臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,簡上,166,20140219,2

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度簡上字第166號
上 訴 人 國泰世華商業銀行股份有限公司桃園分行
法定代理人 謝雅玲
被上訴人 双得統領天廈管理委員會
法定代理人 黃仲漢
訴訟代理人 許清泉
楊世赫
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國102 年8 月5 日本院桃園簡易庭102 年度桃簡字第366 號第一審判決提起上訴，本院於民國103 年1 月28日辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用新臺幣肆仟肆佰柒拾元由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序事項：當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。

復按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦有明文。

本件被上訴人之法定代理人原為鍾盛昌，嗣於本件繫屬中變更為黃仲漢，有桃園縣政府民國102 年8 月29日府工使字第0000000000號函1 份附卷可佐（見本院卷第44頁），其具狀聲明承受訴訟，於法有據，應予准許。

貳、實體事項：

一、本件被上訴人主張：

（一）上訴人為双得統領天廈之區分所有權人，門牌號碼為桃園縣桃園市○○路0 號（下稱系爭房屋），依100 年7 月5日所制訂之双得統領天廈規約（下稱系爭規約）第10條第1項、第3項之規定，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定，向被上訴人繳交管理費；

又各項費用之收繳、支付方法，授權由被上訴人訂定。

又被上訴人依照系爭規約授權制訂之双得統領天廈管理經費收支管理辦法（下稱系爭管理辦法），規定自100 年8 月1 日起每戶每坪管理費均以新臺幣（下同）90元計算，各停車位另增收清潔費500 元。

上訴人所有之系爭房屋面積為271.38坪，並有2 個停車位，其自100 年8 月1 日起，每月應繳管理費25,424元（計算式：271.38×90＋500 ×2 ），詎上訴人仍依照80年間訂定之双得統領天廈管理委員會組織章程（下稱系爭章程），以每坪40元計算管理費，每月僅繳納11,855元而短繳13,569元，自100 年8 月1 日起至102 年3 月止，共計欠繳271,380 元（計算式：13569 ×20）。

經被上訴人催告後，上訴人仍拒不履行。

為此，爰依公寓大廈管理條例及系爭規約之法律關係，訴請上訴人繳納所積欠該金額之管理費等語。

（二）於原審聲明：⑴上訴人應給付被上訴人271,380 元，及自102 年4 月3 日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：

（一）双得統領天廈係於80年以前完工，於80年即訂有系爭組織章程，其內容為區分所有權人對共用部分之修繕、管理、維護、修繕費及其他負擔之約定，而屬分管契約，且已形成自治規章，依團體法治原理及公寓大廈管理條例第24條第1項後段之規定，因繼受區分所有權而成為區分共有團體之構成員者，即應受其拘束，不因該規約制訂於公寓大廈管理條例施行前而有異。

另依系爭組織章程作為分管契約之性質，非經全體區分所有權人之同意，不得變更或廢止之。

又系爭組織章程第6 章第3條規定，双得統領天廈2 樓至13樓之區分所有權人應以每坪90元之標準計收管理費，1 樓之區分所有權人應以每坪40元計收之，此標準乃依使用公用設施範圍、服務項目、水電費使用、臨路關係、比例原則、其他資源享用程度等不同情形，經精算分攤費率後，始就1 樓住戶與其他樓住戶作不同規範，合乎土地登記規則第81條第1款關於「利用權決定所有權」之劃分依據，及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，並延續民法第799條之立法精神，並未違反強制或禁止規定。

系爭規約之訂定，乃部分區分所有權人擅自廢止原分管契約，自屬無效，上訴人依系爭組織章程規定之標準繳納管理費，自屬有理，並無積欠管理費之情事。

（二）依公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項之規定，管理費之分擔標準，雖以區分所有權人按其應有部分比例分擔為原則，但例外得由區分所有權人會議或規約另予約定，其立法意旨在於，各區分所有權人就共用部分修繕、管理維護之受益程度不同，乃授權其按各區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準。

此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的、以正當手段行使之，非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。

是以，縱認系爭組織章程並非分管契約，系爭規約及管理辦法之訂定，仍應受上開規定之限制。

然遍查系爭規約及管理辦法，均未依區分所有權人之使用情形而設有不同之管理費計算標準；

又双得統領天廈共計64戶，均作營業使用，其中補習班8 家計28戶，大型婚宴中餐廳1 家計8 戶、辦公室計26戶，因大量群眾密集進出需大量使用公用設施之水電、安全維護、電梯、清潔維護等，而上訴人幾乎未曾使用該等公用設施，被受益程度與其他區分所有權人顯非相同，被上訴人竟要求上訴人依相同標準繳納管理費，將因物價調漲或其他區分所有權人過量使用公共設施，導致管理費用負擔增加之結果，轉嫁予上訴人，顯不合理。

系爭管理辦法未依區分所有權人受益程度彈性訂定負擔標準，有違公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，並違誠信原則，且無正當理由而悖離按應有部分比例分擔管理費用之原則。

況被上訴人事前毫無溝通討論，即令上訴人於會議中表示無法接受此等不公平之決議，其會議紀錄竟填載表決結果為反對0 票，爾後上訴人不斷向被上訴人尋求以討論溝通之方式解決，被上訴人一味藉口拖延，置之不理，即有藉由多數決而形成對少數區分所有權人不利之決議等權利之濫用情事，上訴人自不受其拘束。

（三）上訴人屬金融機構之特許行業，應遵循金融機構安全設施設置基準、金融機構安全維護管理辦法、金融機構自動櫃員機安全防護準則等法規，其專有部分之安全維護早已高於其他行業，其環境區域早已獨立於双得統領天廈，不但均未使用公用設施，更直接提供1 樓公共區域之清潔及管理，並有間接之全日監視及防火等警示裝置，得以確保被上訴人社區環境之安全，此外，尚有警員全天24小時定時巡視上訴人之環境，顯賦予被上訴人社區正面之環境評價，被上訴人未予考量，反要求上訴人與其他區分所有權人適用相同之管理費計算標準，不公之處可見一斑等語，以資抗辯。

（四）於原審答辯聲明：⑴上訴人於原審之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：⑴原判決廢棄；

⑵上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。

四、本件兩造不爭執事項：

（一）上訴人為統領天廈之區分所有權人，其專有部分為系爭房屋。

依系爭組織章程之約定，上訴人應按其坪數，每月每坪繳納40元之管理費，其坪數總計271.38坪，則其每月應繳納之管理費為11,855元。

（二）双得統領天廈於100 年7 月5 日，經區分所有權人會議之決議，制訂系爭規約，被上訴人並依系爭規約第10條第1項、第3項之授權，制訂系爭管理辦法，規定自100 年8月1 日起，每戶每坪管理費均為90元計算，各停車位則另增收500 元清潔費。

（三）系爭管理辦法經提出於双得統領天廈101 年7 月26日第四屆區分所有權人大會，並經決議納入規約。

（四）依上訴人系爭房屋271.38坪之面積及2 個停車位，其依系爭規約及管理辦法每月所應繳納之管理費為25,424元。

（五）上訴人100 年8 月1 日起至102 年3 月止，每月均按系爭章程實繳11,855元之管理費。

五、本件主要爭點：

（一）系爭規約及管理辦法之制定程序是否適法？對上訴人有無拘束力？

（二）系爭規約及管理辦法將各樓層之收費採取統一標準，是否符合公平原則或誠信原則？倘有違反，對其效力有何影響？

六、得心證之理由：

（一）關於系爭規約及管理辦法制定程序之適法性：1.規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

又區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。

區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之，公寓大廈管理條例第2條第12款、第25條第1項、第31條定有明文；

復依同條例第55條之規定，前引規定於該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，亦有適用。

另總會之召集，除章程另有規定外，應於30日前對各社員發出通知。

通知內應載明會議目的事項。

總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。

但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。

總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第51條第4項、第56條定有明文。

此等規定於公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用之。

2.查双得統領天廈於100 年7 月5 日，經區分所有權人會議決議而制訂系爭規約，被上訴人並依系爭規約第10條第1項、第3項之授權，制訂系爭管理辦法；

系爭管理辦法另双得統領天廈101 年7 月26日第四屆區分所有權人大會決議納入規約；

上訴人既未能舉證證明該等決議有何召集程序或決議方法違反法令或章程之情事，復未訴請撤銷上開決議等情，為兩造所不爭執，已述如前，揆諸前開說明，系爭規約及管理辦法之制定程序，即無上訴人所指制定程序不適法、並無拘束力之情事。

3.上訴人雖以：被上訴人事前毫無溝通討論，即令上訴人於會議中表示無法接受此等不公平之決議，其會議紀錄竟填載表決結果為反對0 票，上訴人不斷向被上訴人討論溝通之方式被上訴人均置之不理，而即有藉由多數決而形成對少數區分所有權人不利之決議等權利濫用情事云云，以資抗辯，惟：⑴公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，仍有該條例之適用，並得依該條例第55條之規定，召開區分所有權人會議、成立管理委員會及訂定規約，已述如前，縱其區分所有權人就公寓大廈之管理已有約定者，亦然。

本件上訴人稱系爭組織規章為分管契約、非有違背法令並經全體區分所有權人同意，不得變更或廢止云云，容有誤會。

⑵區分所有權人會議之決議，倘有召集程序或決議方法違反法令或章程程序之瑕疵者，區分所有權人得類推適用民法第51條第4項之規定，訴請法院撤銷之，已述如前。

本件上訴人雖指摘系爭規約及管理辦法之訂定有程序上之違誤云云，然該等規定既未經上訴人或其他區分所有權人訴請撤銷，縱其訂定程序確有瑕疵，尚不因而無效；

況上訴人未依法訴請撤銷，自應承擔怠於行使權利之不利益，其遲至被上訴人提起本件訴訟始據以抗辯，即無可採。

（二）關於系爭規約及管理辦法所設收費標準之適法性：1.專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項定有明文。

關於區分所有建物之管理，公寓大廈管理條例乃採區分所有權人自治之原則，上開規定既就建物管理費用之負擔作另為訂定之授權，依私法自治原則，其具體內容即應委由區分所有權人會議決議及規約形成之。

公寓大廈管理條例第10條第2項但書所授予各區分所有權人之權利，其行使亦應合乎法律上關於權利行使之限制，例如不得違反公共利益或以損害他人為主要目的、應依誠實及信用方法行使等（民法第148條參照），乃屬當然；

又區分所有權人會議決議及規約，性質上均為合同行為，乃法律行為之一種，本應符合關於其成立生效要件之規定，如應依法定方式為之、不得違反強制或禁止之規定、公共秩序、善良風俗等（民法第71條至第73條參照）。

2.公寓大廈管理條例第9條第1項雖規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。

但另有約定者從其約定。」

然按區分所有之性質，各區分共有權人使用收益共用部分之程度，本因其專有部分之面積、位置、所處樓層、用途，乃至於區分共有權人之居住型態、生活習慣、所從事之職業或業務等因素，有所差異，倘認該項規定乃責令各區分共有權人僅得在其應有部分比例範圍內，使用收益共用部分，現實上顯無可能，況若做此解釋，使用收益之程度高於其應有部分比例之區分共有權人，豈非對其他區分所有權人構成不當得利？舉例而言，設有應有部分比例相同之區分所有權人，其中一人為朝九晚五之白領階級，每日僅於上下班時使用電梯出入共計2 趟，其中一人為家庭主婦，每日因購物、接送子女上下課等，使用電梯出入不只4 趟，前者豈能對後者就其使用電梯超過2 趟部分，請求其返還不當得利？又因投資而購置公寓，並未實際居住、進而從未使用任何公共設施之區分所有權人，豈得免於繳納管理費之義務？其豈得就確有實際居住之區分所有權人對公共設施之使用收益，請求返還不當得利？如是錙銖必較，顯非公寓大廈管理條例將公寓大廈之管理委諸區分共有權人自治之本旨所在，既違背區分所有之性質，現實上亦窒礙難行。

3.同理，公寓大廈管理條例第10條第2項但書之規定，授權區分所有權人會議決議或規約就管理費用之負擔另為訂定，而未就其內容有所限制甚明；

復參諸前開說明，加以同條例第10條第2項中段設有「由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」之規定，該條例並無要求區分所有權人應按其使用公共設施之受益程度負擔管理費之誡命，區分所有權人會議決議或規約未按受益程度規定管理費之計算標準者，並不因而違反強制或禁止之規定，其作為法律行為成立生效要件，亦不因此有何欠缺，其效力亦不因而受有影響。

4.本件系爭管理辦法所規定之管理費收費標準，乃每戶每坪每月以90元計算，各停車位則每月另增收500 元清潔費，為兩造所不爭執，已述如前。

其中，每戶每坪每月90元部分，與公寓大廈管理條例第10條第2項所設，各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔費用之規定，並無二致；

各停車位每月增收500 元清潔費部分，即由有停車位之區分所有權人負擔停車位之修繕、管理、維護費用，亦堪認適當，並無違反強制或禁止之規定、違背誠信原則等足使其無效之瑕疵。

5.上訴人雖以公寓大廈管理條例第10條第2項但書之規定，乃授權區分所有權人會議或規約視各區分所有權人之受益程度訂定負擔標準；

上訴人因屬金融機構之特許行業，依相關法令之規定，進而獨立管理其環境，不應適用與其它區分所有權人相同之標準計付管理費云云，然：⑴系爭管理辦法訂定之管理費計算標準，與公寓大廈管理條例第10條第2項中段之規定幾無二致，已述如前，該辦法既無違反強制或禁止之規定，上訴人指為多數暴力、違反公平原則及誠信原則云云，並無可採。

⑵按公寓大廈管理條例第18條第1項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。

二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。」

同條例第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其經費由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」

系爭規約第10條第1項約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議之決議規定向管理委員會繳交下列款項：（一）公共基金。

（二）管理費。

」（見原審卷第10頁），可見凡係公寓大廈之區分所有權人，均有依區分所有權人會議決議，按其應有部分比例繳納管理費作為公共基金之義務，公寓大廈管理條例或系爭規約中，均無免除未實際占有、使用共用部分之區分所有權人所繳納管理費之義務之條款，且上訴人之專有部分乃系爭社區之一部分，依前引規定及約定，上訴人就共用部分應按應有部分比例分擔管理維護之費用；

又管理費係用以支付共用部分在管理上必要費用之經費，上訴人以其專有部分供營業使用，本應自行支出營業上之清潔、保全等費用；

又双得統領天廈之共用部分並非只有電梯，其管理經費尚用於整體結構保全、安全維護、機電消防、設備採購、人事成本、行政雜支費用及外牆整修維護等等，上訴人就此等項目亦同受其利。

上開管理費之收費標準既經双得統領天廈區分所有權人會議決議通過，則上訴人自有依系爭管理辦法繳納管理費之義務。

上訴人空言辯稱其與其他區分所有權人之實際使用收益狀態，及實際享有被上訴人所提供管理服務之程度明顯不同、有失公平，系爭管理辦法未按受益程度訂定負擔標準、違反公寓大廈管理條例第10條第2項但書之規定云云，即無可採。

⑶上訴人另以其另有保全、清潔、防火警示裝置等，而欲以較低之標準計付管理費，減輕其對管理費用之負擔，如同雇請私人保全之國民，拒絕負擔軍警消防人員之薪資及費用，而主張其應以較低之稅率計付稅捐，於法顯然無據，並與前開公寓大廈管理條例第9條第1項、第10條第2項等規定之意旨不合，尚無可採。

七、綜上所述，系爭規約及管理辦法既屬有效，被上訴人據以請求上訴人給付積欠之管理費271,380 元，及自起訴狀繕本送達翌日起即102 年4 月3 日至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。

民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。

本件訴訟費用即第二審裁判費4,470 元，應由上訴人負擔，爰判決如主文第2項。

十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 2 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 吳佩玲
法 官 孫健智
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 20 日
書記官 楊美慧