臺灣桃園地方法院民事-TYDV,104,訴,182,20150819,2

臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第182號
原 告 鄧妍妮
訴訟代理人 林佳緯律師
被 告 游素碧
游素敏
游小燕
林錫卿
兼上四人
共 同
訴訟代理人 游文通
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國104 年8月6 日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、本件原告主張：

（一）坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人游阿日、游忠友與他人所共有。

原告與游阿日、游忠友於民國60年9 月27日與原告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告購買系爭土地特定位置約40坪左右，每坪價金新臺幣（下同）920 元，旋於原告付款後，將約定範圍之土地交付予原告，由原告占有使用，原告並在其上興建房舍2 棟，即桃園市○○區○○路0 段000 ○000 號，並以訴外人即原告配偶莊阿雲之名義，將其中512 號建物及對坐落土地之權利轉售予訴外人蕭再亨。

惟系爭土地為農地，而原告不具自耕農身分，礙於當時法令之限制，遲未依約辦理土地所有權移轉登記。

（二）系爭契約簽訂時，游阿日、游忠友於系爭土地所有權之應有部分各為78分之6 、78分之3 。

系爭買賣契約書之約定，固以系爭土地之特定部分為買賣標的物，除游阿日、游忠友及其繼承人以外之共有人並非出賣人，不受該契約拘束，原告仍得請求移轉締約當時游阿日、游忠友之應有部分。

系爭契約之文字記載及圖示記載買賣標的物為系爭土地「約40坪左右」，系爭土地之面積為1358.55 平方公尺，游阿日、游忠友之應有部分合計78分之9 ，換算面積約為47坪（計算式：1358.55 ×9/78×0.3025），足見系爭買賣契約書約定之買賣標的物實為游阿日、游忠友之應有部分全部。

（三）嗣游阿日於72年10月5 日以贈與為原因，將其系爭土地所有權應有部分移轉登記予游忠友，然其真意實為債務承擔，即轉由游忠友統籌處理土地過戶事宜，游忠友之應有部分即增至78分之9 。

游忠友於77年1 月10日死亡，其應有部分分別由訴外人即其配偶游吳阿淑、被告游文通繼承，各取得其應有部分156 之9 ，游吳阿淑復於100 年6 月間死亡，為被告游文通、游素碧、游素敏、游小燕共同繼承，公同共有系爭土地所有權應有部分156 之9 ；

被告游文通因自身有債務問題，出於避債為目的，以通謀虛偽之意思表示，於102 年5 月6 日以贈與為原因，將其繼承自游忠友之應有部分156 之9 移轉登記為被告即其配偶林錫卿所有。

現就系爭土地所有權，被告游文通、游素碧、游素敏、游小燕公同共有應有部分156 分之9 、被告林錫卿則有應有部分156 分之9 。

（四）被告游文通、游素碧、游素敏、游小燕既公同共有應有部分156 分之9 ，原告得請求渠等就此部分應有部分辦理移轉登記；

並依民法第242條規定之代位權，原告為保全對被告游文通請求移轉登記應有部分156 分之9 之權利，以自己之名義代位行使被告游文通對被告林錫卿之物上請求權，請求被告林錫卿塗銷前揭移轉登記，復請求被告游文通將該應有部分移轉登記予原告等語。

（五）並聲明：⑴被告游素碧、游素敏、游小燕、游文通應將系爭土地所有權應有部分156 分之9 移轉登記予原告；

⑵被告林錫卿就系爭土地所有權應有部分156 分之9 ，於102年5 月6 日以贈與為原因所為所有權移轉登記，應予塗銷，回復為被告游文通所有，被告游文通並應將該土地所有權應有部分156 分之9 移轉登記予原告；

⑶願供擔保請准宣告假執行。

二、被告5人則以：

（一）原告所提出之系爭契約，並非真實；土地法已於89年間修正，系爭土地並無不能辦理移轉登記之情事，然原告多年來亦未前來請求被告5 人辦理移轉登記；

證人蕭再亨雖證稱其向莊阿雲購買房屋及系爭土地，游忠友在場見聞云云，然證人蕭再亨居住於系爭土地上之房屋，不適合擔任證人，且其證述實係出於想像，其認知均得自訴外人即莊阿雲所告知，依其證述，系爭房屋係莊阿雲與地主合建，與原告所稱係其自建云云，顯然矛盾，又蕭再亨買受房屋，居然無地址、詳細面積，且土地毋庸過戶，實難以想像，其土地房屋買賣不須經過政府單位認可測量，可以自己隨便劃，更是匪夷所思，其證詞無足採信；

又莊阿雲與蕭再亨簽訂之契約書，並未載明該契約與原告及游忠友間契約之關係，不能只因為游忠友擔任見證人，即認莊阿雲與蕭再亨間之買賣契約與游忠友有關；

另莊阿雲所蓋房舍2 棟，其面積亦與系爭契約不合，也有侵入其他土地；

被告游文通與林錫卿為配偶，被告游文通將系爭土地所有權應有部分156 分之9 移轉登記為被告林錫卿所有，係要讓被告林錫卿安心，並非通謀虛偽等語，以資抗辯。

（二）聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

三、得心證之理由：

（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

民事訴訟法第277條、民法第345條第1項定有明文。

本件系爭土地前為游阿日、游忠友與他人共有，其應有部分各為78分之6 、78分之3 ，嗣游忠友於72年10月5 日受讓游阿日之應有部分，而游忠友於77年間死亡，其於系爭土地應有部分78分之9 由游吳阿淑、被告游文通繼承，各取得應有部分156 分之9 ，游吳阿淑於100 年6 月間死亡，被告游文通、游素碧、游素敏、游小燕因繼承而公同共有系爭土地所有權應有部分156 分之9 ；

被告游文通於102 年5 月6 日，以贈與為原因將其繼承自游忠友之系爭土地應有部分156 之9 ，移轉登記為被告林錫卿所有等情，有照片、土地登記簿、異動索引、土地登記謄本各1 份為證（見本院卷第15至24頁），且為兩造所不爭執，堪可採認。

（二）原告主張其於60年9 月27日與游阿日、游忠友簽訂系爭契約，並提出該契約書為證（見本院卷第9 至14頁），被告5 人雖否認其真正，然依證人蕭再亨到庭結證：伊於67年6 月4 日向莊阿雲購買系爭土地及其上房屋，簽約當時游忠友在場，因為游忠友是系爭土地的業主，莊阿雲請游忠友來見證；

伊購買土地沒有辦理移轉登記，當時他們說土地有什麼困難，好像是說因為共有的關係，伊不知道，伊鄉下孩子出來買房屋，希望可以買交通便利、不用蓋屋瓦的房屋，才不會每次颱風就吹壞，所以伊才購買系爭土地上的房屋，伊想可以住就好了；

伊不知道系爭土地登記何人的名字，但莊阿雲與地主合建，伊向莊阿雲購買房屋，後來才知道莊阿雲係向游忠友購買土地；

簽約當時氣氛很好，游忠友沒有反對，當時游忠友也是很高興；

契約書上只寫購買房屋的路名，沒有寫門牌號碼，因為當初還沒有編號的樣子等語（見104 年6 月26日言詞辯論筆錄，本院卷第87至99頁）。

原告提出之系爭契約，及莊阿雲與蕭再亨間不動產買賣契約書，按其陳舊泛黃之情形，顯非臨訟偽作，證人蕭再亨已陳明其向莊阿雲購買系爭土地及其上房屋、以及游忠友見證買賣過程之情事，相互勾稽，證人蕭再亨之證述應可堪採。

（三）系爭契約係以位置圖標示買賣標的之相對位置，按其圖示，即在最左方「簡金元土地」向圖上標示為「往南崁」之方向起算第2 塊臨路寬14公尺之土地（見本院卷第14頁），而莊阿雲與蕭再亨間不動產買賣契約書，亦標示其買賣標地物為「從簡金元所有房屋起向南崁方面算至第三間之房屋所在」，而證人蕭再亨亦證述：伊購買的房屋，右側是莊阿雲的房屋等語（見104 年6 月26日言詞辯論筆錄，本院卷第87頁背面），則原告主張買受系爭土地後，在其上興建房舍2 棟，並將其中一棟建物及對所坐落土地之權利轉售予蕭再亨等語，應可堪採，亦足認蕭再亨所買受對系爭土地之權利，係原告向游忠友買受土地所有權之一部，從而，莊阿雲出賣系爭土地及其上房屋予蕭再亨時，游忠友既在場見證，顯見游忠友對原告建築房屋以占有系爭土地上之情事，並無異議，足可推認原告主張其向游阿日、游忠友購買系爭土地之情事。

（四）以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。

私有農地所有權之移轉。

其承受人以承受後能自耕者為限。

民法第246條、64年07月24日修正前土地法第30條定有明文。

又故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，依同條第1項規定其契約應屬無效。

如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效（最高法院69年度台上字第272 號判決意旨參照）。

本件原告向游忠友、游阿日買受系爭土地應有部分，然系爭土地地目為田，並經編定為農業用地（見土地登記簿，本院卷第16頁），而原告於起訴時即自認其於系爭契約成立當時，並無自耕能力；

又系爭契約既已記載：「土地所有權過戶登記雙方亦定乙方〔按：指游忠友、游阿日〕過戶登記文件齊備時即時，辦理尾款俟登記文件提向土地主管處審查通過全部繳清不得有違」等語（見本院卷第9 頁），顯見該契約成立當時，原告與游忠友、游阿日並無未認知到系爭土地受限於修正前土地法第30條規定，無法辦理移轉登記之情事，更無可能有系爭土地變為非農地，或於法令修正後，再為移轉之約定，揆諸前開規定及說明，系爭契約應屬無效，原告據以請求被告游素碧、游素敏、游小燕、游文通辦理移轉登記，為無理由，應予駁回。

（五）債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。

但專屬於債務人本身者，不在此限。

前條債權人之權利，非於債務人負遲延責任時，不得行使。

但專為保存債務人權利之行為，不在此限。

民法第242條、第243條定有明文。

本件原告雖主張被告游文通將其名下系爭土地所有權應有部分156 分之9 移轉登記為被告林錫卿所有，乃出於通謀虛偽始為之，應屬無效，為保全債權而代位被告游文通行使物上請求權，請求塗銷登記云云，然原告對被告游文通既無債權，而無保全之必要，即無從代位行使物上請求權，此部分主張為無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告游素碧、游素敏、游小燕、游文通將系爭土地所有權應有部分156分之9 移轉登記予原告，並代位被告游文通行使物上請求權，請求被告林錫卿塗銷系爭土地所有權應有部分156 分之9，於102 年5 月6 日以贈與為原因取得之所有權登記，回復為被告游文通所有，並本於買賣契約之法律關係，請求被告游文通將該土地所有權應有部分156 分之9 移轉登記予原告，為無理由，應予駁回；

其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。

民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。

本件訴訟費用即第一審裁判費1,000 元，應由原告負擔，爰判決如主文第2項。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 19 日
民事第二庭 法 官 孫健智
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 19 日
書記官 楊美慧