臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,訴,1804,20140205,1

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1804號
原 告 黃敬雅
被 告 時代不動產經紀有限公司
法定代理人 廖志涵
訴訟代理人 洪采鈴
被 告 胡瀞方
訴訟代理人 孫銘豫律師
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國103 年1 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告時代不動產經紀有限公司應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國一百零二年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告時代不動產經紀有限公司負擔十分之三，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查本件原告就如後所述之系爭不動產買賣契約關係，本係欲以時代不動產經紀有限公司（下稱時代公司）及胡瀞方為被告，並起訴聲明為：「一、被告應給付原告新臺幣（下同）40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」

，惟卻誤將訴外人洪采鈴列為被告，提起本件訴訟；

嗣於民國102 年12月3 日本院言詞辯論期日，當庭以言詞更正被告為時代公司及胡瀞方，復因欲請求者乃任一被告償還其70萬元即可，然訴之聲明未臻明確，遂變更聲明為：「先位聲明：被告時代公司應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

備位聲明：被告胡瀞方應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」

等語（參見本院卷第24頁）。

核原告上開所為，僅係更正其事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，揆諸首揭規定，應予准許。

二、按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預備合併有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）之類型，在學說及實務上，固因具體個案之不同，而有持肯定說與否定說互見。

而被告有二人以上，於同一訴訟程序被訴，原告慮其於先位被告之訴為無理由時，始請求對備位被告之訴為裁判，此即為複數被告之主觀的預備訴之合併。

複數被告之主觀預備訴之合併，縱先、備位之訴之訴訟標的容有不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法得相互為用，訴訟資料可資援用，不致延滯訴訟程序之進行。

苟備位訴訟之當事人未拒卻且已應訴，在無礙對造防禦而生訴訟不安定或對造甘受此種「攻防對象擴散」不利益情形時，為求訴訟經濟、防止裁判矛盾、擴大解決紛爭之功能，應為法之所許（最高法院94年度台抗字第980 號裁定、94年度台上字第283 號及94年度台上字第1078號判決均採同一見解可資參照）。

查本件原告對先、備位被告之主張，均係基於系爭不動產之買賣，依系爭定金契約（如後述）先位請求被告時代公司加倍返還系爭定金並賠償損害，復依損害賠償法律關係備位請求被告胡瀞方負損害賠償之責。

是其先、備位之訴之訴訟標的雖有不同，然所依據之基礎事實同一，且被告2 人之訴訟資料可資互相援用，不致延遲訴訟程序之進行，參諸上開說明，為達終局解決紛爭，避免裁判矛盾，則原告提起被告之主觀預備訴之合併，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠原告於102 年8 月18日經由被告時代公司居間帶看被告胡瀞方所有門牌號碼為桃園縣龜山鄉○○路000 號5 樓之建物（下稱系爭不動產）後，旋於翌日委由被告時代公司與被告胡瀞方斡旋並交付斡旋金3 萬元，於同年月31日交付17萬元予時代公司，以上共計交付定金20萬元（下稱系爭定金）予被告時代公司收受，與被告時代公司簽立買賣定金收款憑證（下稱系爭定金契約），並約定於同年9 月3 日下午3 時至被告時代公司與被告胡瀞方簽訂系爭不動產買賣契約。

詎於簽約是日，被告胡瀞方委任之代理人即訴外人謝正輝卻拒絕簽約，被告時代公司或被告胡瀞方即應依約賠償原告定金雙倍，且原告因之受有定金雙倍之違約金6,667 元、為購買系爭不動產將定存提前解約之利息損失7,818 元、因本件買賣糾紛身心煎熬、定金迄未歸還、遭賣方代理人謝正輝恐嚇致原告需至醫院求診、支出看診費用1,022 元、且因仍需續診無法續帶幼兒致損失托育費用120,000 元、精神損失 152,883元及本件支出裁判費7,610 元，以上共計損失30萬元，遂於102 年9 月17日以存證信函通知被告等加倍返還系爭定金並賠償原告因此所受之損害等語，為此，爰依系爭定金契約及損害賠償法律關係提起本件訴訟等語。

㈡並聲明：⒈先位聲明：被告時代公司應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

⒉備位聲明：被告胡瀞方應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告時代公司則以：被告胡瀞方雖係與訴外人全國不動產藝文店即金鼎開發不動產有限公司（下稱金鼎公司）簽訂系爭不動產專任委託銷售契約書，惟因金鼎公司與被告時代公司間具有業務合作關係，是金鼎公司乃委派店長吳重和代理被告胡瀞方與被告時代公司另簽訂系爭不動產專任委託銷售契約書，而被告時代公司於收受原告交付之系爭定金後，即安排簽約之時間，惟謝正輝於到場後卻拒絕簽約，故本件應由被告胡瀞方對原告負損害賠償責任為是等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、被告胡瀞方則以：㈠被告胡瀞方係委由金鼎公司代為銷售系爭不動產，並簽訂「專任」委託銷售契約書，是被告胡瀞方並無委由金鼎公司以外之第三人代為銷售系爭不動產之意，復未授權金鼎公司或吳重和代理與被告時代公司簽訂專任委託銷售契約書，是吳重和代理被告胡瀞方與被告時代公司簽訂之系爭不動產專任委託銷售契約書，自對於被告胡瀞方不生任何效力。

㈡被告胡瀞方之代理人謝正輝雖於102 年9 月3 日持系爭不動產出售相關文件到被告時代公司，但謝正輝是因吳重和告知有人出價490 萬元應買，距委託價520 萬元不遠，到場洽談一下就可能成交，始抱著試試看的心態到場，且到場前還向吳重和質疑既然委託期間（至102 年8 月31日）已過為何還要就490 萬元之出價洽談？而且為何要到被告時代公司談而不是到全國藝文店談？吳重和僅回稱在時代公司談較方便而已。

㈢綜此，被告胡瀞方既未曾委由被告時代公司代為銷售系爭不動產，更未曾收受系爭定金，則原告請求被告胡瀞方加倍返還系爭定金並賠償其損害，實屬無理等語，資為抗辯。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事實：㈠系爭不動產為被告胡瀞方所有（見本院卷第44-54頁）。

㈡被告胡瀞方曾於102 年4 月27日委由金鼎公司代為銷售系爭不動產，並簽訂專任委託銷售契約書，委託期間自102 年 4月27日起至102 年8 月31日止（見本院卷第58頁）。

㈢原告於102 年8 月18日經由被告時代公司居間帶看被告胡瀞方所有之系爭不動產後，於翌日委由被告時代公司與被告胡瀞方斡旋並交付斡旋金3 萬元，並於同年月31日交付17萬元予時代公司，該20萬元現仍在時代公司處（見本院卷第63頁）。

五、本件之爭點厥為（見本院卷第25頁反面）：㈠被告胡瀞方是否有將系爭不動產委託被告時代公司銷售？㈡原告訴請被告加倍返還定金是否有理由？㈢原告訴請被告損害賠償30萬元是否有理由？

六、被告胡瀞方是否有將系爭不動產委託被告時代公司銷售？㈠按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。

受任人應自己處理委任事務，此亦為民法第537條前段所明定。

㈡被告胡瀞方所有系爭不動產，係「專任委託」金鼎公司銷售，此有不動產專任委託銷售契約書可稽（見本院卷第58頁）。

被告時代公司雖提出金鼎公司店長吳重和代理被告胡瀞方與其所簽專任委託銷售契約書（見本院卷第29-32 頁），主張其有受被告胡瀞方之委託銷售系爭不動產，然被告胡瀞方與金鼎公司間之委託銷售書既係「專任委託」，自足推認被告胡瀞方除將系爭不動產專任委託金鼎公司一家房仲公司為銷售外，並無再委託金鼎公司以外之第三人為銷售之意願，況依胡瀞方與金鼎公司間之專任委託銷售書第七條甲方（即被告胡瀞方）義務第5.項第1款第1 目尚約定委託期間內，如被告胡瀞方另行委託第三者居間仲介，需支付違約金予金鼎公司。

另觀上開被告胡瀞方與金鼎公司間之專任委託銷售書全文，並無隻字提及被告胡瀞方就系爭不動產之出售，有授權金鼎公司或吳重和代理被告胡瀞方與第三人簽立委託銷售契約之內容。

㈢況證人即金鼎公司店長吳重和亦到庭證稱：「（問：被告胡瀞方是否有授權證人可代理被告胡瀞方與其他仲介公司簽訂委託契約？）被告胡瀞方沒有這樣說，其代理人謝正輝也沒有這樣說，契約書上也沒有這樣寫。」

、「（問：本院卷第29-32 頁）是否為證人與被告時代不動產經紀有限公司簽立之專任委託銷售契約書？）是。」

、「（問：其上『胡瀞方』之簽名是否均為證人所書？）是。」

、「（問：你方稱被告胡瀞方、謝正輝均未授權給你代理跟其他公司簽立委託契約，契約書上也未載明，為何你可以以被告胡瀞方代理人身分跟被告時代公司簽此份契約書？）被告時代公司是我們多年認識的朋友，我簽這份委託書已經剩下兩天快要到期，我們是案件交流合作，被告時代公司跟我們說要簽這份契約書，他們才有權利收定金，所以是被告時代公司要我們簽的。

」、「（問：簽署上開合約是否有經過被告胡瀞方及謝正輝同意？）當下要簽的時候我有打電話給謝正輝，說我們要去收定金，但沒有跟他說要跟被告時代公司簽約。」

、「（問：被告時代公司及謝正輝是否均不知道有該份合約書存在？）是。」

等語（見本院卷第63頁反面至第64頁）。

堪認證人吳重和係片面應被告時代公司之要求，而擅自代理被告胡瀞方與被告時代公司簽署專任委託契約書，不僅事前並未知會被告胡瀞方並得其同意，事後亦僅告知要去收取定金云云，並未告知其無權代理被告胡瀞方與被告時代公司簽約而獲承認其效力，揆諸首揭法條意旨，證人吳重和無權代理之行為對被告胡瀞方不生效力。

七、原告訴請被告加倍返還定金是否有理由？原告與時代公司間之買賣定金收款憑證中雖載有「賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍返還定金」之約定（見本院卷第5 頁），然此係原告與被告時代公司間之約款，基於債之相對性，對被告胡瀞方不生效力。

證人吳重和無權代理之行為對被告胡瀞方既不生效力，則吳重和無權代理簽署之契約內容中，關於「因可歸責於委託人之事由致無法完成買賣時，應加倍返還定金」之約款（見本院卷第31頁），自亦無從拘束被告胡瀞方，被告時代公司亦無權替被告胡瀞方代為收取原告交付之定金，其亦自承尚未將定金20萬元轉交予被告胡瀞方，「依我們公司慣例，必須賣方簽收，買賣才算成立，如果沒有成立的話，會將定金本金退還給買方」（見本院卷第63頁），而原告與時代公司間查無時代公司亦應賠償定金兩倍之約定，是原告請求被告時代公司返還定金20萬元，實屬有據。

逾此部分之請求則屬無據。

八、原告訴請被告損害賠償30萬元是否有理由？㈠定金雙倍之違約金6,667 元：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。

證人吳重和無權代理之行為對被告胡瀞方既不生效力，原告與被告胡瀞方間並無契約關係存在，原告與被告時代公司間亦查無時代公司亦應賠償定金兩倍違約金之約定，故原告此部分請求洵屬無據。

㈡為購買系爭房屋將定存提前解約之利息損失7,818 元、看診費用1,022 元及損失托育費用120,000 元：⒈按所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。

反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係，最高法院98年度台上字第1953號裁判意旨參照。

原告雖主張因本件買賣糾紛受有上開損害，並提出醫療費用收據為證（見本院卷第33-36 頁），然上開書證僅能證明原告有至該醫院就診之事實，尚不足證明原告之病情及所受損害與本件買賣糾紛具有相當因果關係。

⒉況縱被告胡瀞方有委由訴外人謝正輝於102 年9 月3 日至被告時代公司處與原告洽談系爭不動產買賣事宜，然最終因未達共識而未成立買賣契約，為兩造所不爭（見本院卷第24頁反面、第62頁反面），就是否把系爭不動產出售予原告，被告胡瀞方本得自由決定，被告胡瀞方並無必須與原告簽約之義務。

契約經雙方當事人商議結果未能表示意思一致而未成立，基於契約自由原則，原無可譴責之理，除一方有惡意未誠實提供資訊、嚴重違反保密義務或顯然違反進行締約時應遵守之誠實及信用方法之情事，尚難謂拒絕締約一方須就他方因準備締約所支出之費用或損害負責。

當事人訂定契約時，可以謀有利於己之方法為之。

因此在訂約前準備、商議期間，得斟酌利害得失，自由抉擇是否成立契約，通常情形契約當事人因商議契約之內容而支出費用，並不能擔保將來一定與他方成立契約而得回收成本。

當事人於契約成立以前，存有契約未能成立之不安，不能確保契約一定成立，於支出此項準備締約之費用時，當瞭解為締約目的而交涉準備階段，相關費用之支出為交易行為的一種投資，須以自己之危險承擔之。

若擴張締約過失責任，於契約未能成立時，令相對人負擔損害賠償責任，不啻將該危險轉嫁予相對人，亦非公平，故惟於符合首開民法第245條之1 之要件下，相對人始須負締約過失責任。

此外原告亦未能就被告有何符合民法第245條之1 要件之事實盡其主張及舉證責任，其請求被告應賠償上開損害，尚嫌無據。

㈢精神損失152,883 元：按人格權受損害者，以法律有特別規定者為限，始得請求損害賠償或慰撫金，此觀諸民法第18條第2項規定甚明。

原告另主張為賠償精神損失，請求被告給付原告152,833 元，惟此部分之請求於法無據，不應准許。

㈣本件支出裁判費7,610 元：按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。

次按法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，應依聲請以裁定確定之。

聲請確定訴訟費用額者，應提出費用計算書、交付他造之計算書繕本或影本及釋明費用額之證書。

依第1項確定之訴訟費用額，應於裁定送達之翌日起，加給按法定利率計算之利息，此亦為民事訴訟法第91條所明定。

是就本件支出之裁判費本院另依民事訴訟法第79條之規定諭知兩造分擔之比例如主文第3項所示，不列入主文第1項判命被告給付之金額中，附此敘明。

九、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

綜上所述，原告依據與被告時代公司間系爭定金契約之法律關係請求被告時代公司返還20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年12月6 日（本院卷第38頁送達回證參照）起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。

十、按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，民事訴訟法第286條規定甚明。

所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參照）。

被告雖聲請傳喚訴外人謝正輝到庭作證，然本件證人吳重和代被告胡瀞方與被告時代公司簽署之專任委託書確屬未獲承認之無權代理行為，業據證人吳重和證述在卷，依法對被告胡瀞方不生效力，被告時代公司亦無權代被告胡瀞方收受原告交付之定金，業據認定如前。

又縱訴外人謝正輝或有原告主張之恐嚇行為，此亦係原告得否另依侵權行為之法律關係對訴外人謝正輝請求損害賠償之問題，尚不得於本件中請求被告賠償，是本院認證人謝正輝並無傳喚之必要。

本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。

、本判決所命被告時代公司給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。

、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 103 年 2 月 5 日
民事第二庭 法 官 游智棋
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 6 日
書記官 楊書棼