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臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第391號
原 告 張文華
簡劉福
上 二 人
訴訟代理人 鄭華合律師
被 告 詹昭勝
訴訟代理人 廖克明律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，於民國102 年6 月17日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣柒仟陸佰伍拾萬元之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告（權利範圍各二分之一）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
查原告於起訴時訴之聲明第四項原為：被告應給付原告簡劉福新臺幣（以下同）1,224,000 元及自民國101 年11月1 日起至完成「第一項聲明」之日止，按日給付原告簡劉福19,125元（參本院卷第4 頁）；
嗣於102 年6 月10日具狀將訴之聲明第四項更正為：被告應給付原告簡劉福1,224,000 元，及自101 年11月1 日起至完成「第二項聲明」之日止，按日給付原告簡劉福19,125元（見本院卷第223 頁）。
而上述「第一項聲明」，係請求被告將附表所示不動產所有權（權利範圍二分之一）移轉登記予原告張文華，「第二項聲明」始為將附表所示不動產所有權（權利範圍二分之一）移轉登記予原告簡劉福，是原訴之聲明第四項關於「第一項聲明」部分顯係誤載，故原告將訴之聲明第四項關於「第一項聲明」部分更正為「第二項聲明」，並未變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，揆諸前揭法條規定，自非訴之變更，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於101 年4 月16日購買被告所有坐落桃園縣桃園市○○段00000 地號土地及其上同段3891及3892建號建物（詳如附表所示，下稱系爭房地），買賣價金為1 億600 萬元，雙方立有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告並已支付第1 期款及第2 期款共計2950萬元，依系爭買賣契約第1條、第2條及第5條第1項約定，被告應於買方支付第1 期及第2 期款時將所有權狀正本交由受託之地政士、備齊書類並加蓋印章（用印），以將不動產產權移轉登記予原告。
詎料，被告僅交付「土地」權狀予地政士，惟因被告未自訴外人即承租人鄭秋波處取回建物權狀而遲延迄未交付「建物」權狀及未於過戶書類用印以「備齊一切過戶文件資料」之契約義務，致買賣時程未能依約進行以履行移轉所有權，嗣被告委由楊肅欣律師與承租人協商尚未有結果之際（即被告仍處於遲延交付建物權狀正本之際），被告竟突然解除楊律師之委任，另委由其他律師發函要求合意解除契約未果，之後又於101 年8 月3 日以101 年東明律字0000000-00號函及於同年月22日以101 年東明律字0000000-00號函無理主張解除系爭買賣契約，試圖沒收買方已繳價金，並取回已依約交付之土地權狀正本，顯然刻意違約不賣，對此，原告曾發函澄清事實及否認被告之違法無效解約主張，並限期其繼續履行契約。
㈡又被告雖刻意違約不賣，惟原告並無意解除契約，並已自行與承租人協定達成過戶後續租之協定，原告既未選擇解除契約，被告即仍應依約履行土地及建物所有權移轉之義務。
又原告為保障權益，除依法聲請假處分裁定及執行外，乃又再度委由律師正式發函催告被告履行契約並備妥第3 期買賣價金銀行支票。
詎料，被告竟未予回應履約，日前更向法院聲請裁定命原告限期起訴，原告僅得提起本件訴訟。
並依據系爭買賣契約第1 、2 、5 條及第9條第4項約定及民法第271條規定請求被告將附表所示之不動產所有權分別移轉予原告（權利範圍各2 分之1 ），並請求被告給付遲延罰款，計算方式如下，即以每日違約金38,250元計算【計算式：76,500,000元（未付金額）×5 ÷10000 （萬分之5 ）＝38,250元】，以101 年8 月28日存證信函送達被告第11日即101 年8 月29日起至同年10月31日止，共64日，是被告應各給付原告1,224,000 元，及自101 年11月1 日起至移轉所有權予原告之日止，按日各給付原告19,125元之違約金。
㈢又被告雖辯稱原告無履約之意願云云，然被告隱匿自己遲未交付建物權狀之事實（被告因承租人鄭秋波爭執地上物所有權及優先承購權而迄未取回建物所有權狀依約交付，有鄭秋波之桃園成功路563 號存證信函足證），被告為解決此問題乃委由楊肅欣律師處理，楊律師並代被告多次去函承租人，且被告依約於第3 期款之前，本應先履行第1 、2 期之同時履行條件（交付所有權狀正本由地政士保管及用印），惟迄今仍未履行，違約者為被告，豈有反指原告違約之理。
被告未履行第1 、2 期之給付義務之前，原告可抗辯拒絕履行第3 期款之支付，此為合約約定條件，不容被告胡亂牽扯。
且有關與承租人協商延長租期，乃經被告委由楊肅欣律師處理，對此被告竟刻意扭曲稱：原告有意延長租期，其將平白多支付4 年之土地增值稅云云，尤有甚者，被告刻意隱匿不提「委由楊肅欣律師協商」、「承租方提出延長租期為5 年」及「原被告至多僅同意延長為4 年，且租金均由賣方收取」之事實（依據證人楊美麗及楊肅欣律師均證述，原被告與原承租人協商延長租期時，租金均由賣方即被告收取），顯然有意誤導法院。
況查，以每月23萬元租金計算，每年租金賣方可收取2 百餘萬元；
另經試算100 年至102 年期間土地之增值稅，每年平均至多僅數十萬元，日後漲幅預估每年增值稅應不至於超過百萬元，被告試圖扭曲為不利於被告，顯非事實，雖然該欲與承租方協商之延長租期方案，最後因被告突然轉為不同意而未繼續協商，雖未影響本件之判斷，但此情不容被告扭曲誤導，仍予以澄清。
㈣被告於101 年7 月2 日以101 年東明律字第0000000-00號函要約原告合意解除系爭買賣契約而遭拒絕之前，從未提及第3 期款之支付，其顯係因要求合意解除系爭買賣契約不成，而開始無理主張原告應先支付第3 期款，並無理主張解約沒收高額已付款項甚明。
由於被告本無權利於自己違約未履行第1 、2 期之應給付義務之下，要求原告繼續給付第3 期款，因此原告以桃園成功路1284號存證信函予以澄清，惟原告為期雙方能繼續順利履約，仍先後透過郭玫玲代書聯繫及以桃園慈文郵局1333號存證信函中陳明願意配合於被告補正第1 、2 期應履行義務同時即支付第3 期款之善意。
惟被告迄未交付權狀正本及用印，並明知任何買受人於此種情狀（賣方於買方付清第1 、2 期款後迄未配合履行第1 、2 期應履行之交付權狀及用印義務），均無須也不可能先行繼續支付後面之各期款下，竟故意片面違約催告原告先行給付第3 期款，以便作為曲解及製造原告違約之假象，進而試圖強制主張解除契約，迫使原告與其合意解除契約。
被告主張解約，顯無理由，毫無足採。
㈤至被告辯稱原告給付該2 期款予被告後數個月間，亦均未見原告寄發任何請求被告補行提供建物權狀之催告信函？就經驗法則而言，實已悖離常理甚鉅云云。
蓋該段期間被告與原告商議，並委由楊肅欣律師密集處理與承租人間之爭議及建物權狀取回事宜，也曾共同與承租人於楊律師事務所會商（詳楊肅欣律師當庭證詞），在建物權狀取回尚無進度之下，原告明知被告仍與承租人協商取回權狀未果，有何必要，又豈有可能會發函請求被告補行提供建物權狀呢？反係被告果真已於7 月上旬即取回建物權狀正本，即應交付代書，卻迄今仍扣留不交付，反而無理主張解約沒收近3000萬元之價金，始悖於正常買賣之常理，其惡意違約不履行，至為灼然。
又被告從未交付建物權狀正本為事實，其稱「備妥」云云，為其片面說詞，原告否認之，縱使為真仍然因實際上迄未交付而違約。
㈥此外，由於被告於101 年7 月5 日申請補發建物權狀（詳卷附桃園縣桃園地政事務所102 年2 月21日桃地所登字第0000000000號函覆資料），故原建物權狀已無法使用（詳卷附桃園縣桃園地政事務所102 年5 月14日桃地所登字第0000000000號函），足證假設被告果真有於101 年7 月13日攜帶原建物權狀，其亦不能也不敢交付，且其8 月3 日函（原告於8月6 日收受）限期要求原告先給付第3 期款時，仍然明知其既不能以原建物權狀（假設承租人果真有返還）交付供辦理過戶（原建物權狀已屬不堪用之建物權狀），也尚未領取新建物權狀（由桃園地政事務所函覆資料可知被告於101 年8月9 日始領取補發之新建物權狀），該函內容所稱「已備妥建物權狀正本」根本不實，其惡意違約要求先行收取第3 期款項，確實想製造原告違約之假象，對此，被告明知原告本無先給付第3 期款之義務，且其迄未交付權狀，更無要求買方給付第3 期款之理，原告收受被告該函後，依法依約當然應予以反駁澄清，故製發成功路郵局1284予以駁斥，惟原告為期雙方能繼續順利履約，並免被告藉口推拖爭議，仍先後透過郭代書於101 年8 月13至15日連續3 天聯繫被告會同交付權狀及支付第3 期款（已由郭玫玲地政士證明），以及以慈文郵局1333號函中陳明願意配合於被告補正第1 、2 期應履行義務同時即支付第3 期款之善意，惟被告顯係惡意違約不賣，因而推拖迄不履行甚明。
㈦聲明：⒈被告應將附表所示之土地及建物所有權之權利範圍二分之一移轉登記予原告張文華。
⒉被告應將附表所示之土地及建物所有權之權利範圍二分之一移轉登記予原告簡劉福。
⒊被告應給付原告張文華1,224,000 元，及自101 年11月1日起至完成第一項聲明之日止，按日給付原告張文華19,125元。
⒋被告應給付原告簡劉福1,224,000 元，及自101 年11月1日起至完成第二項聲明之日止，按日給付原告簡劉福19,125元。
⒌第3、4項請求，請准原告供擔保宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠原告並無履約之意願：被告前將系爭房地之房屋部分出租予鄭秋波，依據系爭買賣契約第10條第4項約定，被告有責與承租人協調換約事宜，倘換約不成，原告於101 年6 月16日給付第3 期款前可無條件解約。
然查，原告卻藉被告與承租方洽談換約機會，提出「原告僅願先給付第1 期、第2 期買賣價金予被告，被告則以所有權人身份再將系爭房地出租予承租方4 年，4 年期滿，原告才願意繼續履行買賣契約、給付後續價金，然此4 年期間增長之增值稅俱由被告負擔」之要求，被告不願將系爭買賣契約履行期間延滯為4 年之久，亦無願、無由在出售後另增生增值稅額，故拒絕原告上開要求，原告竟以被告無法順利換約為由，遲不給付第3 期款，已見原告並無依系爭買賣契約履約之誠意。
且原告復於101 年7 月13日假郭玫玲地政士事務所，明言向被告表示其等絕對不會再付款等語，亦足證原告已無履約之意願。
㈡被告業已合法催告暨解除契約：被告為與承租方商討換約事宜，遲至第3 期款給付期限即101 年6 月15日，原告均無續行履約或表示解約之意思，由於原告意思不明，被告亦未完成換約事，即以7 月2 日律師函向原告表示願意無條件退還已收訖價款之意。
原告收訖函文後，並未向被告收回已繳價款，另提出由被告繼續出租房地4 年之要求；
被告為確認原告買賣意願、了結兩造買賣關係，遂以8 月3 日函催告原告於文到10日內履約（即繳付第3期款），然原告於101 年8 月6 日收訖101 年8 月3 日被告函文後，回覆成功路郵局第1284號存證信函，對於是否願意履約乙節，全未提及，則原告應於同年8 月16日前給付第3期款，原告逾期未給付，被告以8 月22日函依法表示解除契約之意，於法並無違誤。
㈢被告於原告給付第2 期款前未交付建物權狀並未違約：兩造簽訂系爭買賣契約時，被告業已敘明系爭房地出租使用之狀況，以及相關過戶文件資料下落等細節，亦即，建物權狀當時並非被告自為保管，而係承租方鄭秋波所持有，需待被告取回始能辦理過戶登記等程序，從而，兩造就原告僅能先提出土地權狀已有共識，原告並在被告提出土地權狀後給付第1 期與第2 期款，今卻突言被告未履行交付建物權狀之義務云云，即與誠信原則、禁反言原則相悖。
按系爭買賣契約第3條付款約定，原告給付第1 期款時，同時應履行條件為：「於簽訂本契約同時由買方支付之。
賣方應同時將所有權狀正本交由受託之地政士保管。」
，原告給付第2 期款之同時履行條件則為：「於101 年5 月16日前，雙方備齊一切過戶文件資料及用印同時，由買方支付之。」
觀諸此等付款約定，兩造於各期期款交付時，因系爭買賣契約具備雙務契約性質，一方之給付與他方之給付立於互為對待給付之關係；
換言之，給付第1 期款時，原告之義務為簽訂系爭買賣契約、交付1600萬元，被告同時應履行簽訂系爭買賣契約、交付所有權狀正本之義務，然兩造簽立系爭買賣契約，被告提出土地權狀正本，原告即給付第1 期款，並無異詞。
再者，給付第2 期款時，原告之義務為備齊過戶文件資料及用印、交付1350萬元，被告同時應履行備齊過戶文件資料及用印之義務，惟被告當時尚未取回建物權狀，原告即給付第2 期款，且無異議，據此，原告顯已自願放棄同時履行抗辯權而願先為債務之履行，關於被告何時需交付建物權狀正本以供辦理過戶程序，兩造均有共識須待被告取回建物權狀正本，是原告主張被告於其給付第2 期款時仍未提出建物權狀顯屬違約，即無可採。
㈣被告遲未協調承租方改與原告承租立約，並公證租賃契約書，並無違約？按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條訂有明文，此為買賣不破租賃原則。
亦即，縱被告依系爭買賣契約將系爭房地出售予原告，卻未居中協調承租方與原告簽立新租賃契約，承租方仍得繼續依照原租約承租使用系爭不動產，又原告明知前情猶願意購買，則得以新所有權人身份依照原租約收取租金，雙方權益均無損傷，被告本無任何居中協調換約之法定義務。
縱系爭買賣契約第10條第4項約定：「本約標的現有租約，乙方應於交付第貳期款前，與承租人按原租約內容辦理換約（租期至103 年8 月5 日）並於法院完成公證，若期限內乙方無法完成上述事項，甲方於101 年6 月16日得主張無條件解除本約。」
被告雖自負協助原告與承租人換約之責任，然倘不成者，被告並無達成任務之絕對義務，原告針對是否購買系爭房地亦享有相當之選擇權，亦即，被告僅消克盡敦促換約義務，並無不達目標即屬違約之惡，又原告可視是否換約成功，於101 年6 月16日前選擇是否繼續履行契約，原告不欲履行契約時，兩造無條件解除契約，被告退還已給付之買賣價金，回復原狀，別無其他罰則，足見被告未協調承租人與原告換約乙節，俱為兩造可得想像、事先分配彼此權利行使消長關係，給予原告選擇履約之自由，要難以此課論被告違約之責。
㈤被告解除系爭買賣契約應有理由：⒈原告或謂斯時被告尚未交付「建物所有權狀正本」，故其方明確表示不願意繼續付款云云（參成功路第1284號函）。
然查，因雙方於簽訂系爭買賣契約時都很清楚知悉該「建物所有權狀正本」尚在承租人鄭秋波處，被告並未向承租人取回，所以兩造確實有原告於給付第1 期款與第2 期款時，被告僅需提供除「建物權狀正本」以外之辦理移轉登記所需之文件即可之共識，否則原告斷無可能在101 年4 月16日簽約時給付被告1600萬元支票後，旋即又於一週後即同年月23日立刻給付被告1350萬元支票之理。
若非當時雙方有此共識，則原告在明知被告尚未交付「建物所有權狀正本」與被告之情形下，豈可能輕易給付被告第2 期款即1350萬元鉅款與被告；
若謂當時原告明知被告「尚未備齊包括『建物所有權狀正本』在內之移轉登記所需之文件」，而有備證不足之情形下，居然還會願意繼續給付第2 期款即1350萬元與被告，誠屬不可思議之事。
換言之，在原告明知被告手中尚未取回「建物所有權狀正本」，且原告並未堅持須按照系爭買賣契第3條之付款條件約定，要求被告須全部交付「包括『建物所有權狀正本』在內之移轉登記所需之文件」，甚且依然還願意給付第2 期款即1350萬元與被告時，此時雙方顯然業已達成當原告給付被告前2 期款項2950萬元時，被告只要交付除「建物權狀正本」以外之辦理移轉登記所需之文件即可之共識，此點由原告聲請傳喚之郭玟玲代書證稱「（被告訴訟代理人：付款條件第一期款有約定賣方應將所有權狀正本交給你保管，為何賣方沒有交付建物權狀正本，買方卻願意支付1600萬元，而不要求賣方先備齊土地及建物謄本時才交付第一期款？）證人：因為那時賣方找不到建物權狀，兩造都同意找到建物權狀後再交給我。」
，即可證明被告所言不虛。
是以，原告以成功路郵局第1284號函主張係因被告尚未履行第1 、2 期之給付「建物所有權狀正本」義務，故其才抗辯拒絕履行第3 期款之支付云云，顯屬無據而不足採信。
而該主張既無足採信，則原告拒絕理會被告之限期催告，顯係已然違約無疑。
⒉原告或因自知理虧，或因後悔拒絕履約而欲重新主張履行契約，直到101 年8 月28日超過被告所催告之10日期限後，方才委由鄭華合律師以桃園慈文郵局第1333號律師存證信函通知被告，該函第5 頁倒數第3 行起刻意補充宣稱「原告張文華、簡劉福二人於收受被告101 年8 月3 日所寄發之律師函後，除於101 年8 月11日在10日期限內有回函外，當時原告「並另備妥第3 期價金」，委請郭玟玲地政士於8 月13日至8 月15日（並未超過來函限期10日）通知原告…」云云，原告於該函中係明確拒絕支付第3 期款，原告必亦係收到解除契約之通知後，後悔不及，方才委請律師於超過被告所催告之10日期限之101 年8 月28日以慈文郵局第1333號函通知被告，原告誆稱其委任之郭玟玲代書，有連續3 日通知被告履約云云，試圖補救其未於被告所催告之10日內備妥第3 期款之可歸責事由，果若郭玟玲代書於8 月13日至15日之間真有通知被告，依其專業，斯時仍在10日期間內，何以不立即請原告發函表明已備妥第3 期款，願意繼續履約之意？益加證明其當時根本就毫無履約之意，方才做出違約之選擇，則被告正式通知原告解除契約，實乃於法有據。
⒊本件被告前後2 次催告原告備妥第3 期款項，以其雙方能順利履約（第1 次為100 年7 月13日在郭玟玲代書事務所當面催告通知原告本人，第2 次為101 年8 月13日以律師函催告通知原告），然原告卻始終無動於衷，不予理會被告，依民法第229條第2項規定，原告自受催告時起即應負遲延責任。
又依系爭買賣契約第9條之約定，甲方（即原告）不依約履行付款，致乙方（即被告）不能如期收訖買賣價款，即視為甲方違約，乙方得限期催告履行，逾期仍不履行時，他方得逕行解除本契約，是以被告於101 年8 月22日以律師函逕行解約，自屬有據。
㈥答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本件不爭執事項：㈠兩造於101 年4 月16日系爭買賣契約，被告將所有如附表所示土地、建物，以總價1億600萬元出賣予原告。
㈡原告已依系爭買賣契約第3條之約定支付第1 期款1600萬元及第2 期款1350萬元予被告。
㈢於兩造簽訂系爭買賣契約前，被告已將系爭土地出租予鄭秋波，而如附表所示建物所有權狀亦在鄭秋波持有中。
㈣被告於101 年4 月16日簽訂系爭買賣契約時，並未將欲出售予原告之建物所有權狀交付受託之地政士即郭玫玲，在原告於支付第2 期款時，亦尚未將欲出售予原告之建物所有權狀交付郭玫玲。
㈤被告於101 年7 月2 日以101 年東明律字第0000000-00號函（下稱被告7 月2 日函，參本院卷第19頁）通知原告略以：因被告無法達到系爭買賣契約第10條第4款原告要求租客換約及租約公證事宜，願意退還所收第一、二期款，並請原告與其辦理解除系爭買賣契約等語。
又於101 年8 月3 日以101 年東明律字0000000-00號函（下稱被告8 月3 日函，參本院卷第20-21 頁）通知原告略以：被告雖未能和租客換約，但已備齊建物權狀正本，如原告確定要買，請繼續繳交所有未繳完之價金，如果確定不買，被告願意返還已收到第一、二期款，並催告原告於函到10日內給付第3 期之後之所有未繳買賣價金，逾期逕依約解除契約並沒收原告已支付之價金等語。
嗣再於101 年8 月22日以101 年東明律字第0000000-00號函（下稱被告8 月22日函，參本院卷第22頁）通知原告略以：被告於101 年7 月13日下午在郭玫玲地政士事務所與原告協調時，已明確告知建物權狀房客已返還，請原告繼續完成買賣合約之手續，因原告仍堅持如承租人無法配合換約，原告不可能繼續付款，為此被告於101 年8 月3 日通知原告10日內完成買賣合約，或退回已支付價金，但原告僅回函要求再協商，仍未有履約之行為，故正式通知解除契約等語。
㈥原告於101 年8 月11日以桃園成功路郵局1284號存證信函（下稱原告8 月11日函，參本院卷第23-25 頁）覆被告8 月3日函略以：因承租人鄭秋波主張有優先承買權，未將建物權狀交出配合辦理移轉登記。
原告並與被告委託之楊肅欣律師一同與承租人協商，惟未獲一致結論，原告並未置之不理或有違約情事。
且被告依約應於交付第2 期款同時備齊移轉所需文件資料及用印（含建物權狀）完成交付代書處理，故在尚未完成前項要件前，未達支付第3 期款要件，雙方應再行約定時間協商共同解決方案，以使買賣契約順利圓滿履行等語。
嗣再於101 年8 月28以桃園慈文郵局第1333號存證信函（下稱原告8 月28日函，參本院卷第26-33 頁）覆被告8 月22日函略以：被告於7 月13日在郭玫玲地政士事務所時，並未告知原告及代書建物權狀房客已返還。
且原告於收受被告8 月3 日函後，已備妥第3 期款價金，委由郭玫玲地政士於8 月13日至15日通知被告會同履行補繳交付權狀、用印及支付第3 期款事宜。
請被告於文到10日內依約繳交建物權狀及用印以完成第1 、2 期被告應履行之義務，並會同履行第3期款等語。
㈦鄭秋波於101 年4 月24日以東埔郵局171 號存證信函向被告主張其有優先承買權（參本院卷第169-174 頁）。
嗣再於101 年5 月1 日以桃園成功路郵局563 號存證信函通知兩造略以：其與被告間租賃契約之標的為系爭土地，系爭建物乃其出租興建，在租賃關係存續中，系爭建物為其所有，被告無權出賣，且建物所有權狀亦在其持有中等語（參本院卷第74-82 頁）。
㈧被告前曾於101 年7 月5 日以建物所有權狀遺失為由，親至桃園縣桃園地政事務所申請補發。
四、本件爭點：㈠被告依系爭買賣契約第9條第2項之規定解除系爭買賣契約，是否有理由？㈡若被告解除買賣契約無理由，被告主張同時履行抗辯，是否有理由？㈢原告主張依系爭買賣契約第9條第4項之規定請求被告給付遲延違約金，是否有理由？
五、本院之判斷：㈠被告依系爭買賣契約第9條第2項之規定解除系爭買賣契約，並無理由。
⒈系爭買賣契約第9條第2項約定：甲方（即原告）不依約履行付款或其他義務致乙方（即被告）不能如期收訖買賣價款，即視為甲方違約，乙方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，乙方並得逕行以雙方名義撤銷增值稅、恢復原狀、並將已收之價款及票據全數沒收，充作違約罰金。
查被告8 月3 日函向原告表明其已備妥建物所有權狀，如原告確定要買系爭房地，請原告繳交所有未繳完之價金，如確定不買，被告願意無條件退還已收到第1 、2期款，並催告原告於函到10日內給付第3 期之後之所有未繳買賣價金，逾期逕依約解除契約並沒收原告已支付之價金（參本院卷第20-21 頁），嗣以原告未於催告期限內為履行契約之行為，而以被告8 月22日函為解除契約之意思表示，可見被告係以原告不履行契約付款義務，經催告限期履行，逾期仍不履行為由解除系爭買賣契約。
然原告8月11日函即已表明被告依約應先交付建物所有權狀予地政士，其始有支付第3 期款之義務，可知原告已向被告主張被告有先提出給付（指交付建物所有權狀）之義務，倘被告確有先為給付之義務，原告縱未依催告期限支付買賣價金，亦不負遲延責任，被告自不能以前述約定主張解除系爭買賣契約。
⒉本件兩造於訂立系爭買賣契約前，被告已將如附表所示土地出租予鄭秋波，而如附表所示建物所有權狀亦在鄭秋波持有中之事實，為兩造所不爭（見前述不爭執事實㈢），然於土地、建築物所有權移轉登記時，除土地登記規則另有規定者外，應提出所有權狀，土地登記規則第34條第1項第3款定有明文。
是原告縱於締約時，即知如附表所示建物所有權狀非由被告持有，而係在承租如附表所示土地之鄭秋波持有中，亦未免除被告提出建物所有權狀之義務，被告當應向承租人取回建物所有權狀，並交付地政士以完成契約義務。
雖依系爭買賣契約第3條之約定，被告應於原告支付第1 期款之同時，將所有權狀正本交由地政士保管，而原告確在被告未將建物所有權狀正本交付地政士前，即行支付第1 期款1600萬元予被告，且在被告尚未交付建物所有權狀予地政士之情形下，仍依約支付第2 期款1350萬元予被告，但此非謂被告已無庸提出建物所有權狀，蓋本件查無土地登記規則所另行規定免提出所有權狀之情形（參土地登記規則第35條），若無建物所有權狀，實無從辦理建物所有權移轉登記。
且依系爭買賣契約第3條之約定，交付土地及建物所有權狀正本由受託之地政士保管，確為原告支付第3 期款之前，被告即應先履行之契約義務。
⒊被告雖執其於取得建物所有權狀後，曾於101 年7 月13日偕同友人即證人楊美麗至郭玫玲地政士事務所商談系爭買賣契約之後續履行事宜，原告並未承諾付款，而證人楊美麗亦在本院結證述：伊知道被告之建物所有權狀不是補發的，因為承租人於101 年7 月11日把建物權狀還被告後，被告當天就通知伊已拿到建物所有權狀，伊才請被告約買方，伊來幫忙協調。
101 年7 月13日協調時，賣方有把權狀拿在手上，伊有看到權狀，但是沒有交給買方，且賣方有說「權狀已經有了，如果我馬上交給你，你要不要繼續付款」，買方沒有說是否要繼續付款，只是繼續講租約之事，因為買方沒有同意要付款，所以沒有將權狀交給代書等語在卷（參本院卷第125 頁反面、第126 頁反面），然如附表所示建物所有權狀原在鄭秋波持有中，已如前述，被告明知前情，竟於101 年7 月5 日至桃園縣桃園地政事務所以「遺失」為由申請補發，經該所受理後，將原建物所有權狀以101 年7 月6 日桃地所登字第00000000000 號公告註銷（公告期間自101 年7 月6 日至同年8 月6 日止），公告期滿無人異議，而另行補發新建物所有權狀，此有桃園縣桃園地政事務所102 年5 月14日桃地所登字第0000000000號函在卷為憑（見本院卷第210 頁），堪認被告於101 年7 月5 日向地政機關申請補發時，應仍未自鄭秋波處取回建物所有權狀，而同年月13日被告與證人楊美麗與原告商談系爭買賣契約後續履行事宜時，被告尚未取得申請補發之建物所有權狀，縱被告已自鄭秋波處取回建物所有權狀乙情為真，該建物所有權狀業經桃園縣桃園市地政事務所公告註銷，在公告期間，倘申請人未撤銷原書狀補發登記，亦不得以即將公告註銷之原建物所有權狀逕行辦理移轉登記（參同前桃園縣桃園地政事務所函），更遑論被告若取回建物所有權狀，自應依系爭買賣契約之約定，立即將建物所有權狀正本交付地政士，以完成其在原告支付第1 期款時即應履行之契約義務。
惟被告在明知其有先交付建物所有權狀予地政士之義務，卻未交付，且以8月3 日函催告原告應於10日給付尚未支付之所有價金（即第3 、4 期款），其催告顯非合法。
再者，原告於接獲被告8 月3 日函後，亦以8 月11日函主張被告應先交付建物所有權狀，其始有支付第3 期款之義務，已如前述，則被告尤應將建物所有權狀交付地政士以憑辦理後續支付第3、4 期款及所有權移轉登記事宜，惟被告在其未將建物所有權狀先交付地政士之前，仍逕以原告未於催告期限內支付第3 、4 期款，而解除系爭買賣契約，其解除系爭買賣契約，自非合法。
⒋至系爭買賣契約第10條第4項固約定：本約標的現有租約，乙方應於交付第2 期款前，與承租人按原租約內容辦理換約（約期至103 年8 月5 日），並於法院完成公證，若期限內乙方無法完成上述事項，甲方於101 年6 月16日得主張無條件解除契約。
然此乃兩造就如附表所示土地已出租他人，另行約定被告應與承租人換約並完成公證之義務，且於被告未完成上開義務時，賦予原告得主張解除契約之權利，前述約定與被告應提出建物所有權狀本屬二事，且有此契約解除權之人僅有原告，兩造並未約定被告亦可因無法與承租人換約並完成公證，而得主張解除契約。
查證人楊肅欣在本院結證稱：被告委託伊處理與承租人間之確認優先承買權不存在及請求返還建物權狀事宜，經以存證信函向承租人表示其並無優先承買權，且應將建物權狀返還被告，然承租人堅持其有優先購買權，本來要對承租人提起訴訟，但考慮到訴訟曠日廢時，也有變數及風險，故考慮與承租人洽談，經伊詢問承租人意願後，承租人同意於101 年5 月26日至伊事務所商談，當天承租人提出願支付原告1000萬元，請原告退出買賣契約，但原告不同意，三方即續談租賃契約續約事宜，惟並無共識。
其後伊又約三方於同年6 月12日至伊事務所續談，亦未達成合意。
兩造又於同年月22日至伊事務所就租賃條件進行調整，伊將兩造所同意之租賃期間屆滿後延長2 年，租金23萬元之條件告知承租人，但承租人另提其他條件，伊將承租人所提條件告知被告，被告很生氣，即不願再出席協商。
事後原告簡劉福跟伊說被告向其表示要解除契約，伊想此事應沒有辦法處理，即於101 年8 月6 日與被告終止委任關係等語明確（參本院卷第149 頁反面至150 頁），是原告固有參與與承租人續訂租約事宜，然此攸關原告是否選擇向被告主張解除契約，則原告之舉亦無可厚非，況本件原告並未依上開約定主張解除契約，則被告執原告參與與承租人間租約續訂事宜，主張原告無履行系爭買賣契約之誠意，實非有據。
㈡本件被告解除買賣契約無理由，然被告主張同時履行抗辯，為有理由。
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。
若被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年台上字第902 號判例意旨參照）。
查買賣契約出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，買受人則負有給付價金之義務，是原告雖得請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記，但亦有給付買賣價金之義務，而本件原告既尚有7650萬元之價金尚未支付，且被告亦已表示行使同時履行抗辯權（見本院卷第270 頁），依前揭判例意旨，自應為被告應於原告給付7650萬元之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告（權利範圍各二分之一）之判決。
㈢原告主張依系爭買賣契約第9條第4項之規定請求被告給付遲延違約金，是否有理由？⒈系爭買賣契約第9條第4項約定：前兩款違反義務之一方經他方催告而於催告期間履行者，仍應按每日以未付價款萬分之五支付遲延違約金。
而此「前兩款」應係指同條第2 、3 項，第2 、3 項所約定者分別為甲方（即原告）、乙方（即被告）之違約情形，是原告得依同條第4項規定請求被告支付每日以未付價款萬分之五計算之遲延違約金之要件當為：⑴被告違約不賣或不履行契約義務致甲方不能取得完整之不動產；
⑵經原告限期催告被告履行契約，而被告於催告期間履行者。
蓋依系爭買賣契約第9條第3、4 、5 項之約定可知，在賣方有約定之違約情事時，買方得選擇限期催告賣方履行契約，或解除契約，且在買方表示解除契約時，賣方應將所收之價款加倍返還作為違約罰金；
倘買方選擇限期催告賣方履行契約，縱賣方於催告期間內履行，仍應按每日以未付價款萬分之五支付遲延違約金；
且若買方無過失，尚得向賣方請求損害賠償。
職是，若果被告未於原告催告之期限內履行契約，即不符合系爭買賣契約第9條第4項得請求遲延違約金之要件。
⒉查本件被告並未於原告8 月28日函催告被告於文到10日內繳交建物權狀及用印等義務時，在催告限期內履行，此為兩造所不爭，是本件顯不符系爭買賣契約第9條第4項之要件，原告據該條項請求被告按每日以未付價款萬分之5支付遲延違約金，洵非有理。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約請求被告將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告（權利範圍各二分之一），為有理由，然被告所為同時履行之抗辯，於法亦屬有據，爰判決命原告為對待給付如主文第一項所示。
至原告請求被告給付遲延違約金部分，則無理由，應予駁回；
又原告此部分請求既經駁回，則其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與本判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 102 年 7 月 17 日
民事第一庭 法 官 許雅婷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 18 日
書記官 江純慧
附表：
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │
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│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │
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│1 │桃園縣│桃園市 │ 中山段 │ 298-1 │建│1514.07 │1/1 │
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┌─┬───┬────┬─────┬────┬────┬─────┬─────┐
│編│建 號│坐落基地│ 門牌號碼 │主要用途│主要建材│ 層數 │ 權利範圍 │
│ │ │ │ │ │ │總面積（平│ │
│號│ │ │ │ │ │方公尺） │ │
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│1 │桃園縣│同段298-│桃園縣桃園│旅館、停│鋼骨造 │2 層 │1/1 │
│ │桃園市│1地號 │市宏昌十三│車位、辦│ │849.47 │ │
│ │中山段│ │街622 號 │公室、機│ │ │ │
│ │3891號│ │ │械室、蓄│ │ │ │
│ │ │ │ │水箱 │ │ │ │
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│2 │桃園縣│同段298-│桃園縣桃園│旅館、停│鋼骨造 │2 層 │1/1 │
│ │桃園市│1地號 │市宏昌十三│車位、辦│ │820.24 │ │
│ │中山段│ │街624 號 │公室 │ │ │ │
│ │3892號│ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
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