臺灣桃園地方法院民事-TYDV,105,訴,170,20160726,1

臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第170號
原 告 澔翰開發有限公司
法定代理人 廖唯皓
訴訟代理人 沈朝標律師
被 告 王春連
訴訟代理人 林明信律師
上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國105 年6 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣陸拾陸萬元，及自民國一百零五年二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣陸拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠被告前於民國104 年10月19日以每坪新臺幣（下同）7 萬元之價格，專任委託21世紀不動產大園大江加盟店即原告代為銷售渠所有坐落桃園市○○區○○○段○○○段000 地號土地（下稱系爭土地），約定委託銷售期間自104 年10月19日起至105 年1 月19日止，此有兩造簽訂之不動產專任委託銷售契約書為憑；

而被告嗣於104 年11月5 日將上開委託銷售金額變更為每坪62,000元，復將委託銷售期間終期延長至105 年4 月20日，並於委託銷售契約內容變更合意書（與上開契約合稱系爭契約）載明被告於上開委託銷售期間，不得自行出售系爭土地，如有違反，被告應賠償原告委託銷售價格6%之違約金等語。

詎料，原告於日前向地政機關申請系爭土地登記謄本時，竟發現被告於104 年12月16日業將系爭土地辦理預告登記予訴外人許正尚，其內容記載略以系爭土地於辦畢所有權移轉登記予許正尚前，不得移轉予他人等語，顯見被告已將系爭土地出售他人。

㈡綜上，原告於與被告締約後，即投入相當人力、物力，並於自由時報及房產便利通刊登廣告，極力銷售系爭土地，惟被告竟違反兩造約定，自行出售系爭土地，然該土地既係於本件委託銷售期間內出售，並符合系爭變更合意書所定之停止條件，應認原告居間之義務業已成就，則被告自應給付委託銷售價格6%之違約金予原告即2,250,600 元（計算式：系爭土地面積2,000 平方公尺0.302562,000元6%＝2,250,600 元）；

為此，爰依居間之法律關係及系爭變更合意書之約定，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應給付原告2,250,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告礙於積欠債務之緣故，遂有出售系爭土地之迫切需求，而早於104 年7 月28日即已委由訴外人佳山園不動產投資顧問有限公司（下稱佳山園公司）代為銷售系爭土地，繼於同年10月19日復委由原告居間銷售系爭土地，惟原告竟於簽約時，未告以我國不動產居間實務關於一般委託與專任委託之區別，及選擇一般委託得避免違約之發生等節，致使被告陷於錯誤與之簽訂系爭契約，顯見原告未善盡據實報告義務，自應喪失居間報酬請求權。

㈡被告係為延長委託銷售期間，始簽訂系爭變更合意書，並未注意竟有禁止被告自行出售系爭土地之約定，亦未獲原告詳為說明，蓋如被告確知悉上開約定條款之存在，大可於委託銷售期間屆至後，再行出售系爭土地，是被告絕非惡意違約。

又上開約定條款之真意實係指禁止被告利用原告媒介產生之交易機會所為私下買賣而言，惟被告於104 年12月30日將系爭土地出售予他人，並非基於利用原告媒介之交易機會，要與上開違約所指情形未合，自無給付違約金之理；

退言之，系爭變更合意書簽訂後至被告自行出售系爭土地止，前後未逾2 月，除未使原告持續投入居間成本外，系爭土地買賣相關價金之交付、稅費、所有權移轉登記及點交等程序，均非由原告提供服務，即原告事實上僅損失廣告成本而已，則兩造約定之違約金顯屬過高，應酌減至10萬元以下。

㈢綜上，原告之訴為無理由等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第50頁）：㈠被告將系爭土地出售予他人是否違反原證2 即系爭變更合意書「其他變更事項」之約定？㈡原告依據原證2 即系爭變更合意書「其他變更事項」請求被告給付違約金，是否有理由？違約金金額應如何計算？是否有過高而應酌減之情事？

四、被告將系爭土地出售予他人，是否違反原證2 即系爭變更合意書「其他變更事項」之約定？㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年度上字第1118號判例意旨參照）。

又按事實有常態與變態事實之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任；

衡諸常情，瞭解及認同私文書之記載後始簽名於其上者為常態事實，未認同私文書之記載即簽名於其上者為變態事實。

㈡經查，被告對於渠在系爭變更合意書上簽名並按捺指印乙節，於本院審理中，未予爭執（見本院卷第49頁），堪認被告係瞭解且認同系爭變更合意書所載內容後，始簽名及按捺指印於其上，此復可由被告對於系爭變更合意書關於委託銷售價格及銷售期間變更之約定等節不予爭執乙情可稽；

而被告雖辯以渠不知悉系爭變更合意書其他變更事項乙欄關於「地主委託期間不得自行出售，若自行出售，願意賠償仲介費百分之6 違約金」之約定云云，惟被告就此未予認同系爭變更合意書之記載卻仍簽名其上之變態事實，迄自本院言詞辯論終結前，均未舉證以實其說，是渠上開所辯，自難認可採。

又觀以系爭變更合意書其他變更事項欄上開內容之記載，既已明確表示被告如於本件委託銷售期間內自行出售系爭土地，則應賠償原告委託銷售價格6%之違約金等語，即無捨上開文字另為探求當事人真意之必要。

是以，被告於本件委託銷售期間，自行將系爭土地出售予他人，業已違反原證2 即系爭變更合意書「其他變更事項」之約定。

五、原告依據原證2 即系爭變更合意書「其他變更事項」請求被告給付違約金，是否有理由？違約金金額應如何計算？是否有過高而應酌減之情事？㈠按地主於委託期間不得自行出售，若自行出售，願意賠償仲介費百分之6 違約金，系爭變更合意書「其他變更事項」定有明文（見本院卷第9 頁）。

次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文規定。

至於約定之違約金是否過高，經依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。

而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少違約金數額（最高法院49年度台上字第807 號及51年度台上字第19號判例意旨參照）。

㈡本院審酌原告自系爭土地委託銷售以來，曾提供帶看服務，並自104 年12月18日起至105 年1 月21日間，亦為被告將系爭土地出售之訊息刊登於報紙廣告等情，業據原告提出報廣資料附卷可稽（見本院卷第10至14頁），復為被告於本院審理中所不爭執（見本院卷第49頁），而核以原告上開提供帶看及刊登報紙廣告等服務，需支出一定之人事、行銷、招攬、勞力、時間、費用成本等花費，然因被告於延長後之委託銷售期間內將系爭土地出售予第三人，原告毋庸再依系爭契約約定提出後續諸如協助買賣雙方簽立書面買賣契約、保管價金、協助點交不動產等服務，亦得減省部分人事、勞務費用等一切情狀，認原告請求委託銷售價格6%之違約金尚屬過高，應以66萬元為適當，超過此部分之違約金則應予酌減。

六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

綜上所述，原告依據系爭變更合意書「其他變更事項」約定，請求被告給付原告66萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年2 月5 日（本院卷第22頁送達回證參照）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

又原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 7 月 26 日
民事第二庭 法 官 游智棋
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 27 日
書記官 塗蕙如