臺灣桃園地方法院民事-TYDV,111,簡上,315,20240726,3

臺灣桃園地方法院民事判決
111年度簡上字第315號
上 訴 人 謝欣怡
謝幸蓉

謝志忠
謝志明
共 同
訴訟代理人 林清漢律師
複 代理人 侯銘欽律師
視同上訴人 謝美玲
高尚平

高尚松

被 上訴人 謝美英
訴訟代理人 王如后律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國111年7月14日本院中壢簡易庭110年度壢簡字第884號第一審判決提起上訴，本院於民國113年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；

不利益者，對於全體不生效力。

民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。

此所謂有利益或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之而言，非依法院審理結果為斷（最高法院52年台上字第1930號判例見解可資參照）。

本件被上訴人以上訴人及謝美玲、高尚平、高尚松為被告，起訴請求分割兩造共有之不動產，其訴訟標的對於全體共有人必須合一確定。

經原審判決後，上訴人不服提起上訴，形式上有利於同造之其餘共有人。

是依前開說明，本件上訴效力及於未提起上訴之謝美玲、高尚平、高尚松，應將其等列為視同上訴人，先予說明。

二、謝美玲、高尚平經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且無民事訴訟法第386條所列各款事由，故依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段000地號土地及同段705建號建物（下稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭房地）為兩造所共有，應有部分各如附表「應有部分」欄所示。

系爭房地於使用目的上並無不能分割之情形，共有人間亦無不分割之約定，但無法自行達成分割之協議。

又系爭房地為單一建物及其坐落之基地，面積僅百餘平方公尺，如原物分配予全體共有人，勢將難以使用。

考量被上訴人之應有部分為各共有人中最高，且有取得原物之意願，應將系爭房地分配予被上訴人，並以金錢補償他共有人為當。

爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款前段之規定提起本件訴訟，請求將系爭房地全部分配予被上訴人所有，由被上訴人補償上訴人及視同上訴人如附表「應受補償金額」欄所示之金額（原審依被上訴人主張定分割方法，上訴人不服，提起上訴）。

答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人及視同上訴人則以：

(一)上訴人略以：系爭房地原為上訴人祖父即被上訴人之父謝阿義於民國69年間購買，提供其子即上訴人之父謝標榮居住使用，上訴人全家均在系爭房地長期居住，謝阿義亦曾表示其身後將由謝標榮單獨繼承系爭房地，僅因謝標榮早於謝阿義死亡而未能實行；

故將系爭房地分配予上訴人，能維持共有物之長期使用狀態，符合國人對房地之特殊感情，並遵從謝阿義之遺願，應較適當。

又於000年00月間，除上訴人、被上訴人、謝美玲外之系爭房地其他共有人均將應有部分出賣予被上訴人及高尚平、高尚松；

上訴人就此已為優先承買之通知，其等卻置之不理，逕自完成所有權移轉登記，有違誠信且侵害上訴人之優先承買權，本件自應許可上訴人分配取得系爭房地，始符公平。

另系爭房地所面臨之同段549地號道路用地為謝志明所有，若非將系爭房地分配予謝志明，兩造日後勢必衍生通行權相關爭議。

且被上訴人名下已有其他房地，將系爭房地分配予上訴人取得，亦較符合住者有其屋之精神。

至於上訴人分配取得系爭房地後，須負擔較高額之補償款給付義務一節，業已覓得訴外人吳竹豐等4人願為擔保，應無無法清償之疑慮等語，以資答辯。

上訴聲明：1.原判決廢棄。

2.系爭房地應全部分配予上訴人，按各4分之1之應有部分比例維持共有，並由上訴人連帶以金錢補償被上訴人及視同上訴人。

(二)高尚松略以：同意原審所定分割方案等語。

(三)高尚平未於第二審言詞辯論期日到場，但於原審略以：同意被上訴人所提分割方法等語。

(四)謝美玲未於第二審言詞辯論期日到場，但於原審略以：希望就系爭房地繼續維持共有等語。

三、本院之判斷：

(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；

共有物之分割，依共有人協議之方法行之；

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，民法第823條第1項、第824條第1、2項定有明文。

經查，系爭房地為兩造以附表「權利範圍」欄所示比例分別共有，有土地建物登記第一類謄本附卷可參（原審卷第17-21頁），且查無依法令或使用目的不能分割，或共有人定有不分割期限之情形。

惟兩造迄於本件訴訟中，對系爭房地之分割分法仍有相當歧異，自難期待其等自行協議分割。

從而，被上訴人請求法院以判決分割系爭房地，合於上開規定，自應准許。

(二)又按共有物之分割，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項第1、2款、第3項定有明文。

又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。

法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質及價值、經濟效用、使用情形等因素，符合公平經濟原則。

經查：1.系爭房地係單一門戶之2層樓透天建物及其坐落之基地，建物及土地面積分別為113.5平方公尺、100.61平方公尺，有前開不動產登記謄本、現場照片（原審卷第27-28頁）可參。

依其性質，若以原物分配予全體共有人，各就一部分單獨所有，各共有人均將難以為通常之使用，顯然有礙於共有物之經濟效益，應以原物分配於部分共有人，並以金錢補償未受原物分配之人，較為適當。

又就原物分配之方法，被上訴人及上訴人均主張由其取得系爭房地，惟被上訴人就系爭房地之應有部分為3分之1，加計同意其主張之高尚平、高尚松各有30分之7之應有部分後，同意被上訴人所提分割方法之共有人應有部分比例合計達於10分之8；

上訴人之應有部分則各為40分之1，4人合計為10分之1，二者差距懸殊。

是將系爭房地原物分配予被上訴人，較符合共有人應有部分占絕對多數之意願，及共有物分割屬於共有物處分行為之本質，因而產生金錢補償債務之數額亦屬較低，並可達到完全消滅系爭房地上共有關係之效。

2.上訴人固辯稱謝阿義前已授意由謝標榮居住，並於日後單獨繼承系爭房地等語，然謝標榮、謝阿義早已於81年、98年間先後去世，系爭房地並已於98年8月21日完成繼承登記，由謝阿義全體繼承人按應繼分分別共有，有地籍異動索引、繼承登記申請資料可參（簡上卷第119-120、153-178頁）；

堪認謝阿義遺產分割早已分割完成，本件不具遺產分割事件之性質，自非必以謝阿義之意思為主要考量。

又上訴人就被上訴人陳稱其等使用系爭房地多年，卻拒不就系爭房地給付租金等情（原審卷第160頁反面、186頁、簡上卷第66頁），始終未據爭執，復未能證明其等對於系爭房地全體共有人有何無償占有使用之合法權源；

自不能僅因長期占有之事實狀態，認定應由其等分配取得系爭房地，否則無異使長期無權占有者反而得利，應非事理之平。

3.再按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，固為土地法第34條之1第4項所明定，然該項規定並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，應認僅具債權效力。

出賣人如未踐行通知義務，或未顧優先承購權之行使，逕將出售之應有部分移轉登記予第三人者，他共有人仍不得以此優先承購權對抗該第三人，僅得依共有人間內部關係向出賣之共有人請求損害賠償。

上訴人辯稱系爭房地其他共有人不顧其優先購買權之行使，將應有部分出賣予被上訴人及高尚平、高尚松等語，然此縱認屬實，因被上訴人本為系爭房地共有人，上訴人就此部分無優先承買權可言；

依前開說明，此對高尚平、高尚松取得系爭房地應有部分之效力亦無影響，僅係上訴人可否對出賣之共有人請求損害賠償之問題而已，尚不能以此否定高尚平、高尚松對其應有部分之處分意願。

4.上訴人另陳稱系爭房地所臨道路之同段549地號土地為謝志明所有，惟此係涉及袋地通行權或既成道路之其他法律關係；

所謂住者有其屋等語，亦僅屬於抽象之政治理念；

覓得吳竹豐等4人擔保其等補償款債務一節，則與民法保證之成立要件不符，無從確保實行之可能性；

此節所述均不足作為定本件分割方法之主要因素。

從而，系爭房地分配由被上訴人取得，可達徹底簡化共有關係、確保物之經濟效用，並合於共有人應有部分絕對多數之意願；

上訴人所陳應由其分配取得系爭房地之事由，均不足以推翻此等效益；

系爭房地應全部分配予被上訴人取得，並由上訴人以金錢補償他共有人為當。

5.末查，本件經囑託誠立不動產估價師事務所鑑定系爭房地於110年11月22日之正常價格，鑑定人採用比較法及土地開發分析法，依價格條件分別評估系爭建物坐落之系爭土地價格後，決定系爭土地之成本價格，再以成本法為估價方法評估系爭建物之成本價格，最後考量系爭房地無法單獨分離，故應加計直接費用、間接費用、利潤以及資本利率決定全部之房地價格，於此前提下依據聯合貢獻原則分別計算系爭土地之貢獻單價為341,865元/坪、系爭建物貢獻單價為8,852元/坪等情，有不動產估價報告書在卷可憑(原審卷第81至117頁)。

本院審酌上開不動產估價報告書乃鑑定人針對系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及最有效使用之情況進行分析後，採用比較法、土地開發分析法及成本法進行評估，最終決定上開價格為系爭房地於現行不動產市場條件下之合理價值，其鑑價方法應屬客觀公正可採，兩造就鑑定結果亦不爭執。

是以前開鑑定單價為據，按系爭土地、建物之面積及各共有人之應有部分比例計算後，被上訴人就系爭房地分別應補償上訴人及視同上訴人之金額即應如附表「應受補償金額」欄所示。

四、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項前段、第824條第2項第1款後段、第3項規定請求判決分割系爭房地，並主張將系爭房地全部分配由被上訴人取得，由被上訴人補償上訴人及視同上訴人如附表應受補償金額欄所示金額，為有理由，且分割方法應屬適當。

原審依此定分割方法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 袁雪華
法 官 許自瑋
法 官 陳逸倫
以上正本係照原本作成。
本判決除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得上訴。
如提起上訴，應於收受後20日內，敘明理由，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 蘇玉玫
附表
編號 不動產名稱 共有人 應有部分 應受補償金額（左列市場價值×應有部分比例，元以下四捨五入） 備註 1 桃園市○○區○○段000地號土地 ◎市場價值：10,404,499元【計算式：341,865元/坪×(100.61平方公尺×0.3025)＝10,404,499元，元以下四捨五入】 謝美英 3分之1 ✘ 應補償人 謝美玲 10分之1 1,040,450元 受補償人 謝欣怡 40分之1 260,112元 謝幸蓉 40分之1 260,112元 謝志忠 40分之1 260,112元 謝志明 40分之1 260,112元 高尚平 30分之7 2,427,716元 高尚松 30分之7 2,427,716元 2 桃園市○○區○○段000○號建物 (門牌號碼：桃園市○○區○○路000號) ◎市場價值：303,922元【計算式：8,852元/坪×(113.50平方公尺×0.3025)＝303,922元，元以下四捨五入】 謝美英 3分之1 ✘ 應補償人 謝美玲 10分之1 30,392元 受補償人 謝欣怡 40分之1 7,598元 謝幸蓉 40分之1 7,598元 謝志忠 40分之1 7,598元 謝志明 40分之1 7,598元 高尚平 30分之7 70,915元 高尚松 30分之7 70,915元