臺灣桃園地方法院民事-TYDV,103,訴,409,20150827,3

臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第409號
原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會
特別代理人 陳佳函律師
被 告 余俊宏
訴訟代理人 張永昌
被 告 余雁婷
上列當事人間請求調整租金事件，於民國104 年8 月11日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告承租原告所有坐落桃園市○○區○○○段○○○段○○○地號、面積八十二點七五平方公尺之土地租金，自民國一百年一月一日起調整為每年新臺幣壹萬柒仟捌佰柒拾肆元。

被告應給付原告新臺幣伍萬叁仟陸佰貳拾貳元，及被告余俊宏自民國一百零三年二月十八日起、被告余雁婷自民國一百零三年二月六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2項定有明文。

又所謂無訴訟能力人，非僅指無訴訟能力之自然人，法人無法定代理人或其法定代理人不能行代理權之情形，亦屬之。

查本件原告之董事長即法定代理人黃清結，前經本院100 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職權及權限，即屬法定代理人不能行代理權之情形，嗣經本院以103 年度聲字第38號裁定選任陳佳函律師為原告之特別代理人，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項定有明文。

原告起訴時原訴之聲明：「（一）被告所承租坐落桃園市○○區○○○段○○○段000 地號部分土地（下稱系爭土地）每年租金調整為新臺幣（下同）59,580元。

（二）被告應給付原告自民國100 年起至102 年止之租金178,740 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」

，嗣於本院審理中，變更前開聲明為：「（一）被告承租系爭土地每年租金自100 年元月元日調整為59,580元。

（二）被告應給付原告自100 年元月元日起至102 年12月31日止之租金178,740 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」

，並將之移列為先位聲明後，追加備位聲明為：「被告應將系爭土地返還，並應給付原告100年至102 年之租金12萬元，及自101 年12月13日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。」

，核此訴之變更及追加，其請求之基礎事實均屬同一，且被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。

三、本件被告余雁婷經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：原告為系爭土地之所有權人，其於69年間起將系爭土地中之25坪（即82.75 平方公尺）出租予訴外人李月英，並約定每年租金3,948 元，惟雙方並未訂立書面契約，依民法第422條規定，視為不定期限之租賃，而李月英並於該土地上興建房屋使用。

嗣於97年間李月英死亡後，系爭土地即由被告余俊宏使用中，惟系爭土地位於中壢國小、新榮國小、中壢家商等學區內，交通便利、四通八達，屬商業繁榮地區，居住生活機能完整，其所興建之房屋價值已上昇甚鉅，系爭土地租金倘未再調漲，有顯失公平之處，原告遂於99年8 月25日召開第二屆第十次臨時董事會議，決議調漲系爭土地之租金，然自99年起原告屢向被告為調升100 年起租金之表示，均遭拒絕，雙方協調租金未果，被告即自100年起未再繳納租金，迄今已逾3 年，損害原告權益甚鉅，爰依土地法第105條準用第97條第1項規定計算租金，並依民法第442條不動產租賃租金增減請求權規定，訴請調整系爭土地租金為每年59,580元（計算式：82.75 ㎡系爭土地申報地價7,200 元10％＝59,580元），及給付100 年至102年所積欠之租金178,740 元（計算式：59,580元3 年＝178,740 元）。

若前項請求無理由，然自99年8 月25日起兩造協議租金調整事宜未果至今，被告均未繳納過租金，強佔系爭土地已長達3 年，雖被告曾提存部分租金於法院作為清償租金之用，惟所提存金額與租金不符，遂不生清償效果，依法原告自得隨時請求終止租約，故爰依民法第767條、第179條之規定，備位請求被告返還系爭土地及3 年租金之不當得利。

並聲明：（一）先位部分：被告承租系爭土地每年租金自100 年元月元日調整為59,580元，並被告應給付原告自100 年元月元日起至102 年12月31日之租金178,740 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

（二）備位部分：被告應將系爭土地返還，並應給付原告100 年至102 年之租金12萬元，及自101 年12月13日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告余俊宏則以：伊母親前於69年起向原告承租系爭土地建築房屋居住迄今，雙方約定每年租金為3,948 元，嗣原告未向被告及其他承租人等協商即逕以99年9 月2 日九九啟會字第990042號函通知被告已於99年8 月25日召開董事會決議調升系爭土地之租金為每年59,580元，其調升幅度已逾原租金之15倍，然系爭土地位於3 米巷內，巷弄狹小，不僅週遭無開設商店營業，更非位於主要道路上，非屬商業繁榮地區，實無調升租金之必要，縱要調漲亦應以米價的時價做為調漲基準，原告既為社福機構，則無故調漲租金幅度甚鉅，不僅失其社會救助之精神，更顯失公平。

況召開上開董事會決議之主席董事長黃清結並非原告合法之董事，是該董事會於99年8 月25日所為之決議應屬無效，原告不得持該決議主張有租金調漲之事實。

另系爭土地之租金繳納方式均係由原告每年派員前來收取，惟自100 年度起原告即停滯收費作業，伊為保障自身權益，曾依原約定租金計算100 年起至102 年止之租金共計11,844元以匯票方式，於102 年6 月7 日併同存證信函送達予原告，惟遭原告拒絕受領並退回該紙匯票，伊復將11,844元租金於102 年6 月20日提存於法院做為清償租金之用，伊既無積欠租金之事實，原告以其積欠3 期租金為由，主張終止系爭租賃契約，並訴請被告返還系爭土地，顯於法未合等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、被告余雁婷雖未於言詞辯論期日到場，惟據其之前所提答辯狀略稱：系爭土地現僅由被告余俊宏做為停車場、洗衣間等使用，伊於母親李月英97年病逝後，即未再使用過系爭土地，並業已辦理拋棄繼承，故伊並非李月英之繼承人等語，資為抗辯。

四、本院之判斷：

（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條定有明文。

次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號裁判要旨參照）。

經查，原告主張其自69年間起將系爭土地出租予被告之被繼承人李月英，雙方雖未訂立書面契約，惟已成立未定期限之土地租賃關係等情，有租谷繳納收據聯可佐（見本院卷第103 頁），並為被告所不爭執，應堪信為真實。

而原告雖與李月英於69年間約定每年以3,948 元計付租金，惟其後如因工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，致基地價值顯著提高，原約定之租金顯不相當時，原告當得據以聲請法院調整系爭土地之租金數額。

而參系爭土地緊鄰老街溪，距離中壢中正路約40公尺、新民市場約200 公尺、新華國小約500 公尺，且中正路上診所林立，生活機能尚稱便利良好等情，有本院勘驗筆錄在卷可按（見本院卷第158 頁）。

又觀系爭土地之公告現值，於69年初為每平方公尺5,000 元，之後自70年至87年間攀升增值至30,100元，雖於90年至98年間略有微幅調降，而於99年為每平方公尺30,800元，有桃園市中壢地政事務所以104 年4 月13日中地價字第0000000000號函附系爭土地69年至99年公告土地現值表可考（見本院卷第163 頁），足徵系爭土地之價值確有大幅昇漲，且承租人即被告利用基地之經濟價值及所受利益，顯著提高，此情並非原告於69年間約定租金數額當時所得預料，原約定之租金數額顯不相當，核有調整租金之必要。

（二）第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條定有明文。

而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。

再依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價。

另依土地法第105條規定，同法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。

基此，城市地方建築基地之租金，應以土地申報地價年息10％為限。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照）。

查系爭土地自100 年1 月起之申報地價為每平方公尺7,200 元，有上開土地現值表可稽，又經本院審酌系爭土地供被告建築房屋居住使用之狀況，工商業繁榮之程度、經濟價值及被告所受利益等一切情狀，及現今社會經濟發展狀況，認系爭土地應按申報地價年息3 ％計算租金數額為適當，故原告請求被告承租系爭土地之每年租金自100 年1 月1 日調整為17,874元（計算式：82.75 ㎡7,200 元/ ㎡3 ％＝17,874），為有理由。

（三）至被告抗辯原告於99年8 月25日召開之董事會議不合法，該次會議所為之決議應屬無效，原告不得持該決議主張有租金調漲之事實云云。

惟被告僅為承租戶並非原告組織之成員，對原告董事會之決議，並無提起確認無效或得撤銷之訴權存在，亦即被告對於原告之董事會決議效力為何，並無置喙餘地，自不得據此作為拒絕原告調整租金之請求。

而被告雖另辯稱被告余雁婷已辦理拋棄繼承，其非李月英之繼承人，且系爭土地現僅由被告余俊宏做為停車場、洗衣間等使用云云。

惟查李月英於97年2 月29日死亡，其繼承人為被告二人，有李月英之除戶謄本及繼承系統表可考（見本院卷第22至23頁），且被告二人迄未向法院聲明拋棄繼承，亦有本院中壢簡易庭民事科查詢簡答表可稽（見本院卷第29頁），是被告余雁婷辯稱其已非李月英之繼承人，自無足採。

再被告繼承李月英之系爭土地承租權利，除已有分割協議或契約約定，當屬全體繼承人之公同共有財產，不因任一繼承人單獨占有使用而受影響，而被告余雁婷迄未舉證全體繼承人已就李月英之遺產有何分割協議或約定，則原告對李月英之全體繼承人即被告二人起訴請求調整租金，於法並無不合。

（四）再按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521 號判例參照）。

如出租人未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時起增高租金（最高法院73年8 月21日民刑事庭會議決議參照）。

查原告表示已以99年9 月2 日九九啟會字第990042號函通知被告調升租金，並催告限期繳清租金（見本院卷第104 頁），為被告所不爭執，顯見原告已向被告為調整租金之意思表示，則原告請求被告自100 年1 月1 日起調整系爭土地租金，自屬可取。

是以，原告按調整後之每年租金17,874元計算，請求被告給付自100 年1 月1 日起至102 年12月31日之積欠租金53,622元，為有理由。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

查本件原告提出之民事訴訟起訴狀繕本係分別於103 年2 月17日送達被告余俊宏，於103 年2月5 日送達被告余雁婷，有本院送達證書可據（見本院卷第54至55頁），是原告請求被告自民事訴訟起訴狀繕本送達翌日即被告余俊宏為103 年2 月18日、被告余雁婷為103 年2月6 日起，均至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。

六、綜上所述，原告依據民法第442條規定，先位請求被告承租系爭土地每年租金自100 年1 月1 日調整為17,874元，被告並應給付原告積欠租金53,622元，及被告余俊宏自103 年2月18日起、被告余雁婷自103 年2 月6 日起，均至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

又原告雖基於民法第767條、第179條之規定另為備位聲明，惟備位訴訟係以先位訴訟獲勝訴判決為其訴訟繫屬之解除條件，茲本院既已就原告所提先位之訴，為原告勝訴之判決，則原告關於備位之訴即因解除條件成就而解消訴訟繫屬之狀態，是以本院自無庸再就備位訴訟部分予以審究，併此敘明。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核均對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
民事第一庭 法 官 許婉芳
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
書記官 洪明媚