臺灣桃園地方法院民事-TYDV,105,訴,278,20160728,2

臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第278號
原 告 第一鴻廣告事業股份有限公司
法定代理人 蔡姝祁
訴訟代理人 吳梓生律師
被 告 春虹建設股份有限公司
法定代理人 黃正園
訴訟代理人 李銘洲律師
複 代理人 簡銘萱律師
林彥廷律師
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於105 年7 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾伍萬肆仟肆佰元，暨自民國一百零四年十月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣捌拾陸萬元為被告供擔保後，得為假執行。

但被告如以新臺幣貳佰伍拾伍萬肆仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國102 年9 月30日與被告簽訂委託銷售合約書（下稱系爭契約），約定由原告負責廣告仲介銷售被告所興建之「龍歡喜」建案（下稱系爭建案）。

依系爭契約第4條約定，原告得按月向被告請領銷售佣金，被告應於次月5 日前以現金票50％、75天期票50％之方式一次付清。

惟自103 年12月8 日起，原告檢具相關單據文件陸續向被告請領第3 期銷售佣金新臺幣（下同）2,188,800 元、第4 期銷售佣金465,600 元，共計2,654,400 元，卻遭被告無故拒絕給付，經原告委託律師於104 年10月21日寄發律師函請求被告付款，被告卻仍置若罔聞，不予處理，爰依照系爭契約之法律關係，請求被告給付前開銷售佣金。

並聲明：被告應給付原告2,654,400 元，及自104 年10月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告銷售系爭建案之C1-3、C2-3、C2-4、C3-2四戶，因買受人嗣後解約，被告自得扣除原告已請領之銷售佣金341,250 元；

另因原告銷售人員疏未告知C16-3 戶之買受人該層樓梯無法直達地下停車場，致被告以100,000 元與買受人達成和解，就此部分損失，被告自得從原告請求之銷售佣金中扣除；

又原告未依銷售期間比例執行廣告預算，尚有211,772 元未執行，亦應自銷售佣金中扣除。

則原告實際得請求之銷售佣金，應扣除653,022 元等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經查，兩造於102 年7 月1 日簽訂如原證一之系爭契約（詳見本院卷第9 頁），約定由原告負責系爭建案之廣告仲介銷售事宜，委託銷售期間自102 年7 月1 日起至104 年6 月30日止。

被告於102 年12月10日終止系爭契約時，原告實際銷售金額為103,770,000 元，並已支出如原證六之廣告費用5,369,515 元（詳見本院卷第51頁），被告尚積欠原告如原證二之第3 期銷售佣金2,188,800 元（詳見本院卷第19頁至第21頁）、如原證三之第4 期銷售佣金465,600 元（詳見本院卷第22頁至第23頁），共計2,654,400 元等事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、原告主張依系爭契約，被告尚積欠銷售佣金2,654,400 元等情，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。

是本件爭點厥為：（一）被告主張系爭建案C1-3、C2-3、C2-4、C3-2四戶之買受人嗣後解約，應扣除原告已請領之銷售佣金341,250 元，是否有理由？（二）被告主張因原告銷售人員疏失致與系爭建案C16-3 戶之買受人發生買賣糾紛，應扣除被告與買受人達成和解所支出之100,000 元，是否有理由？（三）被告主張原告未依銷售期間比例執行廣告預算，應扣除尚未執行之廣告費用211,772 元，是否有理由？茲論述如下：

（一）被告主張系爭建案C1-3、C2-3、C2-4、C3-2四戶之買受人嗣後解約，應扣除原告已請領之銷售佣金341,250 元，是否有理由？１、依照兩造所簽訂系爭契約第四條：銷售佣金及超價之計算與各項款項支付方式：一、銷售佣金計算方式：（一）成交價（房＋車）高於底價（房＋車）時，以底價（房＋車）為計算，若成交價（房＋車）低於底價（房＋車）時，以實際成交價（房＋車）為計算佣金之基礎；

但若於乙方結案時，本案之總銷售價大於總底價差額佣金之基礎；

（需每次調整單價後之計算標準），乙方得一次向甲方請領。

因配合乙方要求之客戶付款方式因素，雙方同意甲方使用執照取得前，售出戶房屋、土地持分經乙方仲介完成簽約手續後（簽約金並獲兌現），乙方得於收款達銷售金額（或底價）累積至百分之十時，先請領百分之二點五佣金，收款達銷售金額（或底價）累計至百分之二十五時，得再請領百分之一點五的佣金，待客戶全額款項繳清或銀行撥款且無欠款後，乙方始得請領百分之一點五的佣金。

使用執照取得後之售出戶，待客戶全額款項繳清或銀行撥款後乙方始得請領把分之五佣金；

於銷售達五成（含）以上時，乙方始得請領保留百分之零點五佣金，總請領佣金合計為百分之五點五。

上開成交價均指淨屋款（詳見本院卷第十頁）。

可見原告請領佣金報酬必定購屋者完成簽約後，然依照購屋者給付款項之程度而請領不同程度之佣金，合計達百分之五點五之雙方約定佣金總額。

２、被告給付C1-3、C2-3、C2-4、C3-2等四戶部分佣金給原告時，顯見購屋者與被告已經完成簽約程序並且簽約金已獲兌現，被告始會依照兩造所簽訂之系爭契約給付此四戶佣金之一部分給原告，至於事後被告同意與購買戶合意解除契約，至於解除契約之原因為何被告並未見提出加以說明，且解除契約之原因是否可歸責原告，被告亦未提出任何證據加以證明，故被告以與承購戶合意解除契約，故原告應將被告先前給付之佣金退回，為無理由，不足採信。

３、從而，被告主張應扣除C1-3、C2-3、C2-4、C3-2等四戶解約後，原告已請領之部分佣金341,250 元應返還，為無理由，應予駁回。

（二）被告主張因原告銷售人員疏失致與系爭建案C16-3 戶之買受人發生買賣糾紛，應扣除被告與買受人達成和解所支出之100,000 元，是否有理由？１、被告主張稱：系爭建案已興建完成，原告係以成屋銷售方式進行銷售，客戶均可依房屋現況決定是否購買。

然原告銷售人員竟疏未告知客戶該層樓梯無法直達地下停車場，致使C16-3 戶之買受人葉豔鈴誤信並因而簽訂買賣契約，嗣後察覺上情引發消費紛爭，被告始以100,000 元與葉豔鈴達成和解，故上開和解金額100,000 元應自原告得請領之銷售金額內扣除，並以卷附葉豔鈴所發存證信函及被告簽發之和解支票為證等情（見本院卷第47頁至第49頁）；

原告對系爭建案係採成屋銷售方式進行並不爭執，然抗辯直至本件訴訟始知悉被告與葉豔鈴間存有消費糾紛，且被告既以100,000 元自行與葉豔鈴達成和解，即非原告於銷售房屋時有何疏失所致，該屋有此狀況，純屬被告房屋設計時所產生之瑕疵，被告主張扣款顯然無據。

則此部分應審究者為被告與葉豔鈴之買賣糾紛是否因原告之服務人員疏忽即過失所致。

２、經查，葉豔鈴寄發予被告之存證信函記載：「台端出售上開房屋予本人時，台端變更設計圖設計空間設計與銷售人員銷售從未向本人告知該房屋有地下室設計規劃為配電室公共使用空間載明標示配置圖而原買賣契約書樓層及地下室建築平面圖現況不符之情形，令本人深信該房屋樓下地下室並沒有配電箱和樓梯通道暢通之問題，才會與台端簽約而購買該房屋依契約履行相關分期付款前，未告知該樓層地下室樓梯因配電箱設施封閉通道。

請台端恢復樓梯通道停車樓梯和樓梯使用權及未告知銷售欺瞞消費者購買意願權益賠償。

．．．」之內容（見本院卷第47頁），足見葉豔鈴係因原告銷售人員於銷售系爭建案時未詳為解說，致其誤解該層樓梯可直達地下停車場，始引發後續之消費糾紛。

再參以原告係以成屋銷售方式進行系爭建案之銷售，業如前述，即便系爭建案確實因被告設計規劃不當導致地下室樓梯無法通行至停車場，原告所屬銷售人員帶葉豔鈴看屋時，除了其欲購買的C16-3 戶外，亦應就該房屋之公共設施一併參觀、解說，又銷售人員對於欲同時購買停車格之買受人，亦應攜同前往地下停車場確認停車格的位置與大小，況且樓梯與電梯同屬各樓層間相互通行所需者，則樓梯可通往哪些樓層、是否可直接通行至地下停車場，實攸關系爭建案買受人之權益。

衡諸常情，購屋者如果知悉及見到該建案有如此情況，應該不會加以購買或減價購買或產生疑問。

銷售人員為避免事後發生糾紛就此部分狀況會加強說明或契約書加以註記，但此銷售案件並未見到比其他銷售案之價格低廉，且原告亦未提出任何證據足證其在銷售時已盡說明之責。

可見被告與葉豔鈴產生之購屋糾紛，應是原告所屬人員銷售時未加以說明清楚所產生之結果，可為採信。

另原告雖抗辯系爭建案規劃設計不當，屬可歸責於被告之事由，原告銷售房屋並無任何疏失，非屬可採。

３、從而，原告銷售人員未就該房屋之現況詳為介紹，使葉豔鈴在未獲得充分資訊下決定購買系爭建案C16-3 戶，嗣與被告以100,000 元達成和解消弭消費爭議。

是被告主張應扣除其與葉豔鈴達成和解所支出之100,000 元，為有理由，應予准許。

（三）被告主張原告未依銷售期間比例執行廣告預算，應扣除尚未執行之廣告費用211,772 元，是否有理由？１、被告主張兩造提前終止系爭契約後，原告應執行之廣告預算應以總銷售金額乘以2.5%作為計算基礎，再乘以原告實際銷售期間與原定銷售期間之比例，而系爭建案總銷售金額原為973,640,000 元，嗣因底價調整提高至1,005,260,000 元，原告銷售期間為102 年7 月1 日至同年12月20日，共計5 月10日，系爭契約原定銷售期間為2 年，則原告應執行之廣告預算即為5,581,287 元（計算式：1,005,260,000 ×2.5%×5.33/24 ＝5,581,287 ），然原告僅實際執行5,369,515 元，不足之211,772 元應予扣除，並以卷附系爭契約及系爭建案廣告預算表為證（見本院卷第11頁至第12頁、第68頁）等情。

原告雖對實際執行之廣告費用為5,369,515 元乙節並不爭執，業如前述，然主張其應執行之廣告預算應以實際銷售金額103,770,000 元乘以2.5%作為計算基礎，即2,594,250 元（計算式：103,770,0000×2.5%＝2,594,250 ），原告實際支出廣告費用5,369,515 元，已超過系爭契約所約定應執行之廣告預算，並無廣告預算執行不足應自銷售佣金中扣除之情事。

故兩造就系爭契約所約定應執行之廣告預算，究竟係以總銷售金額或實際銷售金額乘以2.5%作為計算基礎、是否再乘以原告實際銷售期間與原定銷售期間之比例，即容有爭議。

２、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參照最高法院17年上字第1118號判例、86年度台上字第3042號判決）。

經查，系爭契約第6條第1項約定：「合約期間內因銷售房屋而生之業務、廣告及企畫費用，均由乙方支付，以總銷售金額約新臺幣973,640,000 元乘以2.5 ％計算約計新臺幣2,4340,000元整（實作實算），該費用包含一切廣告開支由乙方監督執行（詳如廣告預算表），明細如下：．．．」（見本院卷第11頁），足見兩造係約定系爭建案之廣告預算為總銷售金額乘以2.5%，惟因簽訂系爭契約時，尚無法確定總銷售金額與廣告預算金額，故先以總底價金額約973,640,000 元作為總銷售金額，以此計算出廣告預算的概略數額，並以括號註記實作實算以示實際金額須待原告實際銷售狀況始能確定。

又衡諸常情，建設公司將建案委託代銷公司承攬銷售時，會約定總底價金額，而代銷公司每戶成交之價款不一，有些低於底價、有些則會溢價，涉及代銷公司之銷售能力與策略，而建設公司亦可能因應房地產市場的蓬勃、衰敗或其他因素調整底價致代銷公司總銷售金額亦產生變動，本件被告即辯稱其係依系爭契約第3條約定，因應市場行情調高底價，並將總銷售金額一併提高為1,005,260,000 元，然細究被告所指稱之「總銷售金額」，其內容實為被證五所示系爭建案之總底價，而總底價係用於結算原告銷售系爭建案之總銷售金額是否合於被告的最低標準，與原告實際銷售金額無涉，不得以總底價金額作為應執行廣告預算之計算標準。

是被告執此為主張，即難憑採。

３、再參以系爭契約第6條第7項約定：「終止契約、契約到期後或結案時，依當時總銷售金額比例計算廣告預算，廣告執行費未達廣告預算（依廣告預算表為準），不足部分，得由佣金中扣除。」

（見本院卷第12頁），足認兩造係約定於終止契約時，依照「當時」總銷金額比例計算廣告預算，而原告自102 年7 月1 日起至同年12月20日系爭契約終止時止，實際銷售之總金額為103,770,000 元，以此為基礎計算出應執行之廣告費用為2,594,250 元。

縱使該條款記載「廣告執行費未達廣告預算（依廣告預算表為準），不足部分，得由佣金中扣除。」

之內容，然其真意並非如被告所辯稱：以兩造終止系爭契約時原告已實際執行之廣告費用5,369,515 元，與依被證八之廣告預算表所示執行總預算25,131,500元乘以原告實際銷售期間之比例計算出應執行廣告費用5,581,287 元，兩者間之差額應予扣抵等情，蓋原告總銷售金額會因其銷售人員之磋商能力與被告是否調整底價而有變動，業如前述，而被證八之系爭建案廣告預算表亦係以被告調整後之總底價1,005,260,000 元乘以2.5%計算出執行總預算為25,131,500元，則以一隨時可能因應市場行情產生變動的總底價金額為基準，計算出的廣告預算表，僅能作為原告仲介銷售的成本參考，此外並無任何實益，更何況，被告一再指稱之「總銷售金額」實為總底價金額，而總底價金額亦非系爭契約第6條第1項得作為應執行廣告預算之計算標準，已如前述，準此，被告上開所辯，即屬無據。

４、承前所述，原告應執行之廣告預算為系爭契約終止時原告實際總銷售金額103,770,000 元乘以2.5%，即2,594,250元。

又原告實際支出廣告費用5,369,515 元，已超過系爭契約所約定應執行之廣告預算，足見被告前開所稱廣告預算執行不足應自銷售佣金中扣除之情節，為無理由，不足採信。

（四）從而，原告請求被告給付2,554,400 元（2,654,400 元－100,000 元＝2,554,400 元）為有理由，應予准許，逾此部份之請求為無理由，應予駁回。

五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233條第1項、第203條亦定有明文。

經查，本件原告對被告之銷售佣金債權，依系爭契約第4條第3項已約定銷售佣金之請款與支付方式，故原告之銷售佣金債權核屬有確定期限之債務。

又原告已於104 年10月21日委請律師發函向被告請求本件銷售佣金，被告於同年10月22日收受卻迄未給付，當應負遲延責任。

是原告請求自被告收受前開律師函之翌日即104 年10月23日起，按週年利率5%計算法定遲延利息，即無不合。

六、綜上所述，原告依系爭契約之約定，請求被告給付2,554,400 元，暨自104 年10月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

七、本件兩造雖均一部勝訴，一部敗訴，惟原告敗訴之部分極微，本院認訴訟費用仍應由被告全部負擔為適當，爰依職權酌定如主文第3項所示。

八、兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
民事第三庭法 官 張益銘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
書記官 林彥汝