臺灣桃園地方法院民事-TYDV,104,訴,545,20150826,1

臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第545號
原 告 劉欣
訴訟代理人 張世和律師
複代理人 林忠儀律師
被 告 曹佩雯
訴訟代理人 賴勇全律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國104 年8 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆拾萬伍仟元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行；

但被告如以新臺幣肆拾萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：伊前於民國103 年8 月3 日經由訴外人臺灣房屋仲介股份有限公司山子頂分公司（下稱臺灣房屋公司）仲介與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告買受被告所有坐落桃園市平鎮區○○○段0 ○00地號（權利範圍為全部）、8 地號（權利範圍為2611/100000 ）土地及其上建物即門牌號碼為桃園市平鎮區○○路000 巷0 號之房屋（下稱系爭房地），約定買賣總價為新臺幣（下同）730 萬元，原告於簽訂系爭契約時已當場交付第一期簽約款100 萬元予被告，並依兩造同日簽定之價金信託履約保證書，於103 年8 月12日將第二期備證用印款50萬元匯入第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）於永豐商業銀行（下稱永豐銀行）西門分行所開立之「永豐商業銀行受託信託財產專戶」（帳號為99985-003034429 ）（下稱信託專戶）。

伊已依約交付100 萬元之簽約款及50萬元之備證款，合計150萬元予被告，嗣被告因伊未能依約繳付第三期、第四期購屋款為由，解除系爭契約並沒收伊已繳納之前開150 萬元充作違約金。

惟依行政院內政部101 年10月29日公告之成屋買賣契約書範本（下稱成屋買賣契約範本）第11條第3項規定，被告所得沒收之違約金以不超過房地總價款15% 為限，而被告上開沒收之違約金已達系爭房地總價款20.55%，且被告自承其於95年間購買系爭房地之價格為700 萬元，縱伊能依約履約，被告亦僅能獲利30萬元，況本件買賣之土地增值稅、仲介服務費、地政士執行業務等費用，均已由被告繳付之上開款項中扣除，被告自無受有其他之損害，是系爭契約所約定之違約金實屬過高，爰依民法第252條規定請求酌減違約金至224,667 元後，依民法第179條規定求為命被告返還餘額1,275,333 元並加計法定遲延利息之判決等語。

並聲明：（一）被告應給付原告1,275,333 元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭契約係因可歸責於原告之事由致未能履行，且伊一再給予原告履約之機會，原告卻始終消極不願面對，伊不得已定期催告後解除系爭契約，而系爭契約既係原告於考量自己履約之意願及經濟能力等因素後，本諸自由意識及平等地位而簽約，自不容事後反悔而恣意請求酌減，況伊於扣除仲介費146,000 元、增值稅房屋稅68,855元、地政士執行業務費6,000 元及履約保證費4,380 元後，僅實際收受之餘款1,275,333 元，約佔系爭房地總價金17% ，雖有略逾成屋買賣契約範本所規定之15 %，惟以此填補伊所受損害及所失利益，仍屬合理範圍，此外，原告復未就本件有違約金過高而顯失公平之情事為舉證以實其說，自難認有何違約金過高之情形，原告提起本件訴訟請求酌減違約金，並無理由等語，資為抗辯。

並聲明：（一）原告之駁回；

（二) 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第55頁反面至第56頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：

（一）原告前於103 年8 月13日經由臺灣房屋公司仲介與被告簽訂系爭契約，由原告買受被告所有系爭房地，約定買賣總價為730 萬元，原告於簽訂系爭契約時已當場交付第一期簽約款100 萬元予被告，並依兩造同日簽定之價金信託履約保證書，於103 年8 月12日將第二期備證用印款50萬元匯入第一建經公司於永豐銀行所開立之信託專戶。

（二）原告未依約於稅單核發後5 日內將第三期完稅款50萬元匯入信託專戶，被告遂於103 年10月1 日寄發平鎮山子頂郵局存證號碼000075之存證信函通知原告應依約給付款項等語，原告於103 年10月3 日收受；

復於103 年10月15日寄發平鎮山子頂郵局存證號碼000080之存證信函通知原告應於函到5 日內依約給付第三期款項等語，原告於103 年10月17日收受；

再於103 年11月4 日寄發平鎮山子頂郵局存證號碼000093之存證信函通知原告解除系爭契約，並將沒收原告已給付之150 萬元款項於扣除仲介費146,000 元、增值稅房屋稅68,855元、履約保證費4,380 元及撤件費6,000 元後之餘款1,280,765 元等語，原告於103 年11月5日收受。

（三）第一建經公司於103 年11月11日寄發台北古亭郵局存證號碼001870之存證信函通知原告因被告已解除系爭契約，遂依約將原告已給付之150 萬元款項於扣除仲介費146,000元、增值稅房屋稅68,855元、地政士執行業務費6,000 元、履約保證費4,380 元後之餘款1,275,333 元於103 年11月7 日匯入被告指定之帳戶等語。

四、本件兩造爭執之點，應在於：本件違約金是否有過高而應酌減之情事？茲論述如下：

（一）經查，系爭契約第3條第2項約定：「…稅單核發後5 日內買方（即原告）應將第3 期款存匯入履約保證專戶…」，而原告於受通知後5 日內仍未給付【參兩造不爭執事項（二) 】，是原告有未依前開約定給付價金而違約之事實，堪可認定。

再查，被告於103 年11月4 日以原告未能依系爭契約第3條付款方式之約定，於稅單核發後5 日內將第3 期款存、匯入專戶，且經定期催告仍未給付，遂寄發存證信函通知原告解除系爭契約之事實，為兩造所不爭執【參兩造不爭執事項（二) 】，堪認系爭契約業因原告遲延給付價金經被告催告後而解除。

（二）按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。

前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。

後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決要旨參照）經查，兩造於系爭契約第10條第2項約定：「買方（即原告）若違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之五計算違約金予賣方（即被告）（自逾期之次日起至完成給付日止），經賣方定五日期限催告逾期仍不履行者，買方同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並解除本契約，權狀返還賣方。

惟已移轉於買方或其指定登記之名義人之產權，買方應於解除本契約後立即無條件歸還賣方。

其已付或應付之稅款及地政士已辦理案件之撤件等相關費用由買方負擔…」等語（見本院卷第18頁）文義前後對照即知，此條項前段之違約金當係指該買賣契約於未經解除、而買方於逾期後仍完成給付之情形下，所課予買方就遲延給付所應負之懲罰性違約金義務，後段則為因買方違約而為賣方解除契約時，所應負之損害賠償總額預定性質違約金義務，且如前述，系爭契約業因原告遲延給付價金經被告催告後而解除，則被告依系爭契約第10條第2項沒收原告已支付之價金作為違約金，自屬有據。

（三）惟按約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。

且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第2529號判決要旨可資參照）。

經查，本件原告固有遲延給付價金之違約情事，然系爭契約之總價金為730 萬元，原告已支付價金予被告之價金共150 萬元，已如前述，倘允許被告全部沒收，系爭契約之約定違約金之數額將高達總價金之20.5% ，另參酌目前我國現金房地產市場發展現況及內政部公告之成屋買賣契約範本第11條第3款：「買方逾期達5 日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息者，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾7 日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；

惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限，賣方不得另行請求損害賠償…」之規定（見臺灣新北地方法院103 年度訴字第3223號卷第36頁），係以房地總價款15% 作為買方違約之違約金約定上限；

參酌系爭契約第10條第2項：「買方…每逾一日，買方應按該期價款萬分之五計算違約金予賣方」之約定，計算103 年9 月19日原告應給付第三期款起至被告於103 年11月5 日發函解除契約沒收全部價款時【原告收受之日，見上開兩造不爭執事項（二）】，原告如履約時，其應給付被告之違約金為175,200 元（計算式：730 萬元×48天×0.5/1000＝175,200 元），則被告沒收原告已付之全部款項150 萬元，顯然過高；

復參以原告係61年1 月出生（見新北地院卷第14頁），於簽訂系爭契約時已40餘歲，並非毫無智識及社會經驗之人，理當對本件違約風險已有相當瞭解，其未能審慎衡量自身財務能力及信用狀況，以致未能如期交付買賣價金之違約情節；

又被告因原告違約未繳付價款需以存證信函催告限期繳付，並於未依催告期限繳付後另需以存證信函解除契約，而於此期間被告所受之壓力，以及預期獲利之系爭房地差價、因原告遲延繳付系爭房地價款致該期間受有使用價款之利息、系爭契約交易之相關規費稅賦暨日後另覓仲介業者辦理再次出售所需支出費用之損害等一切情狀，本院認兩造於系爭契約第10條第2項有關以已付價款之全部作為違約金之約定確屬過高，應酌減為系爭房地總價款之15 %，原告雖主張應酌減至224,667 元始為適當，惟始終未能舉證以供本院調查、審認何以酌減至上開金額為適當，自難認原告之主張為可採。

又本院既已衡量上情核減違約金如上，則被告再主張基於當事人契約自由、私法自治原則之體現，不應酌減違約金云云，亦無足取。

（四）至被告另辯稱其於扣除仲介費146,000 元、增值稅房屋稅68,855元、地政士執行業務費6,000 元及履約保證費4,380 元後，僅實際收受之違約金為1,275,333 元，自應此金額為審酌基準云云，觀諸系爭契約第10條第2項後段固有約定：「…其已付或應付之稅款及地政士已辦理案件之撤件等相關費用由買方負擔。」

等語，惟參酌系爭契約第7條：「一、除本契約有特別約定以外，各項稅捐、水、電、瓦斯、電話費、管理費等雜項費用，應以點交日為準，由買賣雙方按比例負擔。

房屋契約由買方負擔。

土地增值稅由賣方負擔…；

四、地政士簽約費計叁仟元整，由甲乙雙方平均分擔…」及第8條：「按本契約買賣標的成交總價萬分之六計算，未達新台幣陸佰元者，以陸佰元計收。

並由買賣雙方平均分擔…」之約定（見本院卷第17頁），業已就系爭契約依約履行時之相關規費稅賦之分擔為約定，今系爭契約既因原告遲延給付價金經被告催告後而解除，被告本應分擔之規費、稅賦及應支付之仲介費等費用即已失其目的，自可認係被告所受之損害，然如前述，本件違約金既屬損害賠償總額預定之性質，倘原告有違約之情事，被告無需證明其損害之發生及損害額之多寡，即可沒收已付之價款充作違約金，惟被告亦不得以其實際損害額大於違約金數額而另行請求損害賠償或違約金，準此，被告所指上開費用均應包括於原告因違約致已付價款充作違約金之範圍內，亦不容由被告另行請求之，是以，被告辯稱應以實際收受之餘款1,275,333 元為酌減之基數云云，顯有誤會，不足為據。

（五）承上，被告依系爭契約第10條第2項約定所得沒收之違約金應酌減為1,095,000 元（計算式：730 萬元×15﹪＝1,095,000 元），從而，原告依不當得利法律關係請求被告返還餘額405,000 元部分（計算式：150 萬元－1,095,000 元＝405,000 元），即屬有據。

（六）末按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。

此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意；

約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。

故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院97年度台上字第1078號、98年度台上字第501 號判決要旨可資參照），是依上開說明，原告就其請求被告返還405,000 元部分，僅得請求被告給付自本判決確定翌日起至清償之日止，按週年利慮5%計算之遲延利息，附此敘明。

五、綜上所述，原告依民法第252條、第179條規定請求被告給付405,000 元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、假執行之宣告：本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。

至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
民事第一庭 法 官 張永輝
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
書記官 李玉華