臺灣桃園地方法院民事-TYDV,104,重訴,187,20150820,1

臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第187號
原 告 古憑等
訴訟代理人 吳錫欽律師
被 告 古憑訴
被 告 古明珠
被 告 方進陸
被 告 詹益賜
上2人共同
訴訟代理人 張世炎律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年7月23日辯論終結，本判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）按坐落於桃園縣龍潭鄉（已改制為直轄市○區○○○○段○○○○段00000 地號土地（下稱系爭土地），面積971平方公尺，係原告家父之遺產，於民國99年5 月12日辦理繼承登記，由家母古廖蘭香及原告、被告古憑訴、古明珠等4 人登記應有部分各四分之一為共有土地。

嗣於99年6月10日家母將其應有部分贈與移轉所有權登記予古憑訴，其應有部分增為四分之二，又古憑訴、古明珠於101 年3月30日以該2 人及家母名義，以存證信函通知原告優先承買，惟家母已非共有人，該通知係不合法，自不生通知之效力。

（二）被告古憑訴、古明珠於101 年4 月16日以存證信函通知原告優先承購，原告於同年4 月24日以土城平和郵局第69號存證信函回覆該2 人願以同一價格即每坪新臺幣（下同）5 萬6,000 元優先承買，原告之優先購買請求權即生效成立。

古憑訴、古明珠另於101 年5 月9 日以中壢建國路郵局第598 號存證信函通知原告得優先承購或領取價款，原告於101 年5 月18日以土城青雲郵局存證信函第176 號回覆被告願意承購，並請赴勝大地政士聯合事務所簽訂買賣契約，雙方就系爭土地之買賣契約業已成立。

古憑訴、古明珠稱渠等於101 年5 月8 日與第三人薛慧君、吳嘉友成立系爭土地買賣契約，雖主張渠等與薛慧君於101 年5 年29日解除買賣契約云云，惟該2 人並未通知原告，原告並不知情；

且原告既主張優先承買，雙方並於102 年3 月21日共赴勝大地政士處洽談簽約事宜，足證被告古憑訴、古明珠與原告就系爭土地之買賣業已達成協議，不因被告古憑訴、古明珠與薛慧君於101 年5 年29日解除買賣契約而受影響。

（三）原告對於系爭土地將來之處分利用事宜，於102 年4 月19日與仲介陳靖蓉、建商投資代表丁文進代書相約於同年4月22日與被告方進陸、詹益賜就後續合作及買賣事宜協商，已經證人陳國樑證述明確，故被告4 人於102 年4 月22日已明知原告對系爭土地有優先承購之事實，竟仍成立買賣，即方進陸、詹益賜知悉該買賣係損害原告債權之行為，自合乎撤銷訴權之要件。

古憑訴、古明珠2 人雖於102年4 月29日以龍潭烏林郵局第26號存證信函通知原告，要求併同出售持分，每坪以6 萬5,000 元計價，惟該通知函顯已變更雙方先前就系爭土地以每坪5 萬6,000 元達成買賣協議之內容，自不容被告古憑訴、古明珠肆意反悔。

（四）承前述，被告4 人均知原告對系爭土地已行使優先承購，並有買賣協議之存在，渠等於就系爭土地為買賣時均明知有損害於原告之情事，原告爰依民法第244條及前與被告古憑訴、古明珠間之買賣協議，並先位聲明為：⒈被告古憑訴、古明珠、方進陸、詹益賜等4 人於民國103 年2 月27日以買賣為原因就坐落於桃園市○○區○○○段○○○○段00000 地號所為土地所有權移轉登記應予撤銷。

⒉被告古憑訴、古明珠應與原告就前項土地之應有部分所有權訂立買賣契約，並於原告分別給付被告古憑訴822 萬4,358 元、古明珠411 萬2,179 元之同時，將該部分所有權依序各為二分之一及四分之一移轉登記予原告。

（五）於102年4月間，原告就系爭土地已行使優先承購權之情事告知被告方進陸、詹益賜，惟渠竟與被告古憑訴、古明珠隱瞞原告而為系爭土地交易及產權移轉行為，顯以侵害原告之債權為目的，被告4 人明知優先承買權係土地法第34條之1第4項明文保護之標的，竟以違反保護他人之法律及背於善良風俗之方法而訂定系爭土地之買賣契約，致生損害於原告，被告古憑訴、古明珠、方進陸、詹益賜4 人應連帶對原告負共同侵權行為損害賠償責任。

又系爭土地於起訴時之市價每坪約為10萬元，此有內政部不動產時價登陸查詢可稽，則系爭土地起訴時價格約為2,203萬元(計算式：每坪10萬元×220.30坪＝22,030,000元)，扣除原告應給付古憑訴、古明珠2人之相對價金1,233萬6,800元，則原告受有969萬3,200元之損害，並備位聲明為：⒈被告古憑訴、古明珠、方進陸、詹益賜應連帶給付原告969 萬3,200元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行等語。

二、被告則以：

（一）撤銷詐害債權部分：⒈被告古憑訴、古明珠前於101 年3 月30日擬以每坪5 萬6,000 元出售系爭土地予第三人吳嘉友，並通知原告得以優先承購，但原告並未於10日表示優先承買之意，已喪失優先購買之權利；

古憑訴、古明珠於同年4 月16日再以存證信函通知原告是否以每坪5 萬6,000 元優先承購，原告雖於101 年4 月24日回函表示同意，但於101 年4 月26日赴約時，原告卻迴避拖延簽約，故雙方並無成立以每坪5萬6,000 元之買賣關係，且吳嘉友嗣後與古憑訴、古明珠亦解除系爭土地買賣契約；

另於101 年5 月8 日第三人薛慧君擬以每坪5 萬6,000 元購買系爭土地，古憑訴、古明珠於101 年5 月9 日以存證信函通知原告是否優先購買，原告於101 年5 月18日回函表示同意，雙方並約定於土城勝大地政士聯合事務所簽約，但當日原告仍拒絕簽約，是古憑訴、古明珠與原告就系爭土地仍無以每坪5 萬6,000元買賣關係存在，101 年5 月29日古憑訴、古明珠亦與薛慧君解除前揭買賣契約。

102 年3 月11日古憑訴再通知原告如願以每坪5 萬6,000 元購買系爭土地，應於10日內簽訂合約，原告雖於102 年3 月19日回函表示同意，然於102 年3 月21日古憑訴、古明珠與原告就付款條件並未達成協議，故雙方就系爭土地仍無買賣關係之存在。

⒉至102 年4 月23日第三人謝國庫擬以每坪6 萬5,000 元購買系爭土地，古憑訴、古明珠乃於102 年4 月29日以存證信函通知原告前揭買賣事宜，並請原告於10日內表示是否優先購買，但原告102 年5 月10日回函表示僅願以每坪5萬6,000 元購買系爭土地，可知原告不願意以每坪6 萬5,000 元購買系爭土地，原告未於期限內表示優先購買，已喪失優先購買權，至102 年7 月4 日古憑訴、古明珠與謝國庫已解除前揭買賣契約。

⒊嗣於102 年7 月9 日有買主擬以每坪6 萬5,000 元購買系爭土地，古憑訴、古明珠亦以存證信函通知原告得主張優先購買，然原告於102 年7 月19日回函表示只願以每坪5萬6,000 元購買系爭土地，顯然不願以每坪6 萬5,000 元購買系爭土地甚明，雙方即不存在系爭土地之買賣契約。

古憑訴、古明珠則於102 年7 月22日與被告詹益賜簽訂不動產買賣契約書，並於103 年2 月27日辦妥所有權移轉登記。

是以，原告與古憑訴、古明珠就系爭土地從未成立買賣契約，原告既已明示拒絕前開通知之每坪6 萬5,000 元優先購買條件，顯見其已喪失優先購買權。

原告並非被告古明珠、古憑訴之債權人，並無任何債權受侵害之情形，原告基於債權人之身分主張撤銷古明珠、古憑訴與詹益賜間系爭買賣契約，自無理由。

⒋被告方進陸、詹益賜係於102 年3 月至4 月間經由仲介丁文進、陳靖蓉介紹而認識原告，方進陸、詹益賜擬向原告購買系爭土地全部，於102 年4 月22日洽商以每坪5 萬6,000 元購買，原告表示會與其他共有人共同出售，但方進陸、詹益賜發覺原告應有部分僅四分之一，其他共有人是否願意出售尚有疑慮，故雙方未達成買賣協議，此亦為原証7 土地預定買賣協議書草約之由來。

又當時雙方洽談過程中，原告從未告知與古憑訴、古明珠之關係，至102年6 月間，詹益賜始經丁文進、陳靖蓉介紹認識古憑訴，洽談購買系爭土地持分。

古憑訴、古明珠表示原以每坪6萬5,000 元出售予第三人，惟第三人要求拆屋整地，而古憑訴、古明珠無法完成，因此雙方已解除契約。

是古憑訴、古明珠與第三人解除契約後，詹益賜始向渠等購買土地持分，且以契約約定由古憑訴、古明珠通知優先承購權人即原告是否行使優先購買權，被告並無故意詐害債權之情形。

（二）所有權移轉登記部分：參土地法第34條之1第4項之優先購買權，僅屬債權性質，同條第5項、第2項所規定之通知義務，純屬公同共有人間之內部關係，公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力無影響。

依上述，原告並無與古憑訴、古明珠間存在買賣關係，原告自無從依約請求移轉系爭土地，更無代位請求之權利，況系爭土地業已移轉登記予方進陸、詹益賜，原告並無請求塗銷所有權移轉登記及請求所有權移轉之權利。

（三）承前述，原告並無與古憑訴、古明珠間有依每坪5萬6,000元價格成立買賣契約之情形，對於系爭土地亦無請求移轉登記之權利，何有權利受侵害之情形？被告詹益賜係經合法程序購買系爭土地，且由賣方古憑訴、古明珠通知原告是否主張優先購買系爭土地持分，並無故意或過失之侵權行為或違反保護他人之情形，更無以背於善良風俗之方法與古憑訴、古明珠簽訂買賣契約。

原告主張其以每坪5萬6,000元優先購買，而目前市價為每坪10萬元，其受有969萬3,200元損害云云，並無理由。

並答辯聲明為：原告先位之訴及備位之訴均駁回。

三、原告主張其已主張優先承買權，與被告古憑訴、古明珠間就系爭土地業依每坪5萬6,000元之價格成立不動產買賣契約，被告方進陸、詹益賜竟以每坪6萬5,000元向古憑訴、古明珠購買系爭土地，是被告4人間有詐害原告債權之情形，先位聲明依民法第244條請求撤銷古憑訴、古明珠、方進陸、詹益賜間之系爭土地買賣及所為之所有權移轉登記予以塗銷；

及備位聲明被告間之前開行為已違反保護他人之法律及背於善良風俗之方法，致生損害於原告，並依民法第184條、第185條請求被告連帶給付969萬3,200元等語，則為被告等人所否認，並以前詞置辯。

是本件所應審究者核為：（一）先位之訴部分：原告與被告古憑訴、古明珠間是否已就系爭土地成立買賣契約？（二）備位之訴部分：原告依侵權行為之法律關係請求被告等人連帶賠償969萬3,200元，是否有據？

四、本院之判斷：

（一）先位之訴部分：⒈按契約有本約與預約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。

是買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，惟究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441號判決要旨參照）。

又買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。

然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負、費用及違約等重要事項均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意，亦無從認定買賣契約（本約）業已成立。

⒉查土地共有人之優先承買權是否存在，與其優先承買權應如何行使，係屬不同層次之問題。

參卷附被告古憑訴、古明珠於101 年4 月16日以桃園大業郵局第239 號存證信函通知原告得主張優先承購，原告於同年4 月24日以土城平和郵局第69號存證信函回覆該2 人原告願以同一價格即每坪5 萬6,000 元優先承買；

及古憑訴、古明珠於101 年5月9 日以中壢建國路郵局第598 號存證信函通知原告得主張優先承購，原告於同年5 月18日以土城青雲郵局存證信函第176 號存證信函回覆該2 人原告願以同一價格即每坪5 萬6,000 元優先承買等情，惟依前揭雙方往來存證信函所示，渠等僅就買賣標的物及價金為特定，至雙方實際上有無就買賣契約其餘重要事項之具體內容達成合意，原告並未舉證以實其說，揆諸上開最高法院判決意旨，原告所提出之證據至多僅證明其與被告古憑訴、古明珠間已成立系爭土地買賣之「預約」，尚不足以證明兩造間就系爭土地已成立買賣「本約」之事實。

⒊次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。

該項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生（最高法院65年台上字第2113號判例要旨可資參照）。

是以，該項規定所謂「共有人出賣其應有部分」，乃指共有人就其應有部分成立有效之買賣契約而言。

⒋再查被告古憑訴、古明珠與第三人吳嘉友、薛慧君、謝國庫間原訂之系爭土地買賣契約，均已解除，此有吳嘉友（薛慧君代）與古憑訴、古明珠間之解除買賣契約影本、謝國庫與古憑訴、古明珠間之解除契約協議書影本等件在卷可稽（見本院卷第140頁、第158頁），是原告主張依土地法第34條之1第4項請求以同樣條件與他共有人訂立之買賣契約，均已失所附麗。

按前揭最高法院裁判意旨，土地優先購買權之行使，須以所有人有效之出賣土地與第三人為基礎，苟所有人與第三人間之出賣土地行為既經解除，即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。

⒌按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之；

債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之，民法第244條第1項、第2項分別定有明文。

綜上所述，原告與被告古憑訴、古明珠間是否確有買賣契約存在，已非無疑，且原告所稱得以同樣條件主張優先承買權之土地買賣契約，亦均已解除，又原告並未提出其他足資證明系爭土地買賣相對人於行為時明知有損害於原告之事證，從而原告先位聲明，請求被告間就系爭土地所為之買賣及所有權移轉行為應予撤銷，及被告古憑訴、古明珠應與原告就系爭土地之應有部分訂立買賣契約，並於原告分別給付古憑訴822萬4,358元、古明珠411萬2,179元之同時，將該部分所有權依序各為二分之一及四分之一移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

（二）備位之訴部分：民法第184條所定侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件。

又民事訴訟應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例）。

查被告與原告間歷次存證信函往來過程，堪認被告已踐行土地法第34條之1第2項之通知義務，又被告間就系爭土地買賣之締約事宜，有不動產買賣契約書、土地登記謄本及異動索引、地政機關土地買賣登記資料影本可憑（見本院卷第59頁至第78頁），足認被告間就系爭土地之買賣過程並無何悖離常情之處，原告復未舉證證明被告古憑訴、古明珠、方進陸、詹益賜等人有何明知買賣行為有害原告債權之情事，則原告以備位聲明請求被告古憑訴、古明珠、方進陸、詹益賜應連帶給付原告新台幣969 萬3,200 元及遲延利息，並無理由，亦應予駁回。

五、綜上所述，原告先位聲明請求被告古憑訴、古明珠、方進陸、詹益賜等人於103年2月27日以買賣為原因就坐落於桃園市○○區○○○段○○○○段00000地號所為土地所有權移轉登記應予撤銷。

及被告古憑訴、古明珠應與原告就前項土地之應有部分所有權訂立買賣契約，並於原告分別給付被告古憑訴822萬4,358元、古明珠411萬2,179元之同時，將該部分所有權依序各為二分之一及四分之一移轉登記予原告；

備位聲明請求被告古憑訴、古明珠、方進陸、詹益賜應連帶給付原告新台幣969萬3,200元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。

六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 20 日
民事第三庭 法 官 陳添喜
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 20 日
書記官 史萱萱