臺灣桃園地方法院民事-TYDV,111,訴,2032,20240319,1

臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第2032號
原 告 吳振欣
童筠瑋
共 同
訴訟代理人 李玉蘭
被 告 林士維
上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國113年3月4日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地上如附圖所示代碼A（面積一點九八平方公尺）之水溝、代碼B（面積二點七三平方公尺）之建物、代碼D（面積二十九點三一平方公尺）之花圃拆除，及代碼C（面積四三三點九七平方公尺）之水泥地、代碼E1（面積十三點六五平方公尺）、E2（面積八十一點九○平方公尺）之白線外柏油路、代碼F（面積十一點七二平方公尺）之白線內柏油路刨除，及將土地回填之土方清除，並將土地回復至符合主管單位農業用地作農業使用認定及核發證明辦法所認定得申請核發農業用地作農業使用證明書之使用狀態返還與原告。

被告應給付原告新臺幣壹佰零壹萬玖仟陸佰伍拾伍元，及自民國一百一十二年二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨新臺幣壹元之違約金。

被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟壹佰玖拾參元。

訴訟費用由被告負擔百分之七十四，餘由原告負擔。

本判決第一項，於原告以新臺幣貳佰零柒萬元為被告供擔保後，得假執行。

本判決第二項，於原告以新臺幣參拾參萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。

本判決第三項，於原告以新臺幣參萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第256條分別定有明文。

本件原告起訴時聲明原為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段00000○00000地號土地上之地上物拆除（面積實測為準），並將633、633-2、633-3、633-4、633-5地號（以下逕稱地號）土地上回填之土方清除，將土地回復至符合蘆竹區公所依「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」取得申請核發農業用地作農業使用證明書之狀態後返還原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）17萬3,633元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止按日給付原告3,776元。

㈢願供擔保請准宣告假執行（本院111年度桃補字第251號卷〈下稱補字卷〉第3頁），原告訴之聲明迭經變更，於民國113年3月1日、同年月4日確定最終聲明為如下列聲明欄所示（本院卷第317、320、322頁）。

經核原告上開所為變更聲明，核屬擴張應受判決事項之聲明，併補充、更正事實上之陳述，核與首開規定相符，自應准許之。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：兩造於102年7月26日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），由原告將名下所有坐落桃園市○○區○○段000地號土地（後分割為633、633-2、633-3、633-4 、633-5地號土地，下合稱系爭土地）出租予被告，同意被告依高爾夫練習場（運動場所）用地申請核准容許使用，租賃期限自102年8月1日起至114年7月31日止，每月租金自102年8月1日起至107年7月31日止為2萬9,100元，自107年8月1日起至114年7月31日止，則調高為每月3萬7,765元。

詎被告自110年11月起即未依約給付租金，原告於111年2月18日以存證信函催告被告於文到5日內給付租金，及如逾期未給付即以該函為終止租約之意思表示，然被告迄今仍未給付，依系爭租約第10條第4項之約定，系爭租約業已於111年2月25日終止，被告應將系爭土地回復原狀後返還予原告，爰依系爭租約第10條2項、民法第455條、第767條第1項前段規定請求被告如主文第1項所示內容，以及給付自110年11月1日起至113年3月1日止之租金109萬5,185元，並依系爭租約第10條第3項約定請求被告給付自租約終止日即111年2月25日起至113年2月29日止之違約金共計27萬7,609元，及自113年3月1日起至實際返還土地之日止，按日支付租金3倍計算之違約金即每日3,777元（計算式：3萬7,765元÷30×3倍）。

復依系爭租約第7條約定請求被告給付原告代墊之108年至112年地價稅共計11萬5,193元等語。

並聲明：㈠被告應將633-2、633-3地號土地上如複丈成果圖所示A區域水溝、B區域建物、C區域水泥地、D區域花圃及E1、E2、F區域柏油路移除，及土地上回填之土方清除，將土地回復至符合主管單位農業用地作農業使用認定及核發證明辦法所認定得申請核發農業用地作農業使用證明書之使用狀態。

㈡被告應將系爭土地返還予原告。

㈢被告應給付原告109萬5,185元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈣被告應給付原告27萬7,609元及自113年3月1日民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈤被告自113年3月1日起至返還原告前開土地之日止，應按日給付原告3,777元。

㈥被告應給付原告11萬5,193元。

㈦願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：本件為租地建屋，於承租人積欠達2年之租額時，出租人始能終止租約，被告並無積欠租金達2年之數額，原告無權終止租約。

又633、633-4、633-5地號土地已回復農用，並經鈞院執行完畢等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張兩造就系爭土地約定租賃期間自102年8月1日起至114年7月31日止，102年8月1日至107年7月31日每月租金為2萬9,100元，107年8月1日起至114年7月31日每月租金調漲為3萬7,765元，被告並於633-2、633-3地號土地上搭蓋及鋪設如附圖所示之地上物使用等情，業據其提出與所述相符之系爭租約及現場照片（補字卷第8-13頁、本院卷第202、204、260、262頁），並經本院現場履勘，且為被告所不爭執（本院卷第174、318頁），堪信為真實。

四、本院之判斷：㈠系爭租約是否已合法終止？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，民法第440條定有明文。

而此條文第3項於88年4月21日增訂之立法理由為：「租用建築房屋之基地，承租人之遲付租金，應達如何之程度，出租人始得終止契約，原條文無明文規定，為期周延，爰參照土地法第103條第4款規定，增訂第3項」。

次按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人不得收回，土地法第103條第4款亦有明文。

又按基地租賃契約之兩造約定，如 承租人欠租達半年以上時，出租人得不催告逕行終止租約。

此項約定違背土地法第103條第4款之強制規定，依民法第71條規定，應為無效（最高法院107年度台上字第1669號判、55年度第4次民刑庭總會議決議意旨參照），可知民法第440條第3項、土地法第103條第4款均為強制規定，如當事人特約排除上開規定，應為無效。

⒉查，兩造以系爭租約第1條第2項、第2條第2項分別約定：「標的物：合法申請高爾夫練習場（運動場所）用地之容許相關設施」、「租賃期滿：合約租賃期滿，乙方（即被告）將地上建物拆除，恢復農地農用（乙方應提出鄉公所核發之農地農用證明…）」（補字卷第8頁），足見兩造係以被告得在系爭土地上建築房屋及高爾夫練習場（運動場所）設施之目的，合意由被告租用建築房屋基地而成立系爭租約，堪認屬民法第440條第3項所定之租賃契約，此亦不因系爭土地之地目編定為「田」之行政管制而有所異。

則系爭租約第10條第4項：「如乙方…積欠租金達兩個月以上，經甲方催告限期繳納，仍不支付或不改善時，甲方可立即終止租約…」之約定，顯然已違反民法第440條第3項、土地法第103條第4款之規定，應認該約定為無效，故原告於111年2月18日寄發蘆竹光明郵局第44號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告於文到5日內給付積欠之4個月租金，逾期未付將終止租約等語（補字卷第14、15頁），因被告斯時僅積欠4個月租金，故原告於111年2月18日所為之催告，尚不生合法催告之效力。

⒊原告復主張於113年1月12日以民事準備書狀（下稱系爭書狀）繕本作為對被告催告之意思表示等語，該書狀繕本於同年月16日送達被告，有本院電話查詢紀錄表、郵局普通掛號函件收據及掛號查詢資料可參（本院卷第330、332、334頁），而兩造所約定繳納租金之時點為每月1日，有該租賃契約書可參（補字卷第9頁），則被告於113年1月16日時，所應繳納之租金包含110年11月至113年1月止每月3萬7,765元之租金共101萬9,655元【計算式：3萬7,765元（即581坪×65元）×27個月＝101萬9,655元】，被告於原告為催告時積欠之租金已達2年以上之租額，故該次催告乃為合法之催告。

⒋按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照）。

查原告已於113年1月12日對被告為合法之催告，業經本院認定如前；

而原告於113年1月12日所提出民事準備狀中亦已敘明：「（以本書狀繕本送達翌日起）函到至15日內清償上開積欠租金。

逾期即以本書狀繕本送達為終止租約之意思表示。」

等語（本院卷第294、296頁），可知原告已對被告為附有停止條件之終止租約意思表示，而被告仍未於原告指定之15日內亦即「113年1月31日前」（被告於113年1月16日收受該書狀繕本，應於同年月31日前給付積欠租金）繳納積欠之租金，是終止契約之停止條件即已成就。

從而，系爭租約於113年2月1日業已合法終止。

㈡原告依民法第455條、第767條第1項前段及系爭租約第10條第2項規定，請求被告應將633-2、633-3地號土地上之地上物拆除及將土地回填之土方清除，並將土地回復至符合主管單位農業用地作農業使用認定及核發證明辦法所認定得申請核發農業用地作農業使用證明書之使用狀態返還與原告，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之，如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

次按系爭租約第10條第2項約定：「因重大可歸責於乙方（即被告）事由，致契約解除或終止，…乙方應將地上物合法拆除恢復農地農用…」、第2條約定：「合約租賃期滿，乙方將地上建物拆除，恢復農地農用（乙方應提出鄉公所核發之農地農用證明）…」。

⒉依上開說明，系爭租約業經原告合法終止，且被告亦未能證明其係有權占有系爭土地，則原告依民法第767條第1項、第455條及系爭租約第10條第2項規定，請求被告應將633-2、633-3地號土地上如附圖所示代碼A之水溝、代碼B之建物、代碼D之花圃拆除，代碼C之水泥地、代碼E1、E2、F之柏油路刨除，及將土地回填之土方清除，並將土地回復至符合主管單位農業用地作農業使用認定及核發證明辦法所認定得申請核發農業用地作農業使用證明書之使用狀態返還與原告，當屬合法有據，應予准許。

⒊又被告已將633、633-4、633-5地號土地上之土方移除，並且將該部分土地交還原告，並未妨礙原告之占有管領前開3筆土地，業據本院調閱本院108年度司執字第69148號及109年度司執更一字第4號執行卷宗核對無訛，應認被告已返還此3筆土地。

縱令被告就此3筆土地尚未申請核發農業用地作農業使用證明書，對該等土地尚不構成支配管領，原告復未舉證被告有何其他占用此3筆土地之行為，是以原告請求被告應將633、633-4、633-5地號土地返還予原告，自屬無據。

㈢原告得否請求被告給付積欠之租金、代墊之地價稅及違約金？如是，金額應以若干為適當？⒈請求積欠之租金部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段定有明文。

被告自110年11月起即未依約給付租金，系爭租約已於113年2月1日經原告合法終止等情，已如前述，而本件原告請求被告給付至113年1月止之租金，其請求租金之期間均在系爭租約存續期間之範圍內，自應予准許。

而原告自110年11月起至113年1月止應收之租金金額為101萬9,655元（計算式：3萬7,765元×27個月＝101萬9,655元），則原告依系爭租約請求被告給付租金101萬9,655元，自屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即非可採。

⒉請求返還代墊付之地價稅部分： 依系爭租約第7條第1項載明：「租賃期間內，租賃標的之地價稅、房屋稅、營業稅由乙方（即被告）負擔。」

（補字卷第10頁），足見依系爭租約之約定，系爭土地之地價稅應由被告負擔。

原告主張其為被告代墊系爭租約存續期間系爭土地自108年起至111年間之地價稅，共計9萬1,185元等情，業據提出桃園市政府地方稅務局108年至111年地價稅繳納證明書為憑（本院卷第264-278頁），足徵原告已代為繳納上開地價稅費用無訛。

又系爭租約存續期間內之112年地價稅亦應由被告繳納負擔，是原告請求被告給付此部分費用2萬4,008元（參桃園市政府地方稅務局112年地價稅課稅明細表，本院卷第302、304頁），亦屬有據。

從而，原告請求被告給付地價稅11萬5,193元，為有理由，應予准許。

⒊請求違約金部分：查系爭租約第10條第4項約定：「乙方（即被告）…積欠租金達兩個月以上，經甲方（即原告）催告限期繳納，仍不支付或不改善，甲方可立即終止租約且沒收押金並要求違約金，依每月租金3倍計…」等語，有系爭租約附卷可參（補字卷第12頁）。

查被告違反系爭租約之約定，未按時依約繳納租金，業如前述，原告自得依上開約定，向被告請求違約金。

惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

又「違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。」

（最高法院82年度台上字第2529號裁判要旨參照）。

本院審酌被告係土地承租人，其於租約終止後未履行遷讓返還土地之義務，致原告所受之損害通常即為租金收入，復衡以原告已向被告請求租約終止前積欠之租金，亦得向被告請求返還土地前按月給付相當於租金之不當得利，原告並未舉證除租金損害外有其他損害，並參以目前社會經濟狀況，認原告請求被告賠償每月租金3倍之違約金尚屬過高，本件全部違約金應予酌減為1元為適當，逾此範圍則不應准許。

㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，為民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別明定。

本件起訴狀繕本於112年2月16日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（本案卷第31頁），故原告就積欠租金101萬9,655元部分，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年2月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應有理由。

五、綜上所述，原告已合法終止系爭租約，是其依系爭租約及所有權之法律關係，請求被告將633-2、633-3地號土地上如附圖所示之地上物拆除及將土地回填之土方清除，並將土地回復至符合主管單位農業用地作農業使用認定及核發證明辦法所認定得申請核發農業用地作農業使用證明書之使用狀態返還與原告，及請求被告給付租金101萬9,655元、地價稅11萬5,193及違約金1元，暨租金101萬9,655元自112年2月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均有理由，應予准許。

逾此範圍請求，為無理由，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。

至原告敗訴部分其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 3 月 19 日
民事第一庭 法 官 李麗珍
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 21 日
書記官 張凱銘