臺灣桃園地方法院民事-TYDV,105,簡上,70,20160729,1

臺灣桃園地方法院民事判決 105年度簡上字第70號
上 訴 人 謝尉酩
訴訟代理人 楊淑慧
被 上訴人 鼎信不動產經紀有限公司
法定代理人 倪泳橙
訴訟代理人 白宗益
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國105年1 月19日本院中壢簡易庭104 年度壢簡字第401 號第一審判決提起上訴，於105年6月30日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國103 年8 月1 日經被上訴人之居間，與訴外人陳子平、陳金珠簽訂不動產買賣契約（編號L0096708，下稱系爭買賣契約），以價金新臺幣（下同）2,190 萬元，購買訴外人陳子平、陳金珠所有門牌號碼為桃園市○○區○○○路0 段000 巷00○00號房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產）。

依系爭買賣契約約定，上訴人最遲應於103 年12月31日前支付第一期簽約備證款之差額210 萬元，並將該款項支付至房屋交易安全帳戶，然上訴人卻無正當理由拒絕履約，況簽約至給付第一期款間，有長達5 個月之時間籌款，是本件應屬可歸責於上訴人之事由，非可歸責於被上訴人，經被上訴人催促，上訴人與訴外人陳子平、陳金珠於104 年2 月4 日達成解除系爭買賣契約之協議，並立有解除買賣協議書1 紙（下稱系爭協議書），系爭協議書約定略為：上訴人同意賣方返還210 萬元及1,500 萬元之本票，並給付賣方70萬元、上開安全帳戶所保管之價金由賣方領取，手續費用由賣方負擔。

然依照居間之性質，被上訴人已完成居間上訴人與賣方簽約，居間服務已經完成，縱使上訴人與賣方協議解除買賣契約，並無礙於被上訴人向上訴人請求居間報酬，上訴人於簽訂系爭買賣契約同時，另簽訂1 份服務報酬給付同意書（下稱系爭同意書），上訴人同意給付被上訴人系爭不動產成交總價之2 ％即438,000 元作為服務報酬，然被上訴人屢次催討，上訴人均置之不理，況被上訴人居間媒合系爭房屋前，已付出相當之時間、精力進行帶看，故上訴人請求酌減本件服務報酬並無理由，為此，爰依居間之法律關係提起本件訴訟等語，並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人438,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被上訴人則以並於上訴補充：㈠兩造並無簽訂居間仲介契約：被上訴人公司辦理居間仲介之流程均會先與買方當事人簽訂「確認書」、「附停止條件定金委託書」或「內政部版要約書」等制式契約文件，然本件被上訴人所提之證據，均未對上開流程隻字未提，顯見被上訴人處理程序已背離商業習慣而有瑕疵，再以，被上訴人提出之系爭同意書內容與委託居間仲介契約之制式文件不同，且未給予上訴人合理審閱期間，則系爭同意書法律效力並不等同於委託居間仲介契約，應為無效。

況系爭同意書內容記載房屋交易安全契約書編號為L0096708，與系爭協議書所載之房屋交易安全契約書編號U2009426不同，另系爭同意書尚有許多勾選欄位之記載，並未勾選，明顯具有瑕疵，自不得作為請求之依據。

又依不動產經紀業管理條例第24條之2 規定，被上訴人不得在未經雙方書面同意之情況下，同時接受雙方之委託，是被上訴人在未得上訴人同意下，同時與系爭房地買賣雙方同時成立居間之法律關係，自應認為違反上開規定而無效，而不得請求報酬。

㈡倘若鈞院認兩造仍成立居間仲介契約，服務報酬亦應予酌減：若兩造成立居間仲介契約，然本件上訴人係看591 交易網後，主動向被上訴人聯絡，被上訴人僅帶上訴人看屋3 次，至103 年8 月1 日簽約時，時間僅有2 週，被上訴人實際居間所付出之勞務、時間、費用均非甚鉅，況買賣雙方復於104年2 月4 日簽訂系爭協議書，解除買賣契約，被上訴人亦因此無庸處理不動產過戶、點交等事宜。

參以監察院於100 年9 月對內政部通過糾正案之案由所載：內政部所訂「不動產經紀業報酬計收標準」，未能本於「服務報償原則」，考量房仲業「所任勞務價值」是否相當，以及不同地區房價差異與不同時期房價漲跌迥異因素，按成交金額比例逐級累退計收，造成消費者因房價上漲而多付鉅額服務報酬，徒增交易成本之不合理現象，又未落實交易資訊公開透明化，房仲業提供定型化契約之內容是否詳實及以斡旋金進行交易之情況是否有改善，洵有怠失，爰依法提出糾正。

是以房仲服務報酬之計算方式，理應採「服務報償原則」，服務應視委託人實際委託之事與業者所提供之內容而定，且「報酬」之數額，雖得以契約自由約定，但須與其所任勞務之價值相當，方為公允。

若報酬數額過鉅，顯失公平者，委託人得依民法第572條規定訴請法院酌減，以維公平。

在服務成本無具體驟增之情形下，在房價高漲地區仍按以往計收標準，以成交價金5-6 ％收取服務報酬，顯不合理，且被上訴人為提供不動產說明書，違反不動產經紀業管理條例之相關重要義務規定，報酬亦應酌減，因此，上訴人即得主張酌減服務報酬，資為抗辯。

並於原審聲明：駁回被上訴人第一審之訴。

三、原審就本件為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服原審判決提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；

㈡被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、本件被上訴人起訴主張上訴人應給付服務報酬438,000 元及法定利息，上訴人則以被上訴人違反不動產經紀業管理條例之規定，居間契約應屬無效，縱認有效，亦因與其所任勞務價值不相當，而應予酌減資為抗辯。

是本院應審認者厥為：㈠兩造間是否成立居間契約？被上訴人請求上訴人給付服務報酬為成交總價之2 ％即438,000 元，是否有理由？㈡上訴人抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572條規定酌減，有無理由？茲析述如下：㈠兩造間成立居間契約，被上訴人請求上訴人給付服務報酬438,000 元，為有理由：⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；

居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。

是以，媒介居間人以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。

又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例要旨可資參照）。

經查，被上訴人主張於103 年8 月1 日為上訴人及訴外人陳子平、陳金珠居間購買系爭不動產，價金為2,190萬元，兩造約定服務報酬為成交總價之2 ％，並簽有系爭同意書等情，業據提出與其所述相符之買賣契約書、系爭同意書等件（見原審卷第7 頁至第12頁、第14頁）為證，上訴人對此並不爭執，應堪信為真實。

是以上訴人與訴外人陳子平、陳金珠就系爭不動產買賣係因被上訴人之媒介而成立，被上訴人主張其與上訴人間應為居間之法律關係，要屬可採。

⒉復按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。

本件上訴人以被上訴人並未給予合理審閱期，且系爭同意書上之房屋交易安全契約書編號亦記載為系爭不動產買賣契約書之編號，故系爭同意書應為無效等語置辯。

經查，被上訴人居間媒介上訴人與賣方簽訂系爭不動產買賣契約完成，且居間為不要式之諾成契約，被上訴人即得請求被上訴人給付居間報酬，上訴人雖以系爭同意書（見原審卷第14頁）上所記載房屋交易安全契約書編號為L0096708，顯然具有瑕疵，不得作為請求之依據等語。

然查，居間既為不要式契約，被上訴人雖於系爭同意書上將房屋交易安全契約書之編號誤記載為系爭不動產買賣契約書之編號，然兩造已就被上訴人居間促成系爭不動產買賣成立及給付報酬成交總價2 ％等契約必要之點已有合意，且上訴人既親自於系爭同意書上簽名，此為上訴人所不爭執（見原審卷第50頁、第57頁頁背、本院卷第34頁背面），自不影響居間契約之成立，是亦可認定上訴人有給付成交總價2 ％即438,000 元服務報酬之合意。

⒊按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064號民事裁判可資參照）。

上訴人以最後被上訴人所交付之定金委託書，並非上訴人所簽，而係上訴人之訴訟代理人（即上訴人之妻）所簽，故上訴人不受該定金委託書所拘束云云。

然查，上訴人之訴訟代理人提出其所簽立之中信房屋確認書及附停止條件定金委託書（見原審卷第89頁至第91頁、本院卷第36至第38頁）係於103 年7 月31日所簽訂之斡旋書及附停止條件定金委託書，欲出價以2,190 萬元購買系爭不動產，並同意支付成交總價百分之2 之服務報酬予受託人，雖上開契約並非上訴人所簽立，然上訴人與上訴人之訴訟代理人為夫妻，購買房屋並非小事，衡情，夫妻間會共同商議而決定，且被上訴人陪同上訴人夫妻一同看屋，嗣由上訴人之訴訟代理人楊淑慧出面具名簽署附條件定金委託書及確認書，難謂上訴人不知情，實際上已有代理上訴人之意思，且為被上訴人所明知或可得而知，自生隱名代理之法律效果。

況上訴人旋於翌日（即同年8月1 日）親自簽署系爭不動產買賣契約書同時，亦簽署服務報酬給付同意書，同意支付成交總價2,190 萬元百分之2 之服務報酬（438,000 元）予被上訴人，足認上訴人已同意並追認上訴人之訴訟代理人上開所為隱名代理而簽署之確認書及附停止條件定金委託書，是以被上訴人依系爭同意書，請求上訴人給付服務報酬438,000 元，自屬有據，從而上訴人所辯，不足為採。

⒋經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，不動產經紀業管理條例第24條之2第1條前段定有明文。

次按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第106條前段亦著有明文。

禁止雙方代理旨在保護本人之利益，依民法第106條前段規定，代理人經本人許諾，得為雙方代理之法律行為。

禁止雙方代理之規定，既非為保護公益所設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，經本人事後承認，仍生效力（最高法院85年度台上字第106 號民事裁判可資參照）。

上訴人主張被上訴人在未得上訴人同意下，同時與系爭房地買賣雙方同時成立居間之法律關係，因違反上開規定而無效，而不得請求報酬等語。

然查，依上訴人所提出之附停止條件定金委託書（見原審卷第113 頁、本院卷37頁），係上訴人之訴訟代理人楊淑慧所為隱名代理而簽署，已如前述，其上記載：「買方楊淑慧為購買下列標示之不動產，特委託受託人居間、代理向賣方傳達購屋意願，受託人並得同時接受賣方之委託銷售」，足認本件被上訴人有以書面同意取得上訴人之訴訟代理人之同意。

再佐以上訴人旋於103 年8 月1 日係親自與賣方簽署系爭不動產買賣契約，當日對於交易內容即以上訴人之訴訟代理人所出之承購總價2,190 萬元購買系爭不動產同意而簽署，堪認上訴人有同意並追認上訴人之訴訟代理人所為之上開附停止條件定金委託書，自生追認之效果，而對上訴人生效，足認被上訴人有取得書面同意而得為雙方代理，並無抵觸不動產經紀業管理條例之規定。

從而上訴人主張系爭附停止條件定金委託書因被上訴人同時代理兩造，應屬無效云云，自屬無據，並無可採。

⒌二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。

上訴人辯稱其已給付80萬元與訴外人陳子平、陳金珠，被上訴人已取得30萬元之服務報酬，自可主張抵銷等語，惟此筆80萬元之債務係因解除系爭不動產買賣契約，上訴人所應給付訴外人陳子平、陳金珠之費用，而本件上訴人與被上訴人間之債權債務關係，為被上訴人得向上訴人請求之居間報酬請求權，被上訴人並無任何積欠上訴人之債務，且被上訴人所收取之30萬元服務報酬，係賣方所給付之服務報酬，自與上訴人之居間契約無涉，是上訴人主張得以給付訴外人之80萬元為抵銷，顯與抵銷之要件不符，不足為採。

㈡上訴人抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572條規定酌減，並無理由：⒈上訴人辯稱係於591 交易網而主動與被上訴人聯繫，時間僅有2 週，被上訴人僅帶被告看屋2 、3 次，只看過2 、3 個物件，且所提出之不動產說明書僅一頁A4紙張，由屋主自行勾選被上訴人提供之制式表格選項，內容過於簡略，是被上訴人實際居間所付出之勞務、時間、費用均非甚鉅，且買賣契約解除後，被上訴人因此無庸處理過戶、點交等事宜，因此上訴人即得主張酌減服務報酬等語。

惟查民法第572條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。

然依上訴人所自承被上訴人確實有提供不動產說明書，並提供2 至3 次帶看房屋之服務，且被上訴人為促成上訴人購得系爭不動房屋，亦須事前支出人力成本查看屋況與不動產說明書是否相符，甚至可能必須先調閱系爭不動產之土地、建物謄本，以確保買方之權益，是被上訴人主張已付出相當之時間及精力，並非無據。

又被上訴人為促成系爭不動產買賣而進行相關之廣告刊登及企劃、行銷（見原審卷第170 頁至第171 頁）及帶看系爭不動產，磋商協調買賣雙方議定價金之主要給付內容，被上訴人所已支出之成本及人事費用等，較之嗣後買賣契約之簽訂，及其後原本應為上訴人進行之協助處理過戶事宜等從給付或附隨義務所須支出之人事費用為高，且前者係占大部分之費用支出，且本件買賣契約，雙方約定第一期款至遲於103 年12月31日繳納，距簽約日（即同年8 月1 日）有5 個月之時間，已與一般買賣房屋交易慣例不同，又本件係因上訴人無正當理由拒絕履約所致，且上訴人亦無法舉證解除系爭不動產契約有何可歸責於被上訴人之事由，是以被上訴人無法提出後續協助過戶等附隨給付，自屬可歸責於上訴人之事由，再上訴人並未提出本件服務報酬係屬為數過鉅而失客觀公平性之具體主張及證明，是本院認本件尚無依上開規定酌減報酬之必要，附此敘明。

五、綜上所述，被上訴人依據居間之法律關係，請求上訴人給付438,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104 年3 月13日（見原審卷第22頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

原審判命上訴人如數給付，為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 張益銘
法 官 姚重珍
正本係照原本作成。
本判決不得上訴
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
書記官 藍盡忠