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臺灣桃園地方法院民事判決
112年度簡上字第144號
上 訴 人 涂玉樹
被 上訴人 謝建勝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國112年3月21日本院中壢簡易庭111年度壢簡字第1855號第一審判決提起上訴，本院於民國112年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔 。
三、原判決主文第三項應更正為：「被告應自民國一百一十一年七月一日起至返還門牌號碼桃園市○○區○○路○○段000巷00弄0號1、2樓房屋之日止，按月於每月末日給付原告新臺幣柒仟元，暨自各期應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」。
事實及理由
壹、程序部分：上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人即原告主張：㈠原審起訴主張：⒈被上訴人於民國109年4月21日將門牌號碼桃園市○○區○○路○○段000巷00弄0號之1樓、2樓（下稱系爭房屋），出租予上訴人，兩造並約定租賃期間自109年4月21日至114年4月30日止，每月租金為新臺幣（下同）7,000元，上訴人並於訂約時，交付14,000元之押租金予被上訴人（下稱系爭租賃契約）。
⒉然上訴人自110年7月起即未依約給付租金，被上訴人寄發郵局存證信函，限期上訴人繳納積欠之租金，並表示上訴人逾期未繳納，即終止租賃租約，期限屆至後，上訴人仍未繳納積欠之租金，故兩造間之租賃契約於111年4月27日即提前終止，迄被上訴人提起訴訟前，上訴人業已積欠自110年7月起至111年6月，共計12個月之租金，扣除上訴人繳納之14,000元押租金，上訴人仍積欠10個月之租金；
又系爭租賃契約既於111年4月27日經被上訴人合法終止，上訴人除應返還系爭房屋外及清償積欠之租金外，並應自111年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000元等語。
㈡二審答辯：上訴人所提出系爭房屋之內部照片，雖有油漆剝落、髒亂等現況，然系爭房屋早於69年間即完工，屋齡逾40年，牆面有斑駁、老舊等情形，亦屬正常，上訴人又未提出客觀事證證明系爭房屋為海砂屋，難認上訴人之主張可採。
被上訴人出租系爭房屋予上訴人，系爭房屋之租金每月僅有7,000元，上訴人卻自110年7月起迄今，均未依約給付租金，上訴人已達2年未支付任何費用、無償使用系爭房屋等語。
二、上訴人即被告部分：㈠原審答辯：上訴人入住系爭房屋不到一個月，即發現系爭房屋為漏水嚴重之海砂屋，曾多次向被上訴人提出修繕，被上訴人卻置之不理，甚寄送存證信函向上訴人催收租金等語。
㈡二審主張：⒈被上訴人為房屋所有權人，僅有被上訴人得以聲請鑑定系爭房屋是否為海砂屋，且系爭房屋興建之初，即發現該區建築為海砂屋，被上訴人又為該地之住戶，豈可能不知悉系爭房屋為海砂屋？上訴人與被上訴人簽立系爭租賃契約，目的是為養殖賽鴿使用，迄今投入之資產已達數10萬元，且因上訴人尚未找到適宜養殖賽鴿之地點，導致上訴人之損失仍持續擴大。
⒉上訴人多次向被上訴人反應系爭房屋之漏水情形嚴重，伊認為系爭房屋為海砂屋，因被上訴人未交付堪以使用之房屋予上訴人居住，導致上訴人受有龐大之損失，被上訴人不應再向上訴人請求給付租金等語。
三、原審判決：㈠上訴人應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○段000巷00弄0號1、2樓之房屋全部騰空遷讓返還被上訴人；
㈡上訴人應給付被上訴人55,300元，及自111年7月13日起至起至清償日止，按年息5％計算之利息；
㈢上訴人應自111年7月1日起至返還主文第1項所示房屋之日止，按月於每月30日給付原告7,000元，及自翌月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄；
㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
被上訴人則就其敗訴部分未據聲明不服。
四、不爭執事項：兩造於109年4月21日簽立系爭房屋之系爭租賃契約，約定租賃期間自109 年4 月21日至114 年4 月30日，每月租金7,000元。
五、本件爭執事項：㈠被上訴人因上訴人未繳納租金，扣除上訴人原先繳納之押租金，業已達兩個月以上，因此主張終止租賃契約，並請求上訴人返還系爭房屋，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人給付上訴人未繳納之租金55,300元，及自111年7月13日起起算之遲延利息，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人自111 年7 月1 日至返還系爭房屋之日止，按月於每月30日給付7,000 元，並從翌月1 日起至清償日止，起算遲延利息，有無理由？
六、本院之判斷：㈠被上訴人主張終止租賃契約，並請求上訴人返還系爭房屋，有無理由？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約、租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。
復按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。
是被上訴人須於上訴人積欠租金總額扣除押租金後，仍達2個月以上之租額，且經催告仍不繳納時，始得依前揭規定終止系爭租賃關係。
⒉經查：⑴被上訴人主張上訴人自110年7月起即未繳納系爭房屋租金，並提出郵局存證信函暨回執相佐（壢簡字第1855號卷第14-21頁），上訴人於本院準備程序期日亦稱其確有一段時間未繳納租金、若再繳租金，將會一直損失等語（本院卷第80、112頁），堪認被上訴人主張上訴人自110年7月起，即未再繳納系爭房屋之租金乙節，堪予認定。
⑵再者，觀諸被上訴人於111年3月22日寄送予上訴人之存證信函內容，被上訴人向上訴人表示自110年7月迄至111年3月止，上訴人業已積欠9個月之租金，扣除2個月之押租金，上訴人仍積欠7個月之租金，上訴人應於函到後5日內給付積欠之租金，若未繳納租金，被上訴人將依法終止租約，上訴人於111年3月23日收受該存證信函，嗣被上訴人又於111年4月20日再寄送存證信函予上訴人，並表示上訴人總計積欠7萬元之租金，若上訴人於函到後5日內未繳納租金，系爭租賃契約將立即終止，上訴人於111年4月22日收受該存證信函，有上開存證信函暨回執可佐，是以，上訴人欠繳之租金已逾2個月以上，被上訴人亦催告上訴人繳納租金，上訴人仍未繳納積欠之租金予被上訴人，應認於被上訴人催告上訴人繳納租金之翌日即111年4月27日，系爭租賃契約即生終止之效力。
⑶兩造間之租約既於111年4月27日即已終止，則被上訴人依據兩造間之租賃契約及民法第767條第1項前段之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將該房屋騰空遷讓返還原告，確屬有據。
㈡被上訴人請求上訴人給付上訴人未繳納之租金55,300元，有無理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。
又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。
而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。
⒉上訴人自110年7月起至111年4月27日止，共積欠被上訴人10個月22日之租金（系爭租賃契乃約定每月5日繳納租金，壢簡字第1855號卷第10頁），總計積欠之租金為75,133元（計算式：7,000元10＋7,00022/30＝75,133元），扣除上訴人業已繳納之押租金14,000元，上訴人仍積欠被上訴人61,133元之租金，被上訴人自可依系爭租賃契約之約定，請求上訴人給付61,133元範圍內積欠之租金。
⒊上訴人迭主張系爭房屋為海砂屋，其毋庸支付租金，有無理由？⑴按租賃契約而言，承租人之義務在於支付租金，出租人則有提出租賃物予他方使用收益，並保持其使用收益之義務（民法第421、423及424條)。
而租賃關係之承租人支付租金所欲實現之主要經濟目的，依民法第421條之規定，在於交換對於租賃標的物使用收益之利益，因此，除當事人間別有特約之情形外，惟有在出租人怠於履行民法第423條所定交付租賃物義務時，或出租人交付之租賃物不能合於所約定之使用收益，或不能保持使用收益之狀態（例如交付海砂屋或有結構安全問題之危樓等），因上開情形與承租人給付租金之義務，兩者有立於對待給付之地位，故承租人得以就自己所負之租金給付義務主張同時履行抗辯。
⑵上訴人雖迭主張系爭房屋為海砂屋，然經本院於準備程序期日向上訴人確認是否主張同時履行抗辯時，上訴人乃表示「不是不用給，而是我現在找不到房子，我現在不給租金的原因是被上訴人害我每個月賠損的金額很大，我的鴿子需要很多前置作業包含篩選跟測試，害我每個月賠損的金額很大是因為被上訴人的房子根本不能養鴿子，但鄰居不給我養，一天到晚來找我麻煩，而且房屋還是海砂屋，房屋整間都會漏水，整間都是壁癌」（本院卷第112頁），上訴人自稱其並非主張同時履行抗辯，而係系爭房屋持續導致其養鴿受有損失等語，惟上訴人既非主張被上訴人交付之租賃物為不能保持使用收益之狀態或不能合於所約定之使用收益，則上訴人自仍負有給付租金予被上訴人之義務，至於上訴人究竟有無因系爭房屋為海砂屋，而受有損失，此實為上訴人應另循途徑予以救濟，與其承租系爭房屋，負有給付租金予被上訴人之義務，二者並無關聯。
⒋從而，被上訴人主張依據系爭租賃契約之約定，請求上訴人給付積欠之租金61,133元，自屬有據，至於上訴人迭主張系爭房屋為海砂屋乙節，因上訴人經本院確認真意後，表示其並非主張同時履行抗辯，而係認系爭房屋造成其諸多損失等語，則上訴人自仍負有給付租金予被上訴人之義務，至於上訴人主張因系爭房屋造成其養鴿受有損失等情，應由上訴人另循途徑救濟，與其給付租金之義務無涉，且兩造於簽立系爭租賃契約時，即以手寫之方式約定「頂樓可設鴿籠養賽鴿，使用維護及環境衛生由乙方（即上訴人）負責」（壢簡字第1855號卷第13頁），顯然上訴人於系爭房屋養賽鴿之使用維護、環境衛生，均應由上訴人自行管理，與被上訴人有無提供合於養賽鴿之環境，亦無關聯，另兩造既於109年4月21日即簽立系爭租賃契約，上訴人原先皆有按期交納系爭房屋之租金，卻於110年7月起始未繳納租金，上訴人已按月繳納租金14個月，足見上訴人確有同意受領租賃物為使用收益之意思及事實，至於系爭房屋之鄰居不同意上訴人養殖賽鴿乙節，此乃住居於系爭房屋附近鄰居之自由意志，亦與被上訴人無涉，上訴人難以此作為拒絕給付租金之事由。
㈢被上訴人請求上訴人自111 年7 月1 日至返還系爭房屋之日止，按月於每月30日給付7,000 元，並從翌月1 日起至清償日止，起算遲延利息，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。
又按無權占用他人建物，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。
查，兩造之租賃關係既已於111年4月27日合法終止，上訴人確仍持續居住於系爭房屋內（本院卷第80頁），則上訴人繼續占有系爭房屋，取得使用系爭房屋之利益，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致使被上訴人無法使用收益系爭房屋，被上訴人自得依民法第179條不當得利之法律關係，向上訴人請求返還所受之利益。
⒉按法院之為判決，固須本於當事人之聲明，若當事人所為聲明僅用語錯誤，法院本於其聲明之真意而予勝訴之判決，自不得謂其所判決者係未經當事人聲明之事項，亦不發生訴之變更或追加問題（最高法院38年度穗上字第103 號判例要旨參照）。
查：被上訴人起訴之聲明雖係向上訴人請求「自111年7月1日起至上訴人返還系爭房屋之日止，按月於每月30日前給付相當於租金之7,000元，並自翌月1日起至清償日止，按週年利率5％計算利息」，然每月份乃有大月、小月之分，衡酌被上訴人之真意及民法第439條之規定，被上訴人應係向上訴人請求按月於每月之「末日」支付相當於租金之不當得利，且若上訴人屆期未給付，自各期應給付日之次日起，負遲延責任。
是以，兩造間系爭租賃契約原約定之租金即為每月7,000元，被上訴人向上訴人請求相當於租金之不當得利即每月7,000元，確屬有據，而系爭租賃契約已於111年4月27日合法終止，被上訴人僅請求自111年7月1日起至上訴人返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付7,000元，且因該不當得利金額，乃為按月順次發生之確定期限給付，被上訴人請求加計自應給付日之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦屬有據。
⒊至於系爭房屋究竟是否為海砂屋乙節，因系爭租賃契約業於111年4月27日經被上訴人合法終止，即便上訴人主張系爭房屋為海砂屋，然該租賃契約既已終止，租賃關係亦已消滅，出租人並無提出合於使用收益之租賃物義務，無論系爭房屋究竟是否為海砂屋，上訴人均無權再使用系爭房屋，上訴人卻仍持續住居於系爭房屋內，自須給付相當於租金之不當得利予房屋之所有權人即被上訴人，上訴人無從以系爭房屋係海砂屋為由，拒絕給付相當於租金之不當得利可言。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求上訴人將系爭房屋全部騰空遷讓返還予被上訴人，並得向上訴人請求給付積欠之租金61,133元，暨自111年7月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，以及自111年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付相當於租金之不當得利7,000元，暨自各期應給付日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。上開應准許部分，原審判命上訴人敗訴，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。另原審主文第三項「...按月於每月30日給付原告7,000元，及自翌月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」應更正為「...按月於每月末日給付相當於租金之不當得利7,000元，暨自各期應給付日之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息」。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 游智棋
法 官 譚德周
法 官 潘曉萱
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 11 日
書記官 陳佩伶
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