臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,訴,1938,20140218,1

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1938號
原 告 王茂松
被 告 臺灣桃園農田水利會
法定代理人 黃金春
訴訟代理人 吳東霖律師
上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國103年1月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國102 年9 月13日收受被告通知，至被告所在地，就坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）進行議價。

於102 年9 月24日議價會議中，由被告承辦人員主持，並發給原告1 張議價申請書，且僅給予原告幾分鐘時間，要求告自行分3 次書寫議價之價格。

第1 、2 次議價過程快速，因原告書寫之價格未達被告擬出售系爭土地之底價，經被告告知原告底價為每平方公尺新臺幣（下同）60萬5000元，且告知原告要儘速決定，若無法儘速決定，將喪失優先購買權，原告在未及查明底價是否合理及系爭土地是否有問題及在沒有任何考慮時間內，第3次寫下前述底價而議價成功。

又原告尚未議價前，即先繳交保證金90萬元（下稱系爭保證金）。

於議價完成時，被告僅給與原告尾款匯款單，兩造並無簽訂任何買賣合約書，而原告僅於被告提供之議價需知與申請書上簽名。

另原告願前往議價購買系爭土地，主因係建商鼓勵原告一起買，一起合建，建起來的樓房才有價值感，原告始去購買系爭土地，故原告於議價時當下屬不自由自主之決定。

（二）原告嗣後發現系爭土地存有問題，如系爭土地議價成功價格換算為每坪約200 萬元，超出市價約110 萬元，被告似乎有炒作土地之嫌；

系爭土地下為大排水溝之公共設施，新北市板橋區公所出資於大排水溝上加蓋，使大排水溝成為帶狀馬路用地；

而系爭土地位於新北市板橋區大華街，其中從同區館前西路至華興街段已經有10分之8 成為既成道路，僅剩10分之2 帶狀水路地尚未開通，於本件議價成功後，被告並未提出任何證明大排水溝是否廢除？以及板橋區公所是否同意系爭土地日後會成為既成道路或公共設施用地？又對於尾款部分，原告曾向被告提出延期給付尾款，曾經被告同意，原告突於102 年11月7 日接獲被告來函要沒入系爭保證金。

而系爭土地地目為水，因非屬一般建地，難作為建地使用，向金融機構貸款誠屬不易。

綜合上述原因，原告在無經驗情況下，並在被告誘騙原告僅有1 次優先購買機會，與在原告沒有任何時間考慮情況下，且議價過程當時情形顯失公平，為此依民法第74條之規定請求撤銷本件議價之法律行為，並請求被告返還系爭保證金等語，並聲明：被告應給付原告90萬元。

二、被告則以：

（一）系爭土地原屬水路用地。因都市發展，下游農地變更為非農耕用地，灌溉水路無存在之必要。

為節省管理費用，經被告會務委員會議決議，將系爭土地出售。

決議案報奉行政院農業委員會（下稱農委會）准予備查。

因系爭土地屬畸零地，依農委會訂頒「農田水利會財產處理要點」（下稱財處要點）第7 點規定，辦理出售時，應先以議價出售方式出售予鄰地所有人。

鄰地所有人不願申購者，才依財處要點第8 點規定，以公開標售方式辦理處分。

為此被告以102 年9 月9 日桃農水財字第0000000000號函，檢附農委會備查之「出售土地公開議價須知」（下稱議價須知）通知原告參加議價。

原告於102 年9 月11日接到函文，依通知於102 年9 月24日前來議價。

因依議價須知第5 點規定，議價人應於議價前繳交保證金，原告因而先繳交系爭保證金，並填具議價申請書，及於預為寄送之議價須知簽名，表明其對內容瞭解。

因原告完成上開手續，符合進行議價程序規定，於是進行議價。

議價程序是由原告先訂定底價（每平方公尺60萬5000元），予以封存，暫不公開，然後由原告出價，原告出價時，將其所出價額記載於議價申請書下方，並蓋章確認。

因原告第一次出價未達底價，經被告告知未達底價後，原告再出價，但再出價，仍未達底價，被告因而公開底價，並徵詢原告是否願依底價承購？如不依底價承購，即視為議價不成立。

底價公開後，因原告表示願依底價承購，議價因而成立。

依議價須知第11點規定，原告應於得標20日內繳清全部價款，逾期即依議價須知第7 點規定沒收所繳保證金。

依此原告應於102 年10月14日繳清價款，但屆期後原告提出申請書，以銀行貸款不及，申請延期至102 年10月28日繳付全部價款，被告於102 年10月21日收到申請書，同意其延期。

惟原告屆期並未繳付價款，再提申請書，表示貸款已經核准，尚未匯入個人戶頭，要求再延至102 年11月4 日付清全部價款，被告勉予同意，但表示下不為例，如屆期款項仍未入帳，所繳保證金將予沒收，不再寬限。

惟屆期原告仍未依言繳清，而再於民國102 年11月4 日以申請書略謂：第三次議價當時過度緊張，昏昏沉沉的就議價成功，事後回家算算，才奇怪貴得離譜，但既然議價成交，還是會盡力籌錢，儘快匯給被告云云。

因原告一再屆期未繳清價金。

所繳價金予以沒收，被告乃以102 年11月7 日桃農水財字第0000000000號函，告知原告，所繳保證金，已由被告逕予沒入。

綜上，被告沒收原告所繳保證金並無不合。

（二）原告提起本件訴訟，惟起訴狀未表明其請求權基礎為何，僅於敘述七點事實之後，綜合表示，其在無經驗及水利會誘騙只有一次優先購買機會，致其誤入陷阱，根據民法第74條規定，要求被告返還所付保證金云云。

惟查：民法第74條規定，係指法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平者為要件。

本件與民法第74條所指暴利行為之要件不符。

爰分述如下： 1、本件曾依農委會核定之議價須知，預先通知原告。

原告於102 年9 月11日接獲議價通知，至同年月24日議價日，相隔13天，在此13中，原告有充分時間瞭解系爭土地之買賣行情，況原告係45年生，為中年人，且有正當職業，社會經驗豐富，且被告所有系爭地號土地與原告所有同段1044地號土地（下稱1044地號土地）相毗鄰，是原告對於系爭土地行情應為清楚，原告與被告所為買賣協議行為，應與民法第74條之要件不合。

2、原告於第一次議價時，出價每平方公尺為18萬7000元，再第二次議價時，提高出價為每平方公尺52萬8800元，其第二次出價之價額與被告訂定之底價每平方公尺60萬5000元相差不多。

可見依被告預訂之底價達成議價，並無顯失公平情形。

3、原告於議價成立後，即向金融機構申請貸款，並一再以辦理貸款為理由要求展延付款日期。

其於議價成立後一個多月期間多次表示要付款，顯見原告經長時間考慮猶一再決定要購買。

如今臨訟而主張其同意以底價購買，係受被告乘其急迫、輕率或無經驗所為，更與事實不合。

4、系爭土地相毗鄰之同段913-14、913-15、913-18、913-19等土地，也以相同底價與訴外人劉靜琪、李廖雪及板信商業銀行股份有限公司達成議價。

茲從其中板信商業銀行，因處理銀行貸款，經常從事不動產徵信作業，對於系爭地段的土地買賣行情至為清楚。

其等同意以相同底價與被告成立買賣議價，益證本件議價定之買賣價額並無顯失公平情事，顯見原告之主張與事實不符亦無理由等語，資為抗辯。

並聲明：請求駁回原告之訴。

三、本院協助兩造整理不爭執事項如下：

（一）被告所有系爭土地，與原告所有1044地號土地相鄰，系爭土地面積為15平方公尺。

（二）系爭土地為畸零地，由被告依農委員會訂頒之財處要點出售，依財處要點第7 點，需先以議價方式出售與鄰地所有人，若鄰地所有人不願申購者，才依第8 點以公開標售方式處分。

（三）被告於102 年9 月9 日以桃農水利財字第000000000 號函通知原告於102 年9 月24日上午10時許議價，該函經原告於102 年9 月13日收受，詳細內容如該函即本院第37頁所示。

（四）原告於102 年9 月24日上午10時許，至桃園縣桃園市○○路00號3 樓會議室參加議價，並填載本院卷第40頁所示之議價申請書、台灣桃園農田水利會出售土地公開議價須知。

（五）於102 年9 月24日上午10時許，因原告完成公開議價之手續，符合議價程序規定，遂進行議價，經原告二次議價因未達底價，被告承辦人員公開底價，徵詢原告是否願依底價承受，原告表示願意依底價承受，過程如被證四至六所示，由原告以每平方公尺60萬5000元，總計907 萬5000元標得系爭土地。

（六）原告未於102 年10月14日繳清價款，於102 年10月18日提出本院卷第44頁所示之申請書，被告於102 年10月21日收受，原告申請尾款付款日期延至102 年10月28日，經被告同意。

（七）原告於102 年10月28日仍未繳清尾款，於同日仍申請延至102 年11月4 日繳清尾款，經被告同意，被告另以本院卷第46頁函覆原告，於102 年11月4 日仍未入帳，將沒收保證金。

（八）原告於102 年11月4 日未繳清尾款，並以本院卷第47頁申請書告知被告。

（九）被告於102 年11月7 日以桃農水財字第0000000000號函（本院卷第48頁），告知原告沒收所繳保證金90萬元。

四、兩造爭執事項：本件原告議價時，是否有民法第74條第1項所定急迫、輕率或無經驗之情形，而得撤銷法律行為或減輕給付？法律行為是否有顯失公平？

五、本院得心證理由：

（一）民法第74條第1項規定：法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付；

次按法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第107 號判例意旨參照）。

再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

是對於上述主客觀情事之存在，自亦須由主張民法第74條第1項法律效果之利害關係人負舉證之責任。

原告主張於系爭土地議價時，在原告無經驗與被告誘騙原告僅有1 次優先購買機會，以及在原告沒有任何時間考慮情況下而不自由自主決定下議價成功，且議價過程當時情形顯失公平云云，為被告所否認，承前文所述，本件依法自應由原告負舉證之責任，合先敘明。

（二）原告所有之1044地號土地與系爭土地相鄰，此有地籍圖附卷可參（見本院卷第54頁）。

被告擬出售系爭土地，依財處要點第7 點之規定，於102 年9 月9 日發函並檢附議價須知1 份通知原告於102 年9 月24日前往被告所在地議價，原告於同年月13日收受該函，與議價日相距達13日。

又被告自承其已居住系爭土地旁達40年之久（見本院卷第63頁背面），依常情，被告應對系爭土地買賣行情甚為瞭解，並距議價日達13日，且現今土地買賣資訊因網路資訊發達而易取得，被告當有充裕時間探訪查知系爭土地議價時之買賣行情。

又原告於議價日當日，第2 次議價之價額為每平方公尺為52萬8800元，此有議價申請書在卷可稽（見本院卷第40頁），幾近被告訂定之底價為每平方公尺60萬5000元，依一般物品買賣交易議價之習慣，買受人大多會預先瞭解買賣物品之行情，並通常會先以低額出價之方式，再逐漸加價，已換取有利於自己之價額買受物品。

準此，從原告第2 次出價之價額與被告之底價接近情形以觀，原告於第3 次議價時接受被告之底價，當屬合乎一般買賣交易常情，也可推知原告對於系爭土地議價時之買賣行情，當已有充分之瞭解，況被告為45年生，應屬具相當知識經驗之中年人，故原告主張於系爭土地議價時，在原告無經驗與被告誘騙原告僅有1 次優先購買機會，以及在原告沒有任何時間考慮情況下而不自由自主決定下議價成功，而有急迫、輕率或無經驗之客觀情事云云，且原告亦未對於被告於議價時有乘原告急迫、輕率或無經驗之主觀情事舉證以實其說，自不足採。

是被告辯稱本件原告議價時，並不符合民法第74第1項條所定之要件等語，要屬可採，本院自不得撤銷系爭土地出售議價之法律行為或減輕給付。

（三）原告另主張系爭土地議價過程當時情形顯失公平云云。查系爭土地相毗鄰之同段913-15、913-18、913-19等3 筆土地，也以相同底價即每平方公尺60萬5000元與訴外人李廖雪、板信商業銀行股份有限公司達成議價並完成所有權移轉登記在案，此有土地謄本、桃園農田水利會出售畸零地議價記錄各3 份在卷可佐（見本院卷第51頁至第53頁、第55頁至第57頁），系爭土地之其他鄰地所有人既以相同之底價買受土地，對於同為爭土地鄰地所有人之原告而言，當無顯失公平之情形，是原告上述主張，亦不足採。

故系爭土地議價之法律行為並無顯失公平之情事。

（四）履約保證金之目的在於擔保契約之履行，以保障因付履約保證金之人不履行契約所造成對方之損害，通常屬於違約定金性質，倘契約當事人無特別約定，依民法第249條第2款規定，須因可歸責於付履約保證金當事人之事由而致之給付不能（履行不能），受履約保證金當事人始可主張沒收該履約保證金，如僅係給付遲延及不為給付與給付不完全而能補正者均不包括在內（最高法院98年台上字第607 號裁判意旨照），基此反面解釋，若當事人另有特別約定，則無須因可歸責於付履約保證金當事人之事由而致之給付不能（履行不能），受履約保證金當事人始可主張沒收該履約保證金。

次按當事人締結契約一經合意成立，即應受其拘束（最高法院18年度上字第1495號判例意旨參照）。

（五）經查：議價須知第7 點規訂：「具有左列情事之一者，所繳保證金應予沒收：一、議價得標後逾期不繳納者，或自願放棄得標權利者。

二、依議價單所填住址無法送達，或議價人藉故拒收得標通知經郵局兩次退回者」、第8 點規訂：「議價人所繳保證金除最高價者保留備抵繳款外，其餘均於議價後當日憑保證金之保管單向本會無息領回」（見本卷第38頁），將前述規定綜合以觀，系爭保證金之性質應屬履約保證金，且原告亦於被告寄送予原告之議價須知上簽名並蓋印其上，即表同意議價須知之相關規定而與被告達成合致，原告自應受議價須知相關規定所拘束，則議價須知第7 點之規訂即成為兩造對於系爭保證金之特別約定。

從而原告暨未於議價成功時遵期繳納系爭土地出售之尾款，被告依議價須知第7 點之規訂沒收系爭保證金，洵屬有據，故被告請求返還系爭保證金，自屬無據，附此敘明。

六、綜上所述，原告依民法第74條之規定請求撤銷本件議價之法律行為，請求被告被告應給付原告90萬元，並無理由，應予駁回。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核均對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 103 年 2 月 18 日
民事第二庭 法 官 謝憲杰
本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 18 日
書記官 蔡宜芳