臺灣桃園地方法院民事-TYDV,101,重訴,157,20130708,1

臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第157號
原 告 林易麟
徐明男
鍾陳來好
上 三 人
訴訟代理人 黃呈熹律師
洪佩琪
被 告 沈福勝
許金鍊
上 二 人
訴訟代理人 李林盛律師
王彩又律師
許美麗律師
上列當事人間請求核減違約金等事件，於民國102 年6 月10日辯論終結，本院判決如下：

主 文

確認兩造間於民國九十九年八月十三日所簽訂之土地買賣契約書及於民國九十九年十一月十五日所簽訂之補充協議書，均無效。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確認其法律關係之判決者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第6款定有明文。

本件原告起訴時原聲明：請求本院就兩造於民國99年8 月13日所簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）原告違約事件核減違約金（參本院卷㈠第3-4 頁）；

嗣於101 年8 月8 日提出書狀追加先位聲明：確認系爭買賣契約及兩造於99年11月15日所簽訂之補充協議書（下稱補充協議書）均無效，原聲明則為備位聲明（見本院卷㈠第139-140 頁）。

經查，原告原主張解除系爭買賣契約，請求本院依民法第252條之規定核減違約金，然倘系爭買賣契約無效，即無從解除，自亦無核減違約金之必要，且原告主張系爭買賣契約無效，既為被告所否認，原告追加先位之訴請求確認系爭買賣契約及補充協議無效，合於前揭規定，應予准許。

二、又被告抗辯：被告前於101 年5 月21日基於系爭買賣契約，對原告提起土地所有權移轉登記訴訟，現繫屬於本院審理中（101 年度重訴字第168 號），是原告追加之先位之訴，違反民事訴訟第253條一事不再理之原則，並提出起訴狀、擴張訴之聲明狀、準備書狀影本各1 份為證（參本院卷㈠第237-253 頁）。

按民事訴訟法第253條規定：當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴。

係指當事人提起訴訟後，在訴訟繫屬中，原告或被告不得更以他造為被告，就同一訴訟標的，提起新訴或反訴而言。

而訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法律關係，欲法院對之加以裁判者。

至法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利義務關係（最高法院61年台再字第186 號判例參照）。

因此，確認之訴之訴訟標的，乃原告對被告以訴或反訴要求法院以判決對之確定之法律關係。

又前訴以某請求為訴訟標的求為給付判決，而後訴以該請求為訴訟標的，求為積極或消極之確認判決，雖在上開法條禁止重訴之列，惟仍須前後二訴之訴訟標的同一，始有適用（最高法院46年台抗字第136 號、26年渝上字第1161號判例參照）。

因此，於命債務人為給付之訴訟標的為該給付請求權，至於該請求權發生之法律上原因，如買賣契約、保證契約或消費借貸契約等，甚或該法律關係之基礎事實，其成立或存在與否，固於確定判決理由中有所判斷，然因非訴訟標的，該等法律上原因或基礎事實之判斷並不發生既判力，故同一當事人，就該請求權發生之法律上原因或基礎事實，提起請求確認成立、不成立或存在、不存在之訴訟，應不違反民事訴訟法第253條之規定。

是本件被告另案起訴請求原告為土地所有權移轉登記，其訴訟標的為民法第348條第1項之請求移轉買賣標的物之請求權，與本件原告所追加之先位之訴係請求確認系爭買賣契約及補充協議書無效，其訴訟標的並非同一，揆諸前開說明，原告追加先位之訴，自未違反民事訴訟法第253條之起訴重複禁止原則。

三、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，有最高法院52年度臺上字第1240號判例要旨可參。

本件原告主張系爭買賣契約及補充協議書均無效，為被告所否認，則兩造間就實體上系爭買賣契約及補充協議書而生之權利義務是否存在有所爭執，且攸關原告是否應負系爭買賣契約及補充協議書所約定義務，原告主觀上認其在法律上之地位有不安狀態，且此種不安狀態得以確認判決除去，是原告自有提起確認之訴之法律上利益。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠坐落桃園縣中壢市○○段000 地號土地（下稱系爭土地），原為兩造與訴外人魏清旗、蔡坤塗共7 人分別共有，其中原告之應有部分合計逾3 分之2 ，原告乃依土地法第34條之1第1項之規定，於99年7 月21日與訴外人宋月香達成出售系爭土地之合意，並簽立買賣契約，約定每坪售價新臺幣（以下同）45萬元，總價4 億9445萬元，付款方式為簽約款7500萬元、備證完稅款7350萬元、尾款3 億4595萬元（下稱第一份契約）。

原告於與宋月香訂立第一份契約後，原擬依土地法第34條之1第2項規定，以存證信函檢附第一份契約，通知其他共有人，並使其他共有人得為優先承買權行使。

惟宋月香為求取得系爭土地之全部，要求原告配合與其訂立另一份付款方式較為嚴苛之買賣契約，即：系爭土地每坪售價及總價不變，惟付款方式改為簽約款7500萬元、備證完稅款3億2000萬元、尾款9945萬元之契約（下稱第二份契約），以期使其他共有人知難而退，而不行使優先承買權。

原告雖曾遲疑此作法，惟思量自身之目的僅在於出售系爭土地換取現金，倘與宋月香訂約，應可較快速、單純完成買賣手續，進而達到取得現金之目的，遂配合宋月香同時訂立第二份契約，而於99年7 月22日寄發中壢環北郵局364 號存證信函（檢附第二份契約），通知其他共有人於函到10日內，表示是否願以同一價格及條件行使優先承買權。

嗣被告於99年8 月2日寄發新竹武昌郵局第911 、913 號存證信函表示願意行使優先承買權，該存證信函並於同年月3 日送達原告。

原告復於99年8 月10日寄發中壢環北郵局第380 號存證信函予包含原告在內其他共有人，再次重申原告前與宋月香所訂立之買賣契約之買賣條件（即第二份契約之買賣條件），並請倘欲行使優先承買權者，應於99年8 月13日上午11時至鑫圳房屋仲介公司，以同一價格、同一條件簽訂基於優先承買權而生之買賣契約，逾時不到，視同放棄優先承買。

迨至原告前揭指定之99年8 月13日上午11時，被告及魏清旗均到場，蔡坤塗則未到場，在場之魏清旗因對於依約須由買方支付2 ％仲介費乙節，甚為不滿，堅持不同意支付該筆費用而離去。

原告遂與同在場之被告續行協商買賣事宜。

未料，被告向原告表示，其實際上知悉原告前與宋月香簽訂之第二份契約為假，蓋依其買賣土地之豐富經驗，系爭土地之付款方式顯與常情有違，且在共有人行使優先承買權之案例中，常見出賣人製作不同之買賣契約通知其他共有人之手法等語，原告未置可否，被告乃進而提出其欲採行之付款方式，即系爭土地每坪售價及總價不變，惟付款方式改為第一期付款10％、第二期付款10％、第三期即尾款付款80％。

原告因思量資金需求，同意按被告所提前揭付款方式，兩造遂於99年8 月13日簽訂系爭買賣契約，並約定以臺灣土地銀行作為買賣價款及相關費用之受託人，於99年8 月27日會同臺灣土地銀行簽訂信託契約書，建立信託專戶。

系爭買賣契約簽訂後，初期尚能依約履行，然系爭土地買賣之稅單核發後，兩造即於99年9月27日向桃園縣中壢地政事務所申辦土地所有權移轉登記手續時，惟經該地政事務所於99年10月7 日以壢登駁字第285號通知書，謂略以：系爭土地共有人魏清旗對本登記申請案以書面提出異議書，因本案權利關係人間對登記之法律關係已有爭執，爰依土地登記規則第57條第1項第3 規定，予以駁回」等語，被告因此對魏清旗提起確認優先承買權不存在之訴（業經臺灣高等法院於101 年7 月17日以100 年度重上字第317 號為第二審判決在案，現因上訴而繫屬於最高法院審理中）。

因被告與魏清旗之訴訟，已逾2 年，對原告而言，尾款之取得，不啻遙遙無期，原告不願如此被動等待，原考慮逕以賠償違約金予被告之方式，使本件買賣回復原狀，詎被告竟反斥原告因見系爭土地價值大漲，始反悔不賣，原告對被告刻意扭曲事實甚為氣憤，兩造間之互信價值亦徹底崩解，被告當時片面與原告訂立系爭買賣契約，已違反優先承買權具不容任意創設之法定形成權性質，且被告嗣後行使優先承買權，亦有多處與法定程序不合，凡此，均足認系爭買賣契約及補充協議書均無效。

㈡先位之訴部分：⒈本件被告既未受合法有效之優先承買權通知，則其等之優先承買權即無從發生；

又優先承買權具法定形成權性質，不容任意創設，是縱被告為行使優先承買權之主張，仍不生法律上之效果，所訂立之系爭買賣契約，仍屬無效。

原告與宋月香就系爭土地訂立之第二份契約，因非係原告與宋月香基於真實之意思表示所訂立，經本院99年度重訴字第405 號確定判決（宋月香訴請原告給付違約金）、臺灣高等法院100 年度重上字第317 號判決（被告訴請魏清旗確認優先購買權不存在之訴）均依民法第87條第1項前段規定，認定應屬無效，進而認定在原告對其他共有人另為合法之優先承買通知前，其他共有人尚無從有效行使優先承買權。

準此，本件被告之優先承買權既尚無從有效行使，則縱其等基於行使優先承買之意思而與原告訂立系爭買賣契約，系爭買賣契約仍無由有效成立，要屬無疑。

且被告亦明知第二份契約為假，為求有利於己之付款方式承買系爭土地，片面訂立系爭買賣契約之內容，亦堪見其無何值得保護之情形，且亦屬積極違反優先承買權不容任意創設之法理。

⒉縱不論被告之優先承買權是否已經發生，惟本件被告主張行使之優先承買權具有下述失權情事，被告仍未合法行使優先承買權，則兩造基於優先承買權所訂立之系爭買賣契約，自屬無效：⑴被告未於收受優先承買通知後10日內行使優先承買權，其優先承買權即視為放棄而生失權效果：原告於99年7月22日將擬出售系爭土地予宋月香之情，以存證信函檢附第二份契約通知含被告在內之其他共有人，並敘明得於收受通知後10內表示是否願以同一條件行使優先承買權，被告於同年月23日即收受上開通知，卻迨至同年8月3 日始將願行使優先承買權之意思表示通知送達原告，則被告確未遵期於10日內行使優先承買權，至為明確，其優先承買權即視同放棄而消滅，乃無由再主張行使優先承買權，自屬當然。

又行使優先承買權是否逾法定期間，乃屬法院職權探知事項，法院應依職權調查，不適用辯論主義，自無禁反言原則之適用。

被告另援引最高法院77年台上字第166 號判決為據，謂原告最初與宋月香訂立第一份契約後，被告之優先承買權即已發生，至原告是否通知其他共有人，僅屬共有人間之內部關係而已云云。

惟上開判決要旨，僅係在闡釋土地法第34條之1 之優先承買權所具之債權效力而已，要與被告依法須在受合法有效之優先承買通知時，始得行使優先承買權乙事，迥不相侔；

是被告援引上開判決據為主張，亦非的論。

⑵被告未按原告與宋月香所訂立之買賣條件承買系爭土地，自非合法行使優先承買權，其於10日期限經過後，優先承買權即行消滅：被告已自承並非以同一條件與原告訂立系爭買賣契約，且其原因乃係被告為圖有利於己之付款方式承買系爭土地，則被告顯非合法行使優先承買權，誠屬明確。

綜此，揆諸前揭說明，被告之優先承買權即已消滅無訛，而無由再基於優先承買權與原告訂立系爭買賣契約；

縱已訂立，仍屬有無效之原因，而使系爭買賣契約不能生效。

㈢備位之訴部分：本件綜觀上開各情可知，系爭土地之交易過程一波三折，且迄今皆無法達成所有權移轉登記手續，主要原因即在於被告因察見原告不諳土地法相關規定之內涵，且急於出售系爭土地抒困，乃認有機可乘，片面擬定有利於己之付款方式而與原告訂立系爭買賣契約。

且被告嗣後復因可歸責於己之事由，致魏清旗一再出面阻撓系爭土地之所有權移轉登記手續，原告迄今就系爭土地之買賣價金分文未能取得，原告今已寧可認賠了事，但求本件買賣能回復原狀，而與被告再無任何瓜葛，為此，倘本院認原告先位之訴理由，尚能准許原告所主張核減違約金數額之請求，並酌減至不超過2000萬元之數額，以維原告權益。

㈣聲明：⒈先位聲明：確認兩造於99年8 月13日所簽訂之系爭買賣契約及於99年11月15日所簽訂之補充協議書，均無效。

⒉備位聲明：請求就兩造於99年8 月13日所簽訂之系爭買賣契約原告違約事件核減違約金。

二、被告則以：㈠先位之訴部分：⒈被告係於99年7 月23日接獲原告通知被告是否行使優先承買權之存證信函，即連絡原告所委託之鑫圳房屋仲介公司表示行使優先承買權。

又99年8 月1 日係星期日，故被告於99年8 月2 日寄發存證信函表示行使優先承買權，係在函到10日內，並未逾期。

而原告亦認被告並未逾期，故於99年8 月10日寄發中壢環北郵局第380 號存證信函，通知被告於99年8 月13日簽約，原告於本院99年度重訴字第405 號給付違約金事件中，亦明確表示被告行使優先承買權未逾越法定10日之期間，依禁反言原則，原告自不得再主張被告未於法定期間行使優先承買權。

縱認被告表示行使優先購買權之承諾有遲到（被告否認之），惟依民法第159條規定，原告並未對被告發遲到之通知，反通知被告於99年8 月13日簽約，被告之承諾視為未遲到。

再依民法第160條規定，遲延之承諾視為新要約，原告於99年8 月10日寄發中壢環北郵局第380 號存證信函，通知被告於99年8 月13日簽約，亦係對被告之新要約為承諾，原告與被告之買賣契約亦合法有效成立。

退萬步言，原告自承係以其等與宋月香通謀虛偽意思表示所簽訂之假契約通知被告行使優先承買權，不生合法通知之效力等語，既不生合法通知之效力，則原告於再次合法通知前，被告之優先承買權自無因超過原告通知行使優先承買權10日期間而消滅之問題。

是原告主張被告逾期行使優先承買權，依法顯屬無據。

⒉查被告與魏清旗間之臺灣高等法院100 年度重上字第317號確認魏清旗就系爭土地優先承買關係不存在之訴訟遭敗訴判決，係因原告與宋月香為訛詐被告等共有人，簽訂二份付款方式不同之買賣契約，並以付款方式較為嚴苛之假契約通知被告及其他共有人行使優先購買權，經法院認不生通知之效力，故於原告及宋月香以真正契約通知共有人是否行使優先購買權前，魏清旗之優先購買權並不消滅，此有該判決可憑。

原告辯稱被告就系爭土地並無土地法第34條之1第4項優先承買權，甫經臺灣高等法院於101 年7 月17日以100 年度重上字第317 號判決屬實云云，顯與事實不符，自無可採。

⒊土地法第34條之1第4項所規定共有人之優先承買權，於他共有人出賣其應有部分時，共有人之優先承買權即已發生，不待出賣應有部分共有人之通知，共有人之通知，僅為共有人間之內部關係而已。

本件原告與宋月香就系爭土地簽訂第一份契約時，被告之優先承買權即已發生，自不因原告以假契約訛詐通知被告，而影響被告已發生之優先承買權，原告主張其未合法通知被告行使優先承買權，故被告之優先承買權尚無從發生云云，顯屬無稽，委無可採。

⒋再查被告與原告所簽訂之系爭買賣契約所約定之價格條件即每坪45萬元及買方即被告應負擔2 ％仲介費，均與原告及宋月香所簽訂之買賣契約價格條件相同，此為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書在卷可資比對。

惟因原告與宋月香為訛詐被告，另行虛偽簽訂付款方式較為不利買方之契約書，並以虛偽簽訂之買賣契約書通知被告行使優先承買權，致生本件糾紛。

而原告或宋月香從未告知被告其等真正之付款方式，被告要求按照一般土地買賣之付款方式辦理，即簽約時付款10％，土地增值稅單核發後付10％，產權移轉完成後付80％，並為保障雙方權益，委由土地銀行辦理履約保證付款，經原告同意後，始簽訂系爭買賣契約，雖因此致付款方式與原告及宋月香所簽訂之買賣契約之付款方式有些微不同，此係可歸責於原告及宋月香之事由，不影響被告所行使之優先承買權。

按法諺云：「法律不保護惡意之人。」

原告既與宋月香為訛詐被告，虛偽簽訂買賣契約，未將其等真正之付款方式告知被告，被告即無從依其等真正之付款方式與原告簽訂土地買賣契約，此為可歸責於原告之事由。

原告主張被告未按原告及宋月香所訂立買賣條件承買系爭土地，被告之優先承買權即行消滅云云，亦顯然昧於事實，洵無可採。

㈡備位之訴部分：⒈本件原告係依土地法第34條之1 之規定，將系爭土地全部（包括其他共有人之應有部分）出售予宋月香，被告為系爭土地之共有人之一，依法自得主張優先承購權。

而因原告係出售系爭土地之全部，並非僅出售其等應有部分，故被告主張優先承購後，魏清旗亦主張優先承購，致生本件糾紛。

倘原告當時僅出售其等應有部分，原告購買後，自無此問題。

又因原告與宋月香共同訛詐被告及其他共有人，致本件糾紛更形複雜。

原告一連串之訛詐及違約行為，致被告已支付1 億5346萬7200元之鉅額價金（一度已支付4 億餘元之全部價款），仍無法完成系爭土地之所有權移轉登記手續，以完成買賣程序，並花費數百萬元之訴訟費用、假處分執行費用等，纏訟迄今將近2 年，被告無論金錢上及精神上均受重大損害，被告始為最大受害人。

原告竟扭曲事實，主張其受害云云，顯屬無稽，洵無可採。

⒉依系爭買賣契約第6條第3項約定：「本約簽訂後，倘乙方（即原告）不賣或不依約履行應盡義務，即視為乙方違約，甲方（即被告）得以書面通知限期催告履行契約或解除契約，同時乙方應將所收價款加倍返還予甲方作為違約賠償金。

因可歸責於乙方之事由，致本約無法履行時亦同。」

，此條項係約定即原告違約時，被告有選擇履約或解除契約之權，並非約定原告可以給付違約金後得片面解約。

另因本件原告係依土地法第34條之1 ，以共有人多數決之方式，將系爭土地全部出售，法律關係複雜，共有人間復有爭議，故兩造特別於土地買賣契約書特約條款第5項約定：「乙方任一人違約視同全體乙方違約，且除賠償甲方同額之賠償性違約金外，甲方仍得請求乙方履行本約各項應辦之義務與責任。」

，故原告並無給付違約金，片面解約之權利。

其主張解除契約並訴請法院核減違約金，依法自屬無據。

又本件原告與宋月香訛詐被告在先，現見系爭土地價格大幅上漲，意圖毀約，顯屬違反誠信原則。

況原告並無主動解約之權利，縱認原告有主動解約之權利（假設語氣），其解約之行為，亦違反誠信原則，不生解約之法律效果。

⒊原告係出售系爭土地除被告之應有部分外之全部土地予被告，並非僅出售其等應有部分，被告已支付之價金為1 億5346萬7200元，並非其主張之69,371,200元，縱原告有選擇違約解約之權利（被告否認之），其等應支付之違約金應為1 億5346萬7200元，並非其等主張之69,371,200元，連同被告已給付之價金1 億5346萬7200元，原告應返還給付被告3 億693 萬4400元，另應給付其等訛詐被告，致被告所支付之訴訟費用、假處分執行費用等費用。

⒋系爭土地之價格已大漲一倍以上，經本院另案（101 年度重訴字第168 號）囑託安信不動產估價師事務所鑑價結果，目前每坪價格為101 萬元（市價更高達每坪120 萬元以上），較成交價每坪45萬元，已超過一倍以上，被告所受損害及所失利益，遠高於被告已給付之價金，故依法不應核減違約金，以臻公平。

㈢答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造及訴外人魏清旗、蔡坤塗、沈明昌所共有。

㈡原告前於99年7 月21日，依土地法第34條之1第1項之規定，以其等持有系爭土地已逾應有部分2/3 （即70.15 ％），遂將系爭土地全部，以每坪45萬元，總價款4 億9445萬元之價格出售予訴外人宋月香，並簽訂「不動產成屋買賣契約書」（即前述第一份契約，參本院卷㈠第201-204 頁）；

第一份契約第3條付款約定如下：①簽約款7500萬元，於簽訂本契約同時由買方支付之。

②備證款：空白。

③完稅款7350萬元，於土地增值稅、契稅稅單核下後，經代書通知日起3 日內，本期價款由買方支付之；

同時應依約繳清稅款。

④交屋款3 億4595萬元，有貸款者，依第四條約定。

同日，原告與宋月香另簽一份「不動產成屋買賣契約書」（即前述第二份契約，參本院卷㈠第78-81 頁），亦載明以每坪45萬元，總價款4 億9445萬元之價格出售系爭土地予宋月香；

第二份契約第3條付款約定如下：①簽約款7500萬元，於簽訂本契約同時由買方支付之。

②備證款3 億2000萬元，於__年__月__日，賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時，本期價款由買方支付之。

③完稅款：空白。

④交屋款9945萬元，應同時履行條件欄未勾選。

㈢原告於99年7 月22日以中壢環北郵局第364 號存證信函附具第二份契約，通知被告2 人、魏清旗、蔡坤塗於收受存證信函10日內向原告表示是否行使優先購買權（參本院卷㈠第75-82 頁），被告2 人於99年7 月23日收受原告通知後，被告沈福勝於99年8 月2 日以新竹武昌街郵局911 號存證信函（見本院卷㈠第83-85 頁）、被告許金鍊於同日以新竹武昌街郵局913 號存證信函（見本院卷㈠第86-88 頁）通知原告、宋月香、魏清旗主張優先承買權。

原告於99年8 月3 日收受上開2 份存證信函之送達，並於99年8 月10日以中壢環北郵局第380 號存證信函（見本院卷㈠第89-91 頁），通知被告99年8 月13日上午11時至中壢市○○路0 段000 號鑫圳房屋仲介公司以同一價格同一條件簽訂買賣契約。

㈣兩造於99年8 月13日簽訂系爭買賣契約（參本院卷㈠第64-71 頁），以每坪45萬元出售予被告。

依系爭買賣契約第3條約定之付款方式為：①第一期款10％，本約簽訂時乙方（即原告）應備齊過戶移轉登記所需證件（不含印鑑證明）並蓋妥印鑑章，以憑辦理土地增值稅申報作業。

②第二期款10％，約定於土地增值稅單核發後，由甲方（即被告）代乙方先行繳納。

③第三期款80％，約定於產權完成後，由甲方交付乙方收訖，同時視同土地點交甲方接管。

兩造嗣於99年8 月27日與臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）簽訂信託契約書（參本院卷㈠第96-100頁），約定將依系爭買賣契約約定之土地買賣價款，依該信託契約第8條之方式付款，被告並已將第一、二次款各00000000元，合計00000000元存入土地銀行之信託專戶內。

㈤原告於99年8 月16日以中壢環北郵局第388 號存證信函（參本院卷㈠第101-104 頁）通知魏清旗於函到5 日內檢具土地權狀正本、印鑑證明及身分證明文件至鑫圳房屋簽立價金受領證明書。

嗣原告於99年9 月24日以魏清旗受領遲延提存原因，提存00000000元予臺灣臺北地方法院提存所（99年度存字第2586號，參本院卷第111-112 頁）。

㈥兩造、土地銀行於99年11月15日簽立補充協議書（參本院卷㈠第116-117頁）。

四、本件爭點：㈠先位之訴部分：⑴原告於99年7 月22日以中壢環北郵局第364 號存證信函附具第二份契約，通知被告2 人、魏清旗、蔡坤塗於收受存證信函10日內向原告表示是否行使優先承購權，是否為合法之通知？⑵若通知為合法，被告是否已於收受通知10日內為行使優先承購之意思表示？⑶若通知為不合法、被告於逾收受通知10日始為行使優先承購之意思表示、系爭買賣契約之付款方式與存證信函所附第二份契約之付款方式不同，原告是否得據以主張兩造間之系爭買賣契約、補充協議書無效？㈡若原告先位之訴無理由，則備位之訴部分：⑴原告主張依系爭契約第6條解除系爭契約，是否有理由？⑵若有理由，核減違約金之數額為何？

五、本院之判斷：㈠原告於99年7 月22日以中壢環北郵局第364 號存證信函附具第二份契約，通知被告2 人、魏清旗、蔡坤塗於收受存證信函10日內向原告表示是否行使優先承購權，是否為合法之通知？⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。

次按土地法第34條之1第4項固規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。

如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依本院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態。

故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄（最高法院80年度台上字第2198號判決要旨）。

再按土地法第34條之1第4項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生，最高法院亦著有65年台上字第2113號判例可資參照。

是共有人如依土地法第34條之1第1項出賣共有土地予第三人，在該買賣契約成立、有效之情況下，共有人自應依法將出賣之事實通知其他共有人，俾令其他共有人得以行使優先承購權，以同一價格優先承購，亦即出賣之共有人應將與第三人所簽訂買賣契約之真實內容通知其他共有人，倘其通知內容虛偽不實，其通知顯難謂為合法。

⒉經查，本件原告自承其與宋月香所簽訂之契約為第一份契約，第二份契約乃其配合宋月香所另立之付款條件較為嚴苛之契約；

而對照第一份契約、第二契約內容可知，除每坪45萬元，買賣價金總價4 億9445萬元係屬相同外，付款約定則各有不同（詳參前述兩造不爭執事項㈣，茲不贅述），第二份契約之備證款高達3 億4595萬元，且係於賣方備齊所有權移轉登記應備文件之同時，即由買方支付，相較於第一份契約並無備證款之約定，於土地增值稅、契稅稅單核下，經代書通知日起3 日內，支付完稅款7350萬元，買賣價金之約70% 則為交屋款，對買方而言，第二份契約明顯較第一份契約不利。

詎原告通知其他共有人行使優先承購權係附具第二份契約，此為兩造所不爭，是倘共有人欲行使優先承購權，即等同應依第二份契約同樣條件與原告訂立買賣契約，惟第二份契約既係原告為配合宋月香所另立之付款條件較為嚴苛之契約，其目的在令其他共有人知悉原告、宋月香間就系爭土地所訂立買賣契約之付款約定須先給付鉅額買賣價金，使其他共有人知難而退，是該第二份契約雖有買賣契約之形式，然核屬原告、宋月香通謀而為虛偽之意思表示所為，依民法第87條第1項前段規定，應屬無效。

⒊綜上，原告必須將其與宋月香訂之第一份契約之條件，通知被告及其他共有人，俾便被告及其他共有人考慮是否依同樣條件優先承購，本件原告檢附虛偽之第二份契約通知被告及其他共有人行使優先承購權，揆諸前揭說明，自不生合法通知之效力。

㈡原告未合法通知其他共有人行使優先承購權或被告於逾收受通知10日始為行使優先承購之意思表示、系爭買賣契約之付款方式與存證信函所附第二份契約之付款方式不同，原告是否得據以主張兩造間之系爭買賣契約、補充協議書無效？⒈按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。

易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853 號判例參照）。

因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；

倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院100 年度台上字第432 號判決要旨參照）。

⒉土地法第34條之1第4項乃規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，且該項規定之優先承購權係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已，是僅須共有人有效出賣其應有部分與第三人，其他共有人即得行使優先承購權以同一價格共同或單獨優先承購，並請求出賣共有土地之共有人以同樣條件訂立買賣契約，該優先承購權顯非因出賣共有土地之共有人「通知」出買之事實始發生，亦即不論其他共有人如何得知出賣之事實，倘接受出賣之共有人與第三人所訂契約或第三人承諾之一切條件，即可向出賣之共有人表示優先承購，僅在共有人接到出賣共有土地之共有人之出賣通知後10日內不表示者，始視為放棄優先承購權，且此通知自應解為已將出賣條件（例如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等）載明，始足當之，否則僅通知出賣之事實，未告知出賣之條件，甚或告知虛偽之出賣條件，其他共有人顯無從考慮是否依同樣條件優先承購之情況下，仍得因未於通知後10日內表示行使優先承購權，令其他共有人視為放棄優先承購權，自非的論。

職是，土地法第34條之1第4項之優先承購權既非因出賣共有土地之共有人為出賣通知始發生，則原告檢具非真實之第二份契約而為通知，對於其他共有人之優先承購權，自無任何影響。

⒊又原告顯係明知其與宋月香所簽訂者為第一份契約，仍以第二份契約內容通知被告及其他共有人行使優先承購權，原告之通知並非合法，已如前述，則縱其他共有人未於收受通知10日內表示行使優先承購權，亦難謂應視為放棄優先承購權。

本件被告於99年7 月23日收受原告以中壢環北郵局第364 號存證信函附具第二份契約之行使優先承購權通知，雖行使優先承購之意思表示遲至同年8 月3 日始到達原告，依前述說明，難謂應視為放棄優先承購權，被告仍有請求原告依與宋月香間之第一份契約同樣條件訂立買賣契約之請求權。

本件被告抗辯與原告訂立系爭買賣契約時，並不知有第一份契約之存在等語，此情已據證人即兩造簽訂系爭買賣契約之簽約地政士陳政國在本院結證稱：簽約當天在場無人提及原告與宋月香間有2 份不同付款條件之契約，伊並不清楚原告與宋月香間買賣契約之內容，系爭買賣契約之簽訂係依據原告通知被告行使優先承買權所附買賣契約（即第二份契約）為基礎，除價金一定外，兩造另行磋商付款方式、時間等語在卷（見本院卷㈠第281 頁反面、283-284 頁），可見兩造簽訂系爭買賣契約時，實無從簽訂與第一份契約「同樣條件」之買賣契約。

惟本件兩造所簽訂之系爭買賣契約，除就系爭土地之出賣價格每坪45萬元，與第二份契約所約定者相同外，付款方式顯與第二份契約有異（詳參前述兩造不爭執事項㈡、㈣，茲不贅述），參諸證人即原告徐明男之子徐文祥在本院結證述：伊於系爭買賣契約簽訂時在場，當時原告徐明男、林易麟對於付款方式及條件有異議，所以磋商了很久，原告係主張要依據存證信函所附與宋月香之買賣契約付款條件來支付，但被告沈福勝說其對土地法很了解，土地法第34條之1 是要同價格，不用同條件，原告對土地法不是很了解，雖對改變付款方式有異議，仍簽立系爭買賣契約等情（參本院卷㈡第7 頁反面至第8 頁），足徵原告在簽訂系爭買賣契約時並未告知被告第一份契約之出賣條件，亦未主張以與第一份契約同樣之出賣條件簽訂系爭買賣契約，而被告因不知第一份契約之出賣條件，致其無從斟酌並據以行使優先承購權，且被告雖依原告通知之第二份契約為優先承購之意思表示，然亦無意依第二份契約相同之出賣條件優先承購系爭土地，參諸前揭說明，均難謂被告已合法行使優先承購權。

⒋系爭買賣契約係因原告依土地法第34條之1第1項出賣共有之系爭土地，被告接獲原告通知後，向原告主張行使優先承購權所訂立之買賣契約，此觀系爭買賣契約特約條款第1條約定：「本約買賣係基於出賣人以土地法第34條之1 各條項規定處分全部共有土地，買受人主張優先承買而訂立」等語即明，兩造就此亦未爭執，本件雖肇因於原告明知第二份契約非其與宋月香間之買賣契約，仍以之通知被告及其他共有人，致被告無從斟酌真實之出賣條件，據以行使優先承購權，雖被告之優先承購權不因之而受影響，然系爭買賣契約卻係在被告據第二份契約為優先承購之意思表示，被告在兩造約定之簽訂書面契約之日，另行提出與第二份契約不同之付款條件，兩造經磋商後所簽立，則系爭買賣契約並非被告合法行使對系爭土地之優先承購權所簽訂之書面契約，要無疑問，兩造所訂立之系爭買賣契約自屬無效。

再者，兩造間所簽訂之補充協議書係因魏清旗向桃園縣中壢地政事務所對所有權移轉登記提出異議，兩造申請所有權移轉登記經桃園縣中壢地政事務所駁回，且魏清旗與被告間另案爭訟中（即本院99年度重訴字第342 號、高等法院100 年度重上字第317 號民事事件，現繫屬於最高法院，尚未確定），兩造因而不能依系爭買賣契約完成所有權移轉登記，始就系爭買賣契約相關權利義務事項為補充協議，然系爭買賣契約既屬無效，則以系爭買賣契約有效存在為前提所為之補充協議書，亦同屬無效。

⒌系爭買賣契約雖屬無效，惟在原告依第一份契約合法通知被告及其他共有人行使優先承購權前，被告既未喪失優先承購權，自仍有依第一份契約之出賣條件，向原告主張依同樣條件優先承購之權利，自不待言，末此敘明。

六、綜上所述，系爭買賣契約既非被告合法行使對系爭土地之優先承購權所簽訂之書面契約，自屬無效，以系爭買賣契約有效存在為前提所為之補充協議書，當同屬無效。

從而，原告先位請求確認系爭買賣契約及補充協議書無效，為有理由，應予准許。

又原告先位之訴已受勝訴之判決，本院即無再行審理備位之訴之必要，併予敘明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與本判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 102 年 7 月 8 日
民事第一庭 法 官 許雅婷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 9 日
書記官 江純慧