臺灣桃園地方法院民事-TYDV,103,訴,1917,20150813,2

臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1917號
原 告 桃裕不動產仲介有限公司
法定代理人 莊政翰
訴訟代理人 白宗益
被 告 李文賢
訴訟代理人 林彥苹律師
上列當事人間請求給付服務報酬等事件，於民國104 年7 月16日辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）被告於民國103 年8 月30日將其所有門牌號碼桃園市○○區○○○街000 號之房屋（下稱系爭房屋），委託原告仲介銷售，兩造除已簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約）外，另簽立委託銷售/ 出租契約內容變更同意書（下稱變更同意書）約定「如買方出價達新臺幣（下同）2, 050萬元以上，則超過部分方為服務費」之內容。

嗣有訴外人許林月嬌委託原告向被告提出承購之要約，承購總價款為2,100 萬元，並簽立附停止條件定金委託書（下稱系爭委託書），而被告乃於103 年9 月2 日親自簽名於系爭委託書上，同意以該價格出售，依系爭委託契約壹、銷售條件第4條第3款約定「甲方（即被告）同意依買方購屋條件出售並簽署附停止條件定金委託書時，…買賣契約已有效成立」，被告與許林月嬌就系爭房屋之買賣契約業已成立，被告依約應給付原告服務報酬50萬元。

詎料，經原告通知被告成交訊息並協商簽約之具體時間時，被告卻藉故推辭，經原告催告後，被告方片面告知已將系爭房屋另售予訴外人沈素卿，並已於103 年10月1 日辦妥移轉登記，顯見被告已構成違約。

是原告除得請求被告給付服務報酬50萬元外，並得依系爭委託契約貳、雙方之權利義務第5條第2項約定，請求被告賠償按成交總價2 ％計算之違約金42萬元。

（二）系爭委託書第2條第6項固約定：「賣方簽認出售後，買賣已成立，買、賣雙方應在翌日起算7 日內完成簽訂不動產買賣契約書」之內容，然此並不表示買賣雙方超過7 日未簽訂不動產買賣契約書，即將使已成立之買賣契約發生失效或可撤銷之法律效果，被告仍應經催告解約後，該買賣契約始正式失效，惟被告從未發函催告解約，是被告與許林月嬌間之買賣契約仍屬有效。

又原告所屬店長並未向被告表示超過7 日未簽約即可另行將系爭房屋出售予他人等語。

並聲明：被告應給付原告92萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告則以：

（一）原告僅空言告知已尋得許林月嬌出價承購系爭房屋，並已簽發票據，然原告並無交付任何憑據予被告，當時被告因一時高興尋得買主購買系爭房屋，故不疑有他而聽從原告要求簽立系爭委託書。

惟對於是否真有許林月嬌願以2,100 萬元價格購買系爭房屋一事，被告迄今仍無法確認，被告否認此項事實為真，原告就此應提出證據以為證明。

又縱使原告真已尋得許林月嬌出價承購系爭房屋，然依系爭委託書第2條第6項約定：「賣方簽認出售後，買賣已成立，買、賣雙方應在翌日起算7 日內完成簽訂不動產買賣契約書」，依此，許林月嬌至遲應於103 年9 月9 日前與被告共同簽署不動產買賣契約書。

惟被告卻從未接獲原告通知前往簽約，於此期間內，被告尚曾多次與原告公司之法定代理人聯繫，請其催促買方出面簽約並給付買賣價金，原告仍舊遲遲無法達成，於溝通過程中，原告雖有要求將簽約日期延後，但已遭被告拒絕，被告並當場表示若無法依約於7 日內簽約，契約即為無效（應為解除之意思），被告得將系爭房屋另行出售，並經原告同意此條件。

詎料，原告竟事後主張被告違約，其所為顯有失誠信。

（二）承前述可知，本件買賣應係許林月嬌拒不出面簽署不動產買賣契約書，致使後續程序無法進行，此係因可歸責於買方之事由所致，被告無奈下方以買方違約為由解除契約，並已告知原告日後要將系爭房屋再行轉售，是被告應無違約之處。

況且，系爭委託契約之委託期間自103 年8 月30日起至同年9 月3 日止，故在被告解除與許林月嬌之買賣契約後，系爭委託契約之委託期間早已屆滿，被告另行出售亦屬合理。

此外，被告另行委託房仲業者代為銷售系爭房屋，同需支付委任報酬，並無任何減免，若原告能順利賣出使被告取得價金，被告實無理由不配合原告簽署契約之必要及理由。

（三）退步而言，縱認被告有給付服務報酬之義務，然依兩造簽屬系爭委託契約貳、雙方之權利義務第4條第2項之約定：「甲方應於簽訂不動產買賣契約時給付服務報酬總額之50％，交屋時再給付50％，並均以現金一次給付」，被告給付時間尚未屆至，原告無由請求被告給付服務報酬。

又原告應就被告拒不出面簽約之事實舉證以實其說，否則自難憑此遽認被告有違約之情事等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

（一）被告於103 年8 月30日將其所有之系爭房屋委託原告銷售，兩造並於同日簽立系爭委託契約及變更同意書，委託期間為自103 年8 月30日起至103 年9 月3 日止。

（二）兩造於變更同意書約定：「如買方出價達2,050 萬元以上，則超過部分方為服務費」。

（三）許林月嬌委託原告向被告提出承購要約，承購總價款為2,100 萬元，並簽立系爭委託書，而被告乃於103 年9 月2日親自於系爭委託書上簽名，同意以2,100 萬元出售。

（四）依系爭委託契約之約定，許林月嬌至遲應於103 年9 月9日前與被告共同簽署不動產買賣契約書，惟許林月嬌並未於上開期日前出面與被告簽署不動產買賣契約書。

（五）被告已於103 年9 月14日將系爭房屋出售予沈素卿，並已於103 年10月1 日完成所有權移轉登記。

四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第53頁反面）：

（一）許林月嬌是否有買受系爭房屋之真意？

（二）原告與許林月嬌間就系爭房屋，是否已成立買賣契約？

（三）被告是否有系爭委託契約第5條第2項第3款之情形，而視為原告已完成仲介之義務？

（四）原告依變更同意書之約定及系爭委託契約第5條第2項第3款，請求被告給付服務報酬及違約金是否有理由？

五、得心證之理由：

（一）許林月嬌是否有買受系爭房屋之真意？1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條規定甚明。

而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例足資參照）。

原告主張許林月嬌曾委託原告就系爭房屋提出承購之要約乙節，為被告所否認，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。

2.經查，證人許林月嬌於本院審理時證稱：伊有委託原告幫伊仲介購買房屋，附停止條件定金委託書上的簽名是伊所親簽，在簽立該委託書前，伊有去看過系爭房屋2 次，是原告帶看的。

伊在簽立委託書時就知道伊要買的房子就是原告公司所在的店面，當初是原告公司的其他職員帶伊去看其他房子，因為伊不喜歡，所以就問有無其他店面可以買，後來其職員就跟伊說有，帶伊去他們的店，跟伊說他們的店面要賣，伊就決定要買，並且出價等語（見本院卷第33頁反面、第35頁反面至第36頁），是依證人許林月嬌上開所述，堪信其確曾委託原告就系爭房屋提出購買之意思表示。

被告雖辯稱證人許林月嬌證稱其看過系爭房屋2次，但竟不知系爭房屋即是原告公司店面，足見證人許林月嬌之證述並不實在等語，然觀諸證人許林月嬌尚證稱：伊之所以回答不知道從原告公司如何到達系爭房屋，是因為伊以為問題是問說系爭房屋的地址要怎麼去等語（見本院卷第35頁反面），且經本院向證人許林月嬌確認其是否在簽立委託書時即知悉系爭房屋就是原告公司所在之店面時，證人許林月嬌亦為肯定之表示，益見證人許林月嬌確有購買系爭房屋之真意無誤，是被告此部分所辯，自難認有據。

（二）原告與許林月嬌間就系爭房屋，是否已成立買賣契約？1.按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。

惟不動產之買賣，與動產之買賣不同，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。

故當事人間，除買賣標的物及價金外，尚約定將其他交易上之重要事項列為必要之點，衡諸契約自由原則，尚非法所不許。

買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。

買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號、79年度台上字第1357號、80年度台上字第1883號及84年度台上字第2295號判決要旨參照）。

參諸現今不動產買賣涉及之交易金額均非些微，契約當事人對交易內容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與時間、辦理所有權移轉登記及交付時日等細節，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時討論並加以約定，自無僅因委託仲介公司居間買賣事宜，而可逕認上開事項非屬不動產買賣交易必要之點，而無需由買賣雙方約定合致。

2.經查，審諸系爭委託契約及變更同意書之內容固載明買賣標的物為系爭房屋、銷售總價為2,050 萬元，復約定稅金及代書費由屋主（即被告）支付，惟並未有系爭房屋所有權移轉登記暨交付之相關約定；

而許林月嬌所簽署之系爭委託書亦僅記載買賣標的物、承購總價及給付服務報酬之約定，對於付款方式、系爭房屋所有權移轉登記暨交付等事項則付之闕如（見支付命令卷第9 至14頁），揆諸上開說明，足認被告與許林月嬌間就系爭房屋辦理所有權移轉登記及交付等交易上重要事項，尚未能達成合意，自難認被告與許林月嬌間就系爭房屋之買賣契約業已成立。

（三）被告是否有系爭委託契約第5條第2項第3款之情形，而視為原告已完成仲介之義務？原告雖主張其於103 年9 月14日通知被告與買方簽約，惟被告均置之不理，依系爭委託契約第5條第2項第3款約定「甲方（即被告）同意出售或乙方（即原告）所媒介之買方承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽訂買賣契約書；

或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；

或因可歸責於甲方之事由致買方解除契約者，視為乙方已完成仲介之義務」（見支付命令卷第11頁），原告應已完成仲介義務等語。

惟被告與許林月嬌就系爭房屋尚未成立買賣契約乙節，既據本院認定如前，自不生被告應出面與許林月嬌簽訂買賣契約書之義務，況依系爭委託契約之約定，許林月嬌至遲應於103 年9 月9 日前與被告共同簽署不動產買賣契約書，惟許林月嬌並未於上開期日前完成不動產買賣契約書之簽署事宜，依此，實難認被告有何不履行簽訂買賣契約書之情事，從而，原告主張其已完成仲介之義務乙節，自非有據，不應准許。

（四）原告依變更同意書之約定及系爭委託契約第5條第2項第3款，請求被告給付服務報酬及違約金是否有理由？承上，被告與許林月嬌間就系爭房屋之買賣契約既未成立，且兩造亦無系爭委託契約第5條第2項第3款所約定，視為原告已完成仲介義務之情形，原告自不得依變更同意書及系爭委託契約第5條第2項第3款請求被告給付服務報酬及違約金，本院即無再予論述此部分之必要，併此敘明。

六、綜上所述，原告依兩造間之變更同意書及系爭委託契約之約定，請求被告給付原告92萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
民事第一庭 法 官 許婉芳
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
書記官 洪明媚