臺灣桃園地方法院民事-TYDV,111,訴,2263,20240109,2

臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第2263號
原 告
即反訴被告 葉雅鈴
訴訟代理人 周金城律師
楊啓源律師
周耿慶律師
被 告
即反訴原告 劉成娟
訴訟代理人 王瑩婷律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國112年12月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣（下同）伍拾萬伍仟柒佰元，暨自民國一百一十一年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、本判決第一項於原告以壹拾陸萬捌仟元為被告預供擔保，得假執行；

但被告以伍拾萬伍仟柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

四、反訴原告之訴駁回。

五、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由甲、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牵連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利， 由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號民事裁定、91年度台上字第262號判決、101年度台抗字第335號民事裁定參照）。

查：原告起訴主張被告未依兩造間約定之買賣契約，給付買賣標的物剩餘之買賣價金即新臺幣（下同）505,700元，請求被告給付該部分之買賣價金，及自起訴狀繕本送達翌日止，至清償日止，按年息5％計算之利息，被告則提起反訴，主張原告未依兩造約定之買賣契約，交付合於債之本旨之買賣標的物，應返還該部分標的物之買賣價金即505,700元，可認本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性或牽連性（即兩造間之買賣契約），相關訴訟及證據資料均可相互援用，如合併審理確可節省勞費，並防止裁判牴觸。

揆之前揭說明，應認反訴原告提起反訴，確屬合法。

乙、實體部分

壹、本訴部分

一、原告主張：㈠原告欲出售門牌號碼為桃園市○○區○○路000號房屋（建號：桃園市○○區○○段○0000○號，權利範圍：全部，下稱系爭房屋）及坐落基地（桃園市○○區○○段000地號土地，應有部分：39/10000，下稱系爭土地），並包含共同使用建號（即桃園市○○區○○段○0000○0000○號，權利範圍分別為42/10000、255/10000，與系爭房屋、系爭土地合稱系爭房地），訴外人大利不動產開發有限公司（下稱大利不動產公司）向原告表示希望系爭房地交由大利不動產公司專任銷售，惟原告不願僅由大利不動產公司銷售，故未與該公司簽立專任銷售契約，但原告仍向該公司表示若有適合之買家，可由大利不動產公司居間交易。

嗣因大利不動產公司向原告表示有買家願意購買系爭房地，原告遂於111年6月8日與大利不動產公司簽立契約，委託該公司銷售系爭房地，原告透過大利不動產公司提供系爭房地之資料予被告，並告知被告係以系爭房地之現況出售，兩造於111年6月20日約定系爭房地之買賣總價款為1,900萬元，嗣被告於111年6月21日向原告要求檢視系爭房地之現況，被告並於檢視後，要求原告將買賣價金降為1,880萬元，原告應允被告，待兩造將正式簽約時，被告又要求將價金降為1,868萬元，經原告同意後，兩造簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並共同向台新國際銀行建北分行開立戶名為台新國際商業銀行受託信託財產專戶，信託帳號為00000-000000000號（下稱系爭履約保證金專戶），並約定被告應依照系爭買賣契約之約定，依照時間將各期（共分三期）應給付之款項，匯入系爭履約保證金專戶。

㈡被告於簽立系爭買賣契約後，又於111年6月22日表示欲檢視系爭房屋，被告於檢視房屋後，向處理兩造系爭買賣契約之仲介人員甲○○表示為何系爭房屋之後陽台並非弧形向外推，僅係平切之陽台，然該弧形部分之面積，縱非系爭房屋之室內面積，仍係系爭土地之一部分，且業已過戶為被告所有，況原告於兩造簽立系爭買賣契約之前、後，原告除讓被告進入系爭房屋內檢視外，更提供系爭房地之相關資料予被告參考，被告於簽立系爭買賣契約前，對於系爭房地之使用狀況，均知之甚詳。

㈢為此，原告既已依照系爭買賣契約之本旨交付系爭房地予被告，原告業已履行系爭買賣契約，爰依民法第367條之規定，提起訴訟等語。

並聲明：⒈被告應給付原告505,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告以總價1,868萬元購買系爭房地，其中建物部分，包含「專有部分」之層次面積88.69平方公尺及附屬建物「陽台」16.09平方公尺，而附屬建物乃包括「後陽台」（下稱系爭後陽台），惟被告於簽立系爭買賣契約後，始發現系爭房屋附屬建物之「後陽台」現況有遭社區作為公共中庭花園使用之情事，短少交付之面積為1.094坪，亦即原告出售之系爭房屋，就「後陽台」部分，實際上被告並無法獨立使用，存在「有減少通常使用」之瑕疵情事。

㈡又依照兩造間不動產買賣契約書之標的物現況說明書，第17項次「建物是否有被第三人無權占用情形」，原告勾選「否」，然此與系爭後陽台遭社區作為公共中庭花園使用之減少通常效用瑕疵之使用情形不符，被告自得依民法第354條、第359條之規定，請求減少此部分之價金。

況兩造於簽立系爭買賣契約前，原告及房屋仲介人員甲○○均未主動告知系爭後陽台有實際上無法使用（獨立利用）之瑕疵情事存在，被告直至111年6月23日，始發現系爭後陽台遭社區作為公共中庭花園使用之瑕疵情事存在，並於111年8月15日寄發存證信函予原告，向原告表明依減少使用部分之坪數，請求減少價金等語，資為抗辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回；

⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經查：兩造於111年6月21日簽立系爭買賣契約，就系爭房屋部分約定「主建物」部分之面積為88.69平方公尺、附屬建物「陽台」部分之面積為16.09平方公尺，有系爭買賣契約在卷可佐（本院卷第11-16頁），此部分事實，首堪認定，而原告主張其業已依照系爭買賣契約之約定，交付合於買賣契約之標的物予被告，故被告應依照系爭買賣契約之約定，交付剩餘之買賣價金505,700元，然為被告所否認，並以前詞置辯，是以，兩造間之爭點厥為：㈠原告有無短少交付系爭買賣契約所約定之系爭後陽台面積1.094坪？㈡倘若系爭後陽台之面積確實有短少1.094坪，兩造乃係約定現況交物，原告依照系爭買賣契約之約定，已交付合於債之本旨之標的物？（本院卷第178頁）

四、本院之判斷：㈠原告有無短少交付系爭買賣契約所約定之系爭後陽台面積1.094坪？⒈系爭房屋經桃園市蘆竹地政事務所人員至現場測量，該房屋之前陽台面積為6.57平方公尺，後陽台之部分，「實際使用」面積為4.89平方公尺、「投影範圍」為3.62平方公尺及「保存登記範圍」為1.01平方公尺，有桃園市蘆竹地政事務所112年7月7日蘆地測字第1120008584號函暨112年5月16日蘆地測法丈字第010000號複丈成果圖可佐（本院卷第219-221頁），兩造對上開複丈成果圖亦均不爭執（本院卷第278頁），而上開包含前陽台、「實際使用」之後陽台、「投影範圍」之後陽台及「保存登記範圍」之後陽台，面積相加總計為16.09平方公尺（計算式：6.57平方公尺＋4.89平方公尺＋3.6平方公尺2＋1.01平方公尺＝16.09平方公尺），此部分事實，均首堪認定。

⒉兩造間之爭執處在於原告究竟有無短少交付系爭後陽台之面積，亦即被告實際得以使用之後陽台面積僅有4.89平方公尺，被告無法使用「投影範圍」之後陽台即3.62平方公尺（相當於1.095坪，計算式：0.30253.62平方公尺＝1.095坪，下稱系爭爭議面積），是否屬於原告短少交付系爭買賣契約標的物之約定面積？⑴按所謂之「露台」及「陽台」，依建築技術規則建築設計施工編第1條第20款規定：直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露台，直上方有遮蓋物者稱為陽台，再參內政部83年9月22日台內營字第8388396號函意旨「按建築技術規則用語中，尚無平台一詞，於建造執照、使用執照等申請核准之建築圖面上註明平台面積尚依法無據，業經本部82年11月2日台內營字第8289231號函釋在案。

基於規劃設計需要，依規定設置之陽台，於建築圖面上地面層外牆中心線或柱中心線或區劃中心線以外直上方有遮蓋物之投影範圍加註『陽台』，非法所不許」及99年6月18日台內營字第0990804692號函意旨「按中央法規標準法第18條規定...有關本部83年9月22日台（83）內營字第8388396號函示『基於規劃設計需要，依規定設置之陽台，於建築圖面上地面層外牆中心線或柱中心線或區劃中心線以外直上方有遮蓋物之投影範圍加註『陽台』，非法所不許』之內容，係基於建築技術規則建築設計施工編第1條第3款及第20款『建築面積』及『露臺及陽臺』用語定義，所為關於建築圖面上加註陽臺之實體規定補充解釋；

又現行建築技術規則建築設計施工編第1條第3款及第20款尚無廢除或禁止有關陽臺之相關規定，是本部83年9月22 日前揭號函經本部98年12月18日台內營字第0980811949號函停止適用一節，參照上開中央法規標準法第 18 條但書之立法精神，有關停止適用時，處理程序尚未終結之建築執照申請案件，仍得適用本部83年9月22日前揭號函」（本院卷第258頁），而系爭房屋係於87年12月8日完工，有建物登記第一類謄本可佐（本院卷第115頁），依照上開83年函釋意旨（因依照99年函釋意旨，系爭房屋既於87年完工，適用當時83年函釋之意旨），以系爭房屋直上方遮蓋物之投影範圍加註為「陽台」，於法自無不合。

⑵再者，依原告所提出系爭房屋於87年12月21日建物測量成果圖（本院卷第167頁），系爭後陽台並非僅測繪實際得使用之範圍，尚包含投影面積之範圍（即弧形面積），換言之，系爭房屋之後陽台「實際使用」部分，僅有後方平切形狀之陽台，並未包含弧形外推之陽台，該弧狀陽台面積乃係直上方有遮蓋物之投影範圍，惟依照系爭房屋取得建照執照時適用之上開83年函釋意旨，既得將「投影面積」登記為陽台，則計算系爭房屋之陽台面積總和，自得將該部分之「投影面積」列為計算範圍，而依照附圖所示複丈成果圖之丈量面積，前陽台面積（即6.57平方公尺）、後陽台之實際使用面積（即4.89平方公尺）加計「投影範圍」（即3.62平方公尺）與「保存登記範圍」（即1.01平方公尺），確為16.09平方公尺，與系爭買賣契約所約定「附屬建物」之陽台面積相符，原告並無短少交付系爭房屋之情形存在。

⒊被告雖迭次抗辯原告並未交付系爭爭議面積之後陽台予被告，系爭爭議面積業遭社區作為公共中庭花園使用，導致被告無法實際使用系爭爭議面積之後陽台，存有無法獨立使用、利用之減少通常效用之瑕疵存在等語，惟依照系爭買賣契約第1條約定「不動產標示及買賣權利範圍（本買賣標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依地政機關所載及法令規定為準）」，兩造並未約定不動產買賣之權利範圍係以「實際得使用」之面積為準，而誠如前述，依照83年函釋之意旨，得將投影面積加註為「陽台」，另依87年間適用之地籍測量實施規則第273條之規定（建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：一、獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界。

二、兩建物共用之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界。

三、前二款之建物，除實施建築管理前建造者外，其竣工平面圖載有陽臺、屋簷或雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量），以此計算系爭房屋之陽台面積，即前述之前、後陽台實際使用面積、後陽台之投影面積暨保存登記之面積，自於法無訛，被告迭抗辯其實際上無法使用系爭爭議面積之後陽台，然被告並未舉證證明系爭買賣契約所約定之附屬建物「陽台」面積（即16.09平方公尺），應僅包含被告實際得使用之面積，則被告此部分之辯解，自屬無據（至於被告抗辯無法使用系爭爭議面積，此部分無法獨立使用、利用，存有減少通常效用瑕疵，主張減少價金等語，此乃反訴之範圍，詳如下述）。

⒋從而，原告既已依照系爭買賣契約之約定，交付總計16.09平方公尺之附屬建物陽台予被告，自無短少交付買賣標的物之情事，原告主張業已依照系爭買賣契約之約定，交付合於債之本旨之買賣標的物乙節，確屬可採。

㈡原告主張被告應給付505,700元，暨自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5％計算之利息，有無理由？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；

買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條第1項、第367條分別定有明文。

⒉依原告提出兩造簽立之暫保留款同意書（本院卷第39頁），因系爭爭議面積，雙方同意暫保留505,700元於履約保證專戶保管，惟誠如前述，原告既已交付合於系爭買賣契約所約定之陽台面積，即已依照債之本旨交付買賣標的物，並無短少交付系爭爭議面積之後陽台，且原告亦已移轉系爭房屋之所有權予被告之配偶，有桃園市桃園地政事務所111年11月17日桃地所登字第1110015021號函暨登記資料可佐（本院卷第53-73頁），則揆諸前開規定，買受人自有給付買賣價金之義務，從而，原告請求被告給付系爭爭議面積部分之買賣價金即505,700元，自屬有據。

⒊又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、同法第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

查：原告請求被告履行系爭買賣契約，係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告就其得請求被告給付之金額部分（即505,700元），併請求自起訴狀繕本送達之翌日111年11月16日（起訴狀繕本於111年11月15日送達被告，有本院送達證書可佐，本院卷第45頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依系爭買賣契約及民法第367條之規定，請求被告給付505,700元，暨自111年11月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

六、原告勝訴部分，原告已陳明願供擔保而聲請宣告假執行，被告亦表明願供擔保請求免為假執行，核均合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：㈠依照附圖之測量面積所示，系爭房屋之前陽台面積為6.57平方公尺、後陽台實際使用之面積為4.89平方公尺、保存登記之面積為1.01平方公尺，惟系爭後陽台遭社區花台占用3.62平方公尺，而因系爭買賣契約及建物登記謄本所記載之陽台總面積為16.09平方公尺，顯然系爭房屋短少3.62平方公尺（即圓弧形範圍之面積），反訴被告給付之買賣標的物有短少給付使用面積3.62平方公尺（即1.09505坪）之情事，且根據兩造間簽立系爭買賣契約之標的物現況說明書第17項次「建物是否有被第三人無權占用情形」，反訴被告勾選「否」，與系爭房屋之實際使用情形不符，即實際上存有系爭後陽台上開部分之面積，遭社區作為公共中庭花園使用之減少通常效用瑕疵，反訴原告依法可請求減少價金。

㈡為此，反訴被告就系爭買賣契約因標的物有減少通常效用及價值之瑕疵，應減少買賣價金，反訴原告爰依照民法第354條、第359條之規定，請求減少上開短少交付面積（即1.094坪）之505,700元價金等語。

並聲明：反訴被告應給付反訴原告505,700元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、反訴被告則以：㈠反訴被告交付之系爭房屋後陽台，經標示為附屬建物，而陽台做為附屬建物本與室內建物之使用方式有別，不能逕將登記為「陽台」之系爭投影面積移做室內建物使用，且反訴被告係以系爭房屋之現況（即系爭爭議面積為室外空間，並非室內空間）出售，反訴原告亦知悉並瞭解系爭房屋之現況，始簽立系爭買賣契約，反訴原告不得再據其無法單獨使用系爭爭議面積為由，主張反訴被告所交付之系爭房屋存有瑕疵，並請求減少價金。

㈡反訴被告簽立暫保留同意書之原因，乃係兩造就系爭房屋之室內面積有爭議，並非反訴被告自認出售之系爭房屋存有「實際使用面積不符」之瑕疵，至於反訴被告於不動產買賣契約書附件之標的物現況說明書第17項次「建物是否有被第三人無權占用情形」欄勾選「否」，係因反訴被告認為系爭房屋之室內面積（即主建物及附屬建物增建之部分）未遭他人無權占用，而系爭爭議面積部分，非室內面積，與室內建物之使用方式本即有別，並非反訴被告保證之情形與系爭房屋實際使用情形不符等語，資為抗辯。

並聲明：反訴駁回。

三、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；

又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文。

而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

㈡反訴原告迭主張系爭買賣契約及建物登記謄本所記載之陽台總面積為16.09平方公尺，扣除前陽台之面積6.57平方公尺、後陽台實際使用之面積4.89平方公尺及保存登記之面積1.01平方公尺，系爭後陽台遭社區花台占用3.62平方公尺（即圓弧形之投影面積），反訴被告短少交付此部分之面積，故請求反訴被告減少此部分之買賣價金等語，然誠如前述，依照系爭房屋興建時適用之法令及函釋意旨，得將投影面積登記為陽台，且兩造所簽立之系爭買賣契約第1條亦約定「不動產標示及買賣權利範圍（本買賣標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依地政機關所載及法令規定為準）」，其等又未約定附屬建物之面積僅限於「實際得使用」之面積，而反訴被告既已依照系爭買賣契約之約定，移轉附屬建物之陽台面積（即16.09平方公尺）予反訴原告，反訴被告自符合系爭買賣契約之約定，提供合於債之本旨標的物予反訴原告，從而，反訴原告雖主張反訴被告未給付合於系爭買賣契約之標的物予反訴原告，短少交付3.62平方公尺之後陽台面積等瑕疵，然反訴原告未提出事證證明兩造簽立系爭買賣契約時，約定附屬建物即陽台之面積限定於「實際得使用」之面積，而系爭房屋之前陽台面積、後陽台實際使用面積與投影面積、保存登記之面積相加總計確為16.09平方公尺，合於系爭買賣契約所約定，反訴原告主張反訴被告有短少交付系爭後陽台面積3.62平方公尺等瑕疵，自為無理由。

㈢反訴原告另主張反訴被告於不動產買賣契約書附件之標的物現況說明書第17項次「建物是否有被第三人無權占用情形」欄勾選「否」，惟系爭後陽台卻實際上遭社區花台占用3.62平方公尺，明顯與系爭房屋之實際使用現況不符等語，查：⒈系爭房屋興建時，依斯時之法令規定、函釋意旨，得將投影之面積登記為陽台（業如前述），反訴原告主張遭社區花台占用3.62平方公尺之部分即係上開圓弧形之投影面積，然觀諸系爭房屋興建完工之照片、現場照片（本院卷第93-103頁），系爭房屋興建完工時，系爭後陽台即係平面切齊之狀態，而非圓弧狀之後陽台，反訴被告於辯論期日時亦表示其購買系爭房屋時，系爭後陽台即係目前之現狀等語（本院卷第139頁），衡酌前開事證，系爭爭議面積既係後陽台依照興建當時之法令規定與函釋意旨，將投影之面積登記為陽台，且系爭後陽台於系爭房屋興建之初，即係切齊之狀態，非圓弧狀之後陽台，若非經由鑑定，實難期待一般購屋之買家，得以知悉系爭爭議面積乃係因函釋之意旨，始將投影之面積登記為陽台面積，反訴原告又未舉證證明反訴被告於買賣當時已知悉上開後陽台有遭社區花台占用3.62平方公尺之情形，本院自無從認定反訴被告明知有上開遭占用之瑕疵情形，卻故意不告知反訴原告，況反訴被告基於不知悉上開遭占用之立場下，於標的物現況說明書上就「建物是否有被第三人無權占用情形」欄勾選「否」，自無違背反訴被告之主觀認知，當無從以上開說明書認反訴被告有故意不告知反訴原告瑕疵或缺少反訴被告「保證」品質之情形。

⒉再者，系爭爭議面積即3.62平方公尺部分，雖無法認定該現狀欠缺反訴被告保證之品質，或反訴被告有故意不告知反訴原告瑕疵之情形，然系爭爭議面積現由「社區花台使用」之現況，究竟是否屬欠缺系爭買賣契約所預定之效用或價值，或欠缺一般房屋住宅通常之效用或價值，亦構成物之瑕疵，雖非無再為審究之餘地，惟證人甲○○即兩造簽立系爭買賣契約之房屋仲介，於本院辯論期日提供其與被告之通訊軟體Line對話紀錄（本院卷第181頁），經本院當庭確認該對話紀錄，甲○○於111年6月10日即提供系爭房屋之測量成果圖予反訴原告確認，再觀諸反訴原告所提出其與甲○○間之通訊軟體Line對話紀錄（本院卷第123-125頁），反訴原告自行向甲○○稱「...昨天（即111年6月21日）瞄一眼我就出來了，換我先生看，所以他剛問我我說平平的啊...」，顯然反訴原告於簽立系爭買賣契約前，確有與其配偶一同進入系爭房屋查看，另參以本院至系爭房屋現場之勘驗結果「縱使無法逕自系爭房屋之門口確認系爭後陽台之形狀，然走近系爭房屋1樓之內側教室，即可站在該教室之門口確認系爭後陽台之形狀，以及系爭後陽台外即係社區之花台」等情（本院卷第91、213-214頁），互核上開情狀，反訴原告既於111年6月10日即透過甲○○取得系爭房屋之測量成果圖，反訴原告亦稱於111年6月21日前往系爭房屋確認房屋現況後，始簽立系爭買賣契約（本院卷第140頁），即便反訴原告查看系爭房屋之時間短暫，然系爭後陽台之形狀究竟是平面亦或係圓弧狀，一般人以肉眼一望即可知悉，反訴原告迭稱其當日查看房屋之時間短暫，實並不影響反訴原告確認系爭後陽台之使用情形，堪信反訴原告於簽立系爭買賣契約前，即已知悉系爭後陽台之形狀並非圓弧狀，且系爭後陽台外即係社區花台，該圓弧狀之投影面積實際上由社區花台使用，是以，縱認此部分已屬欠缺系爭買賣契約所預定之效用或價值，或欠缺一般房屋住宅通常之效用或價值，該等瑕疵亦為反訴原告於系爭契約成立時所知悉，縱反訴原告不知，亦為出於重大過失而不知，則揆諸民法第355條之規定，反訴原告尚不得以此為由，主張原告之給付已構成物之瑕疵並據以主張減少價金。

㈣綜上，反訴被告既已給付合於系爭買賣契約所約定面積之陽台（即16.09平方公尺），即無短少給付陽台之面積，反訴原告又未舉證證明反訴被告確知悉系爭爭議面積遭社區花台占用，卻仍於標的物現況說明書之「建物是否有被第三人無權占用情形」欄位勾選「否」，且反訴原告於簽立系爭買賣契約前，自已知悉系爭後陽台之使用狀況，依照民法第355條之規定，不得再行向反訴被告主張物之瑕疵擔保，反訴原告主張依民法第354條、第359條之規定，請求減少買賣價金，自無所據。

四、綜上所述，反訴原告主張反訴被告短少給付後陽台之面積以及主張系爭後陽台有遭社區中庭占用等減少通常效用之瑕疵，為物之瑕疵，請求減少價金，並無理由，應予駁回。

丙、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

丁、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 9 日
民事第三庭 法 官 潘曉萱
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 9 日
書記官 陳佩伶
附圖：
桃園市蘆竹地政事務所112年5月16日蘆地測法丈字第010000號複丈成果圖