶規約倘有新增、修改之必要，得由區分所有權人召開區分所有權人會議，依其內容及性質以上開決議方式為之，其理自明。

⒊百老匯宮廷社區99年4 月17日召開之臨時區分所有權人會議，就提案四之案由、辦法、決議內容如下所示：⑴案由：管理費採「統收統支」，不得以「分攤比例」方式收支，並在會計師總清理社區財務未完成前，暫緩調增住宅戶管理費。

辦法：請大會討論表決通過後，請第九屆管理委員會將社區管理費19個帳戶逐一清理並回歸以往「統收統支」，由管委會名義設立專戶，視需要設置3-5 個必要銀行帳戶，並確依社區財務作業規定收支所有經費，成效納入第十屆區分所有權人大會議題報告結果。

決議：經表決結果，贊成者238 戶（70% ）、4887.86 坪（50% ），反對者：100戶（30% ）、4667.1坪（48% ），本案贊成者戶、坪數已過半數，照案通過。

⑵原告主張上開提案四之決議結論，違反百老匯宮庭住戶規約（分區管理）約定書第10條之約定，形同成立新規約，且未經原告及全體區分所有權人之同意，應屬無效決議等語，並提出百老匯宮庭住戶規約（分區管理）約定書1 份為證（見本院卷第177 頁至第178頁）。

依卷附百老匯宮庭住戶規約（96年11月14日管委會議通過，96年12月8 日第7 次區分會修正通過，見本院卷第25頁至第31頁）第10條（公共基金、管理費之繳納）、第11條（管理費、公共基金之管理及運用），均未就公共基金、管理費及其他收入、支出如何運用乙節，進行約定，而依原告提出91年1 月27日決議成立之分區管理約定書第10條約定：各分區公共基金、管理費及其他收入，由各區委會自行管理運用，每月公佈收支會計報表等語。

是上開提案四之決議結論，將公共基金、管理費之收支方式，變更上開分區管理約定書約定之收支管理方式，並改採統收統支之方式進行管理，其決議結論，係經由區分所有權人大會決議通過，且變更之內容，尚非變更住戶規約之約定，亦非住戶規約第3條第10項所列各款特別決議之內容，況其決議之方式，亦無違上開規約第3條第11項之規定，是原告請求撤銷，已屬無據。

此外，原告就上開決議結果對其有何顯不公平情事，亦未舉證以實其說，是原告依民法第799條之1第3項之規定，請求撤銷上開決議，為無理由。

⒋百老匯宮廷社區99年4 月17日召開之臨時區分所有權人會議，就提案五之案由、辦法、決議內容如下所示：⑴案由：增訂住戶規約第2條第2項：（一）全區大公7.，地上第一樓至二十二樓外牆面及地面一樓騎樓（含電桿）。

說明：上開區域屬共用部分，應納入規約，其租金所得，應納入社區財源，並在規約中增訂定管理辦法，統一管理。

辦法：請第九屆管理委員會擬訂管理辦法實施。

決議：經表決結果，贊成者227 戶（67% ）、5066.67 坪（52% ），反對者：79戶（23% ）、3511.55 坪（36% ），本案贊成者戶、坪數已過半數，照案通過。

⑵原告主張上開提案五之決議結論，違反規約之約定專用約定而屬無效云云。

依百老匯宮廷社區住戶規約第2條第10項約定：本大廈周圍上下及外牆面共用部份，由全體區分所有權人維護其外觀使用；

地上一樓至二樓間外牆依建照核准圖面設置廣告看板，由廣告看板下方一樓區分所有權人享有永久無償管理使用權；

地上三樓至五樓外牆依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板，由三樓區分所有權人享有永久無償管理使用；

其餘非建照核准設廣告處，在不妨害大樓整體美觀下，得經管理委員會同意並報備後，付費設置廣告，其收入80% 歸商場、10% 做為管委會福利、10% 做管理中心福利金；

四、五樓外牆如經四、五樓車位區分所有權人會議同意出租設置廣告時，其收入60% 為四、五樓車位所有權人福利金，優先供四、五樓車位繳交管理費及改善設備、20% 做為住宅區福利金、10% 做為管理委員會福利金、10% 做管理中心福利金等語，是依上開住戶規約之約定，係就地上一樓至第22樓之外牆面之使用管理、出租所得費用進行管理、約定、分配。

再觀諸上開提案五之決議結論，乃係將地上第一樓至二十二樓外牆面及地面一樓騎樓（含電桿）等區域，列為全區大公之範圍，其租金所得，應納入社區財源，並在規約中增訂定管理辦法，統一管理，是該決議之內容，並未就租金所得如何分配、管理乙節，進行決議，亦未變更上開規約第2條第10項之約定內容，是原告主張上開提案五之決議結論，有違反規約之約定專用部分而為無效云云，委無可採。

此外，上開決議結論，固係新增住戶規約之內容，然其內容，尚非住戶規約第3條第10項所列各款應特別決議之事項，且上開決議之方式，亦未違反住戶規約第3條第11項之決議方法，且內容係確定社區大公之範圍，而依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，難認有何顯失公平之情事。

此外，原告就上開決議有何顯失公平乙節，未再舉證證明，是原告依民法第799條之1第3項之規定，請求撤銷上開決議，即屬無理。

⒌百老匯宮廷社區99年4 月17日召開之臨時區分所有權人會議，就提案七之案由、辦法、決議內容如下所示：⑴案由：增訂規約第11條：管理費、公共基金之管理及運用案。

說明：為使社區財務健全，避免人謀不臧等情事發生，增列規約第11條第5項，內容如下：社區財務管理，無論是公共基金、管理費等，未由管委會提案規劃，並經過區分所有權人大會表決通過前，任何人不得作公共基金、管理費做分帳、分管行為。

辦法：大會表決通過後，即納入規約生效實施。

討論意見：修訂說明內容：規約第11條第5項，內容文字修訂如下：【社區財務管理，無論是公共基金、管理費等，未經過區分所有權人大會表決通過前，管委會及任何人不得作公共基金、管理費做分帳、分管行為。

】。

決議：經表決結果，贊成者245 戶（62% ）、6170.91 坪（63% ），反對者：81戶（24% ）、3489.57 坪（36% ），本案贊成者戶、坪數已過半數，照案通過。

⑵觀諸上開提案七之決議結論，乃係新增規約第11條第5項，內容文字修訂如下：【社區財務管理，無論是公共基金、管理費等，未經過區分所有權人大會表決通過前，管委會及任何人不得作公共基金、管理費做分帳、分管行為。

】，核其性質，乃係就社區財務管理之方式進行約定，其內容既未違反住戶規約之約定，衡情亦無何顯失公平之情事，且其決議內容並非住戶規約第3條第10項之特別決議事項，其決議方式亦未違反住戶規約第3條第11項之決議方法，況原告就上開決議結果，對其有何顯失公平乙節，復未再舉證證明，是原告依民法第799條之1第3項之規定，請求撤銷，亦屬無據。

⒍綜上所述，原告依民法第799條之1第3項請求撤銷之客體，係百老匯宮廷社區99年4 月17日臨時區分所有權人會議之決議而非規約，其據此請求撤銷，已屬無據；

況依上開決議之內容，既非屬住戶規約第3條第10項所列各款需特別決議之事項，其決議方法亦無違住戶規約第3條第11項之決議方式，而原告對於上開決議結果，對其有何顯失公平情事，均未據此舉證以實其說，自難以上開決議內容，違反原有規約或分區管理約定書之約定而逕認其有無效之情形。

此外，上開決議之產生，係百老匯宮廷社區之區分所有權人召開區分所有權人會議經由投票表決決議之結果，原告既未舉證證明其內容有違反強制或禁止之規定，或有背於公共秩序或善良風俗等情事，基於私法自治之原則，對於該會議之決議自無由法院介入之必要。

故原告請求撤銷上開3 項決議，洵屬無據，不應准許。

㈣從而，原告以被告高鴻俊無召集權，且99年4 月17日之臨時區分所有權人會議未符合公寓大廈管理條例第25條第1項第2款後段規定之臨時會議召開方式為由，先位聲明請求確認被告高鴻俊於99年4 月17日召開之百老匯宮廷社區99年臨時區分所有權人會議決議不存在，及被告高鴻俊因上開會議決議所生與被告百老匯宮庭管理委員會間第9 屆委員及主任委員之委任關係不存在，復以上開臨時區分所有權人會議所為之提案四、五、七之決議內容有顯失公平之處，依民法第799條之1第3項之規定，請求撤銷上開3 項決議，均無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 11 月 11 日
民事第三庭 法 官 陳心婷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 11 月 11 日
書記官 李湘鈴
附表：
一、原告起訴狀請求之聲明：
被告百老匯宮庭管理委員會於99年4 月17日召開之百老匯宮廷社區99年臨時區分所有權人會議所為之提案一至提案十六之決議及臨時議案之決議與委員之選舉均應予撤銷。
二、原告於99年7 月16日提出之民事追加及更正聲明狀所載之聲明：
㈠先位聲明：
確認被告高鴻俊於99年4 月17日召開之百老匯宮廷社區99年臨時區分所有權人會議以及被告高鴻俊因上開會議決議
所生與被告百老匯宮庭管理委員會間第9 屆委員及主任委
員委任關係不存在。
㈡備位聲明：
被告高鴻俊於99年4 月17日召開之百老匯宮庭社區99年臨時區分所有權人會議所為之提案一至提案十六之決議及臨
時議案之決議與委員之選舉均應予撤銷。
三、原告於100 年10月21日提出之民事補充理由（二）狀所載之聲明：
㈠先位聲明：
確認被告高鴻俊於99年4 月17日召開之百老匯宮廷社區99年臨時區分所有權人會議以及被告高鴻俊因上開會議決議
所生與被告百老匯宮庭管理委員會間第9 屆委員及主任委
員委任關係不存在。
㈡備位聲明：
被告高鴻俊於99年4 月17日召開之百老匯宮庭社區99年臨時區分所有權人會議所為之提案四、五、七之決議應予撤
銷。