臺灣桃園地方法院民事-TYDV,112,訴,219,20240131,1

臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第219號
原 告 邱國維
訴訟代理人 許啟龍律師
許淑玲律師
張雅蘋律師
被 告 洪有為
洪麗珠
王淑敏
上二人共同
訴訟代理人 潘維成律師
複 代理人 詹傑麟律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國112年12月28日辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告洪麗珠、王淑敏應給付原告新臺幣18萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由原告負擔。

四、本判決第一項得假執行。但若被告洪麗珠、王淑敏以新臺幣18萬元為原告供擔保後，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張略以：原告前經有巢氏房屋平鎮環南加盟店仲介，於民國111.4.20簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），向被告購買坐落桃園市○鎮區○○段000○00000號土地及其上門牌號碼桃園市○鎮區○○路000號3樓之12房屋（下稱系爭房地），約定買賣價金新臺幣（下同）515萬元，並由仲介配合之倢安地政士事務所人員，即證人吳家清地政士辦理簽約事宜。

惟吳家清實際上未有地政士資格，亦未詳加說明本件買賣何以須依土地法第34條之1規定辦理，致原告因系爭契約未有賣方即被告3人全體用印而無法向金融機構辦理貸款。

詎吳家清仍哄騙原告於111.10.31簽立承諾書（下稱系爭承諾書），要求原告承諾於111年12月15日前自行尋覓金融機構完成核貸，然原告最終仍無法申辦貸款，而遭被告洪麗珠、王淑敏以未給付尾款之違約事由，沒收原告已給付之103萬元價金並解除契約。

被告洪麗珠、王淑敏未踐行土地法第34條之1程序，且公同共有人即被告洪有為未於系爭契約簽名，系爭契約應屬無效。

又被告洪麗珠、王淑敏及證人吳家清隱瞞土地法第34條之1與辦理貸款可否之關聯性，並佯稱本件確可核貸，使原告陷於錯誤，進而簽立系爭契約及系爭承諾書，原告自得依民法相關規定，以起訴狀作為撤銷系爭契約及系爭承諾書之意思表示，並依系爭契約書第11條約定，向被告請求返還已給付之價金及給付懲罰性違約金。

倘認原告之請求無理由，亦請鈞院斟酌本件金融機構無法核貸之原因非可歸責於原告，且系爭承諾書為吳家清逕自要求原告簽署等情，酌減原告應給付之違約金。

並聲明：1.被告應連帶給付原告206萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

2.確認兩造於111年4月20日簽署之不動產買賣契約書係屬無效。

3.就第一項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行（本院卷第135頁）。

二、被告答辯略以：被告洪麗珠、王淑敏就系爭房地之權利範圍，其共有人數及其潛在應有部分合計均過半數，且於簽立系爭契約後之111年8月5日即寄發存證信函及刊登報紙廣告催告被告洪有為行使優先承買權，符合土地法第34條之1及執行要點之規定，系爭契約應屬有效契約。

又原告於簽約後即延遲給付簽約款餘額及第二期備證款共97萬元，經被告洪麗珠、王淑敏催告後方為給付，惟原告因延遲付款而債信不良，致其無法向金融機構申貸給付尾款，被告洪麗珠、王淑敏始於系爭承諾書約定付款日後之111年12月19日通知原告解除契約，因原告遲延付款及未自行核貸完成而違約，遂依系爭契約第11條第2項約定，沒收原告已給付之價金等語。

並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於111.4.20與被告洪麗珠、王淑敏簽訂系爭契約，約定由原告以總價515萬元買受系爭房地，而原告已給付價金103萬元（匯入雙方約定之履保專戶），至其餘價金經原告向銀行貸款未獲核貸，嗣經被告催告原告繳納餘款款未果，乃解除契約並沒收前揭全部定金等情，為被告所不爭執，是此部分事實，堪先認定。

四、本院之判斷：㈠關於本件（公同共有）不動產能否出售及辦理所有權移轉登記一事，兩造互有爭執並各執一詞。

查：1.經本院函詢而據平鎮地政事務所函覆略以：系爭土地及房屋，原由洪麗玉及其配偶王治安分別共有各42/10000及1/2，其2人並無子嗣；

洪麗玉於100.9.25死亡後，其權利範圍42/10000及1/2，由配偶王治安、及第3順序繼承人兄姊洪有為、洪麗珠各繼承公同共有1/2；

嗣王治安於108.4.15死亡，其原有土地、建物持分42/10000、1/2，及繼承自洪麗玉之公同共有持分，全體繼承人協議由大姊王淑敏繼承登記。

又關於依多數決方式處分共有物者，登記機關悉依「土地法第34條之1執行要點」辦理，部分共有人其共有權利範圍如依該要點第6點規定已達法定比例，則無待共有人全體同意，得對全部共有物為處分，惟先須依第7點規定，以存證信函將買賣價金等相關條件通知其他共有人是否主張優先購買，等待期間為15日，之後同意處分共有人申辦買賣案件時，同時需檢附通知其他共有人之存證信函、郵件收件回執、法院提存書（將其他共有人應分得之價金辦理提存），有土地登記申請書仍需列名全體共有人姓名，但未會同辦理之共有人無須蓋章，且須於登記申請書適當欄位記載「確依土地法第34條之1第1項至第3項辦理」及「受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責」等字樣，以上有平鎮地政事務所112.8.23函文1份說明在案。

核其函覆內容與土地法第34條之1、及該條執行要點之規定相符，自堪採信。

2.據上，系爭房地雖有部分為公同共有，然依前揭法規及地政機關說明，因同意出售之共有人即被告洪麗珠、王淑敏之潛在應有部分已逾2/3，是依相關法規而踐行相關程序後，仍可出售及辦理所有權移轉登記。

而依被告所提出於111.8.5對洪有為催告之存證信函（本院卷第91-99頁）、及將前開存證信函內容公告之111.8.12全國版登報資料（第241頁）、及土地登記申請書（101-111）、111年契稅繳款書（第113-115頁）、土地增值稅繳款書與土地增值稅免稅證明（第117-131頁）等文件，可知被告洪麗珠、王淑敏已踐行相關法定程序，從而，原告主張：洪麗珠、王淑敏未踐行土地法第34條之1程序，且公同共有人洪有為未於系爭契約簽名，系爭契約應為無效等節，均屬無據，不足採信。

㈡本件違約事由是否可歸責於原告？1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

故主張權利存在之人，就其權利構成要件事實負有舉證之責。

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

原告主張：其無法給付價金餘款，係因系爭契約未有賣方即被告3人全體用印，致無法向金融機構辦理貸款等語，為被告所否認，則依前揭說明，應由原告就此有利於己之事實負舉證之責。

2.據證人吳家清（即辦理本件買賣事宜之地政事務所人員）到庭證稱略以：倢安地政士事務所的執業地政士王秀錦是我太太，當初是仲介委託到事務所，因王秀錦手上還有工作，由我跟另一位助理先協助買賣雙方協商付款等條件，協調後，我把協調的結果送給王秀錦審閱，審閱後沒有問題才由雙方簽名成案。

當天談完，當天就簽約。

在簽約當時，就知道系爭不動產的共有人有1個人沒有出名，也聯絡不上他，所以當時建議用土地法第34條之1處分，這有寫在契約書上。

一般貸款正常是貸7 成，如果沒有指定的銀行，我們可以介紹跟我們往來的銀行。

我們當時都沒有看過買方財力，不可能跟買方講貸款沒問題，我們只會說如果債信正常、財力夠，銀行給7 成貸款，是很正常的。

本件我們是送華南平鎮分行，因為簽完約之後，買方遲遲沒有付款，也沒有把財力資料提供給我轉交給銀行審閱、核貸，所以我只有把買賣契約書及房地登記簿謄本送給銀行核貸，剩下的就是銀行要跟買方聯絡，據我所知，銀行有打電話跟我們詢問說沒有看到買方付款的金流，我跟銀行說，買方就還沒有付款。

因為時間拖很久，銀行認為這個案子不好做，所以不予承作。

以我承辦這麼多年的經驗，沒有遇過銀行因為沒有全體共有人簽名而不承作的，因為銀行最終是取得全部的設定、完整的產權（抵押）才可能撥款，如果有糾紛，他就停止承作就好，我沒聽過有銀行要求一定要經過全體共有人簽名的等語（參本院卷第282-289頁筆錄）。

3.另經本院函詢華南銀行、台中銀行，據華南銀行中壢分行函覆略稱：⑴經檢視鈞院所附系爭買賣合約，該合約賣方有3人，其中1人註記未配合出售，顯示該買賣契約或有糾紛之可能，另銀行實務作業時，會一併考量買方財資力及收入負債比等因素。

再做出准駁之結果。

⑵不動產部分共有人如未一併出售時，銀行除會考量買賣雙方是否有糾紛且是否能順利解決外，會加強了解買方職業及收入真實性、名下是否有其他不動產等事項進行釐清，並請買方提供房屋貸款申請書、雙證件、國稅局財產所得清單、薪資轉帳存摺等資料進行評估作業。

⑶經查買方邱國維於111.7.12來行申請房屋贷款，並提供相關財力證明文件，本行當時檢視該買賣合約有部分賣方註記未配合出售，本行評估有可能產生買賣交易風險，經本行授信小組決議該案不予承作等語（本院卷第217-218頁）。

台中銀行則函覆略稱：本件買賣合約中其一賣方（洪有為）未配合出售，故此物件標的物，產權未具完整性，故不予承作等語（本院卷第223頁）。

4.則綜合對照證人吳家清所述及上開銀行之函覆內容，並參酌前揭平鎮地政事務所之函文意旨，本院認為原告就本件買賣無法獲銀行核貸之原因，與系爭契約賣方之一（洪有為）未配合出售，並無相當因果關係，蓋銀行於審核是否貸款時本會綜合考量及評估各種風險，共有人之一是否配合出售，固為考量因素之一，然如前所述，土地法第34條之1及其執行要點，已明文規定其餘共有人仍可處分之相關程序，且據華南銀行亦表示於此種情形時會再加強評估買方之資力與證件等情，核與證人吳家清所述依其辦理經驗未遇過銀行因為沒有全體共有人簽名而不承作一情相符，是原告主張：其無法給付餘款，係因買賣契約未有賣方全體用印，致無法向金融機構辦理貸款等語，難認有據，不足憑採。

5.此外，依原告於111.10.31出具之承諾書，亦表明其承諾於111.12.15前自覓金融機構核貸完成，否則同意解除買賣契約並依契約第11條第2項辦理等語（本院卷第47頁），經查，卷內並查無原告受詐欺或脅迫而簽立該承諾書之相關證據，則依該承諾書所示，益足認本件原告之違約係可歸責於己之事實。

㈢被告對原告為解除契約之意思表示，是否合法？依系爭契約第4條，約定有原告就系爭契約之價金付款方式及時程（第一、二期款，合計即為原告已付之103萬元，尾款為412萬元），另依系爭承諾書，原告並承諾將於111.12.15前自覓金融機構核貸完成否則同意解除買賣契約等語（本院卷第47頁）。

如前所述，原告最終未獲銀行核貸而遲未支付尾款412萬元，則被告洪麗珠、王淑敏乃於系爭承諾書約定付款日後之111.12.19通知原告表示解除契約（存證信函見本院卷第49頁），經核尚無不合，應認被告之解約為合法。

㈣被告抗辯其依約沒收原告已付價金103萬元一節，有無理由?1.依系爭契約第11條約定：「甲方（原告邱國維）若有違約情事致乙方解除本約時，應對乙方負害賠償責任，並同意乙方得沒收方已給付之價金，若有開立本票或支票亦應照其面額賠償。」

(本院卷第25頁)。

從而，被告於上開111.12.19通知原告解除契約之存證信函中表示「解除買賣契約並依約沒收台端已付價金」（見本院卷第49頁）一節，尚屬有據。

2.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條定有明文。

經查，系爭契約自111.4.20簽約起，至原告承諾將於111.12.15前自覓貸款完成、至被告111.12.19解約止，期間約8個月，而原約定之價金總額為515萬元，原告已付價金為103萬元（匯入履保專戶），被告於上開期間內受有不能利用契約原定價金之損害，另參酌僑馥建築經理股份有限公司112.10.3函覆本院略稱：若本件解約，扣除仲介、相關費用後履保專戶可匯出金額為57萬7414元等語（見本院卷第273頁），經綜合考量上情，本院認為本院認為被告所沒收之價金應予酌減為宜，是原告請求被告返還給付之金額，以18萬元為適當，逾此數額之部分則屬無據。

五、綜上所述，原告依前揭法律關係，請求被告給付18萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許【按因在法院為酌減前，被告並無返還原告已付價金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（原告）之請求權方確定發生，而有給付遲延另須支付遲延利息之問題】。

至逾此範圍之其餘請求，則均屬無據，應予駁回。

五、又本件判決命被告給付之價額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為准駁之諭知；

另被告陳明願供擔保請准聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘陳述及證據經核與判決結果不生影響，爰不另逐一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第二庭 法 官 周玉羣
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 2 日
書記官 蕭尹吟