臺灣桃園地方法院民事-TYDV,103,原訴,14,20150828,1

臺灣桃園地方法院民事判決 103年度原訴字第14號
原 告 蔣素真
訴訟代理人 簡碧如
鄭文婷律師
上列 一人
複 代理人 張晉豪律師
曾伯軒律師
被 告 高新惠
訴訟代理人 徐揆智律師
林幸慧律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國104 年8 月7 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬柒仟陸佰陸拾肆元，及自民國一０三年九月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。

本判決第一項，得假執行。

但被告如以新臺幣叁拾陸萬柒仟陸佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第262條第1項分別定有明文。

查本件原告起訴時本併列訴外人高銘烺、高銘盛為被告，並聲明：「先位聲明：㈠被告高銘烺應將坐落桃園市○○區○○段0000地號土地暨其上門牌號碼桃園市○○區○○00號之房屋返還原告。

㈡被告高銘烺應給付原告新臺幣（下同）527,270 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈢被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告45,615元。

㈣願供擔保，請准宣告假執行；

第一備位聲明：㈠被告高銘烺、高銘盛應連帶給付原告1,576,416 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行；

第二備位聲明：㈠被告高新惠應給付原告1,576,416 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。」

（參見本院卷第4 頁）；

嗣於本院民國103 年12月12日言詞辯論期日，當庭以言詞撤回對高銘烺、高銘盛之起訴，並經高銘烺、高銘盛當庭以言詞表示同意等語（參見本院卷第79頁）；

繼於103 年12月26日具狀將上開對於被告請求之金額變更為1,076,139 元（參見本院卷第85頁背面、第105 頁）；

再於104 年6 月26日復具狀再將上開請求金額變更為1,036,134 元（參見本院卷第151 、152 頁）。

核原告上開所為請求金額變更部分，僅係減縮應受判決事項之聲明；

至所為訴之一部撤回，業經高銘烺、高銘盛當庭表示同意，參諸首揭規定，並無不符，均應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠原告於102 年5 月29日經由強制執行程序，拍定買受被告所有坐落桃園市○○區○○段0000地號土地，暨其上同段18建號即門牌號碼桃園市○○區○○00號建物，與同段55建號即門牌號碼亦為桃園市○○區○○00號之未辦所有權第一次登記建物，應有部分均為全部（下合稱系爭不動產），繼經執行法院於102 年6 月18日核發權利移轉證書，並於同年7 月1 日辦畢所有權移轉登記在案。

而系爭不動產前經被告於100 年6 月6 日出租予高銘烺使用，約定租期自100 年6 月6日起至105 年5 月6 日止，則原告既已於102 年6 月18日取得系爭不動產之所有權，依民法第425條第1項規定，原告自斯時起即繼受被告與高銘烺間之租賃契約而為出租人，是原告自得本於出租人之地位，向高銘烺收取租金。

詎料，被告明知原告業已因取得系爭不動產所有權而繼受其出租人之地位，竟仍向高銘烺收取自102 年6 月18日起至104 年6 月5 日之租金，致原告受有財產上之損害。

㈡系爭不動產分作大廳、廚房、客房等區域，全部均作為「彩峰居」民宿使用，僅有一出入口，其空間規劃顯有使用上之一體性，相互依存程度甚高，難於空間上為割裂使用，更無個別獨立之經濟價值與效用，且其增建部分自外觀以查，要無何可資區別之標識，是系爭不動產增建部分並無構造上及使用上之獨立性，當屬原建物所有權擴張無疑。

又縱令系爭不動產增建部分已具構造上之獨立性，然未具使用上之獨立性，僅係常助原有建物之效用，惟使用上與原建物成為一體，即屬附屬物，亦為原建物所有權之擴張而屬原告所有，是執行法院就系爭不動產所為查封及拍賣之效力，應及於該建物增建之部分，則原告經由強制執行程序買受系爭不動產之所有權時，即一併取得該建物增建部分之所有權。

職此，原告取得系爭不動產之面積即如桃園市大溪地政事務所（下稱大溪地政事務所）於104 年4 月22日繪製之土地複丈成果圖（即附圖）編號1858-5A 、1858-6A1、1858-6A2、1860A3部分所示，合計392 平方公尺；

至門牌號碼為桃園市○○區○○00號建物（下稱49號建物）之面積則為53平方公尺。

㈢綜上，高銘烺係向被告承租49號建物及系爭不動產使用，約定每月租金為5 萬元，則依前述面積比例計算，系爭不動產之每月租金應為43,904元（計算式：50,000445 ＝112 ，112 392 ＝43,904，小數點以下四捨五入，下均同）；

是原告得請求被告返還自102 年6 月18日起至104 年6 月5 日止之租金合計1,036,134 元【計算式：（102 年6 月18日起至102 年7 月5 日止：43,9043018＝26,342）＋（102年7 月6 日起至104 年6 月5 日止：43,90423＝1,009,792 ）＝1,036,134 】。

為此，爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告1,036,134 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：與本院101 年度司執字第19995 號拍賣抵押物強制執行事件強制執行程序之執行標的物有關之建物即如附圖編號1858-5A 、1860A3部分所示之建物，而原告經由上開強制執行程序拍定買受系爭不動產之面積僅為138.65平方公尺，是逾此部分之面積，原告即無請求權。

又被告係將49號建物面積291.1 平方公尺及系爭不動產面積45.84 平方公尺，出租予高銘烺使用，是依此比例計算系爭不動產出租面積之每月租金僅為6,803 元【計算式：50,000（291.1 ＋45.84 ＝336.94）45.84 ≒6,803 】等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、兩造不爭執之事實（參見本院卷第173 頁）：㈠原告前於本院102 年5 月29日之101 年度司執字第19995 號拍賣抵押物強制執行事件之強制執行程序，以2,082,000 元買受被告所有坐落桃園市○○區○○段0000地號土地，暨其上同段18建號即門牌號碼桃園市○○區○○00號建物，與同段55建號即門牌號碼亦為桃園市○○區○○00號之未辦所有權第一次登記建物，應有部分均為全部（即系爭不動產），並繳足全部價金後，經本院於102 年6 月18日以桃院晴101司執四字第19995 號核發不動產權利移轉證書，原告嗣並持之於102 年7 月1 日辦畢所有權移轉登記在案（參見本院卷第10、11、25、47、48頁）。

㈡高明烺於100 年6 月6 日邀同高銘盛為連帶保證人，以每月租金5 萬元向被告承租門牌號碼為桃園市○○區○○00號建物（即49號建物）及系爭不動產，約定租期自100 年6 月6日起至105 年5 月6 日止，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為憑（參見本院卷第12至14頁）。

另被告業已向高銘烺收取上開建物自100 年6 月6 日起至103 年6 月5 日止，及103 年6 月6 日起至104 年6 月5 日止之租金，合計240 萬元。

㈢原告於102 年9 月10日以存證信函向高銘烺為終止系爭租約之意思表示，並請求高銘烺於收受上開存證信函後即刻付訖租金及遷讓房屋，倘屆期未履行，將依法提起訴訟等語（參見本院卷第18頁）。

㈣本院於104 年4 月22日偕同兩造及大溪地政事務所人員至系爭不動產及49號建物施行勘驗測量，據被告及高銘烺表示：被告係將49號建物及系爭不動產全部出租予高銘烺使用等語（參見本院卷第122 、123 頁）。

又上開勘驗現況如原告民事陳報狀檢附之現場照片所示（參見本院卷第126 至133 、135 至138 頁）。

另本件49號建物及系爭不動產占用系爭1860地號土地之位置及範圍如大溪地政事務所104 年4 月22日土地複丈成果圖所示（參見本院卷第140 頁，即附圖）。

四、兩造於本院104 年8 月7 日言詞辯論期日，協議簡化本件爭點為：原告主張系爭不動產出租之面積為392 平方公尺，並依據不當得利之法律關係，請求被告返還所受租金之不當得利數額1,036,134 元，有無理由（參見本院卷第173 頁背面）？

五、本院之判斷：㈠系爭不動產及49號建物之出租面積分別為若干：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例意旨參照）。

再認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院100 年度台上字第454 號裁判意旨參照）。

本件原告主張系爭不動產之出租面積為392 平方公尺、49號建物之出租面積為53平方公尺等語，並以大溪地政事務所測繪之附圖為憑；

被告則抗辯系爭不動產之出租面積為45.84 平方公尺、49號建物之出租面積為291.1平方公尺等語，並以桃園縣政府稅捐稽徵處大溪分處之函覆為據。

⒉經查，原告前於本院101 年度司執字第19995 號拍賣抵押物強制執行事件之強制執行程序，買受被告所有之系爭不動產，並經本院核發不動產權利移轉證書，嗣原告並持之辦畢所有權移轉登記；

其中，原告買受之建物部分為桃園市○○區○○段00○號即門牌號碼桃園市○○區○○00號之建物（面積為129.31平方公尺），與同段55建號即門牌號碼亦為桃園市○○區○○00號之未辦所有權第一次登記建物（樓梯間、廁所，面積為9.34平方公尺），建物面積合計為138.65平方公尺等情，有原告提出之本院102 年6月18日桃院晴101 司執四字第19995 號不動產權利移轉證書、建物登記謄本等件影本在卷可稽（參見本院卷第10、48頁），亦有被告所提出大溪地政事務所於前揭強制執行事件101 年7 月19日之建物測量成果圖影本在卷可參（參見本院卷第148 頁，其上記載門牌號碼亦為桃園市○○區○○00號之未辦所有權第一次登記建物之面積為9.34平方公尺）；

繼以之互核原告所提出之大溪地政事務所83年4月27日建物測量成果圖影本（參見本院卷第88頁，其上記載桃園市○○區○○段00○號即門牌號碼桃園市○○區○○00號建物之面積，經測量為129.31平方公尺），及桃園市復興區戶政事務所以104 年7 月22日桃市○○○○0000000000號函檢附之大溪地政事務所82年7 月20日建物測量成果圖影本（參見本院卷第162 頁，其上記載門牌號碼為桃園市○○區○○00號建物之面積，經測量為133.33平方公尺），均足徵原告於前揭強制執行程序中所買受之系爭不動產，其面積為138.65平方公尺，其位置即係如附圖所示編號1858-5A 建物及編號1860A3所示部分建物。

又經本院會同兩造及大溪地政事務所人員至系爭不動產現場進行履勘，嗣經大溪地政事務所測量結果，其建物面積含系爭不動產及49號建物在內共445 平方公尺，如附圖所示，而系爭不動產之面積既為138.65平方公尺，業如前述，則49號建物之面積即應為306.35平方公尺（計算式：445 －138.65＝306.65）。

復高明烺係向被告承租49號建物及系爭不動產全部乙情，業據高明烺於本院至系爭不動產現場履勘時陳述在卷，且為被告於本院審理中所自承無訛（參見本院卷第122 頁），並有本院勘驗筆錄及原告所提出之現場照片在卷可佐（參見本院卷第122 、135 至138 頁），依此足證本件系爭不動產之出租面積應為138.65平方公尺，而49號建物之出租面積則應為306.65平方公尺。

⒊至原告雖主張其經由強制執行程序買受系爭不動產之所有權時，已一併取得增建部分之所有權，故原告取得系爭不動產之面積即如附圖編號1858-5A 、1858-6A1、1858-6A2、1860A3部分所示，合計392 平方公尺；

至49號建物之面積則僅為53平方公尺云云。

惟按，所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。

此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。

但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物（最高法院103 年度台上字第919 號裁判意旨參照）。

又判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之（最高法院98年度台上字第1460號裁判意旨參照）。

查系爭不動產與49號建物前雖均經被告出租予高明烺經營「彩峰居」民宿使用，然二建物間係以牆壁加以阻隔，此由前揭強制執行程序拍賣公告使用情形欄記載「本件18建號建物與門牌號碼巴崚49號之未保存登記建物間共同壁有一通道相通，請應買人注意」等語可資為證（參見本院卷第17、149頁），參以上開二建物各有其出入口，有現場照片在卷可觀（參見本院卷第136 頁右下方、第136 頁背面左上方、第137 頁背面左上方；

至被告所述僅一出入口云云，則與現場顯示情形不符，無足採信），且大溪地政事務所歷次前往測量時亦均得單獨測量系爭不動產之位置及面積，業如前述，均足見上開二建物經承租人承租後現雖於空間規劃上均供作民宿經營使用，然憑此仍難逕認其即未具構造上及使用上之獨立性，遑論前揭強制執行程序係單就系爭不動產為拍賣而未含49號建物部分，而原告所拍定買受者亦僅為系爭不動產部分，亦如前述，益徵系爭二建物各有其構造上及使用上之獨立性，且各具獨立經濟價值，否則原告於前揭強制執行程序中又為何願單就系爭不動產而為應買。

復觀諸桃園市政府地方稅務局大溪分局以103 年12月24日桃稅溪字第000000000 號函檢附系爭不動產及49號建物之稅籍證明書，上開二建物之起課時間均為71年1 月（參見本院卷89至91頁），而遍觀全卷亦查無相關證據資料足資認定上開二建物之興建先後順序，佐以系爭不動產之面積為138.65平方公尺，49號建物之面積為306.35平方公尺，已如前述，縱原告主張上開二建物不具構造上及使用上獨立性云云為可採，然二者間究係何建物為原建築，何建物為其後增建部分，實屬有疑，自難以系爭不動產中桃園市○○區○○段00○號建物業經保存登記，而49號建物迄未經保存登記，即得遽謂49號建物為附屬建物而應由原告因所有權之擴張遂逕取得其所有權，是原告此部分之主張尚難認為可採，即無足據為有利原告之認定。

⒋再者，被告雖辯稱：系爭不動產之出租面積僅為45.84 平方公尺（計算式：36.5平方公尺＋9.34平方公尺＝45.84平方公尺）云云，並提出桃園縣政府稅捐稽徵處大溪分處於92年間之函覆影本在卷為據（參見本院卷第63頁）。

惟查，觀諸被告所提出之上開函覆內容，其就系爭不動產之住家用面積雖記載為36.5平方公尺（參見本院卷第63頁），然經與原告所提出之102 年6 月24日房屋稅籍證明書互核比對，該36.5平方公尺僅為系爭不動產自92年1 月間起課之部分面積（參見本院卷第87頁；

至系爭不動產之全部面積則經記載為146.4 平方公尺），要非指系爭不動產之全部面積，足見被告此部分之抗辯顯與事實未符，要難憑採，自亦無足據為有利被告之認定。

㈡原告得請求被告返還所受租金之不當得利數額如下：⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。

此為所有權讓與不破租賃之原則。

出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。

出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利、義務（最高法院93年度台上字第2650號裁判意旨參照）。

又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明文規定。

⒉經查，原告前於本院101 年度司執字第19995 號拍賣抵押物強制執行事件之強制執行程序，買受被告所有之系爭不動產，並經本院於102 年6 月18日核發不動產權利移轉證書等情，如兩造不爭執之事實㈠所示；

又高明烺於原告買受系爭不動產前，業以每月租金5 萬元向被告承租系爭不動產及49號建物，約定租期自100 年6 月6 日起至105 年5 月6 日止，而被告業已向高銘烺收取自100 年6 月6 日起至103 年6 月5 日止，及103 年6 月6 日起至104 年6月5 日止之租金，合計240 萬元等情，亦如兩造不爭執之事實㈡所示，揆諸前揭法律規定及說明，系爭不動產由原告買受後，被告與高銘烺間之上開租賃契約對於原告仍繼續存在，原告即當然繼受出租人地位，而得行使基於該租賃契約所生之權利，包含得向高銘烺收取就系爭不動產部分之租金權利，而被告既已向高銘烺收取自102 年6 月18日至103 年6 月5 日止，及103 年6 月6 日起至104 年6月5 日止之租金，業如前述，此舉已致被告無法律上原因而就系爭不動產部分獲有租金之利益，並使原告受有不能使用、收益系爭不動產部分之損害，則原告基於不當得利之法律關係，請求被告返還該等利益，自屬於法有據。

基此，本件系爭不動產之出租面積為138.65平方公尺，49號建物之出租面積為306.65平方公尺，業如本院前所認定，則依此面積比例計算，原告請求被告給付原告自102 年6月18日起至104 年6 月5 日止所受租金之不當得利共計367,664 元【計算式：50,000445 138.65＝15,579，（15,5793018＝9,347 ）＋（15 ,579 23＝358,317 ）＝367,664 】，為有理由，應予准許；

至逾此金額之請求則屬無據，不應准許。

六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

查本件原告訴請被告返還不當得利部分，係屬無確定期限，且係以支付金錢為標的，則參依上揭法律規定，原告就被告應給付之金額，一併請求自起訴狀繕本送達翌日即103 年9 月12日（參見本院卷第45頁送達證書）起至清償日止，按法定週年利率5 ％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。

七、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付367,664 元，及自103 年9 月12日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。

又本判決主文第1項所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行；

被告則陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉
以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書記官 駱亦豪