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臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第828號
原 告 范姜欣伶
訴訟代理人 陳宥睿
被 告 詹婉筠
訴訟代理人 詹臣鑑
被 告 張建軒
上列當事人間請求履行合約等事件，本院於民國102 年9 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告詹婉筠應給付原告新臺幣壹佰萬元。
訴訟費用由被告詹婉筠負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾叁萬元為被告詹婉筠供擔保後，得假執行。
但被告詹婉筠如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預備合併有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）之類型，在學說及實務上，固因具體個案之不同，而有持肯定說與否定說互見。
而被告有二人以上，於同一訴訟程序被訴，原告慮其於先位被告之訴為無理由時，始請求對備位被告之訴為裁判，此即為複數被告之主觀的預備訴之合併。
複數被告之主觀預備訴之合併，縱先、備位之訴之訴訟標的容有不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法得相互為用，訴訟資料可資援用，不致延滯訴訟程序之進行。
苟備位訴訟之當事人未拒卻且已應訴，在無礙對造防禦而生訴訟不安定或對造甘受此種「攻防對象擴散」不利益情形時，為求訴訟經濟、防止裁判矛盾、擴大解決紛爭之功能，應為法之所許（最高法院94年度台抗字第980 號裁定、94年度台上字第283 號及94年度台上字第1078號判決均採同一見解可資參照）。
查本件原告對先、備位被告之主張，均係基於坐落桃園縣平鎮市廣東段963 、964 、967 、969 、969-1 地號土地應有部分及鴻築吾江A2棟7 樓、車位編號B1-323號等預售屋產權（下稱系爭房屋）之買賣，依系爭合約書（如後述）先位請求被告詹婉筠賠付違約金，復依無權代理法律關係備位請求被告張建軒負損害賠償之責。
是其先、備位之訴之訴訟標的雖有不同，然所依據之基礎事實同一，且被告2 人之訴訟資料可資互相援用，不致延遲訴訟程序之進行，參諸上開說明，為達終局解決紛爭，避免裁判矛盾，則原告提起被告之主觀預備訴之合併，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告詹婉筠前於民國102 年1 月7 日委任訴外人尊信不動產經紀公司即中信房屋中壢大都會加盟店（下稱尊信公司）銷售渠所有系爭房屋，並授權被告張建軒以渠名義於同年2 月28日經尊信公司居間仲介與原告簽訂不動產買賣契約權利義務讓渡合約書（下稱系爭合約書），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,260 萬元，被告並應於同年3 月11日前確認是否得以換約，倘無法換約，則被告應於系爭房屋所有權移轉登記完成後另與原告簽訂成屋買賣契約書，原告復即開立票面金額100 萬元之即期支票乙紙以為定金交予尊信公司代為收執，且於102 年3 月4 日兌現後存入尊信公司之保管專戶。
嗣被告竟未依約完成換約事宜，復未將系爭房屋業由建商辦理所有權移轉登記予被告詹婉筠名下乙事告知尊信公司，而另委由多家不動產居間仲介公司欲以1,480 萬元價金將系爭房屋出售予第三人，原告與尊信公司獲悉上情後，雖持續由尊信公司通知被告履行系爭合約書，然被告詹婉筠卻辯稱渠未曾以書面委由被告張建軒與原告簽訂系爭合約書，是渠不願依約履行等語，惟被告張建軒於簽訂系爭合約書時均自稱係系爭房屋之主要出資者，復經被告詹婉筠之授權，且被告詹婉筠於簽訂系爭合約書前1 日尚以電話告知尊信公司將委由代理人出席議價簽約，又被告張建軒甚於102 年5 月16日以存證信函表示渠確有獲被告詹婉筠之授權簽訂系爭合約書等語，足徵被告詹婉筠確委由被告張建軒代為簽訂系爭合約書；
而系爭合約書既係不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，被告間之委任關係自無須以書面為之。
綜上，原告與尊信公司雖續以存證信函通知被告詹婉筠依約簽訂成屋買賣契約，惟均未獲被告詹婉筠置理，則依系爭合約書第7條約定，除尊信公司應將伊代收之定金100 萬元返還原告外，被告詹婉筠尚應賠付原告已收定金100 萬元之違約金。
縱認被告詹婉筠未委任被告張建軒與原告簽訂系爭合約書，則被告張建軒亦屬無權代理，而應負無權代理之損害賠償責任。
為此，爰依系爭合約書及民法第110條無權代理之法律關係提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：⒈先位聲明：①被告詹婉筠應給付原告100 萬元。
②願供擔保，請准宣告假執行；
⒉備位聲明：①被告張建軒應給付原告100 萬元。
②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告詹婉筠因不欲再負擔系爭房屋之所有權及移轉抵押權設定登記費、印花稅、契稅等費用，遂於未違反渠與建設公司之約定下，以倘建設公司同意換約，即為系爭房屋預售屋產權買賣之前提授權被告張建軒於102 年2 月28日出席議價簽約會議，被告張建軒於該期日並先請求訴外人即原告之胞兄詹臣鑑詢問建設公司之銷售人員得否換約，惟該銷售人員表示應詢問專案經理始能確定，嗣因負責簽約之地政士尚另有簽約案件待辦，復考量尚未確認建設公司是否同意換約，遂於系爭合約書加註「於102 年3 月11日前確認是否可換約，得換約時，買方（即原告）匯入仲介帳號，倘若不得換約，賣方（即被告詹婉筠）過戶完成後，另行簽立買賣契約書」之暫定條款，後地政士離開未久，建設公司之專案經理即回電表示系爭房屋已至核發使用執照階段，確無法換約等語，是被告張建軒旋向原告與尊信公司要求將上開暫定條款刪除，然原告與尊信公司以地政士業已離開，無法修改，且系爭合約書既已成立，不可再變動等語以為藉詞，拒絕修改，惟上開暫定條款既經建設公司表示無法換約，則所附條件確已無法成就，是系爭合約書自屬無效。
再者，被告張建軒於確認無法換約時，當場即向原告及尊信公司要求刪除上開暫定條款，並拒收原告開立之系爭房屋買賣定金支票，難謂兩造就系爭房屋之成屋買賣契約意思表示一致，而被告詹婉筠未曾委任尊信公司銷售系爭房屋，且已對尊信公司提起偽造文書之告訴，是縱上開支票業經兌現存入尊信公司之保管專戶，亦難認被告有收受買賣價金，成立成屋買賣契約之意思表示。
㈡縱認系爭合約書之暫定條款不得刪除，然被告張建軒於原告拒絕刪除該暫定條款時，即向原告表示倘其有意進行成屋買賣，則應由其負擔後續辦理所有權移轉登記等相關費用計18萬元之成屋要約引誘，惟原告斯時未有欲負擔該等費用之意思表示，顯已當場拒絕被告張建軒上開之要約，況系爭房屋自確定無法換約時起至完竣交屋等所有費用，均由被告詹婉筠獨自負擔，益徵兩造並無合意以系爭合約書之條件繼續成屋買賣之效果。
是以，原告對於業已完成所有權登記之系爭房屋，僅有優先重新議定買賣契約之資格，非有依原約定價格請求被告詹婉筠履行契約之權利等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告詹婉筠與訴外人鴻築建設股份有限公司於101 年12月 6日就系爭房屋簽立「『鴻築吾江』預售房屋買賣契約書」；
就上開房屋所坐落之基地應有部分則另與訴外人曾淑瓊簽立「『鴻築吾江』預售土地買賣契約書」。
上開兩份契約書上「詹婉筠」之簽章係被告詹婉筠授權其兄詹臣鑑代理為之（見本院卷第127-178頁、第188-189頁）。
㈡被告詹婉筠有授與代理權予被告張建軒於102年2月28日代為處理系爭房屋出售事宜（見本院卷第59頁）。
㈢被告張建軒與原告於102 年2 月28日在尊信公司（中信房屋中壢大都會加盟店）就系爭房屋簽立系爭合約書（見本院卷第11-13頁）。
㈣系爭合約書第7條約定：「本合約成立後，甲方（即被告詹婉筠）反悔不賣或因可歸責於甲方事由而解除合約者，甲方應加倍返還已收價金給付乙方（即原告）；
倘係乙方反悔不買或因可歸責於乙方事由而解除合約者，已付價金由甲方沒收，乙方不得請求返還。」
（見本院卷第12頁）。
㈤系爭合約書第3條係由地政士林英茹手寫加註「於102 年 3月11日前確認是否可換約，得換約時買方匯入仲介帳號，倘若不得換約，則賣方過戶完成後另行簽立買賣契約書」後，方由原告及被告張建軒於其上簽章（見本院卷第11頁、第58頁反面）。
㈥被告張建軒於簽立系爭合約書時並未出示被告詹婉筠之授權書（見本院卷第59頁）。
㈦原告開立票面金額100 萬元之即期支票乙紙為系爭房屋定金交予尊信公司代為收執，且於102 年3 月4 日兌現後存入尊信公司之保管專戶。
嗣尊信公司已於102 年5 月4 日將上開定金返還原告（見本院卷第14頁、第190-191 頁）。
㈧被告詹婉筠已於102 年4 月3 日完成系爭房屋所有權移轉登記事宜，並另委由多家不動產居間仲介公司欲以1,480 萬元價金將系爭房屋出售予第三人（見本院卷第15-24頁）。
四、本件之爭點厥為（見本院卷第59頁反面）：㈠被告詹婉筠授權予被告張建軒代為處理系爭房屋買賣事宜之授權範圍為何？㈡系爭合約書是否合法成立、生效？㈢系爭合約書是否因尊信公司收受原告之定金100 萬元而成立、生效？㈣原告依據系爭合約書第7條請求被告詹婉筠給付100 萬元之違約金是否有理由？㈤原告依據民法第110條請求被告張建軒給付100 萬元之損害賠償是否有理由？
五、被告詹婉筠授權予被告張建軒代為處理系爭房屋買賣事宜之授權範圍為何？㈠按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。
其授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第531條固定有明文。
然買賣契約性質為債權契約，而非不動產物權之移轉，此項債權契約，不須以文字為之，是不能謂授與處理權與代理人訂立買賣契約，未以文字為之，其處理權之授與為有欠缺。
準此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，即無委任須以文字（書面）為之之限制（最高法院69年度台上字第2076號、101 年度台上字第641 號裁判要旨參照），合先敘明。
㈡按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。
但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第107條定有明文。
又「上訴人等既將已蓋妥印章之空白本票交與某甲，授權其代填金額以辦理借款手續，則縱使曾限制其填寫金額一萬元，但此項代理權之限制，上訴人未據舉證證明，為被上訴人所明知或因過失而不知其事實，依民法第107條之規定，自無從對抗善意之被上訴人，從而某甲逾越權限，多填票面金額為六萬八千元，雖經刑事法院判處罪刑在案，亦屬對上訴人應否負侵權行為損害賠償責任之別一法律問題，上訴人自不得執是而免除其發票人應付票款之責任」，最高法院52年台上字第3529號亦有判例可資參照。
是代理權限制之有無，應由本人負舉證責任。
且若本人未能舉證證明第三人知悉其與代理人間代理權之限制，或未能舉證證明第三人因過失而不知該事實，自不得以其對代理權之限制對抗善意之第三人。
㈢兩造既均不爭執被告詹婉筠有授與代理權予被告張建軒於102 年2 月28日代為處理系爭房屋出售事宜（見本院卷第59頁），被告詹婉筠僅辯稱渠係以「倘建設公司同意換約」為系爭房屋預售屋產權買賣之前提授權被告張建軒於102 年2 月28日出席議價簽約會議，即渠就被告張建軒之代理權授與附有限制云云，為原告所否認，揆諸前揭舉證責任分配之說明，被告自應就此有利於己之事實負舉證責任。
㈣被告雖於102 年6 月10日民事答辯狀提出授權書1 紙，其上載內容為：「一、立授權書人詹婉筠原購買桃園縣平鎮市鴻築吾江A2棟7 樓權利，今授權張建軒在新台幣一仟貳佰六拾五萬元整，代理人本人行使買賣、簽約之法律行為。
二、上開預售屋權利如經建設公司拒絕換約，則本人不同意出售，本授權書自動失效。」
（見本院卷第52頁），然被告張建軒於簽立系爭合約書時並未出示任何被告詹婉筠之授權書（見本院卷第59頁）。
被告張建軒雖聲稱渠當日有攜帶上述授權書，然並未出示，未交付授權書是因為到最後已經確定無法換約云云（見本院卷第59頁及反面），然就當日簽約之情況，業據證人即地政士林英茹到庭證稱：「（問：該段手寫文字是否雙方均看過並同意後，才在第13頁簽章？）是的。」
、「（問：被告張建軒當時是否有出具本院卷第52頁之授權書？）簽約當下我沒有看到這份授權書。
（問：被告張建軒是否有表示其受授權之範圍為何？）我當時沒有看到授權書，所以我有質疑被授權之狀況，當時張建軒走出去再走進來願意簽合約之後，他說他有被授權，業務員也說被告張建軒有被授權，有說授權書後補。
（問：被告張建軒是否有說他的授權範圍只有預售屋，不包含成屋的部分？）沒有。」
（見本院卷第106 頁及反面）。
核與證人即簽立系爭合約書時在場之中信房屋經理臧震宗證稱：「（問：被告張建軒當時是否有出具本院卷第52頁之授權書？）沒有。
（問：被告張建軒是否有表示其受授權之範圍為何？）之前委託階段我是與被告詹婉筠訴訟代理人作聯繫，當時是說如果他沒有辦法過來的話，會委託張建軒，當天是沒有帶到授權書，我們有與賣方確認，他們是說晚點會送過來，但是後來還是沒有送過來，此份授權書是在本案中才看到的。
（問：當時賣方或張建軒是否有說授權張建軒的範圍，是只有預售屋的部分，不包含成屋？）沒有。」
等語相符（見本院卷第110 頁）。
倘若被告詹婉筠自始即對被告張建軒有上開代理權之限制，何以被告張建軒於渠自稱當日有攜帶該授權書之情況下，於簽立系爭合約時仍未說明或出示上開授權書為證？或要求於系爭合約書上加註「如無法換約時，本合約失效或作廢」等字樣，反而係同意地政士林英茹加註「倘若不得換約，則賣方過戶完成後『另行簽立買賣契約書』」後又簽章於其上？且越權代理亦屬於無權代理，為冒用代理權，倘被告張建軒越權代理簽立系爭合約書，嗣後被告詹婉筠拒絕履約，被告張建軒自應負相關民、刑事法律責任，對被告張建軒而言有弊而無利，被告張建軒何以甘冒偽造私文書罪之刑責風險越權代理？被告所辯顯悖於常情，上開被告提出之授權書無法排除事後臨訟製作倒填日期之可能，不足為有利被告之認定。
㈤此外被告未能舉證證明被告詹婉筠對被告張建軒就系爭房屋之買賣簽立有代理權之限制，亦未舉證證明原告知悉被告間有何代理權之限制、或原告因過失而不知，被告所辯自尚難憑採。
按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。
前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條定有明文。
是被告張建軒代理被告詹婉筠簽立系爭合約書之行為，已直接對被告詹婉筠發生效力。
六、系爭合約書是否合法成立、生效？系爭合約書是否因尊信公司收受原告之定金100 萬元而成立、生效？㈠按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。
意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。
當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。
故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。
契約之解釋，首在於探求當事人共同主觀之意思，惟當事人意見不一致者，即須為契約客觀之解釋，並依民法第98條之規定為之。
又為平衡契約當事人的利益及合理分配危險，其解釋方法應以客觀上表示價值作為認定意思表示內容之準據，一方面要求表意人於表示其意思時，應顧及相對人了解可能性；
他方面相對人亦須盡必要注意以正確了解表意人之所欲，所以在解釋上應特別斟酌相對人明知或可得而知的事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則加以判斷。
㈡系爭合約書第3條後係由地政士林英茹手寫加註「於102 年3 月11日前確認是否可換約，得換約時買方匯入仲介帳號，倘若不得換約，則賣方過戶完成後另行簽立買賣契約書」後，方由原告及被告張建軒於其上簽章，固為兩造所不爭執，然被告張建軒辯稱兩造對上開條款之認知不同，渠所認知「另行簽立買賣契約書」之意思是另外再談過云云。
然證人林英茹證稱：「（問：下方手寫文字是何意？為何會加註此段文字？）此段的意思是說成屋以後，如果過到賣方名下之後，還是要過給現在的買方，價格條件是一模一樣的。
…該段手寫文字是否雙方均看過並同意後才簽章。
…（問：證人當時是否有解釋方才所述手寫文字的意義給兩造，讓兩造瞭解？）有，當時雙方也瞭解，但是賣方張建軒簽完合約書，成立後他就走出去又走回來說這句話要刪掉，因為合約已經成立了，所以買方有無同意刪除此部分，我不確定，因為合約成了以後我就走了，所以此部分後續我就不清楚。」
、「（問：簽立系爭合約書時是否有約定如建設公司不同意換約時，系爭合約之效力如何？）過回預售承買人後再出售給現在的買方。」
、「（問：被告張建軒當時是否有表示所謂『另行』簽立買賣契約書的意思，是要另外再談過再決定是否要賣？）沒有。」
等語（見本院卷第106-108 頁），證人臧震宗亦到庭證稱：「（問：下方手寫文字是何意？為何會加註此段文字？）一般來講，是在預售屋的階段，預售屋都是成交後去建設公司那裡換約，這些字是由賣方那裡提出，如果不能換約的話，再按照上面的文字簽訂買賣契約。
不然一般都是寫不能換約的話，此合約無效。
…該段手寫文字是雙方均看過並同意後才簽章，賣方告知買方去執行，由代書按照意思寫上去。
…簽約當時尚未手寫該段文字時，買方提出說假如不能換約時，怎麼辦，賣方說拿到權狀後就以成屋來賣給買方，所以才加了這段文字。
（問：簽立系爭合約書時是否有約定如建設公司不同意換約時，系爭合約之效力如何？）以合約精神來看，是以成屋的方式點交給買方。」
等語（見本院卷第109 頁反面至第113 頁）。
堪認原告與被告張建軒簽立系爭合約書時，已就買賣之標的（即系爭房屋）及價金等必要之點互相表示意思一致而就系爭房屋成立買賣契約，被告張建軒當時並未表示如因建商拒絕同意而無法換約，系爭合約書即無效或作廢，僅因倘建商拒絕同意而無法直接以預售屋之方式換約，履行系爭合約書之方式即為以同一價格出售系爭房屋之成屋，系爭合約書自仍為有效。
倘如被告張建軒所稱「另行簽立買賣契約書」之意思僅是另外再談過或重新議價云云，則上開條款並無任何意義，實屬蛇足，被告張建軒又何須要求將上開條款刪除？益徵被告張建軒明知上開條款之真意係渠所代理之被告詹婉筠於無法換約之情形下，仍負有以同一價格出售系爭房屋成屋之義務。
是以被告辯稱建設公司拒絕同意而無法換約時，系爭合約書所附條件已無法成就，是系爭合約書自屬無效云云，並非事實。
㈢雖被告詹婉筠辯稱其未曾委任尊信公司銷售系爭房屋，且已對尊信公司提起偽造文書之告訴，是縱上開支票業經兌現存入尊信公司之保管專戶，亦難認被告詹婉筠有收受買賣價金，成立成屋買賣契約之意思表示云云。
惟查：系爭合約書「三、（一）」已載明：「本合約書簽訂時，乙方（即原告）支付新台幣壹佰萬元整給甲方（即被告詹婉筠）」，後方並加註「仲介保管」字樣（見本院卷第11頁），顯然簽立系爭合約書時，被告詹婉筠之代理人即被告張建軒已同意由仲介即尊信公司保管該筆100 萬元之價金，依民法第103條，自亦對其代理之本人即被告詹婉筠發生效力，尊信公司依系爭合約書自有權代被告詹婉筠收受保管該100 萬元價金，此與本院卷第8-10頁另份「一般委託銷售契約書」是否真正並無關聯，是被告上開所辯自不足採。
㈣綜上所述，系爭合約書確實已合法成立、生效，不因建商不同意換約而失效，且尊信公司有權代被告詹婉筠收受保管該100 萬元價金。
七、原告依據系爭合約書第7條請求被告詹婉筠給付100 萬元之違約金是否有理由？㈠經查：於102 年2 月28日時，訴外人鴻築建設股份有限公司確曾答覆系爭房屋因銀行貸款已核准、使用執照已取得，準備過戶，故不予換約乙節，固有該公司回函附卷可稽（見本院卷第188-189 頁），然系爭合約書已合法成立、生效，不因建商不同意換約而失效，既據認定如前，被告自仍應依約履行，然被告張建軒於系爭合約書成立後單方片面要求刪除出售成屋之條款，被告詹婉筠已於102 年4 月3 日完成系爭房屋所有權移轉登記事宜，並另委由多家不動產居間仲介公司欲以1,480 萬元價金將系爭房屋出售予第三人，迄無依約履行之意，堪認確已符合系爭合約書第7條約定：「本合約成立後，甲方（即被告詹婉筠）反悔不賣或因可歸責於甲方事由而解除合約」之情形，依上開約定，被告詹婉筠自應加倍返還已收價金給付原告。
被告同意委由尊信公司收受之價金金額為100 萬元，尊信公司已返還原告100 萬元，原告依系爭合約書第7條自尚得請求被告詹婉筠給付100 萬元之違約金。
㈡又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。
況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
查系爭合約書買賣總價金1,260 萬元（見本院卷第11頁），原告請求違約金100 萬元，僅占總價金約百分之8 ，參酌內政部98年10月編訂之預售屋買賣契約書範本第25條違約之處罰「…解約時賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之__（不得低於百分之十五）之違約金…」之規定，應認並無約定過高之情形，被告詹婉筠嗣後無故不履行系爭合約書，依桃園縣房價日益昇高之社會經濟狀況，原告不僅喪失約定房價下如期居住之期待利益，復錯失其他購屋機會，衡諸被告詹婉筠之後擬轉售之價格高達1,480 萬元，足認系爭合約書第7條約定以所收價款同額計算違約金，於本件違約金數額為100 萬元，並無過高之情事。
㈢從而，原告依據系爭合約書第7條請求被告詹婉筠給付 100萬元之違約金，為有理由，應予准許。
八、再當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判，最高法院85年度台上字第2009號判決意旨參照。
本件原告起訴有先、備位請求之區分，而依前述，本院認為原告之先位請求為有理由，依首揭最高法院判決意旨，本院自毋庸再就原告之備位請求為裁判，附此敘明。
九、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
十、按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，民事訴訟法第286條規定甚明。
所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參照）。
被告雖聲請傳喚證人即鴻築吾江專案經理余斌誠證明鴻築建設股份有限公司不同意換約，然此情業經該公司函覆在卷（見本院卷第191 頁），亦不影響系爭合約書之效力，均業如前述，是被告聲請傳喚證人余斌誠，依民事訴訟法第286條並無必要。
本件事證已明，兩造所為之其餘主張、陳述、所提之證據暨調查證據之聲請，經審酌後均認與本件判決之結果無影響，並無調查之必要，爰不一一論列，末此敘明。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 10 月 11 日
民事第二庭 法 官 游智棋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 11 日
書記官 洪千棻
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