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臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第226號
原 告 李芳中
法定代理人 夏翠萍
輔 佐 人 蔣超凡
被 告 彭淑琴
訴訟代理人 張世炎律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國102 年5 月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2 、3 款定有明文。
本件原告起訴時原聲明請求：被告應給付原告新台幣（下同）1,620,704 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
嗣於民國101 年3 月23日變更聲明為：㈠被告應將套繪坐落桃園縣中壢市○○段000 地號土地（重測前為洽溪子段93-2地號，下稱系爭土地）之建築面積3.7 坪拆除（以使用執照興建面積為準），返還原告；
㈡被告應給付原告555,005 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
㈢被告自102 年2月1 日起依據申報地價10% ，按年繼續給付租金至拆屋還地（解除套繪）為止。
核原告所為訴之變更，其基礎事實均係主張被告使用其所有系爭土地為被告所有門牌號碼為桃園縣中壢市○○路0 段000 號建物（下稱系爭建物）合併套繪，應給付原告一定之對價。
是原告所為訴之變更，合於前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：㈠原告所有系爭土地為起造人即被告夫家公公吳餘珍（已歿）於民國70年間與另1 筆坐落桃園縣中壢市○○○段○○○段00000 地號土地（下稱17-55 地號土地）合併套繪作為興建農舍（即系爭建物）使用，經查其為規避債務，於87年先將上開所套繪2 筆土地，其中17-55 地號土地與系爭建物，先以贈與方式移轉登記在被告名下，利用系爭建物不辦保存登記之技巧，避開地政機關管制以隱瞞套繪方法，再將系爭土地於未告知套繪情形下出售予不知情之原告。
嗣原告於100年間透過台灣房屋仲介公司代售，經承買人委託該房仲公司由桃園縣政府建管課查知上情致無法履約，經協議延長及減價達成初步交易，並約定原告需繼續解決套繪問題。
㈡依據修正農業發展條例第18條第5項規定，已套繪使用土地不得再重複使用，吳餘珍生前因債務關係為上開行為，妨害原告對系爭土地所有權行使及買賣價值，依據同條例規定，所興建農舍與使用土地將來有不得分開移轉之慮，原告依法提出以優先承購或變更使用執照方法尋求解決，惟均未獲被告置理。
按系爭建物除套繪使用系爭土地3.7 坪供作農舍基地之用外，同時亦利用系爭土地剩下約1,364 坪土地作為規定之90% 耕地之用，因分開移轉後被告喪失耕地，又將系爭建物出租供他人營業使用，違反作農舍使用規定，原有合法法律上之原因消失，明確妨害原告所有權，且被告明知套繪基地有2 筆土地，卻故意將系爭土地漏列不辦理保存登記，不論是否串謀，理應承擔使用之責任，原告自得依民法第767條規定，訴請拆屋還地（即解除套繪）。
㈢又被告持有70桃縣建管使字第290 號使用執照係在農業發展條例修訂前受贈取得，因吳餘珍將系爭建物與土地分開移轉予不同人，致被告原有法律上之原因，而其後已不存在，依民法第179條規定，應返還其利益，被告不能以系爭建物係建在17-55 地號土地上，非建在系爭土地上為由卸責。
況被告持有系爭建物套繪使用原告所有系爭土地，依民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，是被告應支付系爭土地87年至101 年5 年之申報地價，並自101 年2 月1 日起至返還（解除套繪）系爭土地為止，繼續按申報地價10% 支付租金（計算標準係依據系爭土地每年之申報地價）。
㈣並聲明：⒈被告應將套繪坐落桃園縣中壢市○○段000 地號土地之建築面積3.7 坪拆除（以使用執照興建面積為準），返還原告。
⒉被告應給付原告555,005 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊被告自102 年2 月1 日起依據申報地價10% ，按年繼續給付租金至拆屋還地（解除套繪）為止。
二、被告則抗辯：㈠拆屋還地部分：⒈系爭土地及系爭建物由吳餘珍先後將建物及土地分別移轉予被告及原告，被告所有系爭建物對於系爭土地即非非法。
況被告所有系爭建物係經合法申請登記，且未現實占有系爭土地，原告請求拆除建物及返還土地，並無理由。
⒉依內政部99年9 月21日內授營建管字第0000000000號函示，系爭建物係於農業發展條例89年1 月26日修正前依法興建，89年1 月26日前系爭建物及土地得分別移轉，無須併同移轉。
原告雖復以被告將系爭建物出售予他人使用，即可依民法767 條規定請求拆屋還地，姑不論被告否認系爭建物並無出售他人使用情形，縱有，該情形並不足否認或推翻系爭建物申請登記之合法性，原告亦無以該理由訴請被告拆屋還地。
㈡被告並無不當得利情形：⒈被告所有之系爭建物係吳餘珍於70年4 月8 日依法興建，興建當時系爭土地亦為吳餘珍所有，吳餘珍依系爭土地及17-55 地號土地申請興建農舍，該系爭建物係合法申請建造且取得使用執照，並無不法之情形。
嗣吳餘珍於87年4 月20日將系爭建物贈與登記為被告所有，被告所有之系爭建物仍係合法取得，並無任何不法原因占用他人之土地。
雖吳餘珍於88年4 月20日將系爭土地出售予原告，惟仍不影響被告所有系爭建物之合法性，故被告並無任何不當得利之情事。
⒉退萬步言，縱若原告得請求不當得利情形，惟原告係於88年5 月4 日取得系爭土地所有權，其請求自88年4 月20日起相當於租金之不當得利，即無理由。
況原告依99年度申報地價之標準，請求自88年4 月20日起至101 年1 月19日止之各年度不當得利，非依各年度之申報地價，且系爭建物並未占用系爭土地而無使用土地之事實，其依當年度申報地價10% 計算不當得利，均無理由。
㈢原告依民法第425條之1規定主張有租賃關係部分：⒈依該條法律之規定，係指該房屋在該土地上時，因房屋現實使用基地關係，而土地房屋不同人時，方推定有租賃關係存在。
本件系爭建物並非坐落於系爭土地上，並無現實占有及使用系爭土地之情形，故與該條法律規定不同。
⒉退萬步言，若認兩造有租賃關係存在，惟系爭建物面積1 層24.69 平方公尺，依施行區域計劃地區建築管理辦法規定，其使用系爭17 -55地號及系爭土地最多為246.9 平方公尺，（建築面積不得超過其耕地面積10% ），扣除被告所有之17-55 地號土地面積132.07平方公尺，至多僅使用系爭土地114.83平方公尺，原告依系爭土地面積4517.03 平方公尺計算請求租金，顯違常理及公平原則等語，資為抗辯。
㈣並聲明：如主文所示。
三、本件經兩造整理不爭執事項及爭點結果如下（見本院卷第122 頁及反面）：㈠兩造不爭執事項：⒈系爭土地係原告於88年4 月20日向吳餘珍購買，於88年5 月4 日登記完畢。
⒉系爭建物及17-55 地號土地於87年4 月20日由吳餘珍贈與被告。
⒊系爭建物係坐落於17-55地號土地上。
⒋依使用執照申請書上記載，系爭建物係由17-55 地號土地及系爭土地合併申請新建之農舍，由吳餘珍於70年1 月17日取得執照。
㈡兩造爭執要旨：原告依民法第767條第1項、第179條、第425條之1第1項之規定，請求被告將套繪於系爭土地之建築面積3.7 坪建物拆除返還，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？
四、本院之判斷：㈠按不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件。
次按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。
且該受利益與受損害之間應有因果關係存在。
而民法第179條所稱受利益，係指因某項事由（給付或非給付）而受之個別具體利益而言，非以受益人整體財產作為判斷標準，在無權占有使用他人土地時，其所受利益，即為使用本身，至相當租金係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額之一種判斷標準。
㈡次按內政部99年9 月21日內授營建管字第0000000000號函示略以：「89年1 月26日修正後之農業發展條例第18條第4項始明定『農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權』。
爰該條例修正前，依原『臺灣省申請自用農舍補充注意事項』規定，以10公里範圍內之耕地合併申請興建農舍領得使用執照之案件，其配合耕地之移轉，尚無應與農舍及其坐落用地一併移轉之限制」，有桃園縣中壢地政事務所101 年7月19日中地登字第0000000000號函（見本院卷第73頁）可佐。
查本件系爭建物僅坐落於17-55 地號土地，有卷附桃園縣中壢地政事務所檢送公務用謄本可稽（見本院卷第74頁），而系爭土地係吳餘珍於70年1 月17日申請使用執照興建農舍之配合耕地，17-55 地號土地及坐落其上之系爭建物乃被告於87年4 月20日自吳餘珍贈與移轉所取得，均為兩造所不爭執，已難認被告受有原告所主張使用其系爭土地之利益。
再者，依前開函示「配合耕地於移轉時，並無應與農舍及其坐落用地一併移轉之限制」可知，系爭土地無庸依憑系爭建物及其坐落17-55 地號土地即可合法移轉，兩者間無不可分離之關係；
另一方面被告並非系爭建物取得建築物使用許可時之所有權人，而係由吳餘珍受贈始取得系爭建物所有權，原告以被告在吳餘珍申請使用執照當時，就系爭土地列為系爭建物之配合耕地有何串謀或妨害原告所有權之不法情事，亦未見原告舉證以實其說，是被告就其所有系爭建物即難謂不合法。
㈢又系爭土地雖於系爭建物取得建築物使用許可時，列為系爭建物之配合耕地，然桃園縣政府工務局101 年8 月9 日桃工建字第0000000000號函關於系爭土地與17-55 地號土地申請建照執照與使用執照時間均為民國70年，屬農業發展條例修正前之自用農舍，而就「變更原提供興建農舍配合耕地」乙節，應依「變更使用執照」程序辦理。
本件系爭土地於系爭建物使用執照未變更前，尚被列為系爭建物之配合耕地，然此僅為建築管理所為形式上之記載，不能據此推論系爭建物事實上即占有系爭土地。
況系爭建物並非坐落於系爭土地上，已如前述，被告對系爭土地亦無管領支配之權限，被告消極未將系爭土地自使用執照剔除，自不能認為被告有積極使用系爭土地之行為。
揆諸首揭說明，被告既無占用系爭土地，即未因此受有使用之利益。
被告既未受有利益，原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還相當於租金之利益，即屬無據，不應准許。
㈣系爭建物於原告買受取得系爭土地所有權前，公然、和平、繼續存在17-55 地號土地，而系爭土地非系爭建物所占之地面，被告當可信賴該項事實，況系爭土地移轉時並無列為系爭建物一部分之必要，難認被告有何非法占用之情事。
原告依民法第767條第1項、第179條、第425條之1第1項之規定，請求被告拆屋還地（解除套繪），及給付相當於租金之不當得利，於法無據。
五、綜上所述，被告所有系爭建物並未有占用系爭土地，亦無從認定被告無法律上原因使用系爭土地獲有使用利益之行為，原告對被告無權占有及不當得利請求權，均難以存在。
是原告本於前開法律關係，請求：㈠被告應將套繪坐落桃園縣中壢市○○段000 地號土地之建築面積3.7 坪拆除返還原告；
㈡被告應給付原告555,005 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
㈢被告自102 年2月1 日起依據申報地價10% ，按年繼續給付租金至拆屋還地為止，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，與判決之最終結果不生影響，爰不一一審酌論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 王兆飛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 19 日
書記官 沈佩霖
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