臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,簡上,10,20130628,1

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度簡上字第10號
上 訴 人 林耀淵
被 上訴人 同邦房屋仲介有限公司
法定代理人 曾金英
訴訟代理人 劉運麟
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國101 年11月2日本院中壢簡易庭101 年度壢簡字第814 號第一審判決提起上訴，本院於民國102 年5 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國100 年12月21日與被上訴人簽訂土地專任委託銷售契約書，委託被上訴人銷售上訴人所有坐落苗栗縣公館鄉○○○段00000 地號之土地（下稱系爭土地），委託銷售期間自100 年12月21日起至101 年6 月30日止。

並約定於委託期間內，上訴人自行將系爭土地出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為，視為已完成仲介之義務，仍應給付被上訴人以委託銷售總價6%計算之服務報酬。

㈡被上訴人自接受委託後隨即投入相當多之人力及物力全力促銷，嗣上訴人於101 年7 月2 日至桃園縣中壢市○○路00號李代書事務所談及已將系爭土地出售他人，並已訂約成交，上訴人於隔日即101 年7 月3 日前往被上訴人公司，明白表示系爭土地業已成交之事實，並書立協議書交予被上訴人，同意將原契約第10條第1項第1款約定違約須支付依委託銷售總價6%計算之服務報酬，降為依委託銷售總價4%計算之服務報酬，計新台幣（下同）23萬元，並約定應於101 年7 月10日前交付，惟上訴人屆期未依約履行，經被上訴人發函亦置之不理。

㈡爰依契約及協議書關係提起本件訴訟，並於原審聲明：如原審主文所示。

㈢另於本院補充陳述：上訴人以其於101 年7 月2 日申請土地鑑界，表示其未至李代書事務所為詢問云云，惟土地鑑界可由代理人或代書或仲介公司到現場簽名代理等語。

二、上訴人則抗辯：㈠不動產買賣屬定型化契約，如有疑義時，應為有利於委託人之解釋，本件契約委託期間為100 年12月21日起至101 年6月30日止，自101 年7 月1 日起，即無法律裙帶關係，土地專任委託銷售契約書已於101 年7 月1 日自動失效，契約關係消滅不存在。

若為7 月以後提出調解或訴訟，形同委託日期，未經上訴人同意自動延長，實屬荒謬，亦不符合定型化契約之精神，更違反消費者保護法第11條第2項之規定。

易言之，委託期間內若有違約爭端，應於委託期間內提出，如未於該期間終止日前提出，應視同放棄法律抗辯權，是自101 年7 月1 日起，被上訴人已無法律異議或置喙之權利，故101 年7 月3 日之協議書應為無效。

並於原審為答辯聲明：請求駁回被上訴人之訴。

㈡另於本院補充陳述：⒈協議書非被上訴人正當取得，此乃於土地專任委託銷售契約書失效，契約關係消滅後之行為，該協議書不具合法性，更非成交直接事證。

契約書第8條載明之事項為成交直接事證，而被上訴人並無此項舉證。

又買賣合意成交，買方付款，賣方必將權狀交予買方辦理產權移轉登記，被上訴人稱上訴人101 年2 月即成交，經上訴人提出土地權狀，成交之說不攻自破，被上訴人所述實為捏造、捕風捉影、道聽途說。

⒉上訴人於101 年7 月2 日有土地鑑界案件，須於當日上午9點到達苗栗縣公館鄉會同鑑界，無法至桃園縣中壢市李代書事務所為詢問，證人李健良所述不實等語。

並於原審為答辯聲明：請求駁回被上訴人之訴。

三、原審判決被上訴人勝訴，並依職權宣告假執行，上訴人不服提起本件上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人則為答辯聲明：請求駁回上訴。

四、得心證之理由：㈠本件被上訴人主張：兩造於100 年12月21日簽訂土地專任委託銷售契約書，由上訴人將其所有系爭土地委託被上訴人銷售，委託銷售期間自100 年12月21日起至101 年6 月30日止之事實，業據被上訴人提出土地專任委託銷售契約書1 件為證（見原審卷第6 至8 頁），上訴人對此不爭執，是此部分堪信被上訴人之主張為真正。

㈡被上訴人再主張：上訴人於上開委託銷售期間，已將系爭土地自行出售予他人乙節，則據上訴人否認，並以前詞置辯。

經查：⒈據證人即於桃園縣中壢市○○路00號1 樓開設李代書事務所之地政士李健良已到庭證稱：「（問：在101 年約7 月2 日上午上訴人是否有去過你的事務所？）答：有，我和上訴人之前不認識，後來才知道他是住附近的住戶，他是拿著1 份買賣契約書給我看，他並不是要討論契約書的詳細內容，所以我只是大致上看了一下，土地坐落位於苗栗，他只是來詢問，所以我也沒有做紀錄，他是問我買方買了土地，並已經請苗栗的代書辦好前半段的分割手續，代書費含規費付了1萬多元，我看是合理的。

他是問這筆土地是要以老農配蓋方式來興建農舍，但上面有他哥哥所蓋的鐵皮屋，買方是以此理由來說不要買，他說他可以叫他哥哥拆掉鐵皮屋交給買方，但買方還是不買，上訴人有沒收對方違約金28萬元，他的主題是要問是不是要付這筆代書費，站在我的立場，因為分割已經辦好了，我告訴他應該是要付，而且規費理論上都是代書先墊付，除非是大筆的數額。

至於上訴人沒收對方的28萬元是誰為發票人，我沒有印象，我只對數額有印象，那天的主題上訴人是來問代書費要不要付，所以我看的是代書費、規費收據及買賣契約書，至於其他細節包括上開所述的老農配蓋是以聊天的方式談的。

上訴人是上午來的，談的時間沒有很久，我也沒有要諮詢費，有些當事人會自己主動包個紅包。

一般買賣農地時間不用太久，等農業證明申請下來大約1 個月內可以完成，除非是航空城內的農地，上開案件因為要申請老農配蓋，所以要等比較久才能過戶，必須要等農舍蓋好，等使用執照下來，向地政事務所申請建物第一次保存登記，將土地及農舍1 次過戶完畢。

（問：上訴人離開你的事務所後，被上訴人或其員工是否有去問你上訴人來的原因？）答：我的門是開的，我與上訴人聊的時候，被上訴人的1 位助理劉小姐就有來探頭看一下，等上訴人離開後，劉小姐有來問我上訴人來的原因，她說上訴人是她的客戶，我有告訴上訴人來的原因就是如上面所講的事情。

（問：是否瞭解老農配建的進行程序？）答：在農業發展條例裡面沒有規定，會在農舍的建築法規內才有規定這個農舍的建蔽率及容積率，新法是規定要在756 坪以上才能蓋，在農業發展條例88年2 月23日修法前沒有上開面積的限制，只要土地所有權人配合買方去申請分割興建，買方如果將土地分割為2 個地號，可以用原土地所有權人先去申請建造農舍，蓋的快的話應該是6 個月，一般是說1 年，蓋好後賣給另第三人，辦完過戶後，原地主又可以以另外1 個地號再向鄉市公所建設課申請蓋另外1 戶，1 人只能同時有1 戶，並於單獨的地號上蓋1 戶」等情屬實（見本院卷第33頁反面及第34頁）。

⒉上訴人雖抗辯：其於101 年7 月2 日有土地鑑界案件，未至李代書事務所為詢問，證人李健良所述不實云云，並提出苗栗縣苗栗地政事務所101 年7 月3 日苗地二字第0000000000號函，及該所（土地複丈、建物測量）定期通知書影本各1件為證（見本院卷第27、48頁）。

惟查，該鑑界案件之申請人為林國順，非上訴人，而鑑界之標的為林國順所有之苗栗縣公館鄉○○○段000 地號土地，上訴人係相關地號即苗栗縣公館鄉○○○段000 ○0 地號土地之所有權人，而上訴人當日是否有到鑑界現場，或到鑑界現場參與鑑界後是否即未能至上開李代書事務所為詢問等情均不明，僅憑上開函文及定期通知書影本並無法證明上訴人所抗辯：其未至李代書事務所云云為真實。

⒊又查，就證人李健良所述：上訴人已出售系爭土地，並已辦好前半段的分割手續乙節，查系爭421 之1 地號土地原面積為1275平方公尺，於101 年3 月9 日因分割增加另一地號後面積變更為638 平方公尺，而所增加之421 之2 地號土地面積則為637 平方公尺等情，有被上訴人所提之土地異動索引及土地登記第二類謄本為憑（見原審卷第43至45頁），是亦可知證人所述為可採。

⒋再查，上訴人於101 年7 月3 日所書立之協議書已載明：「委託期間內林耀淵先生自行出售成交」（見原審卷第9 頁），是上訴人對其於委託銷售期間將土地自行出售予他人之情亦已自承。

⒌綜上，被上訴人主張：上訴人於委託銷售期間，已將系爭土地自行出售予他人乙節即為可採。

㈢被上訴人復主張：上訴人於委託期間內自行將系爭土地出售，依契約約定本應支付依委託銷售總價6%計算之服務報酬，而上訴人於101 年7 月3 日書立上開協議書，同意於101 年7 月10日前給付被上訴人按4%計算之報酬23萬元，爰依契約及協議書請求如原審聲明所示乙節，經查：⒈系爭契約第10條第1項第1款約定有：「委託人如有下列情形之一者，視為受委託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：⒈委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者」（見原審卷第7 頁），是被上訴人主張：上訴人依契約本應支付6%之服務報酬等語為可採。

⒉又查，被上訴人主張：上訴人書立協議書同意於101 年7 月10日前支付4%之服務報酬23萬元之事實，則據被上訴人提出協議書1 紙為憑（見原審卷第9 頁）。

而上訴人對協議書之印章、簽名為真正並不否認，惟抗辯：其係因擔心連勝文事件發生，始謊稱土地售予他人成交而書立協議書云云，然其已自承：「被上訴人並未對其說什麼」等語（見原審卷第32頁反面），則被上訴人既無以不法危害之言語或舉動加諸上訴人，上訴人簽立協議書之意思表示即無受脅迫等不自由之情事，自已成立而發生法律上之效力，且具有拘束力，上訴人心裡之主觀臆測對此協議書之效力並無影響。

⒊另上訴人於原審所抗辯：契約委託期間自101 年7 月1 日起自動失效，契約關係不存在，故於7 月以後提出之調解或訴訟，應視同放棄法律抗辯權，被上訴人已無法律異議之權利云云，於本院復抗辯：其簽立協議書時委託銷售契約已失效，故協議書為被上訴人非正當取得云云。

惟系爭契約所定之100 年12月21日起至101 年6 月30日止係指兩造就系爭土地之委託銷售期間，非被上訴人依契約第10條請求上訴人給付服務報酬之限制期間，而委託銷售期間之經過與上訴人嗣後簽立協議書之效力認定無關，與協議書是否正當取得亦無涉，而協議書已成立而有法律上之效力業如上述，是上訴人此部分抗辯並非可採。

⒋上訴人於原審另抗辯：不動產買賣屬定型化契約，如有疑義，應為有利於委託人之解釋，於101 年7 月以後之調解或訴訟，形同委託日期未經上訴人同意自動延長，不符定型化契約之精神，更違反消費者保護法第11條第2項之規定云云。

惟查：①消費者保護法第11條係規定：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。

定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」。

②又所謂定型化契約之主要特徵有二：⒈契約條款由一方當事人單方面所訂立。

⒉其目的在於以此條款與多數相對人締結契約。

而本件委任銷售契約係由被上訴人一方單方面所預先擬定，為與不特定多數相對人締約之用，固屬消費者保護法第2 章第2 節以下所稱之定型化契約，惟上開消費者保護法第11條第2項之規定，係學說上所謂不明確條款解釋原則，在法律解釋適用之順序上，對定型化條款之控制，應先經由解釋而確定定型化契約條款之內容後，始須進而檢驗該條款內容是否具有合理性，是否違反誠信原則、公序良俗或強行規定而無效。

③查上開契約第10條第1項第1款所約定之文義於解釋上並無不明確之情形，該條款亦無不具合理性、違反誠信原則而應予宣告無效之問題。

況上訴人所言：101 年7 月後提出之訴訟，形同委託日期自動延長，不符定型化契約精神云云，實與消費者保護法第11條第2項之規定無關。

是上訴人之此部分抗辯亦無可採。

⒌綜上，被上訴人主張：其依契約及協議書之約定，得請求上訴人給付報酬23萬元及法定遲延利息即屬有據。

五、從而，被上訴人依據契約及協議書之約定，請求上訴人給付23萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即101 年8 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，為有理由，應予准許。

原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核對判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第二庭審判長法 官 劉佩宜
法 官 高明德
法 官 郭琇玲
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 郝玉蓮