臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,訴,1036,20131022,2

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1036號
原 告 台灣房屋仲介股份有限公司龍安分公司
法定代理人 陳怡方
訴訟代理人 蔡秉穎
被 告 温光村
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國102 年9 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣叁拾伍萬肆仟元，及自民國一百零二年六月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按分公司係由總公司分設之獨立機構，就其業務範圍內之事項涉訟時，有當事人能力，最高法院40年台上字第39號、40年台上字第105 號判例意旨可資參照。

查本件原告為台灣房屋仲介股份有限公司合法設立登記之分公司，而其主張與被告成立委任契約，是認本件所涉契約爭議，核屬原告業務範圍內之事項，則原告向被告提起本件訴訟，自具有當事人能力，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠被告於民國101 年12月3 日將渠所有坐落桃園縣八德市○○段00地號土地暨其上同段1300建號即門牌號碼桃園縣八德市○○路00號建物（下稱系爭不動產）委由原告代為銷售，約定委託銷售期間自101 年12月3 日起至102 年5 月30日止、銷售價格為新臺幣（下同）1,828 萬元，倘有買方出價達1,770 萬元以上，即同意予以成交，並簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）、不動產銷售授權書（下稱系爭授權書）為憑；

嗣訴外人吳志達於102 年5 月16日看屋後願以1,730 萬元買售系爭不動產，並開立票面金額為173 萬元支票（下稱系爭支票）乙紙以為協調斡旋之用。

而吳志達所為出價雖未達被告委託之最低銷售價格，然如加計原告可退讓之服務費後，即可視為成交，是原告公司之承辦人員旋於102 年5 月16日欲以電話聯繫被告，惟因故未通，乃再以簡訊方式通知被告上情，並再續以電話聯繫，被告卻藉詞欲與渠配偶討論後即掛斷電話，未再接聽電話，後被告再於同年月18日聯繫被告時，被告竟向原告表示不欲出賣系爭不動產等語，旋未再接聽電話，原告僅得於同年月20日以存證信函通知被告履行契約，然卻因招領逾期而遭退回，原告秉持以和為貴之精神，於同年月30日再次致電予被告，希冀被告能友善回應，惟被告仍藉詞忙碌而掛斷電話，並拒接一切來電，原告除再以簡訊方式通知被告協商簽約乙情，復於同日下午及晚間多次前往被告址設桃園縣桃園市○○街00號之住所，探詢被告之意願，卻見上開住所大門深鎖，相鄰之被告親戚亦向原告表示被告不欲出售系爭不動產之意等語，是原告迫於無奈乃再以存證信函催告被告履約，然亦因招領逾期致遭退回，惟原告所寄上開存證信函之送達地址與鈞院核發支付命令之送達地址均為桃園縣桃園市○○街00號，卻僅鈞院之司法文書得以合法送達，顯見此乃係被告選擇性收件之故意投機行為所致，是原告之催告通知已生合法送達效力，則被告既於委託期間違反系爭契約約定，即應按委託銷售價格4%賠償原告，以為違約金甚明。

為此，爰依系爭契約之約定，提起本件訴訟等語。

㈡並聲明：⒈被告應給付原告708,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠系爭契約第3條雖約定被告於系爭不動產委託銷售期間不得以任何理由終止系爭契約，並應停止自行出售或委託其他仲介公司出售、出租等字，然係原告表示不影響被告續為刊登售屋廣告，及出租他人使用之權利，被告始基於信賴關係委託原告代為銷售，而未詳察系爭契約之約定，又原告從未依系爭契約第7條約定製作並提供被告相關銷售資料等節，均已違約，復未依系爭契約第9條約定製作系爭不動產說明書，請求被告確認簽章後，併入系爭契約以為附件，而依不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，及內政部91年3 月19日（91）台內中地字第0000000000號函修正發布之不動產說明書應記載及不得記載事項第2條規定，可知不動產說明書係不動產買賣契約之一部，則原告既未曾製作系爭不動產說明書請求被告簽名確認，依上規定，系爭契約應不成立甚明。

㈡被告本係將系爭不動產出售乙情刊登於591 房屋交易網，嗣訴外人即原告公司之仲介人員葉彥志知悉上情後，即請求被告給予伊服務之機會，並約定被告得續為使用上開房屋交易網刊登出售系爭不動產之廣告，並出租他人使用；

兩造簽約後，即有買方經由上開房屋交易網向被告表示欲買受系爭不動產，被告旋告知葉彥志上情，詎葉彥志卻避不相見，復於3 日審閱期後始向被告表示如欲終止系爭契約，應給付原告20萬元，否則仍應由原告為系爭不動產之居間人等語，被告乃與買方相約於原告公司簽約，然買方自始即知系爭契約之存在，遂慫恿被告私下與伊簽訂系爭不動產買賣契約，原告甚且讓被告與買方闢室密談，經被告嚴詞拒絕後始進入簽約室，後被告始發現買方僅為使被告違反系爭契約，實無資力買受系爭不動產等情，葉彥志隨後為此雖向被告致歉，然卻與另名仲介人員推介向被告坐落高鐵青埔站之土地，絲毫未提有關系爭不動產出售乙事，亦未見原告報告有何訂約之機會，迄至102 年5 月中旬，始有自稱係原告公司之仲介人員向被告表示有買方即吳志達欲買受系爭不動產，並已交付斡旋金，要被告前往簽約等語，然被告實覺有詭，蓋原告未曾向被告揭露吳志達之相關資訊，且系爭不動產買賣價金高達1,77 0萬元，則自備款至少須700 萬元，而每月貸款本息亦須5 萬元以上，卻僅開立票面金額為173 萬元之系爭支票，況系爭支票之付款地係記載臺北縣五股鄉，然該地早已更名為新北市五股區，則系爭支票究係何時所開立，復將被告之姓氏誤載，倘確為成交，亦無法兌付，又系爭不動產之鑰匙均由被告保管，吳志達何以得進入系爭不動產等節，均屬有疑，惟被告未向原告為終止系爭契約之意思表示等語，資為抗辯。

㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、經查：原告主張被告於101 年12月3 日將系爭不動產委由原告代為銷售，約定委託銷售期間自101 年12月3 日起至 102年5 月30日止、銷售價格為1,828 萬元，倘有買方出價達1,770 萬元以上，即同意予以成交，並簽訂不動產專任委託銷售契約書、不動產銷售授權書等情，業據提出上開契約書、授權書附卷可稽，復為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第94頁）：㈠兩造間之不動產專任委託銷售契約書是否成立生效？㈡原告是否有在委託期間內，依被告之出售條件及價格覓得買方？㈢被告是否有藉故不賣或中途違約？㈣原告依據兩造間之不動產專任委託銷售契約書請求被告給付按委託銷售總價格4%計算之違約金，是否有理由？原告請求之違約金是否過高？

五、兩造間之不動產專任委託銷售契約書是否成立生效？經查：被告雖對原告提出之不動產專任委託銷售契約書、不動產銷售授權書均為被告本人親簽並不爭執，惟辯稱：於簽立「不動產專任委託銷售契約書」後，原告均未依「不動產經紀業管理條例」規定，製作「不動產說明書」並由其簽名確認云云。

然原告就此已提出「不動產說明書」（見本院卷第59-74 頁），該「不動產說明書」中之文件，包括「封面」、「成屋產權說明書」、「標的現況說明書」、「委託案件債務確認單」等均可見被告之「親筆簽名」，亦為被告所不爭執（見本院卷第93頁反面）。

被告又稱原告從未依系爭契約第7條約定製作並提供被告相關銷售資料，然系爭契約第7條係約定：「乙方（即原告）…且『應甲方（即被告）之需求』，提供最近三個月之成交行情及相關廣告文案資料予甲方參考。」

（見本院卷第23頁），然被告未曾主動要求提供上開資料，業據證人葉彥志證述在卷（見本院卷第 121頁反面），尚難認原告有主動提供之義務、或原告未主動提供即對契約之效力有何影響。

被告復辯稱原告曾允諾系爭契約之簽訂不影響被告續為刊登售屋廣告，及出租他人使用之權利云云，然此業據證人葉彥志所否認（見本院卷第122 頁反面），系爭契約第3條亦已明載系爭不動產委託銷售期間不得以任何理由終止系爭契約，並應停止自行出售或委託其他仲介公司出售、出租等字樣（見本院卷第23頁），依被告政治大學教育研究所畢業、從事教師工作之學經歷與智識程度（見本院卷第93頁反面），尚難諉為不知，況據證人葉彥志證稱被告曾因有買方出現詢問其是否可解除系爭契約（見本院卷第122 頁反面），益徵被告確實明瞭所謂「專任」委託銷售契約書之權利義務。

綜上，被告所辯各節均不影響系爭契約之成立、生效，兩造間之不動產專任委託銷售契約書確實已成立、生效。

六、原告是否有在委託期間內，依被告之出售條件及價格覓得買方？㈠經查：系爭契約約定委託銷售期間自101 年12月3 日起至102 年5 月30日止、銷售價格為1,828 萬元，被告授權倘有買方出價達1,770 萬元以上，即同意予以成交。

又依系爭契約第4條約定：「…但如買方出價未達甲方（即被告）委託銷售價格，乙方（即原告）願主動讓步甲方之服務費時，買賣亦視為成交。」

（見本院卷第23頁）。

㈡原告於專任委託期間內，確有覓得買方吳志達於102 年5 月16日看屋後願以1,730 萬元出價購買，同時並交付票號：UA0000000 ，面額為173 萬元整之系爭支票乙紙做為協調斡旋之用等情，業據原告提出與其所述相符之「買賣議價委託書」及「聯邦商業銀行支票」為據（見本院卷第25-26 頁），並據證人即原告公司店長陳延家到庭證述：「我們公司在五月中旬的時候覓得一位買方吳志達，他出價是1,730 萬元，這金額是沒有達到被告委託的金額，但我們希望可以退讓我們自己的仲介報酬來促成成交。

…本案也有請示過主管，主管說可以退讓。」

等語明確（見本院卷第118 頁）。

㈢被告雖稱吳志達如何入內看屋、系爭支票之行政區域早已改制，復將被告之姓氏誤載，倘確為成交，亦無法兌付，均有疑問云云，然查：就系爭不動產之帶看方式，業據證人陳延家證稱：「被告沒有交付系爭不動產之鑰匙給原告人員，…但系爭房屋出租當中，只要跟租客聯繫就可以帶買方過去看。

…同仁林書憶稱有帶吳志達看過。」

（見本院卷第117 頁）核與證人葉彥志證稱：「如果裡面租客方便的話，跟租客講一下就可以帶看了，如果聯絡不上租客的話，再跟被告聯絡。」

等語相符（見本院卷第122 頁）。

又據「中央研究院」之「國際電腦漢字及異體字知識庫」所載，「溫」與「温」為同義字（見本院卷第82頁），因此一般人無法分辨其異同者所在多有，況經本院函詢聯邦商業銀行，該行亦明確函覆本院該行不因支票所載付款地行政區域由「台北縣五股鄉」變更為「新北市五股區」而拒絕付款，受款人姓氏「溫」、「温」不符時，該行照會發票人後始進行付款作業（見本院卷第113 頁）。

又經查吳志達之票信資料，亦無任何作廢或退票之紀錄（見本院卷第103 頁）。

是被告上開所辯均洵無足採，原告確實已在專任委託期間內，覓得買方吳志達，且如被告依約出面簽約，原告可依「不動產專任委託契約書」第4條但書規定之「折佣成交」方式，使本件買賣符合被告之出售條件及價格，如被告依約出面簽約，本件確實係屬可「成交」之案件，堪以認定。

七、被告是否有藉故不賣或中途違約？經查：原告於覓得買方吳志達以後，有以簡訊、存證信函與電話通知被告等情，業據原告提出簡訊列印畫面及存證信函為證（見本院卷第27-38 頁），雖上開存證信函均遭「招領逾期」退回，然本院所寄發之開庭通知書等相關文件地址與上開存證信函均為「桃園縣桃園市○○街00號」，此亦為被告答辯狀上所載之住居所（見本院卷第83頁、第108 頁），被告均有接獲本院寄發之文件。

又被告雖稱其很少有收發簡訊或定期檢查簡訊之習慣，然其亦自承其留給原告之手機電話並無變更，於102 年5 月中旬至5 月底間手機均有開機（見本院卷第116 頁及反面）。

證人陳延家並到庭證稱：「在5 月16日晚上我個人有打手機跟被告報告有買方，但是沒有跟被告說買方是吳志達，而且也沒有告知買方的出價及退讓服務費的部分，我們是請被告出來談，但被告是說要跟太太討論一下，之後就沒有消息了。」

等語（見本院卷第118 頁反面）。

堪認原告確實已經盡通知之能事，且依被告於 102年7 月26日答辯狀稱「…5 月16日後來自台灣房屋仲介任何簡訊、電話、郵件都不曾揭露買方姓名、資訊…」（見本院卷第48頁），可見被告應有接獲上開原告之電話及簡訊，僅被告一再以買方之資力、票信、支票付款地、受款人姓氏不符云云拒絕出面簽約，然依系爭契約，原告並不負有告知被告買方身分之義務，況被告亦未就買方身分條件設有資格限制，則買方為何人在系爭不動產之買賣並非重要。

再查：若被告對於買方之履約能力有所疑慮，應可採取指定履約保證機構或不動產買賣價金信託等方式確保買賣價金之收取，其後再行辦理所有權移轉登記，而非逕自拒絕簽訂書面買賣契約，被告所辯各節均無足採，業如前述，被告實已該當藉故不賣與中途違約之情狀。

八、原告依據兩造間之不動產專任委託銷售契約書請求被告給付按委託銷售總價格4%計算之違約金，是否有理由？原告請求之違約金是否過高？㈠系爭契約第14條約定：「乙方（即原告）如在委託期間內依甲方（即被告）之出售條件及價格覓得買方時，甲方同意本契約書到期日，順延至買賣雙方正式簽訂買賣契約日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於乙方收定後三日之內，一次付清委託價百分之四給付乙方。」

（見本院卷第23頁）。

㈡經查：原告確實已在專任委託期間內，覓得買方吳志達，且本案業經原告主管同意折讓服務費而可視為成交，依系爭契約第10條，原告有權代理收受定金，原告亦已收受吳志達交付面額為173 萬元之支票乙紙，依原告與吳志達間之買賣議價委託書第3條：「…或甲方出價已達賣方委售價格（含乙方自願退讓賣方之服務報酬，至賣方同意以該價格出售之情形）時，買賣契約立即成立，該協調金即轉為購屋定金之一部分。」

（見本院卷第25頁），然被告嗣後藉故不賣與中途違約，原告依據上開系爭契約第14條約定請求被告給付違約金，洵屬有據。

㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

至於約定之違約金是否過高，經依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。

而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少違約金數額（最高法院49年台上字第807 號及51年台上字第19號判例意旨參照）。

本院審酌原告自系爭不動產委託銷售以來，即先後於102 年2 月3 日、2 月4 日、2 月25日、3 月30日、5 月3 日刊登連稿、刊登廣告於同年4 月號、5 月號之原告公司彩色文宣（見本院卷第75-81 頁），並提供帶看服務等所支出之廣告、人事、行銷、招攬、勞力、時間、費用成本等花費，再者，被告反悔不賣，自可能造成原告於買方之信譽受損，此當為身為媒合買賣、首重信用之原告所賴以維業，並念茲在茲者。

然因被告違約，原告無庸再依系爭契約約定提出後續諸如協助兩造簽立書面買賣契約、保管價金、協助點交不動產等服務，亦得減省部分人事、勞務費用等一切情狀，認原告請求708,000 元之違約金尚屬過高，應以系爭不動產授權金額1,770 萬元之2%計算即354,000 元為適當，超過此部分之違約金則應予酌減。

九、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

從而，原告本於兩造間系爭契約之約定，請求被告給付354,000 元，及自支付命令送達被告翌日即102 年6 月19日起（見102 年度司促字第14541 號卷第25頁送達回證）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

十、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。

、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。

、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 102 年 10 月 22 日
民事第二庭 法 官 游智棋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 23 日
書記官 楊書棼