臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,簡上,131,20131031,1

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度簡上字第131號
上 訴 人 廖學政
訴訟代理人 廖本旭
被 上訴人 莊宗明
訴訟代理人 翁瑞麟律師
複 代理人 張雅琳
上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於102 年5 月27日本院簡易庭102 年度壢簡字第229 號第一審判決提起上訴，本院於民國102 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人即原審原告主張：緣被上訴人於民國100 年4 月28日與上訴人簽訂租賃契約（下稱系爭契約），向上訴人承租門牌號碼為桃園縣中壢市○○路0 段000 號1 、2 樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自100 年6 月1 日起至105 年4 月30日止，每月租金新臺幣（下同）70,000元，押租金210,000 元。

嗣被上訴人有他遷需求，遂於101 年11月26日通知上訴人提前終止租賃契約，扣除依系爭契約第3條第4項及第7條第3項規定應給付上訴人之違約金70,000元，上訴人應返還被上訴人押租金140,000 元。

詎上訴人以被上訴人尚未將達美樂披薩股份有限公司（下稱達美樂公司）所拆除之鐵捲門回復原狀為由，拒絕返還押租金140,000 元。

然上訴人將系爭房屋提供被上訴人使用時即無鐵捲門存在，被上訴人僅接續使用達美樂公司之服務標章及識別標誌，並無承受達美樂公司回復原狀之義務。

爰依系爭契約提起本件訴訟等語。

並聲明：上訴人應給付被上訴人140,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、上訴人即原審被告則以：上訴人於100 年6 月1 日將系爭房屋租予被上訴人前，系爭房屋係租予達美樂公司，而被上訴人於100 年6 月1 日既係承接達美樂公司之租賃契約，自應承受達美樂公司回復原狀之義務，換言之，上訴人得以被上訴人尚未將達美樂公司所拆除之鐵捲門回復原狀為由，拒絕返還押租金140,000 元等語，資為抗辯。

並聲明：駁回原告之訴。

三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，為此提起本件上訴，並聲明：（一）原判決廢棄；

（二）被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、不爭執事項：

（一）被上訴人與上訴人於100 年4 月28日簽訂系爭契約，約定被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自100 年6 月1 日起至105 年4 月30日止，每月租金70,000元，被上訴人並於100 年5 月3 日以匯款方式交付上訴人押租金210,000 元。

（二）被上訴人因經營需求，於101 年11月26日通知上訴人提前終止系爭契約，被上訴人依系爭契約第7條第3項應賠償上訴人1 個月租金即70,000元。

（三）系爭房屋於100 年6 月1 日交付予被上訴人使用前，原裝設之白鐵鐵捲門已遭訴外人即系爭房屋之前承租人達美樂食品公司拆除。

（四）上訴人就系爭房屋原與達美樂披薩公司簽訂房屋租賃契約，依據該契約第2條約定，租賃期間為自96年7 月1日 起至101 年5 月31日止，共計4 年11個月。

第4條第2項約定：甲方（即上訴人方面）同意乙方（即達美樂公司）得將租賃標的物轉租予乙方之加盟者且加盟者不得再轉租他人，轉租期限不得逾越原租約支期間。

轉租期間，若乙方與加盟者有任何糾紛，概與甲方無涉，乙方仍應依租約全權向甲方負責。

嗣後兩造間復就系爭房屋簽訂系爭契約，依據系爭契約第4條第3項約定：租賃期滿乙方未續租，或租約終止時，應將房屋騰空依現狀遷讓交還，並不得向甲方請求遷移費或任何費用。

第12條約定：承租人因故終止或被終止達美樂加盟時，出租人同意達美樂披薩股份有限公司有最優先權按本租約相同條件與出租人簽訂房屋租賃契約。

（五）又訴外人承芯有限公司（法定代理人為被上訴人）與達美樂公司簽訂之達美樂加盟暨門市轉讓協議書第3條第2項約定：乙方（即承芯公司）應自行與該門市房東簽訂房屋租賃契約，或向甲方（即達美樂公司）承租（即甲方將該租賃標的物原條件轉租，乙方支付原租賃契約之保證金及後續租金予甲方）。

四、被上訴人主張其於100 年4 月28日與上訴人簽訂系爭契約，向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自100 年6 月1 日起至105 年4 月30日止，每月租金70,000元，押租金210,000 元，嗣被上訴人有他遷需求，遂於101 年11月26日通知上訴人提前終止租賃契約，扣除依系爭契約第3條第4項及第7條第3項規定應給付上訴人之違約金70,000元，上訴人尚有押租金140,000 元未返還被上訴人等語，業據被上訴人於原審提出系爭契約、現場照片影本為證（見原審卷第8 頁至第14頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真。

至被上訴人主張上訴人應返還租金140,000 元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是以，本件爭點在於：（一）被上訴人是否應承受達美樂公司之回復原狀義務？（二）如是，上訴人得否以之對抗被上訴人之押租金返還請求權？茲分述如下：

（一）按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責（最高法院83年台上字第2108號判例參照）。

準此，在租賃關係消滅後，承租人如無債務不履行之情事發生，出租人即負有押租金返還之義務。

又債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。

據此，基於債之相對性原則，債權人僅得依其債權契約向債務人主張權利或行使抗辯，不得以其與債務人間之債權契約，向契約以外之第三人主張權利或行使抗辯，先予敘明。

（二）經查，依據系爭契約第4條第3項約定：「租賃期滿乙方（指被上訴人）未續租，或租約終止時，應將房屋騰空依現狀遷讓交還，並不得向甲方（指上訴人）請求移遷費或任何費用。」

（見本院卷第29頁），則兩造間就系爭契約終止後，約定被上訴人所負擔之返還義務應係以系爭房屋騰空後之「現狀」遷讓返還上訴人。

而系爭房屋於100 年6 月1 日交付予被上訴人使用前，原裝設之白鐵鐵捲門已遭系爭房屋之前承租人達美樂食品公司拆除等情，既為兩造所不爭執，顯然被上訴人於系爭契約成立時，獲交付之租賃標的物現狀即為未附有白鐵鐵捲門之房屋，被上訴人於系爭租約終止後，以上訴人交付系爭房屋時之現狀（即未附有白鐵鐵捲門）返還上訴人即可。

兩造間復未就系爭契約約定被上訴人尚須將已拆卸之白鐵鐵捲門裝設回系爭房屋乙節，若認上訴人主張被上訴人須負安裝回白鐵鐵捲門義務，則屬肇生系爭契約所未約定之規範狀態，當屬無據。

再查，上訴人雖主張：被上訴人自100 年6 月1 日起既係承接達美樂公司之租賃契約，自應承受達美樂公司回復原狀之義務，並於本院審理中陳稱：「…達美樂公司是在我租給他之後沒多久，就將鐵捲門拆除，我當初有要求達美樂公司於租賃期限屆滿後要回復原狀，他們也有做出承諾，但後來因為被上訴人來接達美樂公司的店面，我不可能要求達美樂公司把鐵捲門回復原狀後，隔天被上訴人因為營業的緣故又需要拆除，所以被上訴人既然是無縫接軌，當然要負責把我的鐵捲門裝回。」

（見本院卷第53頁背面）等語。

然按「所謂債務承擔係指第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。」

民法第299條定有明文。

上訴人係分別於96年5 月18日、100 年4 月28日，各自與訴外人即達美樂公司之負責人潘思亮、被上訴人，簽立不同之2 份房屋租賃契約等情，業據上訴人提出上開租賃契約為證（見本院卷第28頁至第37頁），至堪明確，復觀諸上開2 份房屋租賃契約條款，均無任何有關被上訴人與達美樂公司及與上訴人間之契約承繼或債務承擔內容之記載，上訴人前揭主張被上訴人應承受達美樂公司回復原狀之義務等語，要非可採。

況查，達美樂公司與被上訴人於100 年5 月25日簽立之達美樂加盟暨門市轉讓協議書第3條第2項約定：「乙方（指被上訴人）應自行與該門市房東簽訂房屋租賃契約，或向甲方（指達美樂公司）承租（即甲方將該租賃標的物原條件轉租，乙方支付原租賃契約之保證金及後續租金予甲方）」、第4條第3項約定：「乙方應自行與房東簽訂房屋租賃契約，承租上開門市店面。

如移交時未能及時承租，得先向甲方承租（即甲方將該租賃標的物原條件轉租），如乙方向甲方承租，應支付租賃押金及後續租金給甲方。

待得自行承租時，應即由乙方自行承租。」

（見本院卷第51頁背面），益徵本件被上訴人係於加盟達美樂公司之後，以自行與原由達美樂公司承租之該門市房東，簽訂系爭房屋租賃契約之方式加盟，並非由達美樂公司以轉租方式將系爭房屋出租予被上訴人，基於債之相對性原則，咸認上訴人不得以其與達美樂公司間租賃契約所負回復原狀之義務對抗被上訴人，從而，兩造間之系爭租約終止後，被上訴人僅負擔按現況（即未附有白鐵鐵捲門）返還上訴人之義務，而被上訴人除白鐵鐵捲門之裝設外，確已將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，則上訴人以前述白鐵鐵捲門未復原而拒絕返還被上訴人押租金140,000 元，即屬於法無據。

五、綜上所述，被上訴人以上訴人交付系爭房屋時之現狀返還即可，基於債之相對性原則，上訴人不得以其與達美樂公司間租賃契約所負回復原狀之義務對抗被上訴人。

從而，被上訴人依系爭契約請求上訴人應給付被上訴人140,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

原審判決被上訴人全部勝訴，核無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 陳清怡
法 官 高維駿
法 官 溫宗玲
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
書記官 黃豔秋